① 房地产商建房，征收土地，属于哪些法律范畴急急急
目前，在房地产交易过程中涉及的税收有：契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。其中：应由承受方（买方）缴纳的有：契税、印花税；由转让方（卖方）缴纳的有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。
为了方便群众，提供一窗式服务，市区房地产交易环节税收全面实行了一体化征管，由常州市财政局下属的契税征收管理所负责征收。契税所在市区设立了四个征收窗口：契税所征收大厅（地址：新区太湖路府琛花园1幢18号）；新北区征收窗口（衡山路8号新北区人民政府204室）；房产交易市场征收窗口（延陵东路859号）；戚区征收窗口（成济路15号）。
一、契税
契税是房屋和土地权属发生转移时，国家按当事人双方所签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受者一次性征收的一种税收。就房屋买卖来说，谁买房，谁缴税。契税属于行为税范畴。
（一）征收范围：包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。另外，以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
（二）税率。江苏省契税适用税率为4％。凡1999年8月1日后，个人购买的普通住宅，契税减半征收（按2％征收），个人购买的别墅、渡假村、营业用房、商办楼、车库及单位购房，仍按4％征收契税。按照省政府办公厅苏政办发〔2005〕55号和市政府常政发〔2005〕91号文件规定，普通住宅应同时符合以下三个条件：①住宅小区容积率在1.0以上；②单套建筑面积在144平方米以下；③实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以内。从2005年6月1日起，对个人购买普通住宅仍按2％的税率征收契税，对非普通住宅按4％征收。
（三）计税依据。
1、商品房买卖，按购房者实际支付的全部价款征收。对成交价格明显低于市场价格的，计税价格由征收机关按市场价格核定。市场价格按同一小区、同一楼层、相近交易期间内商品房平均销售价格确定，成交单价低于同期市场平均销售价格在500元／平方米以内的，契税按成交价格征收，超过以上幅度的，按市场平均交易价格核定计税价格，契税按核定价征收。
2、二手房买卖。契税征收以纳税申报为基础，对申报价格明显低于市场价格的，由征收机关核定计税价格。市场价格以市房产管理局、财政局、物价局联合发布的住宅小区二手房平均交易价格为依据。对纳税人申报的二手房成交单价（扣除楼层系数），如低于公布的市场平均价格在300元/平方米幅度以内的，契税按申报价征收，超过以上幅度的，一律以公布的所在住宅小区的市场平均价格核定计税价格。非住宅房屋以及没有公布的住宅小区契税计税价格，仍按照交易房屋的同类地段、同类性质、相近交易时间的房屋平均交易价格进行核定，或根据契税征收机关委托专业评估机构评估确定的价格作为计税依据。
3、以竞价方式出让土地使用权（净地）的，以实际成交价格作为契税的计税价格；协议方式出让、毛地出让和土地使用权转让，应先由有资质的评估机构进行评估，并按征收机关核定的计税价格征收契税。
4、土地使用权交换、房屋交换，按交换的差额征收，由多支付价款的一方缴纳。
5、房屋赠与，按征收机关核定的价格或评估价格计征契税。
（四）纳税期限和纳税环节
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税征收机关核定的纳税期限不得超过20日。目前我市商品房契税的征收环节放在房屋交付前，由开发公司代发契税纳税通知书，纳税期限不超过二十天，逾期不缴的，将按滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。纳税人应当持契税完税证和其他规定的材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税（免税）凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。
（五）免税范围
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗和军事设施的，免征；
2、城镇职工按规定第一次购买经市、辖市区人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；
3、土地、房屋被市、辖市区人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其拆迁所得补偿费、安置补助费部分免征契税；
4、财政部规定的其他减征、免征项目。
二、营业税
个人转让房屋适用营业税税目为销售不动产，适用税率5%。
1、2006年6月1 日后，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
2、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）、符合普通住宅标准的住房对外销售的，免征营业税；
3、2006年6月1日后，个人将购买超过5年、但不符合普通住宅标准的住房（非普通住宅）对外销售的，按契税计税价格减去原购房价款后的差额征收营业税。
个人购买房屋时间，按房屋所有权证发证时间或契税完税证上的纳税时间为依据，按“孰先”的原则进行确定。
个人转让非住宅房屋，按契税计税价格减去购置原价后的差额征收营业税，购置原价以购入时取得的地税发票所载金额为准。
几种特殊情况：（1）房屋赠与不征营业税，只征印花税；（2）房屋交换，视同房屋买卖征收营业税；（3）以赠与、继承、分析方式取得的房屋再转让，取得产权时间以上手交易产权证时间为准；（4）自建房转让，免征营业税，但需提供规划许可证或建筑许可证。
三、城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加
城建税、教育费附加、地方教育费附加随营业税附征，按应缴纳的营业税为计算依据，税率分别为7％、3%和1%。外籍人员转让住房，免征城建税、教育费附加，只征收地方教育费附加。
四、土地增值税
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率，目前对个人转让房屋暂按转让价格的1%或2%预征土地增值税。
1、个人转让普通住宅免征。
2、个人转让非普通住宅（指别墅、度假村等），按计税价格的1%征收。
3、非住宅转让按计税价格的2%征收。
五、印花税
对签订《房屋买卖契约》的买卖双方纳税人各按契税计税价格的万分之五征收。
六、个人所得税
按照国家税务总局文件规定，从2006年8月1日起，对个人房屋转让收入全面征收个人所得税。个人所得税的计税依据是：房屋转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。财产转让所得项目个人所得税税率为20%。
（一）征收办法。目前，我市对个人转让房屋所得税征收采用核定征收和按实清算两种方式：
1、核定征收。按房屋转让收入总额的1％征收个人所得税。转让收入为房屋转让成交价格，纳税人申报的成交价格明显低于市场价格的，由征收机关按市场价格核定计税价格。
2、按实清算。即由地税局核定房屋转让收入、购房原价、房屋转让过程中缴纳的税金和合理费用，据以确定应纳税所得额，按20%的税率征收个人所得税。纳税人能够提供完整准确的凭证资料并且要求进行税款清算的，可在办理契税纳税申报后携相关资料到常州市地方税务局第一税务分局办理清算手续，由清算人员计算出应征数额后在《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》上签署意见，纳税人持地税局已签署意见的《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》到契税征收窗口缴纳。
（二）减免规定
1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2、对出售自有住房并拟在现住房出售前后l年内按市场价重新购房的纳税人（包括以产权人名义、以产权人配偶名义或以产权人夫妻双方名义购房），其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房转让收入的关系，经税务机关审核，全部或部分退还纳税保证金。先买后售符合减免条件的，也可按减免后金额直接缴纳。
（三）纳税保证金的退还。
1、退还纳税保证金，由纳税人携以下资料到常州市地方税务局第一税务分局办理。
新购房的产权证（如果产权证抵押，提供贷款银行盖章的产权证复印件和贷款合同原件及复印件）、购房合同、契税完税证的原件及复印件、居民身份证或户口簿证明原件及复印件、纳税保证金收据原件、《个人房屋转让涉税信息报告表》。
2、退还保证金具体规定：
（1）购房金额大于或等于原住房转让收入的全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房转让收入的，按照购房金额占原住房转让收入的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税征收入库。对采取核定征税办法计算缴纳保证金的，也按此办法计算应退还的保证金。
（2）个人出售现住房前后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金不再退还，全部作为个人所得税入库。
（3）个人出售现住房和重新购房的时间以房屋产权证时间或契税完税证填发的时间为准，按孰先的原则确定。
对非住宅房转让所得不适用上述有关税收减免和保证金退还政策。
七、缴纳房地产交易税收应提供的办税资料
（一）商品房买卖
1、《商品房买卖合同》原件及复印件；
2、商品房结算单原件及复印件；
3、商品房发票原件及复印件或《契税纳税通知书》。
（二）二手房买卖
1、经房管部门鉴证的买卖契约原件及复印件；
2、交易房屋产权证原件及复印件；
3、买卖双方身份证原件及复印件；
4、单位出售非住宅的，另提供土地使用证原件及复印件；
5、符合营业税按差额征收条件的，非住宅须提供原购房税务发票复印件，非普通住宅也可提供其他能证明原购入价的材料复印件（可从房管局档案室取得）；
6、自用超过五年的唯一住房提供个人承诺书；
7、契税所认为需提供的其他资料。
（三）房屋赠与
1、房屋赠与公证书原件及复印件；
2、赠与房屋产权证原件及复印件；
3、赠与双方身份证原件及复印件；
（四）房屋互换
1、经房管部门鉴证的房屋互换协议原件及复印件；
2、互换房屋产权证原件及复印件；
3、互换双方身份证原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
（五）房屋拆迁
实物安置
1、拆迁协议书原件及复印件；
2、拆迁结算表原件及复印件；
3、被拆迁房屋的产权核定书（核对表）或租赁证复印件；
4、支付的差价款收据原件及复印件；
5、安置房屋原产权证或注册证复印件。
货币安置
1、拆迁协议书原件及复印件；
2、拆迁结算表原件及复印件；
3、被拆迁房屋的产权核定书（核对表）或租赁证复印件；
4、取得拆迁补贴款的支票存根复印件；
5、办理新购房屋契税减免的，提供新购房屋资料〔参考（一）、（二）〕；拆迁前一年内购入或拆迁后购入房屋已全额缴税的，办理退税时则须提供取得的契税完税证原件；
6、契税所认为需提供的其他资料。
（六）国有土地出让
1、土地出让合同原件及复印件；
2、挂牌土地的挂牌成交确认书、《土地使用条件和要求》复印件；
3、出让方式为协议或毛地挂牌的，另提供土地估价报告原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
（六）土地使用权转让
1、土地使用权转让合同原件及复印件；
2、土地估价报告原件及复印件；
3、转让土地原土地证原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
八、办理个人所得税清算手续所需资料
l、《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》，可在契税所征收窗口或地税一分局领取；
2、经契税所审核签章的售出房屋《契税纳税申报表》；
3、售出房屋按二手房买卖办税所需资料；
4、根据国税发〔2006〕108号文件规定的房屋在取得时的原值和税费证明（如实际支付的房价款应当提供发票，取得房屋过程中实际缴纳的税费及其他费用应当提供税票、发票等有效凭证；拆迁安置房同时应提供《房屋拆迁补偿安置协议》等）；
5、根据国税发〔2006〕IO8号文件规定的纳税人实际支付的合理费用证明（如装修费用应当提供发票，贷款利息应当提供贷款银行出具的有效证明；实际缴纳的手续费、公证费等提供有关部门出具的有效证明等）；
6、税务机关要求提供的其他资料。
九、办理个人所得税减免手续所需资料
对于售房前一年内已购买房屋的，在办理售出房屋契税纳税申报后，可以到地税一分局先办理个人所得税抵免手续，由税务机关清算人员计算出应征数额后在《个人转让房屋个人所得税减免申请表》上签署意见，再由纳税人返回到契税征收窗口，征收人员根据签署意见办理相关手续。
1、《个人转让房屋个人所得税减免申请表》，可在契税所征收窗口或地税一分局领取；
2、新购房资料（同退保手续）；
3、经契税所审核签章的售出房屋《契税纳税申报表》；
4、售出房屋按二手房买卖办税所需资料；
5、税务机关要求提供的其他资料。
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Re:常州市房地产交易办税指南
[ 2007-7-11 18:35:22 | By: 陈(游客) ]
请问王先生：房屋赠与中，法律对房屋赠与双方的关系有何规定？你公司代理房屋赠与吗？
以下为blog主人的回复：
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。一般来说，办理房屋赠与手续要经过以下几个步骤：
（一）房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
（二）房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
（三）办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。
（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记，并提交下列材料：（1）过户申请书；（2）身份证件；（3）房地产权证；（4）赠与书及公证书；（5）有关税费的收据。
（五）赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。
我公司可以代办相关手续
② 居民住宅房征收是什么意思要拆我们的房子还是开发商收了我们这块地
这个我国家为了搞开发建设,只要拆迁安置合理,是没有问题的.虽然房产证产权是70年,但是国家政策一年一变,你只有跟着国家走.这里的中国,不是外国,自己的房子可以继承几百年.
③ 房屋拆迁需要注意什么
.1.房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆专迁方丈量,坚持以实际面积属计算.
2.房子装潢的补偿.比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同;石英水磨地和一般水泥地的补偿不同;需要补偿和不补偿的项目容易混淆,都必须在拆迁方作记录后一一过目.
3.违章建筑的年限和补偿.如果有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单.因为不同年份的补偿多少不同
4.签订合同时,要仔细搞清合同内容,不清楚的问清以后才签字.
5.如果拆迁时要求析产,如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的
6.拆迁程序是否正当,拆迁手续是否合法是首先需要注意的。
④ 总结下房地产税务要注意哪些
一、房地产企业税收中的常见问题：
(一)提前确认收入，预交、虚交税款。政府或税务部门在完不成收入增长目标或税收任务的情况下,往往通过约谈、先征后退、承诺给予其他政策优惠等方式。要求资金周转相对较为灵活的房地产企业将应于下年度入库的税款提前征收入库；或在无税源的情况下,虚交税款。
(二)推迟结转营业收入，延时纳税。审计中发现此为房地产开发公司少交税款的常见手法，主要表现为不按时结转经营收入、将售房款长期挂预收收人或放在其他应付款等科目；在进行收入结转时，只将购房首付款结转收入，不按合同约定的收款期及时确认收入；购房人提前交纳房款时，不按实际收款日期确认收入实现等。
(三）利用“往来”科目隐瞒收入，偷逃税款。根据《房地产企业所得税管理暂行办法》规定。房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。审计中发现，企业经常把其他收入通过往来款核算，以逃避纳税义务。此外，在银行按揭款上做文章的企业也不在少数。根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收人额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性，将银行按揭款项记人其他应付款，不作预售收入处理，从而隐瞒收入、偷逃税款。
(四)利用不同项目间成本混转调减利润，偷逃税款。某些房地产企业往往同时开发好几个项目，有的处于预售阶段，有的项目已基本结束。多个房地产项目同时进行，应分项目核算成本。某些房地产公司往往故意将几个开发项目的成本混在一起，结转成本时，不是按权责发生制及配比原则进行，而是在各项目间“随意”调整，以达到明亏暗赢的目的。
(五)利用“预提费用”账户，虚增成本、调整利润。税法规定，预提费用年末不得留有余额，但对开发建设周期较长的房地产开发项目的预提费用。则应区别不同情况处理。房地产公司该账户年末往往存在大量结余。主要采取两种方式虚增成本：一是对于因地方政府及有关部门优惠政策而少付或不付各项费用仍照常提取，而不是按实际支付额列支。二是提取国家已取消的收费。
(六)利用借款利息偷逃税款。房地产公司在项目开发前期，动用资金较大，筹集资金渠道较多。有的通过银行借贷、有的从企业拆借，还有的由企业职工集资，根据税法规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。实践中房地产公司往往将发生的利息全额进入开发成本．并且有些借款利率大大超过同期银行贷款利率水平。另外，有的房地产公司从其投资方(同为房产经营公司)融入资金的借款利息全额扣除。而根据税法规定，开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。此外，由于收息方要缴纳营业税、城建税、教育费附加及个人所得税等，为协同逃税，房地产开发公司又出现了新的手法，即采取以低价房款先行售给借款企业或个人，后由其以出售二手房并与购房者到开发公司更名的方式套取现金、取得利息。
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二、审计对策
(一)提高审计人员的综合业务素质。处在审计一线上的审计人员必须熟练掌握各项税收政策、会计知识及相关法律法规，并提升计算机辅助审计水平。只有这样，才能在审计实务中不断增加审计经验，提高计算机分析数据水平和效率，练就一双“火眼金睛”，才能查处房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的问题。
(二)充分利用综合信息。一是利用以前年度纳税电子资料进行同一纳税人近年数据对比分析．以发现税种变化异常等问题。二是注重外调工作，善于发现新的问题。如到房地产交易中心获取房地产项目预售和销售方面的信息。注意搜集网上和报纸杂志上的楼盘广告，以购房者身份到售楼处了解项目销售进度、实地查看楼盘建设情况等。三是多层次、多视角、多领域收集汇总有价值的信息材料。沿着房产立项、开发、销售等业务环节，对税务机关以外房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方的信息进行采集分析等。
(三)结合审计实践。
1、提高选案环节针对性。如对预征虚征税款问题，前期征管数据分析尤为重要．通常税收任务重的分局存在此类问题的可能性较大。通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，往往准确性很高。如：一是筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据。正常情况下，税款入库日期应在税款所属期的下一个月，如果出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，则存在预征税款的嫌疑。二是筛查同一个月多次申报的电子数据，同一纳税人在一个月份中对同一税种应只申报缴纳一次。如果存在同一月份，特别在12月份对同一纳税人申报并征收2笔以上税款的纪录。往往也存在预征税款嫌疑。三是查找大额、整数入库税款纪录，这些税款往往以倒算的方式算出纳税基数，因为正常申报缴纳税款很少出现整数，可在查找出整数税款的基础上，再落实该税款申报缴纳的真实性、合规性，四是有的房地产企业，根据审计人员平时的了解，处于刚起步甚至项目尚未动工阶段，年末若突然出现大额营业税等税款入库，很可能有虚交税款的嫌疑。
2、重视实物信息核查。重点抓住项目数量、开发面积、开发地点、单位价格等四个环节。具体包括全面核实纳税人实际参与开发的项目数量、开发面积，各项目的开发地点，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让(转让)合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对、核实项目的可售商品房面积，如通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目坐落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性及可售面积的真实、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常等。
3、加大售房合同检查力度延伸审计具体企业时，将售房合同与经营收入相核对，审查是否存在未按合同规定结转收入的问题。警惕往来账户，重点是挂账的应付款付款项及借款项目。对发生金额较大的业务要特别重视，审查是否将售房款废往来账户而未结盟转收入，或提取已减免的各项收费及乱进利息虚增成本等问题。
4、加强全面审查。不放过任何有关的蛛丝马迹，谨防税务机关协同房地产开发企业，共同抵防审计人员的做法。(高连云<青岛市审计局>)
⑤ 村里的集体宅基地被房地产开发商征地要注意什么 房地产开发商这样征地是否可以取得使用权
这要看详细情况，如果开发商只是通过土地租赁或者临时征用方式内取得使用权，用来建容房出售，那就是所说的“小产权房”，现在国家已经明令禁止新修小产权房，虽然价格便宜，但消费者权益得不到合法保障。
如果这块土地是政府从集体或其他单位合法征用，并以出让的形式到开发商手上，即开发商是合法的土地使用权所有者，对土地拥有使用权和处置权，再分块转让或出租土地使用权给消费者，这是合法行为，消费者购买后自行修建，相关权益也受到法律保护。
你所说的这种情况，可以要求开发商出示土地使用权证，如果属于建设用地，也应同时出示《建设用地规划许可证》。如果权属还是集体用地，就需要开发商出示相关的土地租赁、置换合同，并认真仔细的阅读此合同。本人建议购买这类土地时，需慎重。
huaweifeng18
⑥ 开发商进行房产开发时,房屋征收与补偿要依什么法律
根据当区域的价格
然后在加上
补偿
就是你实际拿到的价格
通常要比你当时卖价高
这个不取决于法律
在我印象中
开动迁大会的时候就会有明确的价格
⑦ 请问征收房产税是什么意思对普通百姓来说好不好啊
根据外国实行的经验来看，实行房产税不好！
外国人都觉得不应该了，但收开了难内割舍。容
就好像外国人在交通治理方面的经验，早就大力发展公共交通了。
但国内的部分领导还在想着建路修桥~~为各个地方的短暂经济发展，大搞小汽车项目！