房地产为什么预期很重要

『壹』 房地产调控政策 为何未达预期效果

化解房地产泡沫的根本之道不是打击炒房，而是打击炒地 中国房价之高，恐怕是发达国家的人们无法相象的。在北京三环之内，很多房子的价格超过 5 万元/平方米。一套 100 平方米的房子，要 500 万元，约 80 万美元。而 80万美元，在纽约可以买两幢小楼了。更可怕的是，很多人预计中国房价还要涨，很多人还是把买房当成了投资首选。在不少炒房人眼中，似乎中国的房价是上不封顶的。然而，不幸的是，一个充满投机的市场（比如股市）肯定会出现让人意想不到的波动。这个规律不以人的意志为转移，任何市场都会有波动，中国房地产市场不会是例外。 目前，中国房地产市场现在已是高危病人了，一线城市房地产市场正走向了泡沫的中后期，同时一些三四线城市还造出了空城。面对如此严峻的局面，中国的地方政府不以为然，绝大多数地方政府继续把房地产当摇钱树，明里暗里助推房价继续上涨。中国的中央政府有些不安，但只是些许不安，好象还没有真正着急。于是，这就注定了中国房地产泡沫只能最终破灭。这个判断是不是过于绝对了？到目前为止，中国中央政府仍然没有找到调控房地产市场的有效方法。长此以往，中国房地产泡沫破灭恐怕很难避免。 根本原因在于，十年来，国务院一直是沿着错误的思路和政策框架来管理和调控房地产市场；到今年出台国五条时，这个错误的思路和政策框架已经走到了极致，在当前国情之下，已没有进一步强化和拓展的空间了。 近十年来，房地产调控的政策框架主要包括：增加交易税负，紧缩对二套和多套房的信贷，打击土地闲置和捂盘炒作，大力建设保障性住房，以及限购等。在地方政府、开发商以及金融机构结成的利益共同体面前，中央政府已无法让这些政策得到有效落实。国五条是 2 月下旬出台的，直到 3 月底各地才象征性地出台落实文件。国五条的实质性措施是强化限购和对二手房买卖所得征收 20%个人收入所得税，到头来都不了了之。在国五条之前，房贷政策已经很紧，三套房禁贷，二套房贷从严；打击土地闲置和捂盘炒作的措施，早已被证明是无效的；政府建设保障房也已开始力不从心。 那么，这些年来，中国政府到底错在了哪里？错就错在没有真正搞清楚房价持续上涨的根本原因。房价持续上涨的根本原因，不是开发商太奸诈，不是炒房客太执着，而是政府把房地产当成摇钱树、而且希望摇钱树产量不断提高。2004 年 8 月 31 日开始的土地招拍挂制度，确立了摇钱制度的政策取向是越多越好。由此，为了拿地，开发商只能竭尽全力出高价；土地成本上升，必然反映到房价上。房价持续上涨的逻辑就这么简单，小学生都能理解。 然而，令人不解的是，中央政府似乎一直不知道地价推涨房价的这个简单道理。 目前，土地出让成本早已占了房价的大头。同时，政府还从房地产开发和交易中收取大量税收。据我们测算，地方政府税收收入中，超过1/4 的部分来源于房地产开发和交易。仅土地成本和税收成本，就已占到房价的 70%甚至更高，更不必说房地产开发商还要向政府或官员支付其他形式的费用。 政府拿到房价中的绝大部分，若不肯对这绝大部分做文章，那还谈什么稳房价。在政府希望地价节节上涨的大背景之下，希望房价稳定甚至回归合理水平只能是梦想。就目前的形势看，稳房价，首先必须稳地价；消除房地产泡沫，首先必须从政府自己开刀。政府不能与民争利，更不能推卸责任。然而，十年来，一旦房价较快上涨，政府就指责开发商和炒房客，从未认真思索并下决心解决土地财政问题，其调控结果可想而知。 现在，稳房价的根本思路必须由打击炒房转向打击炒地。 首当其冲的是，不能让地价继续上涨。之后，可以考虑在加大房产税征收力度的同时，逐步促进土地出让收入下降。这样，让地方政府逐步减少对土地收入的依赖。 最近，《人民日报》等官方媒体披露，目前房地产调控长效机制正在推进之中，其中的三大基础性工作是房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。这些是真正有用的长效制度吗？好象不是。FOST 认为，这三大基础性工作的指向仍是打击炒房，所谓的长效机制并未触及导致房价持续上涨的根本原因，即土地财政。而且，这三大基础性工作已推行好几年了，一直遭遇到了强大阻力，始终没有取得多大进展。未来中国政府很可能真的沿着这三个方向继续打击炒房，而这肯定不会见到多少成效。因此，我们认为， 未来几年，中国政府很可能无法妥善化解房地产泡沫导致的问题和危机。

『贰』 中国经济为什么要依靠房地产

一、如果房地产崩盘，一个表现就是相关产业萎缩，这一点倒反而是最不坏的后果，如果是专业人员，是否可以做些重新的规划，往更优质的平台集中，往更核心的环节集中，往更个性化的产品服务集中。不一定要转行，房地产崩盘并不代表建筑业崩盘，甚至只是某种房地产组织模式的崩盘，而且经济是有周期的，只是现金流影响比较急促，多少需要扛一扛！
二、还有两个比较坏的表现，一个是固定资产贬值。你如果有大量房地产资产，肯定是要大幅度缩水的。如果没有贷款债务问题还不大，只是账面资产贬值了。如果有大量未清贷款，那么将会面临巨大的风险，因为下一个表现可能会影响到你的收入，同时偿付现金流并没有降低，进而很可能降低你的相对偿付能力。不可避免的，银行会逐渐对于你的抵押固定资产失去信心，对债务人提出苛刻要求。如果这样，只有看市场情况，选择扛还是跑了。
三、还有一个最坏的表现，也是很多人在谈房地产崩盘的时候说得比较少的，就是债务危机，这一点是最可怕的。信贷是经济增长的助推器，如果没有信贷只有货币，经济是很难持续快速增长的，但信贷结合人性，就注定了债务规模会不断增大，而且无一例外地，在这个过程中，会出现利用信贷杠杆来购买信贷资产的行为，这就是作死的节奏，经济危机本质是大规模债务危机。

『叁』 为什么预期管理很重要

市场经济条件下，中央银行主要通过调控基准利率来影响总需求和通胀率，从而体现货币政策意图。目前，主要发达国家的基准利率一般是银行间市场隔夜拆借利率，央行通过干预隔夜拆借利率实施既定的货币政策。问题是，除了对货币市场上短期资金交易之外，隔夜利率变化对其他经济决策的直接影响很小，绝大部分的借贷和投资决策并不是基于隔夜利率，而是受中长期利率和资产价格的影响。例如，居民进行耐用品消费或企业进行投资时，不会关心当天的隔夜利率是多少，他们关心的是中长期贷款利率、国债利率、房产价格、股票价格等。那么，为什么央行可以通过调控隔夜利率来影响行为人的支出决策进而总需求？这个问题的实质是，央行调控隔夜利率的行为通过什么途径影响中长期利率和资产价格。
对中长期利率和资产价格的决定来说，虽然会受当期隔夜利率的影响，但更多取决于市场预期的未来数月或几年的隔夜利率走向。根据利率期限结构理论，长期利率等于预期未来各期短期利率平均值加上期限息差（Term Premium）。因此，当期隔夜利率水平对长期利率的影响很小，长期利率主要取决于预期的未来隔夜利率水平，而这又受市场对央行货币政策预期的影响。如果市场预期货币政策收紧，未来隔夜利率水平走高，那么金融市场上的套利行为就会使当期长期利率走高。因此，对央行来说，要想通过调控隔夜利率来影响行为人的支出决策，关键在于能否有效引导市场对未来隔夜利率水平的预期。事实上，央行调整当期隔夜利率更有意义的地方在于，其传达了未来货币政策走向的信号，起着引导政策预期的作用。

『肆』 消费者对未来的预期对房地产影响是什么

①这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上回也反映了对答房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。
②也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使当前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。
③消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。

『伍』 为什么说房地产目前状态是最好的

上半年中国GDP增速达到6.9%，超过很多经济学家和机构的预期。但有些分析认为光鲜靓丽数据的背后是经济结构的恶化，依据的一个指标是今年1-6月份全国绝对发电量29598亿千瓦时同比增长6.3%。苏剑教授认为，能耗增速和GDP增速相差2个百分点之内都是正常的，这些分析有恶意扭曲数据的嫌疑。

他表示，如果这些价格变动现象本身是真实可信的，那说明去产能尤其是煤炭、钢铁这些行业的去产能是一个伪命题。他表示，价格框 涨还产能过剩是不可思议的。他认为，去产能还跟不跟进是一个需要考虑的问题。

包括近期召开的全国金融会议决定的国有企业去杠杆问题，苏剑教授认为，国有企业最优杠杆率、降到什么水平谁也不知道。弄不好像去年行政手段去产能一样，去杠杆把国有企业搞的 比较困难。

『陆』 房地产市场预期是什么意思

一、房地产市场预期是指在房地产市场调查的基础上，利用已获取的各种信息，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，为房地产开发和经营决策提供依据。
二、内容包括
1．国民经济发展趋势预测
这是房地产市场预测的首要内容。房地产市场几年来的上下波折使人们懂得了房地产市场不是孤立存在的，它受国民经济发展趋势大气候的直接影响。这一预测包括国家总的经济状况的变化、货币投放状况、物价变化、国民收入状况、市场消费结构及发展趋向。
2．国家方针政策所带来影响的预测
国家关于房地产产业政策调整对房地产市场的影响，当地政府政策导向及房地产产业政策会对市场带来什么影响。国家和当地政府的政策对房地产市场商品总的供求趋势，对房地产企业生产会带来哪些影响。
3．房地产市场需求量预测
进行市场需求量的预测，一方面要了解某产品的社会拥有量，另一方面要了解某产品的社会饱和点，两者之差则为市场需求量。要搞清楚房地产市场需求量预测，还必须研究影响市场潜量的各种因素，如人口、分配政策、购买心理等许多不可控制的因素。同时还要研究企业可控因素，如产品、定位、分销促销政策变化对市场需求的影响。
4．技术发展预测
技术发展对房地产产品发展有着决定性的影响，建筑和装修的新材料、新技术和新工艺及其在房地产产品上的应用，都会改变用户对房地产产品的需求，从而对房地产市场发生重大影响。
技术发展预测的主要内容是：对新技术、新材料、新工艺、新发明、新设备所具有的特点、性能、应用领域、应用范围、应用速度、经济效益，以及它们对房地产产品生命周期的影响进行预测。
5．销售前景预测
这是对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测。它包括销售量、品种、规格、地域、价格等变化情况。当企业的市场潜量和销售潜量确定后，就可以进行这种销售前景的预测。销售潜量是指某一产品在市场上的销售可能性，但由于设备、资金、价格、竞争力等条件限制，企业还不可能实现全部销售量的预测。
6．产品生命周期预测
企业拟开发的新产品以及正在生产的老产品，通过市场预测手段，可使企业掌握其所处于产品市场周期的哪个阶段。据此，企业就可以有的放矢地控制不同产品的不同市场策略和生产策略。
7．供给能力预测供
给能力预测包括如下：
(1)全行业供给能力预测
包括从事房地产同类产品生产厂家有多少，生产规模有多大，成本高低，管理水平及技术状况如何等。
(2)本企业发展能力预测
包括房地产企业生产规模、技术条件、资源及能源供给、运输、人才、资金来源等方面发展趋向的预测。
(3)服务能力预测
包括客户对服务的需求及房地产企业所能提供的售前、售中、售后服务的预测。
8．市场价格走向的预测
9．市场竞争情况的预测

『柒』 国家对房地产实施调控的必要性和意义

支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房首先全社会的剩余资本都跑到房地产行业里，势必对此行业造成冲击，比如说前段时间央企高价拿地已经踢翻了整个市场的秩序。改善性需求和自住型的需求应当给予鼓励，因为他们是市场里真正的需求者，至于投机性需求在市场疲软之际，需要投机性行动来改善市场的活跃度，现在是量价齐升，投机性行为已经引起了高层的关注。保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 只有积极的财政政策辅助与继续宽松的货币政策持续，让实体经济良性运行，使之出口持续复苏，在经济活跃的同时，人民币汇率稳中有升，有了人民币升值的预期，这样也会更多吸引海外资金涌入中国（这里当然不欢迎翻江倒海的热钱）。同时也使得中国实体经济在世界范围内有更多的竞争力。要改变我们过去主要依赖外需拉动经济增长的路径，走内外需共同拉动经济增长的路径，发展小城市是我国国情的必走之路，中国大城市已经人满为患，而发展小城市需要放开户籍管制制度。通过让房地产作为龙头产业，继续推进经济发展。经济向好了，这样才会推动民众的购买力，把我们一直头疼的内需真正拉动起来。首先要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。做好明年经济工作，重点要在促进发展方式转变上下功夫，在发展中促转变，在转变中谋发展。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。这也是楼市继续看好的强大支撑。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持域发展严重失衡也成了中国经济的心腹大患，因为区域经济不平衡，就难以给中国制造一个很好的全国性的市场，这也是内需不振的一个重要原因。 增加老百姓消费能力，也是一个促进内需改变中国经济增长模式的一个重要组成部分，产能过剩的教训告诉我们，只有增加居民消费能力，才能真正构筑一个供需两旺的市场经济。增加消费能力并不仅仅指增加居民收入，还要保护好百姓的财富。比如，房产是居民的最重要的财富，这种财富不能太缩水了。还有就是一些重税主义、二套房贷政策以及抬高土地价格的措施，不仅没有在客观上平抑房价，反而造成成本的刚性，即使暂时压制了房价，后来反弹更猛烈，造成了房地产徒长的恶性现象。大量的游资在房地产上兴风作浪，但不能把他们逼到实体经济里面去，会造成的成本推动型的通胀非一般性通胀。一般性的通胀尚可以通过货币政策这个蓄水池来调节货币的供应量从而影响市场的需求，这个通胀形成之后正好相反，成本的增长让商品价格无路可降，只能通过大规模的危机破产来解决，导致社会防止游资从楼市泄洪至实体经济,所以要等实体经济慢慢变好让他们慢慢回到实体经济中去，这也是用市场的手段来抑制房价疯狂和投机过旺。土地的非流动性引起了各类流动性很强的资本的追逐，而这些年来，越来越多的社会资本和私人资本纷纷恶炒房地产，原来的开发商都没法搞，他们把土地抬得很高，很猛很暴力，成本越来越高，房价越来越猛。说到底就是稳定已经初见成效的中国经济，继续鼓励合理的市场行为，打击投机性的行为，从而从整体确保房地产市场健康发展。

『捌』 宏观经济中为什么预期很重要

该观点起源于卢卡斯批判, 70年代的金融危机, 滞涨的产生导致了凯恩斯主义的失效回. 以卢卡斯为代表的答新古典经济学派批判当下的经济政策未考虑到人们的预期, 使政策的有效性大减.

由于该事件的背景, 卢卡斯批判中所说的预期主要是指对通胀的预期, 因为根据菲利普斯曲线曲线, 在短期通胀和失业呈替代关系, 而预期的通货膨胀决定了曲线的位置. 故在滞涨发生时, 过高的通胀预期讲使政策面临失业和通胀的两难, 导致经济恢复进程缓慢.

即使不在萧条时期, 预期的重要性也不言而喻. 因为预期会影响失业和通胀, 而失业又和实际产出相联系, 通胀与通货需求量相联系. 故预期在短期讲影响经济的运行趋势. 并且由于预期对经济的实际变量具有导向作用, 政府政策常具有前后不一致性的激励. 所以若不能树立政府权威, 有效引导公众预期, 将发生公众预期与宣布的政策规则相反的恶性后果, 这将会严重干扰经济的运行.

综上, 无论是在政策处理中, 还是对经济运行本身而言, 预期的重要性都不容忽视.

『玖』 为什么房地产项目高周转重要

房地产投资是中长期型投资，一要求减少资金占用，少支利息；二高周转同时可规避开发风险，包括开发政策、银行、税务、市场、开发材料成本等风险。

『拾』 房地产对于中国经济有多重要

房地产对于中国经济有多重要？
其实不重要。
关键是发展房地产政府的钱来得容易有票子回，城市建设答有面子，官场发展有位子。所以才重要起来的。

大国崛起，有哪个国家是靠房地产崛起的？
大国博弈，有哪个国家是靠房地产提高国家竞争力的？

过分发展房地产对自然资源的破坏很大。人其实只需要一套房子，一套没有树高的房子，一套自然调节环境的房子，一套能和邻居往来的房子。以前是这样，以后也是这样，只是现在不是这样。

其实，我是建筑工程师，在房地产公司任管理职位。我不主张买房，现在租房多便宜。省下的钱可以做投资，投资赚的钱可以租更好的房子，可以进一步投资。生活质量在一步步提高，银行存款在一步步增加，为什么要买房子做房奴呢？

得出一个结论：过分发展房地产，必定在某一个地方有非常便宜的房租。（比如：三线城市的郊区）。环境好，房子大，房租便宜，对可以以钱赚钱的自由职业者不是一个很好的事吗。

夏天到北方租房住，1000元/月；冬天到南方租房住，1000元/月；每年换不同的城市，爽极了！！！！！