① 影响房地产发展的因素有哪些
影响房地产市场的因素有：
(1)城市产业结构影响市场。
随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
(2)政策变化影响市场需求。
房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。
(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。
城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。
(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。
房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。
房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
② 房地产价格的影响因素，如何影响房地产价格
影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素
一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素
区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。
个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。
一般因素
经济因素
(1)经济发展因素
(2)财政金融因素
(3)产业结构因素
社会因素
(1)人口因素（人口数量、人口密度、人口素质）
(2)家庭规模因素
(3)房地产投机因素（即可能促进上涨和下跌，也可能抑制上涨和下跌）
(4)教育科研水平和治安因素
(5)社会福利因素
行政因素
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策
(4)行政隶属关系变更
(5)交通管制
心理因素
人们的偏好
区域因素
区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。
商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
道路通达因素
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
交通便捷因素
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
城市设施状况因素
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
环境状况因素
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低
土地的个别因素
建筑物的个别因素
区位因素
区位是影响地价的一个非常主要的因素，区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
面积因素、宽度因素、深度因素
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
形状因素
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
地力因素、地质因素、地势因素、地形因素
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
容积率因素
容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
用途因素
般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的
土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高
面积、结构、材料等
筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
设计、设备等是否良好
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
施工质量
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
法律限制
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如高度限制、消防管制等。
建筑物是否与周围环境协调
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
③ 哪些因素影响房价呢
影响房价的因素是很多的，政府规划、地理位置、交通、楼房质量专等都有关系，那属么升值空间大的楼盘，可以看看北站新城的惠州兰台府，北站新城是惠州政府未来5年发展的核心主城区，医疗、教育、生活配套完善。地理位置不用说了，将来的核心主城区，交通也非常便利，5分钟就能到达高速口，交通四通八达，河源、惠州、东莞、深圳市等随意切换，环境也是非常不错的，新中式园林美景，居住环境舒适，房屋质量更是品牌打造，可以说是不用担心的，升值空间很大，建议去那边看看。
④ 影响房地产行业的外部因素有哪些
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
⑤ 哪些因素会影响房子的价格
房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。
要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识：
各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的，有的因素则提高房地产的价格
各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大），有的因素则影响较小。但是，随着时期的不同，地区的不同，或者房地产的类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。
各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合理决定的。
某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的，但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础，计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。
影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。
一、供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。
5、土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力
一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
1、声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
1、经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
引起房地产价格上涨；
引起房地产价格下跌；
起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4、 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个
1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
2、军事冲突情况。
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威
胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3、政治对立状况。
如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、
终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。
⑥ 影响房地产市场的因数有些什么
一、复影响房地产商品销售的宏观因素制 影响房地产商品销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产市场销售过程中，自然环境对房地产项目销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。
⑦ 影响房地产价格的因素
一、 经济方面。经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括：
（1）社会经济繁荣程度；
（2）房地产市场的完善度和活跃度；
（3）供求关系；
（4）金融市场；
（5）货币价值；
（6）物价、工资及就业率；
（7）科学技术。
二、 政治因素。政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。
政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。
房地产价格除深受政局稳定情况影响外，还受政策因素影响。在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的主要因素之一。例如，我国在相当长的一个时期内，房地产属非商品范畴，人为的使其价格远远偏离价值，房地产价格既不能反映价值，也不能反映供求变化，严重影响了房屋的再生产和土地的合理利用，还扩大了消费膨胀和一系列社会问题。所以说政策因素对房地产价格有着很大的影响。
三、 环境因素。环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。
自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。 市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。
公用建筑配套设施为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。
四、 人口因素。从住宅来说，人是其最终消费者，所以，人口数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况，会直接影响着房地产的供需和价格。
五、 规划因素。不同城市、不同地区的城市规划目标，如交通布局、空中与地下开发管制等均有所不同。然而，城市规划在很大程度上左右着土地的使用功能，从而影响房地产的价格。
六、 心理因素。心理因素是指人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估。心理因素对房地产价格的影响，是指房地产交易者对未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成的影响。
七、 其他因素。其他因素包括国际因素等特殊因素。如由于战争和国家间的竞争对房地产价格的影响，或由于特殊买卖者出于特殊需要，以非正常的价格出售或购入房地产等。
⑧ 影响房地产投资的因素有哪些
一、 产生原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
[编辑]房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1．投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2．偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
二、 风险因素
1、地段
买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。
就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。
2、环境
生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。
3、建筑品质
有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。第二，物业制造工艺要精细。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。
三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。这是出租型物业必备的条件。
四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的。在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
4、产权状况
拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置
5、价值分析
投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价。
首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产机构。根据房子的各种因素，测算出房子在特定时间、地点、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房地产真实价值的价格。
房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。
6、分析
房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。
三、 变化趋势
伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
1、风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：
（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。
（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。
（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3、丰富
中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
四、 防范策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
五、 风险价值
1、风险报酬额
风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。
2、风险报酬率
风险报酬率是投资的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
3、价值计算
除了被认为没有风险的国家公债或国库券的投资外，其他各种投资的投资报酬率一般是货币时间价值(利率)与投资风险价值(风险报酬率)之和。投资报酬率=利率+风险价值率
计算步骤：
在实际工作中，尽管“标准离差”能够反映投资项目所冒风险的程度，但不便于与其他方案比较，故需计算”标准离差率”。
1.确定投资项目未来的各种预计收益(用xi表示)及其可能出现的概率(用pi表示)，并计算出未来收益的“预期价值”(用\bar{e}v表示)，计算公式：未来收益的预期价值
2.计算“标准离差”(用σ表示)与“标准离差率”(用r表示)。
3.投资风险价值计算公式：标准离差率
4.确定“风险系数”(用f表示)：一般应根据该行业全体投资者对风险反感的态度来确定，通常是风险程度的函数。
5.导入风险系数，计算该项投资方案预期的投资风险价值。
投资风险价值计算公式：
预期的风险报酬率(rpr)=风险系数*标准离差率=f*
预期的风险报酬额(rp)=未来收益的预期价值*预期风险报酬率/(货币时间价值+预期风险报酬率
将预期的投资风险价值与企业要求的投资风险价值进行比较：
若预期的投资风险价值>要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险大，得到的报酬率小，方案不可行。若预期的投资风险价值<要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险小，得到的报酬率大，方案可行。
要求的投资风险价值的计算：
要求的投资报酬率=货币时间价值+要求的风险报酬率
要求的风险报酬率=要求的投资报酬率-货币时间价值
要求的风险报酬率=未来收益的预期价值*要求的风险报酬率/(货币时间价值+要求的风险报酬率)。
⑨ 影响房地产投资的经济因素有哪些
影响房地产投资的经济因素如下：
一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是内地段，决定地段好坏的容最活跃的因素是交通状况；
二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境；
三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理；
四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景；
五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。
六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小；
七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响；
八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报；
九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。