❶ 房地产的税负是什么来的,是3.6%么,那个也要分普通住宅与非普通住宅么
房地产大大小小有十几个税种,税负=缴纳税额与销售额的比重;分普通回住宅跟非普通住宅主答要是针对土地增值税的;
现在房地产行业很难做到核定征收;
容积率超过1.0;价格不超过同区域同类产品的120%;面积在144㎡以下的为普通住宅,可享受免征土地增值税;非普通住宅征收的土地增值税税率最低30%,最高60%
❷ 房地产公司土地增值税的税负如何计算
土地增来值税四级超率累进税率表源
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%至100%的部分 40 5
3 超过100%至200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35 注:房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
❸ 房屋税收是怎么算的
房屋税收是按来照房屋总价源以及确定的税率来征收计算的,契税税率为百分之三至百分之五,只要在这个范围内都是正常的。
根据《中华人民共和国契税法》第三条 契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
(3)房地产税负怎么算扩展阅读:
《中华人民共和国契税法》第九条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
第十一条纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
❹ 房地产税率是多少,以及税费如何计算
房地产业的增值税率是11%,可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣。小规模纳税人执行3%的增值税征收率,根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税,无进项税额抵扣。应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。
(一) 核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。
(二) 减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。
❺ 房地产税负是多少
房地产行业总的税负:
1、营业税:销售收入的5%
2、城建税:为营业税的7%(市区)、回镇(5%)、乡村(1%)
3、教育费附答加:为营业税的3%
4、土地增值税:
(一)普通住宅预征率为 1%—1.5%.
(二)非普通住宅预征率为1.5%-2.5%.
(三)商用房预征率为2.5%-3.5%.
5、印花税:万分之五
6、契税:土地价款的4%
7、企业所得税:利润总额的25%
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
❻ 正常一个房地产项目土地增值税税负率在多少
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目内金额的比率
税率
速算扣除系数
1
不超过容50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
注:房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
❼ 房产税的详细计算方法
根据税法规定,房产税的计算方法有以下两种:
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为:
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入计算,其计算公式为:
年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)
以上方法是按年计征的,如分期缴纳,比如按半年缴纳,则以年应纳税额除以2;按季缴纳,则以年应纳税额除以4;按月缴纳,则以年应纳税额除以12。
(7)房地产税负怎么算扩展阅读:
现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。
2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。
国家统计局公布的数据显示,2014年全国城镇居民7.49亿人,人均住房33平方米,商品房均价6300元/平方米,按此估算,城镇住房共247.2亿平方米,全国住房总价值156.3万亿元,按1%税率征收房产税,房产税收入共计1.6万亿元。
考虑一定比率免征,实征房产税收入还要再打折扣,不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趋势推算,到2017年土地收入将减少到1.5万亿元左右,相当于可征收房产税总额,而很多地方财政的土地出让收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。
2011年1月,重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库,其税款为6154.83元。2012年8月12日,30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月,房产税改革扩围有可能下半年落成,杭州也许成为第三个征收房产税的城市。
❽ 营改增房地产业税率11%怎样测算税负
房地产行业营改增之后税负的测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法,应纳税额专是指当期销项税属额抵扣当期进项税额后的余额,公式为增值税=销项税(营业收入*销项增值税率)-进项税抵扣;进项税抵扣额=成本*税率。
比如 ,一家房地产企业购进建筑材料由一般纳税人开具17%的进项税发票,假设票面价值1000万元,则可抵扣进项税额为170万元。房屋销售时需按照11%的税率开具增值税专用发票,假设销售额为5000万元,则销项税额为550万元,应交增值税额为550-170=380万元,则企业的实际税负为380万元。而按照营改增之前缴纳5%的营业税比率计算,实际税负为250万元。对比之下,营改增之后税负增加了130万元。
营改增能否降低企业税负要看房地产企业的进项税抵扣来源的多少。购置出让土地时,由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票,因而无法产生进项税抵扣。所以,土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下,建安成本成为主要抵扣项,建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度,也决定着企业营改增之后税负是增加还是减少。
❾ 请问:房地产开发企业的税负一般有多少
税种分类
税收制度的主体是税种,当今世界各国普遍实行由多个税种组成的税收体系。在这一体系中各种税既有各自的特点,又存在着多方面的共同点。因此,有可能从各个不同的角度对各种税进行分类研究。按某一种标志,把性质相同的或近似的税种归为一类,而与其他税种相区别,这就是税种分类。按照不同的分类标志,税种的分类方法一般有以下几种:
一、按征税对象分类
征税对象是税法的一个基本要素,是一种税区别于另一种税的主要标志。因此,按征税对象的不同来分类,是税种最基本和最主要的分类方法。按照这个标准,我国税种大体可分为以下五类:
1、 对流转额的征税
对流转额的征税简称流转税,或商品和劳务税。它是对销售商品或提供劳务的流转额征收的一类税收。商品交易发生的流转额称为商品流转额。这个流转额既可以是指商品的实物流转额,也可以是指商品的货币流转额。商品交易是一种买卖行为,如果税法规定卖方为纳税人,商品流转额即为商品销售数量或销售收入;如果税法规定买方为纳税人,商品流转额即为采购数量或采购支付金额。非商品流转额是指各种社会服务性行业提供劳务所取得的业务或劳务收入金额。按销售收入减除物耗后的增值额征收的增值税,也归于流转税一类。
流转税与商品(或劳务)的交换相联系,商品无处不在,又处于不断流动之中,这决定了流转税的征税范围十分广泛;流转税的计征,只问收入有无,而不管经营好坏、成本高低、利润大小;流转税都采用比例税率或定额税率,计算简便,易于征收;流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳,但其税款常附着于卖价,易转嫁给消费者负担,而消费者却不直接感到税负的压力。由于以上这些原因,流转税对保证国家及时、稳定、可靠地取得财政收入有着重要的作用。同时,它对调节生产、消费也有一定的作用。因此,流转税一直是我国的主体税种。一方面体现在它的收入在全部税收收入中所占的比重一直较大;另一方面体现在它的调节面比较广泛,对经济的调节作用一直比较显著。
我国的当前开征的流转税主要有:增值税、消费税、营业税和关税。
2、 对所得额的征税
对所得额的征税简称所得税。税法规定应当征税的所得额,一般是指下列方面:一是指有合法来源的所得。合法的所得大致包括生产经营所得(如利润等),提供劳务所得(如工资、薪金、劳务报酬等),投资所得(如股息、利息、特许权使用费收入等)和其它所得(如财产租赁所得、遗产继承所得等)四类。二是指纳税人的货币所得,或能以货币衡量或计算其价值的经济上的所得。不包括荣誉性、知识性的所得和体质上、心理上的所得。三是指纳税人的纯所得,即纳税人在一定时期的总收入扣除成本、费用以及纳税人个人的生活费用和赡养近亲的费用后的净所得。这样,使税负比较符合纳税人的负担能力。四是指增强纳税能力的实际所得。例如利息收入可增加纳税人能力,可作为所得税的征收范围;而存款的提取,就不应列入征税范围。总的来说,所得税是对纳税人在一定时期(通常为一年)的合法收入总额减除成本费用和法定允许扣除的其他各项支出后的余额,即应纳税所得额征收的税。
所得税按照纳税人负担能力(即所得)的大小和有无来确定税收负担,实行“所得多的多征,所得少的少征,无所得的不征”的原则。因此,它对调节国民收入分配,缩小纳税人之间的收入差距有着特殊的作用;同时,所得税的征收面也较为广泛.故此成为经济发达国家的主要收入来源。在我国,随着经济的发展,人民所得的增加,所得税已成为近年来收入增长较快的一类税。
我国当前开征的所得税主要有:企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
3、 对资源的征税
对资源的征税是对开发、利用和占有国有自然资源的单位和个人征收的一类税。征收这类税有两个目的:一是为了取得资源消耗的补偿基金,保护国有资源的合理开发利用;二是为了调节资源级差收入,以利于企业在平等的基础上开展竞争。
我国对资源的征税主要有:城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。
4. 对财产的征税
对财产的征税是对纳税人所拥有或属其支配的财产数量或价值额征收的税。包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。开征这类税收除为国家取得财政收入外,对提高财产的利用效果、限制财产的不必要的占有量有一定作用。
我国对财产的征税主要有:房产税(外资为城市房地产税)、契税、车辆购置税、车船使用税(外资为车船使用牌照税)。
4、 对行为的征税
对行为的征税也称行为税,它一般是指以某些特定行为为征税对象征收的一类税收。征收这类税,或是为了对某些特定行为进行限制、调节,使微观活动符合宏观经济的要求;或只是为了开辟地方财源,达到特定的目的。这类税的设置比较灵活,其中有些税种具有临时税的性质。
我国对行为的征税主要有:印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税(已停征)、屠宰税(税费改革中停征)、筵席税(由各省决定是否开征,但目前各省均已停征)。
二、按税收管理和使用权限分类
税收按其管理和使用权限划分,可分为中央税、地方税、中央地方共享税。这是在分级财政体制下的一种重要的分类方法。通过这种划分,可以使各级财政有相应的收入来源和一定范围的税收管理权限,从而有利于调动各级财政组织收入的积极性,更好地完成一级财政的任务。一般的作法是,将税源集中、收入大、涉及面广,而由全国统一立法和统一管理的税种,划作中央税。一些与地方经济联系紧密,税源比较分散的税种,列为地方税。一些既能兼顾中央和地方经济利益,又有利于调动地方组织收入积极性的税种,列为中央地方共享税。当前我国的中央税主要有关税、消费税;地方税主要有营业税、农业税(2006年取消)、牧业税(2006年取消)以及一些对财产和行为的课税;中央地方共享税主要有增值税、资源税等。
三、按税收与价格的关系分类
按税收与价格的关系划分,税收可分为价内税和价外税。在市场经济条件下,税收与商品、劳务或财产的价格有着密切的关系,对商品和劳务课征的税收既可以包含于价格之中也可以在价格之外。凡税收构成价格组成部分的税收称为价内税;凡税收是价格之外的附加额的税收称为价外税。前者,其价格的组成=成本十利润十税金,后者其价格等于成本加利润。价内税,有利于国家通过对税负的调整,直接调节生产和消费,但往往容易造成对价格的扭曲。价外税与企业的成本核算和利润、价格没有直接联系,能更好地反映企业的经营成果,不致因征税而影响公平竞争;同时,不干扰价格对市场供求状况的正确反映,因此,更适应市场经济的要求。
四、按税负是否易于转嫁分类
税收按其负担是否易于转嫁分,可分为为直接税和间接税。所谓税负转嫁是指纳税人依法缴纳税款之后,通过种种途径将所缴税款的一部分或全部转移给他人负担的经济现象和过程,它表现为纳税人与负税人的非一致性。由纳税人直接负担的税收为直接税。在这种情况下纳税人即负税人,如所得税、遗产税等;可以由纳税人转嫁给负税人的税收为间接税,即负税人通过纳税人间接缴纳的税收,如增值税、消费税、营业税、关税等。
五、按计税标准分类
税收按其计税依据的不同,可分为从价税和从量税。从价税是以征税对象的价值量为标准计算征收的税收。税额的多少将随着价格的变动而相应增减。从量税,是按征税对象的重量、件数、容积、面积等为标准,采用固定税额征收的税收。从量税具有计算简便的优点。但税收收入不能随价格高低而增减。
除上述主要分类外,还有一些其他分类方法。例如在我国按征收机关划分,税收可分为工商税系、关税税系和农业税系三大类。工商税收由各级国家税务机关和地方税务机关征收管理;关税由海关负责征收管理;农业税系原来由各级财政部门负责征收管理,现正逐步移交给税务机关。又如,按缴纳形式分,税收可分为力役税、实物税和货币税。按税收的用途分,税收可分为一般税和目的税。
❿ 房地产企业平均税负是多少为正常。
大约在10%左右 企业所得税预警税负率约为4.00%
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