地产企业售后回购的开发产品再次出售该如何计缴营业税

㈠ 房地产在建项目整体打包出售应如何缴税受让方如何缴税

（1）契税。（相关行业具有）

建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2）营业税。（相关行业具有）

自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

（3）城市维护建设税和教育费附加。（很多行业都有的）

在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

（4）城镇土地使用税。（这个行业特有的）

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

（5）房产税。（这个行业特有的）

以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（6）土地增值税。（这个行业特有的）

转让国有土地使用权、地上的建筑物及附属物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

计算公式：土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税四级超率累进税率表

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

（7）印花税。（有证章的行业和行为都需要交纳）

书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

（8）企业所得税。（这个是谁赚得多，谁就缴纳得多）

应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

（9）个人所得税。（这个也是谁赚得多，谁就缴纳得多，是有收入就应该缴纳的）

个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。

㈡ 房地产开发企业预售所交营业税的会计及税务处理

房地产企业缴纳营业税问题

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。
目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银行存款”。年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在应交税费栏，用负数表示。
房地产企业预缴所得税会计处理

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。

㈢ 售后回购的会计处理

按照新会计制度的规定，对于售后回购业务，企业应当设置“待转库存商品差价” 科目，核算发出商品的销售价格与实际成本及相关税费之间的差额。企业在发出商品时，按实际收到或应收的价款，借记“银行存款”或“应收账款”等，按库存商品的实际成本，或固定资产账面价值，贷记“库存商品”、“固定资产清理”等，按增值税发票上的增值税额，或销售不动产、无形资产应交的营业税，贷记“应交税金-应交增值税（销项税额）”、“应交税金-营业税”等；
根据计算的有关税金和附加后，借记“待转库存商品差价”，贷记“应交税金一应交城建税”、“其他应交款—教育费附加”，按借、贷方差额，贷记或借记“待转库存商品差价”。如果回购价格大于原售价，还应在销售与回购期内按回购价格大于原售价的差额计提利息费用，借记“财务费用”，贷记“待转库存商品差价”。如果回购价格小于原售价，根据谨慎性原则，则不能计提财务费用。企业日后重新购回该商品时，根据对方开据的增值税专用发票，借记“物资采购”或“库存商品”、“应交税金-应交增值税（进项税额）”等，贷记“银行存款”、“应付账款”等；同时，将 “待转库存商品差价”科目的余额冲减或增加购回商品的成本。 [例]甲公司为增值税一般纳税人企业，适用的增值税税率为17%。2005年1月1日，甲公司与乙公司签订协议，向乙公司销售一批商品，增值税专用发票上注明销售价格为1000000元，增值税额为170000元。协议规定，甲公司应在2005年5月31日将所售商品购回，回购价为 1100000元（不含增值税额）。商品已发出，货款已收到。假定：该批商品的实际成本为800000元；不考虑其他相关税费。那么甲公司应作何种账务处理呢？
本例中，不考虑其他相关税费，现做会计分录如下：
（1）1月1日发出商品时：
借：银行存款1170000
贷：库存商品800000
应交税金—应交增值税（销项税额）170000
待转库存商品差价200000
由于回购价大于原售价，因而应在销售与回购期间内按期计提利息费用，计提的利息费用直接计入当期财务费用。
1月至5月，每月应计提的利息费用为20000（100000÷5=20000）元。
借：财务费用20000
贷：待转库存商品差价20000
（2）5月31日，甲公司购回1月1日销售的商品，增值税专用发票上注明商品价款1100000元，增值税额187000元。
借：物资采购（或库存商品等）1100000
应交税金———应交增值税（进项税额）187000
贷：银行存款（或应付账款）1287000
（3）办理入库时：按原库存商品账面价值入账，同时做待转库存商品差价余额冲销
借：库存商品 800000
借：待转库存商品差价300000
贷： 物资采购 1100000

㈣ 房地产开发企业销售未完工开发产品，预缴的营业税在会计上如何处理请说明理由，谢谢。

房地产企业缴纳营业税问题

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，
营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。
目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额*5.6%j计算应交营业税及附加费；
1.，在实际缴纳税款时，
借：应交税费—应交营业税”、
借：应交税费—应交城市维护建设税”、
借：应交税费—应交教育费附加”
借：应交税费—应交地方教育费附加
贷“银行存款”。
2. 年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金
做：
借：营业税金及附加费：
贷：应交税费—应交营业税”、
贷：应交税费—应交城市维护建设税”、
贷：应交税费—应交教育费附加”
贷：：应交税费—应交地方教育费附加
3.并将营业税金及附加转入本年利润；
，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是
借“本年利润”，
贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，

㈤ 我公司是房地产开发公司，开发的楼盘如何已办理验收在销售过程中如何交房产税

1、 索取五证
五证的范围、申请顺序及作用
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证
（一）收入 根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：
（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证：
（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。
（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。
（三）税金房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。
房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。
房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
（四）关于利息资本化
一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证：
1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
（五）借款抵押
对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。
审计取证：
索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
（六）虚假销售
虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。
审计取证：
（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；
（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。
（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。
（七）待开发的土地
房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。
应关注对待开发的土地是否进行分摊。
（八）应索取的与其他企业不同的资料
成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。
阳光水青草地

㈥ 土地投资后出售如何缴税

2011年A公司将其名下的土地投资成立一家房地产B公司，土地原价500万元，投资时评估增值100万元，获取B公司股权600万元。
3个月后，A公司将B公司600万元股权卖出，卖价为540万元。
由此分析，A公司没有可供出售的土地，不需要缴纳土地增值税。
可能需要对增值的100万元，考虑如何缴纳企业所得税。
供参考。

㈦ 房地产公司售后回租如何进行会计处理

售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。现结合案例对此进行探讨。

某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况：

一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。

二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。

在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：

1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去）

借：银行存款

贷：预收账款

同时，

借：出租开发产品

贷：库存商品

2.收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

贷：应交税金——应交房产税

3.期末计提出租开发产品应摊销的金额

借：其他业务支出

贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）

4.付给购房者租金时

借：财务费用

贷：银行存款（或现金）

5.三年后购房者选择购房时

借：预收账款

贷：主营业务收入

（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去）

同时，

借：主营业务成本（按摊余价值结转）

贷：出租开发产品

6.三年后购房者选择退房时

借：预收账款

贷：银行存款

第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：

1.收到购房者的100万元时

借：银行存款

贷：主营业务收入

（注意要计提营业税，处理过程略去）

同时，

借：主营业务成本

贷：库存商品

2. 收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税（城建税、教育费略去）

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

3.付给购房者租金时

借：其他业务支出

贷：银行存款（或现金）

注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。

㈧ 售后回购业务是否可起到节税避税作用如出售时产生8万的销项增值税，回购时进项税为9万，那怎么办

节税来网123的灵活用工方式 ，降低自了企业人工成本的投入，降低了用工过程中的风险。 通过业务流外包，由节税网123管理中心分配业务给用工人员。企业管理中心采取灵活用工方式分配任务给用工人员，也将税负大幅度降低，企业也无需为用工人员上社保。企业通过在节税网123威客平台发布内容，零散用工人员接任务，达成交易并线下完成任务。公司和零散用工人员线上达成合作，用工人员直接为公司服务降低了税负.

㈨ 售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税

问：S公司开发的商铺采用售后租回的销售方法，不知能否参照售后租回版作会计处理，即：权卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。若参照此方法进行会计处理（1）售后租回业务销售过程中的营业税是否需要缴纳，如何缴纳？（2）营业税能否按递延收益减去租金收入后的额度作为纳税营业额？如果采取售后回购又该如何缴纳营业税？ 答：房地产开发商采用售后租回或售后回购方式，会计上应当按照《企业会计制度》的规定，根据实质重于形式原则进行账务处理，但必须根据税法规定计算缴纳营业税。《关于房地产开发企业从事购房回租等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号）文件规定，房地产开发公司采用购房回租、售后回购等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订商品房买卖合同书，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按销售不动产税目征收营业税。

㈩ 房产公司售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税

S公司开发的商铺采用“售后租回”的销售方法，不知能否参照售后租回作会计处理，即：卖版主(即承租人)应将售价权与资产账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。若参照此方法进行会计处理(1)“售后租回”业务销售过程中的营业税是否需要缴纳，如何缴纳?(2)营业税能否按递延收益减去租金收入后的额度作为纳税营业额?如果采取“售后回购”又该如何缴纳营业税?
房地产开发商采用“售后租回”或“售后回购”方式，会计上应当按照《企业会计制度》的规定，根据“实质重于形式”原则进行账务处理，但必须根据税法规定计算缴纳营业税。《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)文件规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。