哪些类型的房地产则难以采用市场法估价

A. 资产评估中市场评估法的适用范围是什么

1 现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的内参照物的价格容来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。
评估价值=[全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)×资产已使用年限]×调整系数
2 现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。

B. 运用市场法对房地产进行评估应具备哪些条件

以福建省为例，房地产价格评估机构资质应当符合《福建省房地产价格评估管理办法》(省政府48号令)、《福建省房地产价格评估机构资质等级管理若干暂行办法》(闽房价估[1998]3号)、《福建省房地产价格评估管理委员会关于进一步规范房地产价格评估管理的通知》(闽房价估[2002]6号)和国家及我省有关经济鉴证类社会中介机构脱钩改制等文件规定的条件：
(一)由具有专业执业资格的人员投资发起设立，合伙制由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立;有限责任公司由5名以上具有专业执业资格的人员共同出资发起设立。
(二)房地产价格评估机构资质分为甲级、乙级、丙级，实行资质等级管理。
1、丙级房地产价格评估机构应当具备下列条件
(1)有符合法律规定的章程或合伙协议;
(2)有自己的名称和组织机构;
(3)有固定的服务场所和从事服务的必要条件;
(4)具有3名以上专职评估执业人员(其中注册房地产估价师应不少于2名，注册土地估价师不少于2名);
(5)具有经济、会计及建筑工程的专业人员;
(6)注册资金不少于10万元人民币;
(7)法律、法规规定的其他条件。
2、乙级房地产价格评估机构应当具备下列条件
(1)具备丙级房地产价格评估机构第一、二、三项规定的条件;
(2)具有5名以上专职评估执业人员(其中注册房地产估价师应不少于2名，注册土地估价师不少于2名);
(3)具有经济、会计及建筑工程专业的初、中级职称的技术人员;
(4)注册资金符合工商行政管理部门的有关规定;
(5)以房地产价格评估为主营业务;
(6)从事房地产价格评估业务连续2年以上;
(7)法律、法规规定的其他条件。
3、甲级房地产价格评估机构应当具备下列条件
(1)具备丙级房地产价格评估机构第一、二、三项规定的条件;
(2)具有7名以上专职评估执业人员(其中注册房地产估价师应不少于3名，注册土地估价师不少于2名);
(3)具有经济、会计及建筑工程专业的中、高级职称的技术人员;
(4)注册资金符合工商行政管理部门的有关规定;
(5)以房地产价格评估为主营业务;
(6)取得乙级房地产价格评估机构资质连续2年以上;
(7)法律、法规规定的其他条件。
(三)设立房地产价格评估分支机构应当具备的条件
1、房地产价格评估分支机构是评估有限公司或事务所的派出机构，评估有限公司或事务所在本省范围内设立房地产价格评估分支机构(如分公司、分所或办事处等)应当具备下列条件：
(1)总公司或事务所应对其分支机构的人事、财务、执业标准、质量控制、人员培训等实行统一管理;
(2)具有乙级(含乙级)以上房地产价格评估资质的评估机构;
(3)评估机构依法设立并执业3年以上，具有规范和完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度和健全的内部机构管理制度;
(4)有限责任评估公司或事务所注册资本在人民币50万元以上，合伙制评估机构净资产在人民币30万元以上;
(5)从业人员12名以上，其中包括8名以上注册评估师;
(6)近三年年平均评估业务收入在人民币50万元以上;
(7)按照有关规定提取风险储备金;
(8)按照有关规定提取事业发展基金;
(9)在以往两年经营活动中没有因违反评估执业准则、规则及其他法律、法规受到行政处罚;
(10)省评估委规定的其它条件。
2、分支机构必须具备下列条件：
(1)分支机构名称统一采用“有限公司或事务所名称+分支机构所在地地名+分支机构”的称谓，一个分支机构只能使用一个名称;
(2)8名以上的专业职龄人员，其中包括3名以上注册评估师(其中注册房地产估价师和注册土地估价师分别不少于1名)，且注册评估师、从业人员不得在总公司(事务所)和其他分支机构从业;
(3)一定数额的营运资金(由申请设立分支机构的有限责任公司或事务所提供，有限责任公司或事务所应提供人民币20万元以上，合伙制评估机构应提供人民币10万元以上);
(4)固定的办公场所和必要的经营条件;
(5)省评估委规定的其它条件。

C. 房地产估价的方法主要有哪些

1、成本法
(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

D. 资产评估中市场法的含义及应用前提条件

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似内房地产进行容比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

E. 某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元

评估房产的评估值=127*0.25+142*0.4+151*0.35=141.4，接近B。

房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费 、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

(5)哪些类型的房地产则难以采用市场法估价扩展阅读：

房产评估价值方法：

1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。

2、然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。

3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

F. 资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围 ，和基本条件是什么，

当被评估资产存在有效、公平的市场时，优先使用市场比较法，如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量，则可以使用收益法，收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估，他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流，也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。

1、成本法。是在条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法，即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。

成本法是根据被评估资产在重新购置或构建的取得成本，扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值后的价值。

2、收益法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

使用收益法的前提条件是：

（1）、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；

（2）、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

3、市场比较法。市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。

(6)哪些类型的房地产则难以采用市场法估价扩展阅读：

必须进行资产评估立项的行为

1、资产拍卖、转让；

2、企业兼并、出售、联营、股份经营；

3、与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；

4、企业租赁；

5、资产抵押及其担保。

G. 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作

假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。

假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以

预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。

运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：

①调查分析待开发房地产状况；

②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；

③预测后续开发经营期；

④预测开发完成后的价值；

⑤预测后续必要支出及应得利润；

⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地

市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

市场法估价的操作步骤：

1. 搜集交易实例；

2. 选取可比实例 ；

3. 对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；

4. 求取比准价格

三类修正：

交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同

市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）

房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。

收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格

收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。

收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。

收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

收益法的操作步骤：

1. 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。

2. 预测估价对象的未来收益（净收益）。

3. 求取报酬率或资本化率、收益乘数。

4. 选用适宜的收益法公式计算收益价格。

H. 成本法来评估的评估对象有哪些

成本法适用的估价对象：
新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

I. 房地产十大阶段划分理论是什么

路线价区段
是指具有同一个路线价的地段
划分原则
应将可及性相当 、地块相连的土地划为同一路线价区段
两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段
较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段
某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段
同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段
按照房地产是否产生收益，可把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该宗房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。

12．从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。（2005年试题）
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产

答案：BCE

J. 在保险事故发生后房地产保险需要评估

成本法适用的估价对象：
新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。
如有其他保险疑问，请来：多保鱼讲保险！，