房地产企业现金流如何分析

1. 如何分析企业的现金流情况看哪些指标

上市公司现金流量表的财务分析
摘要]在资本市场日益完善的条件下，上市公司的筹资行为和投资行为逐渐向多元化发展，无论对上市公司的内部管理当局，还是对外部投资者来说，现金流量信息都是极为重要的不可替代的理财资源。上市公司的理财人员必须掌握现金流量表的分析方法和技巧，才能发挥其在公司理财中的重要作用。

在资本市场日益完善的条件下，上市公司的筹资行为和投资行为也逐渐向多元化发展，无论是上市公司的内部管理当局，还是外部投资者，都逐渐意识到现金流量信息更能反映上市公司的收益质量和现实的支持能力，它是公司极为重要的不可替代的理财资源，也是投资者（股东）做出正确决策的信息资源。企业要做出正确的理财决策，保证理财行为的最优化，必须要求公司理财人员掌握现金流量表的分析方法和技巧，深刻认识到现金流量形成的规律和内在结构，才能充分发挥其对公司理财的重要作用。科学地评估公司资产的流动性、财务弹性，评价公司的收益能力和财务风险，预测公司未来的发展趋势。上市公司的财务人员应遵循分析的原则，合理采用比较分析法，以比较结构百分比和财务比率为重点，精心设计财务分析指标，力求分析得具体、深入，透过现象看本质，使其为公司理财发挥充分的作用。

一、上市公司现金流量的结构分析

现金流量的结构分析包括流入结构、流出结构和流入流出比分析，可列表进行分析。旨在进一步掌握本公司的各项活动中现金流量的变动规律、变动趋势、公司经营周期所处的阶段及异常变化等情况。其中，（1）流入结构分析分为总流入结构和三项（经营、投资和筹资）活动流入的内部结构分析。（2）流出结构分析也分为总流出结构和三项（经营、投资和筹资）活动流出的内部结构分析。（3）流入流出比分析即分为经营活动的现金流入流出比（此比值越大越好）；投资活动现金的流入流出比（发展时期此比值应小，而衰退或缺少投资机会时此比值应大较好）；筹资活动的现金流入流出比（发展时期此比值较大较好）。公司理财人员可以利用现金流入和流出结构的历史比较和同业比较，可以得到更有意义的信息。对于一个健康的正在成长的公司来说，经营活动现金流量应是正数，投资活动的现金流量是负数，筹资活动的现金流量应是正负相间的。如果上市公司经营现金流量的结构百分比具有代表性（可用三年或五年的平均数），理财人员还可根据它们和计划销售额来预测未来的经营现金流量。

二、上市公司的资产流动性分析

公司资产的流动性是指公司资产经过正常秩序，无重大损失地转化为现金以及公司债务契约或其他付现契约履行的能力，它是蕴涵于公司生产经营过程中的、动态意义上的偿付能力。根据资产负债表确定的流动比率和速动比率，虽然能反映流动性但有很大的局限性。这主要是因为：作为流动资产重要成分的存货并不能很快转化为可偿债的现金；存货用成本计价不能反映变现净值；流动资产中的待摊费用也不能转为现金；应收账款会有一定的坏账发生。许多公司有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿债而加大财务风险，导致最终破产。真正能用于偿还债务的是现金流量。所以必须用上市公司的流量和债务进行比较分析能更客观地反映其真实的偿债能力。主要分析指标包括：（1）现金到期债务比=经营现金净流量/本期到期的债务；（2）现金流动负债比=经营现金净流量/流动负债；（3）现金债务总额比=经营现金净流量/债务总额。

上述指标越大，说明企业经营活动所产生的现金流速越快，流量越大，企业的财务基础越稳固，内部控制合理有效，从而偿债能力与对外筹资能力就越强，公司流动性越好，抗风险能力越高。一般来说，本期到期的债务是指本期到期的长期债务和本期应付票据。通常这两种债务是不能展期的，必须如数偿还。现金流量负债比不但可以衡量公司短期偿债能力，还可以预测出公司整体财务状况，如果该比率大于40% ，表明公司的财务状况良好。而现金债务总额比是评估公司中长期偿债能力的重要指标，同时也是预测公司破产的可靠指标。该指标越高，公司承担债务总额的能力越强。

三、上市公司获取现金能力的分析

获取现金的能力是指经营现金净流入和投资资源的比值。它弥补了根据损益表上分析公司获利能力的指标的不足，具有鲜明的客观性。投入资源可以是主营业务收入、公司总资产、净营运资金、净资产或普通股股数、股本等。具体指标有：

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（1）销售现金比率=经营现金净流量/主营业务收入。该比率反映每元销售得到的现金大小，即销售收入的货款回收率，既可从一个方面反映公司生产商品的市场畅销与否，又从另一个侧面体现了公司管理层的经营能力。其数值越大越好。

（2）每股营业现金净流量=经营现金净流量/普通股股数。该指标反映每股流通在外的普通股的资金流量，它通常高于每股收益，但不能替代每股收益。因为现金流量没有减去折扣。它能反映公司最大分派现金股利的能力，超过此限度，就要借款分红。

（3）全部资产现金回收率=经营现金净流量/全部资产×100%.该指标说明公司全部资产产生现金的能力，该比值越大越好，可与同业平均水平或历史同期水平比较，评价上市公司获取现金能力的强弱和公司可持续发展的潜力。

四、上市公司的财务弹性分析

所谓财务弹性是企业适应经济环境变化和利用投资机会的能力，也叫财务适应能力。这种能力来源于现金流量和支付现金需要的比较。现金流量超过需要，有剩余的现金，适应性就强。因此，财务弹性衡量是经营现金流量与支付要求进行比较。支付要求可以是投资需求或承诺支付等。具体指标包括：

（1）现金满足投资比率=近5年经营活动现金净流量/近5年资本支出，存货增加，现金股利之和。该比率越大，说明资金自给率越高，对外借资金依赖性越小，财务风险越小。此指标达到1时，说明公司可以用经营获取的现金满足扩充所需资金，公司有一定的成长潜力。若小于1 ，则说明公司是靠外部融资来补充，虽可在一定程度上利用财务杠杆，但会加大公司财务风险。

（2）现金股利保障倍数=每股营业现金净流量/每股现金流量，此比率越大，说明支付现金股利的能力越强，公司运用股利分配政策的余地越大。以上两个比率越大，说明上市公司财务弹性越大，适应各种环境和资金需求的灵活性越强，抗风险的能力越大。

五、上市公司的收益质量分析

收益质量是企业公开报告收益与其经营业绩之间的离差程度。它是完整性、可靠性和可预测性的综合。收益质量分析主要是分析会计收益和现金流量的比例关系。由于上市公司收益质量主要受到会计政策的变化和选择，收入和费用确认的时间，公司对自行列支成本的选择，以及管理者的财务决策等因素的影响。评价公司收益质量的财务比率是营运指数。营运指数=经营现金净流量/经营应得现金。其中：经营应得现金是指经营净收益与非付现费用之和。经营活动净收益=净收益-非经营收益。上市公司理财人员可以通过计算的营运指数对公司收益质量进行评价。有些项目如折旧、资产摊销、信用政策等虽不影响经营活动的现金流量但会影响公司的损益，使当期会计收益与经营活动产生的现金流量不一致，但是两者应大体相近。因此，若营运指数大于或等于1，说明会计收益的收现能力较强，收益质量较好；若小于1，则说明会计收益可能受到人为操纵或存在大量的应收账款，收益质量较差。有虚盈实亏的可能性，必须进一步分析会计方法或会计估计的影响。公司应采取相应的理财措施，改变企业的营销策略，提高公司的收益质量。

在运用上述财务分析方法和指标对现金流量表进行分析时，还应注意以下三个问题：

1.不要拘泥于以上有限的财务分析指标，还可以根据公司管理当局的需要适当改编现金流量表，设计更具说服力的指标，获取其他更有意义的信息。

2.全面、完整、充分地掌握信息，不仅要充分理解报表上的信息，还要重视公司重大会计事项的揭示以及注册会计师对公司报表的评价报告，甚至还要考虑国家宏观政策、国际国内政治气候等方面的影响；不仅要分析现金流量表，还要将资产负债表、损益表等各种报表有机地结合起来，这样才能全面而深刻地揭示公司的偿债能力、盈利能力、管理业绩和经营活动中存在的成绩和问题。

3.特定分析与全面评价相结合。报表使用者应在全面评价的基础上选择特定项目进行重点分析，如分析公司偿债能力的现金流动负债比（经营活动现金流量/流动负债）等，并将全面分析结论和重点分析的结论相互照应，以保证分析结果的有效。

2. 房地产开发企业如何做好房地产财务分析 详细

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。 随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。 一、 传统财务分析的主要内容及其局限性 传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力 、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。 从以上分析指标不难看出，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面，财务人员受业务知识单一限制，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。 财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。因此，从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结 果，注重财务分析的综合性和整体性。 二、 房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容 在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下分析内容： 1、整体分析与专项分析相结合 在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等），利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。 2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析 在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。 3、加强成本控制分析 在进行成本分析时要注重分析以下几个方面： 一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明 影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。 4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析 如果房地产财务分析thldl.org.cn 仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。 实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。

3. 房地产开发企业现金流量表

一、现金流量及其分类

现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。

现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量

经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。

经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。

经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。

（二）投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。

（三）筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。

筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。

二、现金流量表的作用

编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。

（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险

在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。

（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况

现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。

（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督

现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。

由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。

三、现金流量表的编制

编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

4. 如何应对房地产企业的融资与现金流策略

2008年，中国企业如何度过现金流的冬天？一、拓宽融资渠道，加强全面预算，八步骤“紧”银根“活”资产。国家从紧的货币政策在经历了几次存款准备金率调高后，效应开始出现。商业银行纷纷调整放贷政策，收缩中小型企业的放贷规模，实行滚动放贷策略。金融融资对于很多中小型企业而言，变得越来越困难。另外，雪上加霜的是，与往年同期相比，很多企业因为原材料涨价积压了资金，下游客户资金紧张导致应收账款攀升，企业资金周转速度降低，现金流告急，采购支付吃紧，生产组织难以保证正常的交货合同，企业运营举步维艰。因此，笔者认为，在国家从紧的货币政策下，当前，企业必须进一步“开源紧流”。一是管好劳动力成本，减少现金投资，拓宽融资渠道，加强与金融机构的合作关系；二是企业必须密切关注库存的账龄、库存结构，盘活资产，降低非必要资金支出；三是调整扩张步伐，加强企业的全面预算管理，控制非计划的资金投入计划，公司应投资那些付现款的项目，而非低投资回报的现金储存；四是调整信用管理政策，尽可能延长采购支付时间，缩短应收账款应收期，规避货币从紧带来的支付紧缩效应；五是企业必须加强销售回款管理，调整销售业务内部激励政策；六是全面关注现金流周转情况，检查核准现金流预期中的假设和数据，确保信息准确，规避销售人员夸大可能完成的销售目标，管好预期现金流；七是集中银行交易，对一个大公司来说，把300多个账单需求合计到一组或多组账户，并进行合理搭配，如此可降低现金透支，同时投资一个以现金流安全、流动性为目标的现金管理账户；八是置换或者剥离部分不良资产，将资产通过股权转让或者拍卖的方式转变为资本，通过风险融资或者其他融资手段，稀释部分股权。二、五步骤优化客户结构，调整销售策略，鞭打“信用拖延”。产业升级和经济增长模式转型必然会以牺牲一些中小企业为代价，只有符合转型要求的企业才能顺利度过拐点，进入健康、快速的发展通道。因此，企业主必须仔细关注上下游合作伙伴，优化客户结构，调整销售策略。笔者认为，优化客户结构一是要盘点现有客户，淘汰支付能力差、信用不良的合作伙伴；二是调整货款结算政策，尽可能现款结算，给予现款结算一定的返利政策；三是革新渠道，加大资金结算快、流通快的渠道投入和政策倾斜；四是增加高利润产品的渠道利润空间，更好地管理供应商，逐步收缩低技术含量产品的销售占比，淘汰粗放式运营管理的下游客户；五是尽可能延长上游客户结算信用期，确保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步骤提高运营效率，降低运营成本，改善“企业DNA”。当企业运营的人工成本、费用成本、制造成本都在快速增长的时候，企业必须紧密关注自身的运营效率，优化管理流程，精简岗位编制，降低沟通成本，加快市场响应。笔者认为提高运营效率，企业必须在六个方面下工夫：一是优化管理流程，尤其是以市场为导向的销售管理流程，梳理流程瓶颈，改变不合理环节，做到内部运作高效顺畅，外部市场反应灵敏，相应速度快；二是调整组织结构，按照核心职能和关键流程考虑部门设置，压缩部门编制，降低人工成本，充分借助信息化推进组织结构扁平化变革；三是导入绩效管理，有效地将企业目标分解到部门和员工头上，抓住成本的牛鼻子，严格进行KPI考核，提高每人的工作绩效；四是建立知识管理系统，不断总结员工的岗位操作经验和成功的管理经验，并复制到工作中间去；五是推进企业内部的信息化建设，通过无纸公、电子化公，加快运营效率，提高市场响应速度；六是全方位控制成本，包括通过比价采购、集中采购、战略采购，减少采购中间环节等方式来降低采购成本；通过库存管理加强，减少不必要的库存，充分利用好边角料，减少生产现场的半成品等来降低库存；通过精细化管理，压缩营业费用，降低不必要的营销费用支出等等。只有这样，企业才能真正打造新的核心竞争力，形成富有竞争力的“DNA”。总之，当前形势下，企业只有密切关注现金流，降低营业费用和管理费用，严格控制生产制造成本，加强品牌建设，全面改善自身管理，提高运营效率，才能应对经济转型带来的诸多挑战，接受市场的考验，形成企业新的核心竞争力，取得更大的突破和发展。（作者为联纵智达咨询集团副总裁）

5. 房地产企业的现金流管理有什么问题

对现在的房地产企业来说，现金管理是非常重要的，关乎着企业是否能够正常运作下去。当房地产企业盖楼房之前，一般都会预售房产，这就是为了筹措资金进行开发，所以现金流管理都是往充足了计算，不然就会出现问题。

6. 公司现金流量分析应如何做

公司现金流量分析:
现金流量表是以收付实现制为编制基础，反映企业在一定时期内现金收入和现金支出情况的报表。对现金流量表的分析，既要掌握该表的结构及特点，分析其内部构成，又要结合损益表和资产负债表进行综合分析，以求全面、客观地评价企业的财务状况和经营业绩。因此，现金流量表的分析可从以下几方面着手：
一、现金流量及其结构分析
企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。
（一）经营活动产生的现金流量分析。
l、将销售商品、提供劳务收到的现金与购进商品。接受劳务付出的现金进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较是有意义的。比率大，说明企业的销售利润大，销售回款良好，创现能力强。
2、将销售商品、提供劳务收到的现金与经营活动流入的现金总额比较，可大致说明企业产品销售现款占经营活动流入的现金的比重有多大。比重大，说明企业主营业务突出，营销状况良好。
3、将本期经营活动现金净流量与上期比较，增长率越高，说明企业成长性越好。
（二）投资活动产生的现金流量分析。当企业扩大规模或开发新的利润增长点时，需要大量的现金投入，投资活动产生的现金流入量补偿不了流出量，投资活动现金净流量为负数，但如果企业投资有效，将会在未来产生现金净流入用于偿还债务，创造收益，企业不会有偿债困难。因此，分析投资活动现金流量，应结合企业目前的投资项目进行，不能简单地以现金净流入还是净流出来论优劣。
（三）筹资活动产生的现金流量分析。一般来说，筹资活动产生的现金净流量越大，企业面临的偿债压力也越大，但如果现金净流入量主要来自于企业吸收的权益性资本，则不仅不会面临偿债压力，资金实力反而增强。因此，在分析时，可将吸收权益性资本收到的现金与筹资活动现金总流入比较，所占比重大，说明企业资金实力增强，财务风险降低。
（四）现金流量构成分析。首先，分别计算经营活动现金流入、投资活动现金流入和筹资活动现金流入占现金总流入的比重，了解现金的主要来源。一般来说，经营活动现金流入占现金总流入比重大的企业，经营状况较好，财务风险较低，现金流入结构较为合理。其次，分别计算经营活动现金支出、投资活动现金支出和筹资活动现金支出占现金总流出的比重，它能具体反映企业的现金用于哪些方面。一般来说，经营活动现金支出比重大的企业，其生产经营状况正常，现金支出结构较为合理。
二、现金流量表与损益表比较分析
损益表是反映企业一定期间经营成果的重要报表，它揭示了企业利润的计算过程和利润的形成过程。利润被看成是评价企业经营业绩及盈利能力的重要指标，但却存在一定的缺陷。众所周知，利润是收入减去费用的差额，而收入费用的确认与计量是以权责发生制为基础，广泛地运用收入实现原则、费用配比原则、划分资本性支出和收益性支出原则等来进行的，其中包括了太多的会计估计。尽管会计人员在进行估计时要遵循会计准则，并有一定的客观依据，但不可避免地要运用主观判断。而且，由于收入与费用是按其归属来确认的，而不管是否实际收到或付出了现金，以此计算的利润常常使一个企业的盈利水平与其真实的财务状况不符。有的企业账面利润很大，看似业绩可观，而现金却入不敷出，举步艰难；而有的企业虽然巨额亏损，却现金充足，周转自如。所以，仅以利润来评价企业的经营业绩和获利能力有失偏颇。如能结合现金流量表所提供的现金流量信息，特别是经营活动现金净流量的信息进行分析，则较为客观全面。其实，利润和现金净流量是两个从不同角度反映企业业绩的指标，前者可称之为应计制利润，后者可称之为现金制利润。二者的关系，通过现金流量表的补充资料揭示出来。具体分析时，可将现金流量表的有关指标与损益表的相关指标进行对比，以评价企业利润的质量。
（一）经营活动现金净流量与净利润比较，能在一定程度上反映企业利润的质量。也就是说，企业每实现1元的账面利润中，实际有多少现金支撑，比率越高，利润质量越高。但这一指标，只有在企业经营正常，既能创造利润又能盈得现金净流量时才可比，分析这一比率也才有意义。为了与经营活动现金净流量计算口径一致，净利润指标应剔除投资收益和筹资费用。
（二）销售商品、提供劳务收到的现金与主营业务收入比较，可以大致说明企业销售回收现金的情况及企业销售的质量。收现数所占比重大，说明销售收入实现后所增加的资产转换现金速度快、质量高。
（三）分得股利或利润及取得债券利息收入所得到的现金与投资收益比较，可大致反映企业账面投资收益的质量。
三、现金流且表与资产负债表比较分析
资产负债表是反映企业期末资产和负债状况的报表，运用现金流量表的有关指标与资产负债表有关指标比较，可以更为客观地评价企业的偿债能力。盈利能力及支付能力。
（一）偿债能力分析。流动比率是流动资产与流动负债之比，而流动资产体现的是能在一年内或一个营业周期内变现的资产，包括了许多流动性不强的项目，如呆滞的存货，有可能收不回的应收账款，以及本质上属于费用的待摊费用，待处理流动资产损失和预付账款等。它们虽然具有资产的性质，但事实上却不能再转变为现金，不再具有偿付债务的能力。而且，不同企业的流动资产结构差异较大，资产质量各不相同，因此，仅用流动比率等指标来分析企业的偿债能力，往往有失偏颇。可运用经营活动现金净流量与资产负债表相关指标进行对比分析，作为流动比率等指标的补充。具体内容为：
l、经营活动现金净流量与流动负债之比。这指标可以反映企业经营活动获得现金偿还短期债务的能力，比率越大，说明偿债能力越强。
2、经营活动现金净流量与全部债务之比。该比率可以反映企业用经营活动中所获现金偿还全部债务的能力，这个比率越大，说明企业承担债务的能力越强。
3、现金（含现金等价物）期末余额与流动负债之比。这一比率反映企业直接支付债务的能力，比率越高，说明企业偿债能力越大。但由于现金收益性差，这一比率也并非越大越好。
（二）盈利能力及支付能力分析。由于利润指标存在的缺陷，因此，可运用现金净流量与资产负债表相关指标进行对比分析，作为每股收益、净资产收益率等盈利指标的补充。
l、每股经营活动现金净流量与总股本之比。这一比率反映每股资本获取现金净流量的能力，比率越高，说明企业支付股利的能力越强。
2、经营活动现金净流量与净资产之比。这一比率反映投资者投入资本创造现金的能力，比率越高，创现能力越强。径一致，净利润指标应剔除投资收益和筹资费用。
（三）销售商品、提供劳务收到的现金与主营业务收入比较，可以大致说明企业销售回收现金的情况及企业销售的质量。收现数所占比重大，说明销售收入实现后所增加的资产转换现金速度快、质量高。
（四）分得股利或利润及取得债券利息收入所得到的现金与投资收益比较，可大致反映企业账面投资收益的质量。

7. 房地产企业流动比率和速动比率如何分析

流动负债主要有短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息等，还有一年内到期的非流动付债。

流动比率超过2，即考虑存货能够变现的话短期偿债是没有问题的，速动比率太低，说明资产的流动性很低，如果企业不把存货变现的话，如果没有其他的资金来源，那么有80%的债务无法偿还，资金压力是非常大的。

另外，有很多人认为速动资产不仅是流动资产-存货，还应减去待摊费用（无法变现）和预付账款，那样来说速动比率更低。

还有，如果房地产市场不好的话，存货变现与存货成本之间可能存在差异，那样的话流动比率也会受到影响，因为企业不是用存货还债而是用存货变现来还债。

(7)房地产企业现金流如何分析扩展阅读：

数据弱点：

1．无法评估未来资金流量。

流动性代表企业运用足够的现金流入以平衡所需现金流出的能力。而流动比率各项要素都来自资产负债表的时点指标，只能表示企业在某一特定时刻一切可用资源及需偿还债务的状态或存量，与未来资金流量并无因果关系。因此，流动比率无法用以评估企业未来资金的流动性。

2．未反映企业资金融通状况。

在一个注重财务管理的企业中，持有现金的目的在于防范现金短缺现象。然而，现金属于非获利性或获利性极低的资产，一般企业均尽量减少现金数额。事实上，通常有许多企业在现金短缺时转向金融机构借款，此项资金融通的数额，未能在流动比率的公式中得到反映。

3．应收账款的偏差性。

应收账款额度的大小往往受销货条件及信用政策等因素的影响，企业的应收账款一般具有循环性质，除非企业清算，否则，应收账款经常保持相对稳定的数额，因而不能将应收账款作为未来现金净流入的可靠指标。

8. 关于房地产公司的现金流量表

“支付给职工抄以及为职袭工支付的现金”项目反映企业实际支付给职工的工资以及其他为职工支付的现金。为职工支付的工资包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等；其他为职工支付的现金包括为职工支付的养老保险、待业保险等社会保险基金、为职工支付的商业保险基金、支付给职工的住房困难补助等。不包括支付给在建工程人员的工资。