❶ 房地产项目策划只要内容有哪些
项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
一、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：
(1)项目概况；
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；
(3)市场分析和建设规模的确定;
(4)规划设计影响和环境保护;
(5)资源供给；
(6)环境影响和环境保护；
(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；
(8)开发建设计划；
(9)项目经济及社会效益分析;
(10)结论及建议。
二、可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.
项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
三、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：
(1)接受委托；
(2)调查研究；
(3)方案选择与优化；
(4)财务评价和国民经济评价；
(5)编制可行性研究报告。
❷ 我是做房地产的，我们每个星期都要做一次活动，比如暖场活动，圈层活动等，能给点意见都可以做哪些活动呢
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❸ 什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分
从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。
一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。
二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销
房地产策划的主要内容包括：
1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。
2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。
3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。
4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。
5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：
（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。
（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。
（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。
❹ 如何做房地产活动策划
周末做暖场，有吃有喝有表演有互动，亲子什么diy各种上，传统节日包粽子，送回汤圆，送月饼，答清吃团圆饭，送艾蒿送玫瑰康乃馨，儿童节儿童嘉年华走起，各种儿童充气城堡侏罗纪钓鱼钓虾钓螃蟹，五一十一大型活动走起，连续三天，开样板房，做新闻发布会，开售楼处，请明星，蓄客认筹做大活动，开盘简单来舞台表演，平时多和活动公司走动，节假日除了搞定自己项目，多踩盘，多去监控其他楼盘动态，做代理可以和公司其他策划共享资源，方式方法很多，有针对性的话，记住每次活动的意义是为了吸引上门，促进成交。
❺ 房地产策划职务的工作内容有什么分大大的有，希望你的内容也大大的多~
房地产策划研究对象
编号 问题 需重点研究内容
1 土地价格是多少？ 地方经济分析，房地产整体供求关系分析
2 项目什么时候开发最好？ 市场整体趋势分析，项目周边配套分析，项目的持有者分析
3 项目如何定位？ 地块分析，区域市场分解和细分
4 如何优化项目规划设计方案？ 目标市场的喜好，竞争项目分析
5 项目如何包装？ 案名，主色调，营销中心，样板房，沙盘，楼书和户型图
6 项目客户如何积累与梳理？ 客户登记后，客户各种属性（诚意度，目标物业的类型，对价格的反应）进行分类。
7 如何制作项目价格表？ 从市场比较和客户反馈得出均价后，从规划设计方案和客户反馈得出具体价格表
8 项目如何促销？ 广告，现场活动，
第一部分 策划部工作职能
一．策划部工作职责
1．负责项目的定位与策划报告的撰写；
2．负责产品推广与执行；
3．负责产品创意与推广策略的制定；
4．根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理；
5．制定各个阶段的推广计划，制订相应的推广策划方案；
6．根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；
7．负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；
8．负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度；
9．负责公司企业宣传，与媒体的沟通与协调工作；
10负责与广告公司的沟通工作，直接对广告公司负责；
11．策划部直接对总经理负责。
二．团队组建与人员架构
公司副总兼策划总监1名
职责：
A. 全面负责、组织开展策划部的各项工作；
B. 全面制定工作计划、人员安排与绩效考核工作；
C. 全面负责项目的推广定位和主题创意；
D. 全面组织宣传推广计划，掌控实施过程；
E. 全面负责整个团队的业绩考核工作；
F. 负责重要的接待和外联，塑造企业良好的内外部形象；
G. 及时将策划工作中所发现的不合理现象及合理化建议上报公司，并将公司有关决议传达给下级人员；
H.加强与上级领导，相关部门其他部门的协作、配合；
I.定期提报季度，年度项目综合分析及工作总结。
策划经理1名
职责：
A. 协助策划总监负责企划方案的撰写和统筹；
B.负责企划文案的指导、审核与方向性方案的撰写工作；
C. 负责重要项目提案的撰写和提报；
D. 针对策划工作与公司其他部门沟通；
E. 围绕方案撰写组织项目的市场调研；
F. 负责策划部的市场研究和指导工作；
G. 指导策划人员整体水平的提高，并培训策划人员；
H. 协助策划总监，倡导策划部团结协作，团结进取的良好氛围。
策划文案1名
职责：
A.协助策划总监或策划经理完成项目的策划文案工作；
B.负责企划方案的撰写和加工工作；
C.负责资料的搜集和整理分析工作；
D.负责前期的市场调研与分析报告的撰写工作；
E.负责公司随机性的文案稿件的撰写工作；
F.负责公司网站和项目网站的维护和更新工作；
G.根据项目需要，配合完成相关工作。
策划执行1名：
A. 协助策划总监或策划经理完成项目的市场调研工作
B.负责与销售部、市场部、广告公司的沟通工作，反馈不同意见。
C.负责策划方案的落实和执行细则，与合作方沟通。
D.负责销售信息与广告效果的反馈与整理
E.负责部门事务性工作。
每个项目各分成相对独立的工作小组：策划经理1名，策划文案1名到两名，策划执行1名。
三．策划部工作流程
（一）项目介入阶段
1．识别客户需求
①了解客户需求，解答客户问题；
②对客户需求的理解陈述；
③界定工作范围；
④描述提出方案或方法的基本原理；
⑤项目组织的介绍；
⑥项目完成所要求的进度计划；
⑦确认项目执行可能产生的成本预算；
⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；
⑨确认客户期望的规格和特征；
⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。
2．进一步洽谈确定课题
①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；
②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；
③实地考察客户企业及环境；
④确定项目框架和目标；
⑤根据企业期望做准备性调查。
3．提交项目建议书及合同签订。
①与市场部及公司广泛沟通，根据客户需求提出项目建议书。
②双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨。
③拟定并签订合同，作好项目开展准备工作。
以上工作以市场部为主，策划部协助。
（二）项目启动阶段
1、 确定项目领导小组
① 根据项目要求确定由策划部与市场部双方主要领导组成的项目领导小组，统筹分工项目的开展。
② 确定公司配合要求和内部人选。
2、 确定项目计划
① 项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划与项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。
②根据经验提出初步计划建议。
③ 准备项目开展所需的资料等。
3、 确定工作组
① 根据项目计划要求，成立项目工作组，明确具体分工和职责。
② 拟定工作计划和时间进度。
③ 拟定调查分析计划。
（三）调查分析阶段
1、 调查分析和座谈会
① 根据调查计划和针对性问题实施市场调查。
② 主持和开展座谈会、讨论会、听取各方面人员的意见和要求。
③ 深入调查分析，了解客户竞争对手的情况及客户产业链。
2、 调整并提交策划报告
①整理分析调查资料，对问题分类。
② 提供初步改进建议方案框架。
③ 提交报告。
（四）方案设计阶段
1、 提交初步设计方案
① 在客户对报告反馈基础上进方案设计，并根据客户情况实时修 改。
② 向客户提供满足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
2、初步方案征求意见
① 初步方案分专题向有关部门进行详细介绍，回答有关问题，广泛听取修改补充意见。
②针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。
③拟定实施计划纲要。
3、方调整，提交最终报告
① 按照客户要求提供最终报告，就报告内容答疑咨询。
② 协助客户拟定实施计划。
③ 对存在分歧的问题进行分析研究，提出可选择性解决建议。
④ 双方共同分析存在的问题和难点，商定可能的解决方案。
第二部分 策划部与其他部门沟通流程
一．市场部工作职责
1负责公司一级市场的开发与公关工作。
2．负责项目前期的资料搜集与数据整理工作。制定周密完善的调查方案。
3．负责项目的前期市场调研和产品分析工作。
4．负责房地产政策、新盘的信息搜集工作，深入了解项目的经营特色和经营情况，定期制定市场报告。
5．负责项目成本核算与项目评估工作。
6．负责市场研究工作，包括项目定位、总体规划、建筑设计等具体工作。
二．策划部与市场部的沟通流程：
A.市场部主要负责前期市场调研，市场部可以要求策划部配合，策划部可以从策划的角度，提出调研标准和调研细则直接与市场部沟通。
B.市场部负责填写调研表格以及对调研项目的分析和评价。
C.市场部与策划部沟通项目的产品定位与项目研判，由策划部最终确认。
D.策划部根据市场部提供的调研信息制作策划报告。
E.策划部和市场部共同协调和执行项目推广中的工作安排。
F.市场部直接与策划部沟通。不直接与销售部、广告公司接触。
三．销售部工作职责
1．负责完成公司下达的年度销售指标及诸如销售额、合同履约率、销售计划完成率等考核指标。
2．根据销售情况，及时掌握市场行情动态并作出相应调整，对重大市场变动和政策变动情况及时上报公司领导。
3．负责各类销售原始资料的归类、整理、收集、存档的管理工作，及时编制销售统计报表和分析报告。
4．参与制定项目的产品定位，负责产品的定价与销售策略的制定。
5．负责销售活动的人员组织与现场控制。
6．负责销售人员的培训。
四．策划部与销售部的沟通流程
A. 销售部定期将月销售计划表与业绩表以表格的形式提供给策划部；
B. 策划部每周定期与销售部进行沟通，销售部提出销售思路，并提供初步方案由策划部协助完成；
C. 策划部负责活动方案的联系、采购与执行细节的落实工作，销售部在人力方面提供支持；
D.销售部负责与开发商的沟通和协商工作并将最新的信息传到给策划部；
E.策划部负责项目网站的维护工作，由销售部告知更正信息后更正；
F.销售部负责门户网站（焦点、搜房）论坛的维护工作；
G.策划部派人长期入住销售部，定期反馈销售中的问题；
H.销售部对策划部提出的方案有最终的决定权；
I. 策划部征求销售部的意见后给广告公司沟通；
五．广告公司工作职责
1. 配合策划部参与制定产品的项目定位；
2. 配合策划部针对媒体特点，制定项目的各阶段推广议题与推广方案；
3. 负责提供广告设计与推广文案的制定工作；
4. 负责项目各系统的包装与销售资料的设计工作；
5. 配合策划部负责新闻公关活动的策划与执行；
6. 负责广告投放效果的评估与总结工作。
六．策划部与广告公司沟通流程
A.策划部定期组织包括销售部负责人参加的广告会议，提出广告要求和时间进度；
B.策划部定期向广告公司提供销售数据以及新的方向性思路；
C.广告公司应策划部要求参加策划、销售会议。
D.策划部直接给广告公司下达广告任务；
E.策划部对广告稿件有最终的审核权，并根据稿件质量确定是否传达销售部审阅；
F.广告公司就每一个设计稿件提供3个样稿，以便策划部审阅；
G.广告公司如果对策划部提出的修改意见有疑义需要用书面的形势阐明自己的观点；
H.策划部设专人就广告稿件与广告公司和销售部沟通。
❻ 房地产有哪些高端大气上档次的活动
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❼ 适合房地产做的大型活动
一手房还是二手房啊？一手房可以印制一点优惠券啊，大家1以前讨论一下。二手房的话把好的房源统计一下，做个展板
❽ 房地产项目营销策划包含哪些内容
简单一点说，其内容包含如下：
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议
[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)
[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略
[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作
体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益
希望对你有所帮助
❾ 策划类工作都有哪些
主要工作有：
1、负责公司项目企划工作的全面掌控。包括组织、参与、指导企划方案的制定，媒体活动计划的审定，完成公司营销推广项目的整体策划创意、设计与提报，并指导专案策划与设计，配合完成日常推广宣传工作；
2、完成公司所有识别系统的整合与策划设计，公司内部大型活动的组织策划；
3、负责公司品牌推广、企划工作，建立和发展公司的企业公司文化、产品文化、市场文化和管理文化；
4、负责制定和完善公司各种产品的整体营销策划和具体实施方案，负责完成产品营销策划中相关组织和机构的开拓、联络、协调等；
5、负责连锁加盟经营体系的建立，加盟店视觉效果的品牌化，加盟店运营管理、开发媒体发布渠道，组织、策划媒体活动；
6、健全部门企划工作的各项业务流程，并做好业务分工与日常监督落实。(9)房地产企划有哪些大型活动扩展阅读企划是航标，销售是航船。企划是理论规则制定机构，销售是执行机构。企划是站在意识的高度考虑思路，销售是站在思维的角度想办法达成结果。
❿ 大型的房地产活动策划方案有谁会做能不能发一份给我
你是想花钱找人帮你做吗？