⑴ 房地产行业中的代征地是什么含义
1、代征地的概念
代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照北京市有关法规、规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用、代拆迁等。
2、代征地的由来
在计划经济体制下，企业提出用地申请，国家根据项目需要无偿划拨，企业取得国有土地使用权是无偿的。企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地也同时需要征用，政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项目上，这在当时经济体制下具有一定的合理性，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国家的，国家拿国家的钱代征城市公共用地，企业无可厚非。
但是在目前市场经济体制下，企业投资主体发生了较大的变化，非国有经济投资主体大量出现，特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，若仍沿袭计划经济体制下的规定变，由项目建设单位承担代征地费用，已暴露出较多问题，引发了人们对代征地问题的极大关注。
3、代征地费用的分摊
代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。
⑵ 房地产商建房，征收土地，属于哪些法律范畴急急急
目前，在房地产交易过程中涉及的税收有：契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。其中：应由承受方（买方）缴纳的有：契税、印花税；由转让方（卖方）缴纳的有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。
为了方便群众，提供一窗式服务，市区房地产交易环节税收全面实行了一体化征管，由常州市财政局下属的契税征收管理所负责征收。契税所在市区设立了四个征收窗口：契税所征收大厅（地址：新区太湖路府琛花园1幢18号）；新北区征收窗口（衡山路8号新北区人民政府204室）；房产交易市场征收窗口（延陵东路859号）；戚区征收窗口（成济路15号）。
一、契税
契税是房屋和土地权属发生转移时，国家按当事人双方所签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受者一次性征收的一种税收。就房屋买卖来说，谁买房，谁缴税。契税属于行为税范畴。
（一）征收范围：包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。另外，以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
（二）税率。江苏省契税适用税率为4％。凡1999年8月1日后，个人购买的普通住宅，契税减半征收（按2％征收），个人购买的别墅、渡假村、营业用房、商办楼、车库及单位购房，仍按4％征收契税。按照省政府办公厅苏政办发〔2005〕55号和市政府常政发〔2005〕91号文件规定，普通住宅应同时符合以下三个条件：①住宅小区容积率在1.0以上；②单套建筑面积在144平方米以下；③实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以内。从2005年6月1日起，对个人购买普通住宅仍按2％的税率征收契税，对非普通住宅按4％征收。
（三）计税依据。
1、商品房买卖，按购房者实际支付的全部价款征收。对成交价格明显低于市场价格的，计税价格由征收机关按市场价格核定。市场价格按同一小区、同一楼层、相近交易期间内商品房平均销售价格确定，成交单价低于同期市场平均销售价格在500元／平方米以内的，契税按成交价格征收，超过以上幅度的，按市场平均交易价格核定计税价格，契税按核定价征收。
2、二手房买卖。契税征收以纳税申报为基础，对申报价格明显低于市场价格的，由征收机关核定计税价格。市场价格以市房产管理局、财政局、物价局联合发布的住宅小区二手房平均交易价格为依据。对纳税人申报的二手房成交单价（扣除楼层系数），如低于公布的市场平均价格在300元/平方米幅度以内的，契税按申报价征收，超过以上幅度的，一律以公布的所在住宅小区的市场平均价格核定计税价格。非住宅房屋以及没有公布的住宅小区契税计税价格，仍按照交易房屋的同类地段、同类性质、相近交易时间的房屋平均交易价格进行核定，或根据契税征收机关委托专业评估机构评估确定的价格作为计税依据。
3、以竞价方式出让土地使用权（净地）的，以实际成交价格作为契税的计税价格；协议方式出让、毛地出让和土地使用权转让，应先由有资质的评估机构进行评估，并按征收机关核定的计税价格征收契税。
4、土地使用权交换、房屋交换，按交换的差额征收，由多支付价款的一方缴纳。
5、房屋赠与，按征收机关核定的价格或评估价格计征契税。
（四）纳税期限和纳税环节
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税征收机关核定的纳税期限不得超过20日。目前我市商品房契税的征收环节放在房屋交付前，由开发公司代发契税纳税通知书，纳税期限不超过二十天，逾期不缴的，将按滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。纳税人应当持契税完税证和其他规定的材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税（免税）凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。
（五）免税范围
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗和军事设施的，免征；
2、城镇职工按规定第一次购买经市、辖市区人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；
3、土地、房屋被市、辖市区人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其拆迁所得补偿费、安置补助费部分免征契税；
4、财政部规定的其他减征、免征项目。
二、营业税
个人转让房屋适用营业税税目为销售不动产，适用税率5%。
1、2006年6月1 日后，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
2、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）、符合普通住宅标准的住房对外销售的，免征营业税；
3、2006年6月1日后，个人将购买超过5年、但不符合普通住宅标准的住房（非普通住宅）对外销售的，按契税计税价格减去原购房价款后的差额征收营业税。
个人购买房屋时间，按房屋所有权证发证时间或契税完税证上的纳税时间为依据，按“孰先”的原则进行确定。
个人转让非住宅房屋，按契税计税价格减去购置原价后的差额征收营业税，购置原价以购入时取得的地税发票所载金额为准。
几种特殊情况：（1）房屋赠与不征营业税，只征印花税；（2）房屋交换，视同房屋买卖征收营业税；（3）以赠与、继承、分析方式取得的房屋再转让，取得产权时间以上手交易产权证时间为准；（4）自建房转让，免征营业税，但需提供规划许可证或建筑许可证。
三、城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加
城建税、教育费附加、地方教育费附加随营业税附征，按应缴纳的营业税为计算依据，税率分别为7％、3%和1%。外籍人员转让住房，免征城建税、教育费附加，只征收地方教育费附加。
四、土地增值税
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率，目前对个人转让房屋暂按转让价格的1%或2%预征土地增值税。
1、个人转让普通住宅免征。
2、个人转让非普通住宅（指别墅、度假村等），按计税价格的1%征收。
3、非住宅转让按计税价格的2%征收。
五、印花税
对签订《房屋买卖契约》的买卖双方纳税人各按契税计税价格的万分之五征收。
六、个人所得税
按照国家税务总局文件规定，从2006年8月1日起，对个人房屋转让收入全面征收个人所得税。个人所得税的计税依据是：房屋转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。财产转让所得项目个人所得税税率为20%。
（一）征收办法。目前，我市对个人转让房屋所得税征收采用核定征收和按实清算两种方式：
1、核定征收。按房屋转让收入总额的1％征收个人所得税。转让收入为房屋转让成交价格，纳税人申报的成交价格明显低于市场价格的，由征收机关按市场价格核定计税价格。
2、按实清算。即由地税局核定房屋转让收入、购房原价、房屋转让过程中缴纳的税金和合理费用，据以确定应纳税所得额，按20%的税率征收个人所得税。纳税人能够提供完整准确的凭证资料并且要求进行税款清算的，可在办理契税纳税申报后携相关资料到常州市地方税务局第一税务分局办理清算手续，由清算人员计算出应征数额后在《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》上签署意见，纳税人持地税局已签署意见的《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》到契税征收窗口缴纳。
（二）减免规定
1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2、对出售自有住房并拟在现住房出售前后l年内按市场价重新购房的纳税人（包括以产权人名义、以产权人配偶名义或以产权人夫妻双方名义购房），其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房转让收入的关系，经税务机关审核，全部或部分退还纳税保证金。先买后售符合减免条件的，也可按减免后金额直接缴纳。
（三）纳税保证金的退还。
1、退还纳税保证金，由纳税人携以下资料到常州市地方税务局第一税务分局办理。
新购房的产权证（如果产权证抵押，提供贷款银行盖章的产权证复印件和贷款合同原件及复印件）、购房合同、契税完税证的原件及复印件、居民身份证或户口簿证明原件及复印件、纳税保证金收据原件、《个人房屋转让涉税信息报告表》。
2、退还保证金具体规定：
（1）购房金额大于或等于原住房转让收入的全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房转让收入的，按照购房金额占原住房转让收入的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税征收入库。对采取核定征税办法计算缴纳保证金的，也按此办法计算应退还的保证金。
（2）个人出售现住房前后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金不再退还，全部作为个人所得税入库。
（3）个人出售现住房和重新购房的时间以房屋产权证时间或契税完税证填发的时间为准，按孰先的原则确定。
对非住宅房转让所得不适用上述有关税收减免和保证金退还政策。
七、缴纳房地产交易税收应提供的办税资料
（一）商品房买卖
1、《商品房买卖合同》原件及复印件；
2、商品房结算单原件及复印件；
3、商品房发票原件及复印件或《契税纳税通知书》。
（二）二手房买卖
1、经房管部门鉴证的买卖契约原件及复印件；
2、交易房屋产权证原件及复印件；
3、买卖双方身份证原件及复印件；
4、单位出售非住宅的，另提供土地使用证原件及复印件；
5、符合营业税按差额征收条件的，非住宅须提供原购房税务发票复印件，非普通住宅也可提供其他能证明原购入价的材料复印件（可从房管局档案室取得）；
6、自用超过五年的唯一住房提供个人承诺书；
7、契税所认为需提供的其他资料。
（三）房屋赠与
1、房屋赠与公证书原件及复印件；
2、赠与房屋产权证原件及复印件；
3、赠与双方身份证原件及复印件；
（四）房屋互换
1、经房管部门鉴证的房屋互换协议原件及复印件；
2、互换房屋产权证原件及复印件；
3、互换双方身份证原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
（五）房屋拆迁
实物安置
1、拆迁协议书原件及复印件；
2、拆迁结算表原件及复印件；
3、被拆迁房屋的产权核定书（核对表）或租赁证复印件；
4、支付的差价款收据原件及复印件；
5、安置房屋原产权证或注册证复印件。
货币安置
1、拆迁协议书原件及复印件；
2、拆迁结算表原件及复印件；
3、被拆迁房屋的产权核定书（核对表）或租赁证复印件；
4、取得拆迁补贴款的支票存根复印件；
5、办理新购房屋契税减免的，提供新购房屋资料〔参考（一）、（二）〕；拆迁前一年内购入或拆迁后购入房屋已全额缴税的，办理退税时则须提供取得的契税完税证原件；
6、契税所认为需提供的其他资料。
（六）国有土地出让
1、土地出让合同原件及复印件；
2、挂牌土地的挂牌成交确认书、《土地使用条件和要求》复印件；
3、出让方式为协议或毛地挂牌的，另提供土地估价报告原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
（六）土地使用权转让
1、土地使用权转让合同原件及复印件；
2、土地估价报告原件及复印件；
3、转让土地原土地证原件及复印件；
4、契税所认为需提供的其他资料。
八、办理个人所得税清算手续所需资料
l、《个人转让房屋个人所得税（纳税保证金）申报表》，可在契税所征收窗口或地税一分局领取；
2、经契税所审核签章的售出房屋《契税纳税申报表》；
3、售出房屋按二手房买卖办税所需资料；
4、根据国税发〔2006〕108号文件规定的房屋在取得时的原值和税费证明（如实际支付的房价款应当提供发票，取得房屋过程中实际缴纳的税费及其他费用应当提供税票、发票等有效凭证；拆迁安置房同时应提供《房屋拆迁补偿安置协议》等）；
5、根据国税发〔2006〕IO8号文件规定的纳税人实际支付的合理费用证明（如装修费用应当提供发票，贷款利息应当提供贷款银行出具的有效证明；实际缴纳的手续费、公证费等提供有关部门出具的有效证明等）；
6、税务机关要求提供的其他资料。
九、办理个人所得税减免手续所需资料
对于售房前一年内已购买房屋的，在办理售出房屋契税纳税申报后，可以到地税一分局先办理个人所得税抵免手续，由税务机关清算人员计算出应征数额后在《个人转让房屋个人所得税减免申请表》上签署意见，再由纳税人返回到契税征收窗口，征收人员根据签署意见办理相关手续。
1、《个人转让房屋个人所得税减免申请表》，可在契税所征收窗口或地税一分局领取；
2、新购房资料（同退保手续）；
3、经契税所审核签章的售出房屋《契税纳税申报表》；
4、售出房屋按二手房买卖办税所需资料；
5、税务机关要求提供的其他资料。
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Re:常州市房地产交易办税指南
[ 2007-7-11 18:35:22 | By: 陈(游客) ]
请问王先生：房屋赠与中，法律对房屋赠与双方的关系有何规定？你公司代理房屋赠与吗？
以下为blog主人的回复：
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。一般来说，办理房屋赠与手续要经过以下几个步骤：
（一）房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
（二）房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
（三）办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。
（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记，并提交下列材料：（1）过户申请书；（2）身份证件；（3）房地产权证；（4）赠与书及公证书；（5）有关税费的收据。
（五）赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。
我公司可以代办相关手续
⑶ 房地产开发过程中征地与拆迁的区别是什么
大致区别在征地是针对集体土地的，拆迁是针对城镇房屋的。 赔偿方面：征地是国回家为了公共利益的需要，答而进行的拆迁，补偿原则是合理、适当； 拆迁，现在多是商业性拆，是出于商业目的或非公共利益而进行的拆迁，补偿原则应是充分，合理。 意义方面：征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。 拆迁“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
⑷ 房地产建设从项目提出到最后完工有哪些流程
多了抄去了
（一）开发商提出开袭发设想是整个房地产项目开发的起点。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
⑸ 房地产开发建设的具体流程是怎么样的，
关于第一个问题：请问怎么界定一块耕地是否属于国家保护的基本农田？
最近编制的土地利用总体规划中划定为基本农田保护区的耕地为国家保护的基本农田，请查询当地县或乡镇一级的土地利用总体规划图或耕地与基本农田保护图，按照土地利用总体规划的规程，比耕地的黄色稍微深一点黄色标明的地块为基本农田。
关于第二个问题：乡镇一级可以通过向上级政府规划以及国土部门进行申请，通过县一级以上人民政府通过当地国土部门向上级国土部门申请，在完成先补后占原则（即补充相应耕地）和完成土地征用（向集体进行土地补偿）工作后可以对耕地进行使用权转换，即集体用地转为国有用地，再通过招拍挂的形式出让土地给企业、工业园，也可以以划拨的形式划拨给工业园，时间是50年。
关于第三个问题：如果仅仅是收回耕地，不对耕地进行开发，则只要求进行土地征用，完成土地使用权转换，即集体用地转为国有用地（不过一般政府不会这么干，因为没有什么收益，除非建立新的农场或蔬菜生产基地对耕地进行集约利用以获得收益）。如果要对耕地进行开发利用，将耕地变为新增建设用地，则必须满足先补后占，占一补一的原则，也就是事先要补充新的耕地形成耕地储备指标，才能进行耕地征用。一般来说土地开发整理复垦都可以用于新增耕地面积。
⑹ 房地产开发遇集体土地可以先征地再征房吗
集体土地应该由国土部门先行办理收储手续，方可上市。没征收，就买地是不合法的。估计您了解的信息有误。国家要求净地出让，但拆迁费用一般都由开发企业承担，你们只需和国土部门争取利益即可。
⑺ 房地产开发的条形征地是什么意思
业内没有这个专业术语。
条形征地顾名词义，就是所征用土地的形状是条形的，长宽相差太大、比例不协调，建起来的小区可能是窄窄的一溜。
⑻ 请问在房地产开发过程中，是先办理土地证还是先办理建设用地规划许可证
有实际区别的，和取得土地的方式以及公司性质有关，还可能关系到每个地区内的实际容情况。
如果是出让土地的话，是先取得土地证的。如果是划拨则一定是先去的规划许可证。
另外，因为取得用地规划许可证需要项目立项完成，所以还要考虑是外资公司还是内资公司。
⑼ 房地产开发中征地补偿是指
征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。2010年7月13日，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。在2012年11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
【征地情况告知】在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
《征地告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。
【征地调查确认】在征地报批前，市、县国土资源局或者国土资源所工作同调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。
【函告征地情况】市、县国土资源局将被征地农村集体经济组织和农户确认的拟征地的权属、种类、面积和有审批权的人民政府等情况函告同级劳动保障部门。同级劳动保障部门及时确定被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例，并函告同级国土资源局。
【征地听证告知】在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《听证告知书》，将拟征土地的补偿标准、安置途径、当地劳动保障部门确定的被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例等内容，告知被征地农村集体经济组织和农户，并告知被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准、安置途径和社保措施享有申请听证的权利。《听证告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴并告知被征地农民。
【组织征地听证】在征地报批前，被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径申请听证的，市、县国土资源局应当组织听证。涉及社会保障有关事项的，邀请劳动保障部门参加。举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》。
⑽ 在房地产开发过程中,是先取得土地证还是先取得建设用地规划许可证
有实际区别的，和取得土地的方式以及公司性质有关，还可能关系到每个地区的内实际情况容。
如果是出让土地的话，是先取得土地证的。如果是划拨则一定是先去的规划许可证。
另外，因为取得用地规划许可证需要项目立项完成，所以还要考虑是外资公司还是内资公司。