房地产自用进项如何处理

❶ 营改增后企业将自行开发房产转为自用属于视同销售的范围吗

营改增后企业将自行开发房产转为自用不符合增值税关于视同销售的规定，不属于视同销售的范围。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

（一）将货物交付其他单位或者个人代销；

（二）销售代销货物；

（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；

（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号

附件1营业税改征增值税试点实施办法第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

企业将自行开发房产转为自用不在上述关于视同销售的规定之内。

(1)房地产自用进项如何处理扩展阅读

由于房地产企业将开发产品转作自用不是视同发生应税行为，财政部、国家税务总局又没有出台规范性文件，因此，房地产企业将开发产品转作自用不缴纳营业税。

土地增值税。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（二）款规定，房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，

在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可知，房地产企业将开发产品转作自用，未发生产权转移，所以，不缴纳土地增值税。

企业所得税。

根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，

由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；

（二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；

（五）上述两种或两种以上情形的混合；

（六）其他不改变资产所有权属的用途。

由于房地产企业将开发产品转作自用，未发生所有权属改变，因此，不视同销售行为，不缴纳企业所得税。

契税。

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。房地产企业将开发产品转作自用，虽然企业固定资产中增加了房产，但是，该房产在转作固定资产前后所有权属并未发生改变，都属于房地产企业所有。因此，房地产企业将开发产品转作自用，不缴纳契税。

❷ 房地产增值税如何缴纳

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣回除系数。增值税的征收方答式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

❸ 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用时，是否征收土地增值税

不征，产权没有转移

❹ 营改增后房产开发企业房产自用增值税专用发票可以抵扣吗

营改增首次将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是版营改增试点纳税人，都可抵扣权新增不动产所含增值税。
适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

❺ 购入不动产进项税如何处理

财税[2016]36号附来件2《营业税改征增值自税试点有关事项的规定》第一条第（四）项规定：
“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”
会计处理
（1）购入时，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
（2）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

❻ 房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有进项留抵税额，怎么处理

房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。

❼ 房地产公司将自己开发的房产转为自用物业，办理房产证后要交土地增值税吗

房地产公司将自己开发的房产转为自用物业，办理房产证，其房产所有权并未发版生变化，只是将公司建造的产权品（房屋）从法律的形式上进一步登记确认到公司名下。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”所以，房地产公司将自己开发的房产转为自用物业，不需要缴纳土地增值税。

❽ 房地产企业5月1日后自建自用，进项税额什么时点抵扣

进项税抵扣
的时点，是有
销项税
时，没有销项税时，进项税可以一直留抵，没时时点限制。

❾ 房地产公司购固定资产进项税如何处理

就直接计入固定资产成本，作为房地产开发商的以后开发成本，按固定资产折旧一起摊销掉。

❿ 房地产增值税怎么算这种情况要怎么办呢

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用处、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”
参照各地政策：
《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答(2014年)》在问答中明确了这样一个问题：已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？是否可以在取得合法凭证后进行补充清算？答：在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。这里笔者理解的意思是清算时的支出必须有票，否则不予扣除，并没有说有票的一定要支付。但是廊坊市地方税务局掌握的口径则是这样表达的："土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。"
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字[2014]159号)第六条关于建安成本未取得发票的处理规定，房地产开发企业在申报期内未能取得建筑业发票或施工单位建筑业完税凭证的，主管地税机关可责令限期内提供合法有效凭证，对限期内仍然不能提供合法有效凭证的，主管地税机关可采取核定征收清算土地增值税。这里也没有强调有效凭证一定是实际支付。

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