A. 房地产企业普遍面临的税务管理难点表现在哪些方面
你的四个问题可以归结为一个：就是税负控制问题。
一是土地增值税的增值率难以保证在30%以内，按照土地增值税的计算方法，它有4档税率，最高一档为60%，挺吓人的，该增值率控制不好，企业就会吃亏。而要控制好此增值率，需要对建筑成本进行全面的预算管理。关键是做账的人要非常熟悉土地增值税的计算方法，否则，就无法对增值率进行有计划的控制。持有注册税务师或注册会计师证的人可以胜任此项工作。
一般的地方，土地增值税的预交征收率是3%（全国各地不一样，3%可以理解是国家的最低线税负），因此，增值率控制得好的企业，会保证有3%，但不会超过3%许多，否则企业又要多交上千万的土地增值税。（之所以要保证有3%，是因为，低于3%，税局是要查账的）
举个简单的例子，某房地产开发企业，有个项目收入预计6个亿，需要做多大的建筑成本，土地增值税的税负才不会超过3.5%（假定老板接受3.5%的税负）
设建筑成本为X，假定企业不存在有银行借款，当地开发费用扣除率为10%，则有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%为总共要交的土地增值税）
解得X=3.823亿元。这3.823亿元的建筑成本就是会计要控制的建筑成本。应交的土地增值税是0.21亿元。验算：0.21/6=3.5%
否则土地增值税清算的结果将大大超过0.21亿元。如，建筑成本没有控制好，只有3.5亿元。仅仅比计划数少0.323亿元，则应交的土地增值税是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534亿元。要多交0.324亿元。其差额是巨大的，简直是几何式的放大。这就是土地增值税最隐蔽的地方。
二是企业所得税的税负难以控制。国家的最低线税负是收入的2.5%，控制得不好，也会超过它很多。而且，它的扣除金额与土地增值税的扣除金额还不一样。更重要的是，它还受平均建筑成本的影响。如，一个企业的建筑成本是3000元/平米（假定），而当地的平均建筑成本是2600元/平米，超过平均水平，也是很麻烦的，税局也会要你写说明、解释之类的问题。
总之，这两大税是房地产企业面临的最大、最难控制的税种，它隐蔽性强，政策性强，计算复杂，要求会计人员不但要是会计专家，而且还要是税务专家，否则，这两个税是很难协调控制好的。老板花点钱请个持有注会或者注税证的人参谋，并付点咨询费是很值得的。
B. 查账是查该企业的什么啊查账主要有什么用
查账，又称财务检查，是指通过对企业账证及有关资料的检查，查核企业会计 资料所反映的经济活动是否真实、合法，有无经济违法行为的一项检查活动。
查账的基本方法大致可划分为两类，即：查核书面资料的方法和验证账实的方法，在查账过程中可结合使用。
查核书面资料的方法:
是指通过对凭证，账簿，报表以及其它各种书面资料的复核和核对，借以验证账证、账表、账账是否相符，审查其反映的经济活动是否合法。复核，是指对有关业务记录的数字进行计算。核对，是指证账，账账，账表有关内容的对照，对比。
查核书面资料的方法，按检查的顺序分为顺查法和逆查法。
（1）顺查法：常用于检查业务繁杂的账目，其结果比较精确。过程如下：
第一、逐笔审查经济业务原始凭证记录的合法性、真实性。
第二、审查每笔经济业务记账凭证记录的账务处理、对应关系，以及金额计算的正确性。
第三、审查各种账簿记录是否正确一致。
第四、审查会计报表与有关报表的一致性，也就是查证、账、表的过程
（2）逆查法：常用于业务量较少的账目检查，往往事先已掌握的情况。过程如下：
第一、财务报表
第二、总账－－核对日记账－－核对明细账
第三、汇总凭证和记账凭证。
第四、核对原始凭证
也就是查表，账，证的过程
查核书面资料按检查的范围分为抽查法和全查法。
（1）抽查法：是从全部会计资料中抽取部分资料进行审查的方法，即有目的地抽取几个账户，几大品种或特定时间的有关会计资料作重点检查。
（2）全查法：是对全部经济活动的资料全面审查的方法。该法一般适用于较小单位或问题较多单位的账务检查。
验证账实的方法:
(1)盘存法:是用以考核实物资产与账户余额是否相符，借以证实账户余额是否真实、准确。该法适用于对原材料、燃料等重点物资的检查，从而发现“账外之账”、“账外之物”等情况。（2）询证法：是对有疑点的往来账目采用查证的方法，包括查询和函证两种．查询：是指发现账目疑点，有目的地向有关人员了解情况．函证：为弄清某项业务面发函查对的方法．
（3）调节法：是对银行存款账的验证方法，通过验证银行存款日记账看是否准确真实．
（4）鉴定法：是对需交专业技术部门化验鉴定证实书面资料真伪的手段．
1、数字奇异：数字正负，数值的大小，数字的准确度。
2、奇异时间：异常时间，如应收、应付长期滞留。
3、奇异地点：如舍近求远，及物款流向是否合理。
4、奇异的往来单位：如化工厂和面粉厂的业务往来。
5、查帐时要时常观察企业财会人员的声色。
C. 有关房地产企业财务的一个问题
一、房地产立项阶段：
1 编制可行性研究报告书费
二、房地产办理用地阶段：
2 征地管理费
3 土地权属登记费
4 土地出让金
5 土地使用税
6 耕地占用税
7 土地增值税
8 地产交易手续费
9 土地评估费
10 地下管网、市政路网图费
11 用地放(定)线费
三、房地产房屋拆迁阶段：
12 房屋拆迁管理费
13 房屋拆迁补偿安置费
14 房屋拆迁费
四、房地产勘察设计阶段：
15 工程监理费
16 工程地质勘察费
17 建筑工程设计费
18 二次精装修设计费
19 室外园林绿化设计费
20 铝合金门窗幕墙设计费
21 专业钢结构工程设计费
22 设计合同监证费
23 设计合同印花税
24 设计营业税
25 设计合同审核费
26 勘察合同审核费
27 设计方案评审费
五、房地产项目报验阶段：
28 工程报建手续费
29 市政公用设施配套费
30 建筑工程质量监督费
31 建筑工程安全监督费
32 人防方案审核费
33 人防工程异地建设费
34 施工临时用电占用费
35 永久供电设施安装费
36 供水管径基本费
37 供水管道施工安装费
38 消防方案审核费
39 消防验收检测费
40 编制环保评估报告书费
41 环保方案评估审核费
42 环保检测费
43 园林绿化方案评审费
44 园林竣工现场检测费
45 气象防雷方案审核费
47 技术质量监督方案审核费
48 竣工技术质量检测费
49 节水方案审核费
50 安全监控方案审核费
51 工程竣工安全监控检测费
52 施工图纸审核费
53 民工工资保证金
54 工程建设保证金费
55 建筑工程定位放线费
56 主体竣工现场环境检测费
六、招投标阶段：
57 工程招标或登记费
58 工程招标公告费
59 工程招标有形场地租用费
60 工程招标专家评标费
61 工程招标代理费
62 工程预算编制费
七、房地产施工阶段：
63 建筑工程施工费
64 工程保险金
65 施工合同印花税
66 施工营业税
67 施工污水排放费
68 建筑施工作业时间许可证费
69 建筑噪音超标费
70 建筑碴土处置费
71 施工占道费
72 占道挖掘费
73 燃气设施安装费
74 燃气设计、开户费
75 电话和网络设施费
76 电视信号开户费
77 门窗幕墙检测检验费
78 非常规材料检测费
80 生活用水检测费
81 水池消毒清洗费
82 工程结算审核费
83 生活垃圾清运费
八、房地产竣工销售阶段：
84 房屋建筑面积测量费
85 房屋评估费用
86 房地产销售经纪费
87 房屋买卖契税
88 房屋交易手续费
89 房屋所有权登记费
90 房产档案保管费
91 房屋变更登记费
92 提供利用房地产档案收费
93 出具房地产等项证明收费
94 房地产抵押登记管理费
95 抵押贷款合同公证费
96 房地产抵押贷款评估费
97 抵押贷款手续费
98 抵押财产保险费
99 房屋拍卖费用
100 房屋维修基金
101 项目前期的物业管理费
九、房地产企业相关费用：
102 开发企业营业税
103 城市建设维护税
104 教育费附加
105 开发企业所得税
106 车船、房屋和土地使用税
107 财务费用
108 职工工资
109 职工医疗、失业、工伤、计生、退休金和住房公基金
110 行政管理费
111 物业管理费
112 各团体协会年会员费
113 企业各种年检费
114 各种技术人员的培训注册费
115 法律顾问咨询费
116 财务年审计或法人审计费
各类税费太多，标准太杂，有定额征收，有按比例征收，房地产企业实际账务处理过程中都会遇到，不是什么很大的问题。
D. 房地产开发企业,税务稽查注意什么
房地产开发企业自用开发产品应否缴纳所得税的问题,按规定,2008年以前的自用开发产品版需要视同销售权缴纳企业所得税,2008年1月1日以后自用的开发产品不需要视同销售缴纳企业所得税,这一点是不少房开企业容易忽视的问题。
房地产商无正当理由,以明显偏低的价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人,不仅要按市场价补交营业税、土地增值税、企业所得税,还要负责代扣代缴股东所享受到的折扣的个人所得税。
E. 房地产企业采用核定征收和查账征收哪个好
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
详细解答如下：
这是一项严肃房地产业税收征管纪律的规定，税务机关和房地产企业双方都必须严格遵守。
（一）《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定征收：
（1）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
（3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
（4）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
《征管法》六项规定中除了第（1）项之外，都是违规或违法的，也就是说只有当房地产开发企业违反征管法时，税务机关才有权核定征收，房地产开发企业的所得税纳税行为不违规不违法，税务机关不得采取核定征收的方式征税，如果已经采用核定征收的办法，应当立即纠正。
（二）如果税务机关发现房地产企业违反了《征管法》的有关规定，税务机关有权核定征收，但是，只是对企业以往应交企业所得税按核定征收方式征收，并且要予以辅导，逐步规范企业的纳税行为；而不是对房地产企业当年和今后的所得税采用核定征收的方式征收。
（三）税务机关不得事先确定房地产企业的所得税按核定征收方式进行征收。此项规定是对那些热衷于核定征收，“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的作法的一种限制。
关于企业所得税核定征收的法律规定，《企业所得税核定征收办法(试行)》（国税发[2008]30号）规定，居民企业纳税人具有《税收征收管理法》第三十五条规定的情形之一的，核定征收企业所得税。
（一）核定征收的办法
税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。
1．核定应税所得率征收。是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的方法。
具有下列情形之一的，核定其应税所得率：
（1）能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的；
（2）能正确核算(查实)成本费用总额，但不能正确核算(查实)收入总额的；
（3）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。
采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：
应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额＝应税收入额×应税所得率
或：
应纳税所得额＝成本(费用)支出额÷(1－应税所得率)×应税所得率
上述“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。用公式表示为：
应税收入额＝收入总额－不征税收入－免税收入
其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。
实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。主营项目应为纳税人所有经营项目中，收入总额或者成本(费用)支出额或者耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。应税所得率按下表规定的幅度标准确定（见表8—2）：
表8-2 应税所得率幅度标准
行业
应税所得率(%)
农、林、牧、渔业
3～10
制造业
5～15
批发和零售贸易业
4～15
交通运输业
7～15
建筑业
8～20
饮食业
8～25
娱乐业
15～30
其他行业
10～30
2．核定应纳所得税额征收。是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，直接核定纳税人纳税年度应纳所得税额，由纳税人按规定申报的方法。
税务机关采用下列方法核定征收企业所得税：
（1）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
（2）按照应税收入额或成本费用支出额定率核定；
（3）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或测算核定；
（4）按照其他合理方法核定。
采用上述所列一种方法不足以正确核定应纳税所得额或应纳税额的，可以同时采用两种以上的方法核定。采用两种以上方法测算的应纳税额不一致时，可按测算的应纳税额从高核定。
3．纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20％的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。
（二）核定鉴定程序
主管税务机关应及时向纳税人送达《企业所得税核定征收鉴定表》，及时完成对其核定征收企业所得税的鉴定工作。具体程序如下：
1.纳税人应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后10个工作日内，填好该表并报送主管税务机关。《企业所得税核定征收鉴定表》一式三联，主管税务机关和县税务机关各执一联，另一联送达纳税人执行。主管税务机关还可根据实际工作需要，适当增加联次备用。
2.主管税务机关应在受理《企业所得税核定征收鉴定表》后20个工作日内，分类逐户审查核实，提出鉴定意见，并报县税务机关复核、认定。
3.县税务机关应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。
纳税人收到《企业所得税核定征收鉴定表》后，未在规定期限内填列、报送的，税务机关视同纳税人已经报送，按上述程序进行复核认定。
4.税务机关应在每年6月底前对上年度实行核定征收企业所得税的纳税人进行重新鉴定。重新鉴定工作完成前，纳税人可暂按上年度的核定征收方式预缴企业所得税；重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整。
（三）实行核定征收的纳税申报方法
1.纳税人实行核定应税所得率方式的，按下列规定申报纳税：
（1）主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小确定纳税人按月或者按季预缴，年终汇算清缴。预缴方法一经确定，一个纳税年度内不得改变。
（2）纳税人应依照确定的应税所得率计算纳税期间实际应缴纳的税额，进行预缴。按实际数额预缴有困难的，经主管税务机关同意，可按上一年度应纳税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法预缴。
（3）纳税人预缴税款或年终进行汇算清缴时，应按规定填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》，在规定的纳税申报时限内报送主管税务机关。
2.纳税人实行核定应纳所得税额方式的，按下列规定申报纳税：
（1）纳税人在应纳所得税额尚未确定之前，可暂按上年度应纳所得税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法，按月或按季分期预缴。
（2）在应纳所得税额确定以后，减除当年已预缴的所得税额，余额按剩余月份或季度均分，以此确定以后各月或各季的应纳税额，由纳税人按月或按季填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》，在规定的纳税申报期限内进行纳税申报。
（3）纳税人年度终了后，在规定的时限内按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的,按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。
F. 房地产公司有关税务问题
1、营业税
2、城建税
3、教育附加费
4、企业所得税
5、土地增值税
6、土地使用税（或有，视销售情况定）
7、房产税（或有，视销售情况定）
8、印花税
9、残疾人保障基金、防洪保安基金（视当地税务局情况定）
10、个人所得税
11、车船使用税（视单位公车情况定）
12、其他（视特殊销售情况定）
(一)营业税
――基本规定
应纳营业税=销售收入×税率
1,销售收入的确认:
(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.
(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.
(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.
②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.
包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.
(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.
②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.
2,视同销售行为的收入确认:
(1)下列行为应视同销售确认收入:
①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;
②将开发产品转作经营性资产;
③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
④以开发产品抵偿债务;
⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.
(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.
说明:预售收入" "=销售收入
政策" "=执行掌握
3,税率:5%
――可以利用的税收政策
《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."
注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税
不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税
(二),企业所得税
――基本规定
应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
1,应税收入的确认:
(1),收入的确认与营业税销售收入相同.
(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%).
2,成本费用的扣除
(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等
(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.
――征收方式的确定
按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.
1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.
2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.
――可以利用的政策
《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》
(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.
1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:
应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率
2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)
3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)
(三)个人所得税
――基本规定:
1,工资,薪金所得项目
(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
税率:适用5%至45%九级超额累进税率.
2,利息,股息,红利所得项目
(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.
利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率
税率适用20%的比例税率
(四)土地增值税
――基本规定
1,预征率
对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:
(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;
(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;
(3)单纯土地转让的,预征率为3%;
(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.
预征土地增值税=预售收入×适用预征率
2,纳税环节及征收方式
土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:
(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.
(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.
3,土地增值税的优惠政策
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.
(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.
4,实际中应注意的问题
(1)普通标准住宅的确定
目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.
(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.
上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.
(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.
G. 房地产公司账务处理的问题
您好抄：您的问题带有普遍性，很多企业财务人员对这种业务感觉无从下手。
一般来说，这种合作方式下，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税都体现在
a公司的账面上，项目结束后你们收到的钱其实是税后的。
由于你们公司是房地产公司，这种业务实际上也属于房地产开发业务（合作开发），所以作为营业外收入不合适。如果计入其他业务收入，涉及你们公司是否需要再上营业税、企业所得税问题。
如果作为收到投资收益处理，那就需要区分股权性投资还是债权性投资。
股权性投资由于没有成立项目公司，所以没有工商登记为依据。
债权性投资，按照目前税法需要就利息部分缴纳营业税。
这种事主要是地税管，各地地税对这种业务的理解可能不同地方税务机关有不同看法。
所以，建议和主管税务机关进行沟通。
只要税确定下来，会计处理好办。
H. 目前在企业房地产管理中存在哪些缺点
房地产企业管理九大缺陷
随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据我们的研究发现，当前房地产开发企业在管理方面主要存在着九大缺陷。
一、中长期发展规划缺乏
根据我们对300家房地产开发企业的调查，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。
缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：
（1）会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。
（2）金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。
（3）最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，怎能没有中长期发展规划？而事实上，绝大多数房地产开发企业缺乏中长期发展规划！
二、法人治理结构不完善
绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的。《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：
(1)《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；
(2)缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。
三、组织机构设计不合理
组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。第二个含义是组织工作。组织机构设计不合理主要表现在：
(1)过于简单化。许多房地产企业以为组织机构设计就是“画一个组织机构图”。实际上，组织机构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力，明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制，建立清晰的权力体系，明确组织决策和冲突解决的规划或制度，建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制，梳理公司基本业务流程和管理流程，并建立公司的内部协调和控制体系。
(2)过于理想化。部门设置或者过多，人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”，与业务流程不符，缺乏监督和约束机制。其实，房地产企业与其他行业有很大的不同性，很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗，甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责。因此，理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业，甚至起到阻滞作用。只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的。
(3)职权规定不充分，甚至是只有职责没有权限。在起草职权时，往往是“自己写自己的”。没有会商、没有统筹的职权设计，重复、漏项是在所难免的。没有职权规定时还有自觉，有了职权规定后，反而有了推诿或争权的依据。于是，扯皮、推诿不断，总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”。
(4)职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。
(5)职权接口不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要40多个岗位、90多项工作，彼此交叉联系。明确职责接口非常重要。负责工作饱和度不均，就会导致忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事又没人干！
(6)没有支持性的配套规定和协调控制体系，如《组织规程》、《会议制度》、《请示规程》等。于是，组织机构设计成了“光杆司令”；于是，违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯。
四、管理制度不健全
管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式，是组织工作的依据。在多年的咨询工作中，企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题。具体体现在：
(1)制度的全面性差，覆盖率低
根据企业规模的大小和项目的多少，房地产开发企业中，相对独立的工作流程有80-150个。大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个，覆盖率不到25%。这就意味着存在75%的管理漏洞，75%的工作“无法可依”。而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度，涉及到业务流程的管理制度几乎没有。
(2)制度的适宜性差
一些企业的制度是主控部门或主控人起草的。在起草的过程中，主控部门或主控人与其他部门没有协商，怎么有利于自己怎么写。在颁布前，审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审，就颁布施行了。这就导致其他部门难以执行。另外，许多制度本身与实际不符，也会导致无法执行。
(3)制度的完整性差
与法律类似，制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等。因为企业中管理制度的起草人几乎不懂“法理”，对制度学没有研究，不知道制度的基本构成，最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有。没有“奖惩措施”，就可以执行，也可以不执行。这样的制度，即使有又有何用？
(4)制度繁简无度
因为企业内部缺乏《制度学》专业人员，绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好。有的制度过于复杂，有的制度又过于简单。总的来说，制度繁总比简好，而恰恰许多企业的制度简多繁少。
(5)制度的时效性差
翻阅一些企业的管理制度，许多都是一两年前、甚至是三、四年前的，时效性极差，可以说早就失效了，但既不宣布作废，又没有修改。其实，制度和法律一样，均具有较强的时效性。因为企业内外部环境是不断变化的，制度必须随着环境的变化而变化。也就是说，制度应该是动态的。但是，制度又不能经常变，否则就缺乏严肃性和延续性，还要保持一定的静态性。最佳的状态是：静态中保持动态，动态中保持静态，动静结合。最好是每年修改两次。
(6)制度的预见性差
管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正，更应是对将来可能发生的问题的规避和预防。鉴于同业企业之间只交流“经验”，不交流“教训”，鉴于兰德有200多家房企的丰富咨询经验，GMS管理模式贯彻以预防为主原则：通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题，防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”。
五、制度执行不到位
对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。“不是没有制度，而是不执行；现有的制度就不执行，再建立更多的制度又有什么用！”几乎所有企业的管理者都有同样的困惑和无奈。房地产开发企业在制度执行方面存在的主要问题有：
(1)执行松紧无度
一些企业管理者在推行制度时往往前松后紧，或者时松时紧。事实上，管理是一种过程，需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效。
(2)执行力差
制度执行力差的原因较多，主要有：
1)制度本身无法执行：制度的规定与实际不符，或者脱离实际情况，与其他制度之间存在矛盾，没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等，即制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题，会导致不执行。
2)领导带头不执行：制度颁布后，领导要求其他人执行，自己不执行，久而久之，上尤下效，大家都不执行了，又回到了“人治”。
3)忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题，如果执行的话，要这个审核、那个签字，很麻烦；不执行，只要是结果一样，领导会同样高兴，甚至会表扬“干得好”。久而久之，大家都忽略了过程，只追求结果。事实上，过程是结果的必需，结果是过程的必然。没有事前和事中控制的过程，不会导致有好的结果。即使是有好的结果，可能也是偶然的、个别的。而一旦没有好的结果，再追溯原因，就已经晚了——因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯。
4)执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施——执行的好，没什么奖励；执行的不好，也没什么惩罚——执行和不执行的成本都是零。即使是有奖惩措施，执行成本高于不执行成本，也会导致不执行。这在国有企业比较普遍。
5)制度面前不平等所导致的不执行：在绝大多数企业，在制度面前，除了领导可以“理所当然”地不执行外，许多高层副职在违反了制度后，领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后，领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工，因为人情关系等原因，可以“下不为例”……久而久之，口子越开越大，进而导致制度的“大面积塌方”。
6)缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督(制度管理)、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的常年管理顾问或管理咨询公司的外部监督，以及法律法规监督。任何一方面的监督缺失，都会导致不执行。
7)信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大，管理层级就越多；管理层级越多，信息链就越长；信息链越长，信息衰减量就越大，甚至就会发生信息变异。信息衰减是必然的，也是制度执行不力的唯一一种客观存在。
(3)忽略制度推行的反作用力
对于企业的绝大多数人员而言，他们都是现有制度和既得利益的享受者，不希望管理规范。因此在推行制度初期，他们对管理制度有着本能的抵触和恐慌，会表现出一定的反作用力。有时，这种反作用力会惊人地大，甚至能将制度推行者“扳倒”。因此，企业管理者在推行制度前，一定要考虑周全；在决定推行后，推行力一定要大于反作用力。
六、企业管理方法不当
“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往有这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，看的是研究HP、GE、IBM的书？而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业。这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。
骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额，谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。中国企业不是需要Good to Great，而是需要从Zero到生存，从生存到Development的问题——边扣扳机边瞄准！
七、缺乏企业文化
“文化品牌力”是企业综合竞争力的重要“分力”之一，是企业竞争的最高阶段。企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。
因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。
八、没有管理费用预算
几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制年度预算时，都有管理费用专项预算，少者一、二百万，多者上千万。而绝大多数中小房地产企业，几乎没有管理改进计划，更没有管理费用预算——每年做哪些方面的管理改进，花多少钱，找什么管理咨询公司等都是空白。这不能不说是企业管理者的悲哀，更是行业的悲哀。
九、无视企业管理问题
无视问题可以说是业界企业的普遍现象。
许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后，热衷于“商而优则仕”，喜欢听奉承话，越来越自负，盲目自信而无视管理问题的存在。许多职业总经理们认为“我承认管理有问题，不就等于承认自己管理能力低吗”，于是就有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。
其实，所有企业都存在管理问题，有的企业甚至是比较严重，只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业的管理问题，使我们“无视问题”。而无视问题就是最大的管理问题。
I. 公司在什么情况下会被税务查账
1、专项检查和行业整治。每年税总都会出一个文件，确定全国税务机专关今年的稽查工作重点，确属定一个或几个行业，分指令性（必须查）和指导性（需要查），今年的指令性是房地产和建安行业，指导性是地方商业银行。
2、区域专项治理。由各省、市税务机关自行确定，发现本地某行业、某地区、某税种有严重的偷逃税款隐患，就组织一个阶段的专门检查。
3、重点税源。总局有重点税源企业名单，各省、市、县、区都有。理论上三年查一次。
4、举报案件。这个就不解释了。
5、突发事件。比如落马贪官家属的公司、一把手被双规的国企、跟政府、国资委叫板的私企。
6、主管税所、专管员觉得有偷逃税款嫌疑的企业。
7、财务或经营情况出现巨大波动，或有重大涉税事项。比如突然出现巨额亏损、申请金额较大的税收减免，还有大型企业营改增、注销，等等。
J. 房地产企业账务处理问题
我需要知道细节，比如利息多少，有没有具体到项目，有没有项目前期的财务分析报告，等等
我觉得只要把对方公司的钱当做前期（短期）贷款，其它不管他，项目收支结算完毕以后，算利润的时候提出来就是了