❶ 什么是房地产,怎样做房地产,现在做房地产利润怎样
lz可以考虑一下，我就是做房地产的，楼主是想自己开店还是做经纪人，专建议先坐经纪人，属学学东西，等学会了在开店，一般房地产，分有底薪和无底薪，有底薪是底薪+提成（最低10%-60%也有更高）无底薪只拿提成，一般50%提成。打个比喻在上海一套100万房子，收佣金2万，无底薪直接拿1万，而有底薪提成点是安业绩算的，2万提点20% 2万x20%=4千 明白不，不明白问我
❷ 请问:房地产开发商是如何运作主要利润在哪里
地价的增值和产品售价与产品成本之间的价差，一般房子的土建成本不含内部装修，有较优秀的配套绿化其开发成本大约在1000元，加上开发时购入的土地成本就是开发商的开发成本了!一般地，这样的楼盘都会在3000~10000元，你说其利润主要在什么地方啦。
❸ 房地产商的成本和利润都在那里
都扯蛋 房地产的利润很简单 一，这个市场的特殊性：1，需求旺盛2，国民经济的总要回组成
二，这个行业是答资金密集型企业，银行的钱多，造成杠杆。
三，房地产近年涨幅过快，开放商拿地时预期2万每平 30% 两年的周期 当开卖的时候 市场变3万了。
最后其实房地产是个门槛很低的行业，像万科，保利，招商这些大的开发商总的利润其实依然不高了。虽然销售额万科去年过了千亿，和利润率每年下滑。
所以说这个行业暴利，只是因为 我们买不起房子 所以要找个借口罢了
❹ 请问：房地产开发商是如何运作主要利润在哪里
地价的增值和产品售价与产品成本之间的价差，一般房子的土建成本不版含内部装修，有较优秀的配套权绿化其开发成本大约在1000元，加上开发时购入的土地成本就是开发商的开发成本了！一般地，这样的楼盘都会在3000~10000元，你说其利润主要在什么地方啦。
❺ 投资房地产怎么做
房地产买卖投资一般分为长期投资和短期投资。投资者主要是利用市场变化，通过对市场信息的调查分析，对未来市场的预测等决策过程，投入一定的资金，以低价购入房地产，待价而沽，通过赚取差价获取利润，带有一定的投机性。房地产买卖投资有获取高额利润的机会，也有较大的风险。下面就选择有价值的商铺或住宅进行房地产置业投资作简要分析。
1、地段
买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈——在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。
一般来说，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。
2、环境
生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。
3、建筑品质
有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。第二，物业制造工艺要精细。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。
三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。这是出租型物业必备的条件。
四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的。在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
4、产权状况
拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置的。
5、价值分析
投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价。
首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产机构。根据房子的各种因素，测算出房子在特定时间、地点、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房地产真实价值的价格。
房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。
6、房地产市场供需分析
房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。
城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展，与产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时的厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大。而这时厂房的需求量就会减少。对于这类情况的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产买卖经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。
城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产投资人可利用对这些变化的预见，进行旧房投资，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。一些迅速发展的城市，如能预计到某些地段将变为重点发展区，投资购买这类地区的房地产，日后就可能获得高的回报。
经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果投资者在经济发展高峰时期，或房价处于高峰时期购入房地产，投资将被套牢的可能性就很大。
城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而需急于回笼资金，降价抛售，投资者也可乘低吸纳。
房地产市场虽然多变，但只要把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，投资房地产买卖仍可游刃有余。
❻ 投资房地产怎样投资（方法）
可以投资一些工地，承建公司，也可以买卖土地，装修等，可以自己去包工程，然后在转手给别人，不过成本都很大、风限也大
❼ 如何分析地产盈利模式
还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。商业地产盈利模式 商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。 随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。工业地产盈利模式 工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。 此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。
❽ 房地产中如何获利
服务费，只要是需要办理证件或收需的都需要服务费，一般不会低于全额百分之一，
❾ 如何在房地产工作取得成功，业绩突破
房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。
房地产营销分为房地产直接营销和房地产间接营销。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。著名企管专家李绘芳老师房地产直接营销的优缺主要有以下几点。
一、直接营销的优点：
（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
二、直接营销的缺点：
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。李绘芳老师认为间接营销的优缺点主要由以下几方面。
一、间接营销的优点：
（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。
二、间接营销的缺点：
（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。
（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。
由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以BIMC品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
李绘芳老师认为房地产营销的特点主要由以下几点：
（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期民，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。
每一种营销都有自己独特的技巧。就房地产营销而言，李绘芳老师认为主要由以下几方面技巧：
1
注重积累实际资料
因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。
2
注重积极实践经验，并融通理论来指导实践
购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。
3
掌握房地产节奏
虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。
4
抓住主要矛盾
在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。
5
做到基本正确
美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。
西蒙的这个“实惠”决策理论，应作为房地产购买者决策时的一条基本原则，因为多种因素的作用，使您在购买过程中想要作出非常精确的分析是不可能的，购买房地产本身就带有冒险的味道，所以在进行分析决策时，就要本着“基本正确”的原则，当机立断，迅速交割，如果您死守教条，在良机面前犹豫不决，就可能使您失去机会，更何况，您根本做不到完全正确的分析。
6
增强信心，胜败如往
信心在房地产购买交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正确决策，果断出击，否则，不战自败。无论胜利与失败，都要保持一个平常心，一如既往，这样，您才可能在房地产市场上立于不败之地。
7
知已知彼，百战不贻
房地产购买者兴驻要深入了解地产公司，地产开发商的情况，而且要了解竞争者的情况。这样，您才能在房地产交易中灵活自如地应付突发事件，减少风险损失。
❿ 房地产开发商是怎样来获取盈利的
比如说他开发一个楼盘
假设地价+税费+企业经营成本+银行利息+工程开发建设=1500元每平方米内
但是他卖呢容7500元每平方米，利润就是6000元每平方米
但是商业地产、写字楼等又不一样了
这些有很大一部分是自持物业
靠租金保障收益
平衡风险
一般不会全卖
看在我说这么多字的基础上
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