企业资金如何进入地产

❶ 银行对房地产企业自有资金投入情况如何审核

一、审核分析会计报表的目的、过程和步骤

信用担保机构对中小企业会计报表审核和分析的目的主要是：通过审核企业编制会计报表的基本财务资料，甄别企业提供的财务报表的真伪，发现企业会计报表存在的问题，分析企业的偿债能力，判断由此引起的担保风险的高低，为担保项目的决策提供依据。

（一）审核分析过程一般分为三步

第一，阅读会计报表，对企业的基本财务状况做基本了解。审核内容：（1）企业提供的会计报表反映了其融资政策、投资政策、营销政策、资产管理、资产质量、盈利水平、发展前景等诸多内容。通过阅读会计报表并进行基本分析，可以了解企业基本情况。（2）验证会计报表所反映资产与负债、所有者权益之和是否相平，财务比率是否合理，会计报表数据是否存在异常状况。举例如下：查看负债构成，可以了解企业融资政策，如果负债大部分为银行借款，说明该企业融资手段较单一，对外融资主要依赖银行，不能获取商业信用融资，所需原材料市场紧缺或该企业商业信用较差不能赊购原材料，如果原材料涨价将会导致该企业生产规模压缩，开工不足；流动负债数额远远大于流动资产，可能存在短借长用情况，会造成短期偿债压力较大；存货数额较大，主营业务收入增长幅度较低，可能存在存货积压等情况。通过以上分析，可以找出企业可能存在的问题，并进一步判断存在的问题对担保风险的影响程度，根据其影响程度，判断由此引起的担保风险的高低，如果风险度属于可控范围，则要求企业提供能够有效防范风险的反担保措施。

第二，现场审核。现场审核包括实物观察以及账簿等相关基础财务资料审核。实物审核主要是查看生产场所、生产设施、主要关键生产设备、生产状况，了解生产规模、生产能力，生产工艺流程。同时对其实物资产进行粗略估计；账簿等相关基础财务资料审核主要是核对账表是否相符，总账与明细账是否相符，抽查明细账和相关会计凭证，对阅读会计报表时发现的疑点进行核实，掌握其真实财务状况。

第三，进行总体分析和判断。根据审核的结果整理数据，作详细财务分析，按照重要性原则，排除次要因素，判断企业财务状况的风险度。

（二）会计报表审查的一般步骤是：1、明确分析目的；2、收集有关信息；3、根据分析目的制定具体分析内容，视具体情况的不同安排侧重点；4、针对具体分析内容及侧重点深入研究其内容，找出问题的原因；5、综合分析的内容，按照重要性的原则，对重大影响因素导致的担保风险度作出判断。

二、企业会计报表普遍存在的虚假现象

在社会信用秩序较差的环境中，企业信息不透明，财务和经营信息交流不对称，特别是中小企业的会计报表虚假现象尤为突出。我们依据企业提供的会计报表所作的分析是项目决策的最主要的依据之一，它的真假与否直接影响决策的成败，所以我们把识别企业编制会计报表真假作为我们审查的首要问题。

企业会计报表作假的主要动机及手段：一是为了逃避纳税，表现为少计收入，多列成本，隐瞒利润，账外有账，存在一定量的账外资产；二是为了对外宣传、对外融资需要，表现为通过资产评估虚增资产、虚减负债，少列成本费用，虚增利润，甚至非法合并关联企业会计报表，夸大企业资产规模。对于我们担保业务而言，两种动机都会带来较高的风险。

了解企业作假动机，针对不同的企业识别其作假动机。一般方法是：（1）属于逃税目的的企业，其会计报表体现的利润额和利润率都较低，销售收入金额相对于其生产规模明显不符。（2）属于夸大资产和收入规模的企业，一般其会计报表个别科目数据存在异常情况，如存在较大金额无形资产和资本公积，一般是土地评估形成；存在较大金额往来款项，一般是进行会计报表合并时未进行抵销和并。还有个别民营企业存在较多关联企业，这些关联企业大多是相同的股东，统一管理，资金统一调配，他们一般把这些不存在投资控股关系的关联企业进行汇总合并，夸大规模。

识别了企业不同的作假动机，就需要掌握其作假内容，一般是：1、为逃避纳税隐瞒利润，加大销售成本，将不开增值税发票的收入和现金销售收入不入账，而将可比成本入账；虚挂负债，将获取的利润挂在应付款中；不确认投资收益。2、虚增资产，如虚增往来款；对资产作不可靠评估，虚增资产和权益；虚假合并关联企业会计报表。3、虚增利润，加大存货，隐瞒成本，少计提折旧。4、虚假重组、虚假投资。5、不遵循会计准则记账，乱设会计科目，乱记账。6、设账外账，设帐外银行户。7、账表不符、账账不符、账证不符，账实不符。

根据其作假程度判断项目风险度，采取的方法一般是：（1）着眼于企业的不同特点，把握住对财务季报报表的影响最大的科目进行重点追踪、落实和分析。（2）运用比较方法，测算财务比率，与行业平均财务指标相比较，与企业历史财务指标相比较；（3）现场资产核实；（4）账簿核实及基础会计资料抽查等。

三、会计报表的审核内容

会计报表是企业全面经济活动的书面反映，是一个有着严格勾稽关系的有机整体，它的各个报表之间存在有机联系，相关科目的变动有其内在联系。会计报表审核过程主要分两步：

（一）阅读会计报表。阅读前要掌握几个前提：会计报表是否经过审计，系哪家会计师事务所审计，该审计机构信誉如何；是否为合并报表，如合并报表应了解合并范围；是否为上市公司。以上几个因素直接影响到会计报表审核范围的可信性。

前面讲到了可以从阅读会计报表中了解到企业的经济政策，并且根据报表数字的异常变化发现企业是否存在作假的迹象。这里简单介绍一下会计报表反映的经济政策：

1、融资政策。企业的资金来源主要是四个途径：一是银行借款，又分为长、短期借款，还有企业存在职工集资款；二是商业融资，所谓商业融资是指企业赊销的货款，具体指应付帐款；三是股东投入，一般指实收资本，如果存在资本溢价也包括部分资本公积；四是企业自身积累，即企业创造的利润。融资政策的另一个反映就是现金流量表中筹资活动现金流量。如果应付款与银行借款在负债中比重接近，说明企业商业融资与银行融资兼顾；银行借款和应付款比重都不宜过大，应付款比重过大反映企业资金短缺，银行借款比重过大，说明企业发展过于依赖银行借款，应关注其资金链。

2、投资政策。反映在企业的固定资产、在建工程的金额变化、以及长短期投资的变化，掌握企业的投资方向和投资内容，有助于我们了解企业申保资金的具体用途。

3、盈利能力。盈利能力就是企业赚取利润的能力，具体反映在以下指标：毛利润率、销售利润率、资产净利率、净资产收益率。

4、营销政策。营销政策反映在应收账款周转率、应付帐款金额上。应收账款金额的高低一般反映企业的赊销政策和回款政策，应付帐款金额的高低一般反映企业的赊购政策。

还有企业资产管理水平、资金调配、发展前景等等都可以在企业会计报表中反映出来，在假设企业会计报表真实的前提下，阅读企业会计报表可以在一定程度上了解企业的经济动态。

阅读会计报表时应关注报表之间的关联性和报表数据之间的勾稽关系，具体是：1、损益表体现的净利润与资产负债表所有者权益的关系。2、长期股权投资一般不超过净资产的50%，有投资功能的公司除外。3、关注无形资产和资本公积余额，一般情况下不得将存续资产评估增值部分入账，部分企业为降低资产负债率增大资产规模，擅自将存续的土地使用权、固定资产等重新评估入账。4、关注在建工程余额，如果企业有重大投资项目，应该在此科目中反映。5、关注往来帐款余额，企业许多关联交易和隐瞒利润一般隐藏在这里。6、仔细阅读会计报表附注。

通过阅读企业会计报表，我们可以了解到企业的基本经济政策和基本情况，以及根据报表数字的异常情况和异常变化发现疑点。但是仅仅依靠分析会计报表很难发现真实情况，会计报表体现企业的汇总数据，下一步需要到企业现场了解企业的会计政策，通过审核账簿和相关基础财务资料，掌握企业的详细财务信息，验证会计报表反映的数据是否真实、完整，是否存在重大虚报、漏报。

（二）了解企业的会计政策，现场审核帐簿及相关基础财务资料。了解企业的会计政策，企业的会计政策不同报表反映的内容不同。企业账簿分为总帐、明细帐、日记账。会计报表是依据总帐调整编制，总帐是依据汇总凭证编制，明细帐是依据记账凭证编制，日记账也是明细账，一般称为流水帐，它主要核算现金及银行存款。其他相关基础财务资料一般包括审计报告、购销合同、贷款合同、银行对账单、纳税申报表、贷款卡查询明细单、项目可行性研究报告等其他资料，这些资料一般是从外部提供的，真实性较高，能够佐证企业提供的会计报表的真实、完整。

1、验证总帐是否与会计报表相符，即“帐表相符”。应引起注意的是会计报表中某些科目是合并数值，如存货就是由原材料、材料成本差异、生产成本、制造费用、产成品、低值易耗品几个科目合并而成；应收应付往来款一般存在余额调整，使得总帐余额与会计报表余额不符。

2、审核明细账。首先核对总帐和明细账是否相平，即“帐帐相符”。根据阅读会计报表发现的疑点，抽查相关科目明细账。因为我们不是会计师事务所，不可能对每个会计科目都详细审计，根据会计核算的特点我们把它分为几个循环审核，根据其勾稽关系验证数据合理性，抽查会计凭证验证会计报表真实性、合法性和完整性。

（1）销售与收款循环审核，一般包括货币资金、应收账款，主营业务收入、其他业务收入等科目。（2）购货、付款与生产循环审查，一般包括货币资金、存货、主营业务成本、应付款、其他业务支出等科目。（3）筹资和投资循环审核。

3、纳税申报表是企业向税务机关申报其所得税和增值税的凭证，一般分为所得税纳税申报表、增值税纳税申报表、营业税纳税申报表。所得税申报表记载了企业实现的经营成果及社会贡献，与会计报表核对提取的或上交的所得税是否相符；核对主营业务收入是否一致，如果企业存在应纳增值税其他业务收入，纳税申报表应纳税收入数额大于会计报表记载的主营业务收入。此外还应注意企业是否有税收优惠政策。

4、通过贷款卡查询单核实长短期借款数额是否相符。会计报表反映的是时点数，如果两者存在差异：一是有未入帐银行贷款或到期偿还贷款；二是查询时点晚于会计报表时点，期间又发生银行借款业务。贷款卡查询单一般反映企业贷款、承兑汇票、信用证、对外担保余额，这里要注意核查企业是否存在逾期贷款，特别关注对外担保情况。另外还要关注企业长短期借款入账处理：一是防止企业为调整财务指标而将短期借款计入长期借款；二是注意是否存在短借长用现象，将短期借款用于购置固定资产，增加短期偿债压力。

还有其他一些财务基础资料可以佐证会计报表数据的真实性以及有助于我们发现企业隐瞒的重大事项。

四、从财务指标上判断企业的偿债能力

会计报表有大量数据，我们将这些数据加以整理，根据特定的计算公式，可以计算出很多有用的财务比率，它们可以帮助我们更好的理解会计报表，了解企业的经营管理的各个方面。财务指标一般可以分为以下四类：变现能力比率、资产管理比率、负债比率和盈利能力比率，下面简单介绍一下几个主要指标。

1、流动比率和速动比率。这两个指标是判断企业短期偿债能力的主要指标。一般认为，生产企业的合理的最低流动比率为2，最低速动比率为1.5，但是从目前实务中看，很少中小企业企业能达到这个指标，一般考虑流动比率不低于1.2，速动比率不低于1。我们一般是根据不同行业同其行业或自身历史水平作比较，再就是分析其流动资产和流动负债的构成，根据其资产质量判断短期内可变现资产金额；将其流动负债细分为到期必须偿还的和可长期占用的。

2、营业周期。反映了企业资金周转速度，这是判断企业流动资金需求量的重要指标，营业周期越短，流动资金需求量越低，存货变现能力越强。

3、资产负债率。该项指标反映在总资产中有多大比例资产是通过借债筹来的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

4、已获利息倍数。该项指标反映企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍，只有该指标足够大，企业就有充足的能力偿付利息。

5、销售净利率。该项指标反映每一元钱销售收入带来的利润，通过分析该项指标的升降变动，可以促使企业在扩大收入的前提下，注意改进管理，提高盈利水平，但应关注过高的销售利润率，可能会存在虚假的内容。

6、资产净利率。该项指标反映企业股东权益的收益水平，该项指标的高低与企业的净资产多少、资产的结构、经营管理水平有着密切关系。通过对该项指标的分析，可以发现企业存在管理问题、资产闲置、资金周转慢的情况。

❷ 房地产企业如何引入外资资金

股权融资 风险投资

❸ 如何开一个房产开发公司，要什么流程，难不难 需要多少资金

一般开公司的话到工商局办理营业执照就可以开业了，房地产公司可能还专要办理《建设用地属规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关许可证，这些到住建部、政府房地产行政管理部门办理。房地产公司一般要具有一定的规模，大多数房产公司的注册资本最低都是一百万这样子。注册公司需要的材料有：法定代表人、财务、监事的身份证原件，有股东也要股东身份证，公司章程、经营场所的地址证明文件（房产证复印件、购房合同或者租赁合同等，村委小区开的证明也可以），还有5-10个公司名称等。
注册公司的一般流程包括：
1、进行公司名称核名；
2、核名通过后申办营业执照；
3、拿到营业执照后，去已经备案的刻章点刻章；
4、到税务部门备案登记；
5、到银行开立基本户。

❹ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

❺ 香港公司想在大陆投资地产项目,资金如何进入

中外合资或是外商投资呀！需要通过你们当时的外经贸和相关政府审批，同意后你就可以办理了。

❻ 如何分析和确认房地产开发企业自有资金

《通知》再一次强调了房地产企业中请银行贷款的自有资金比例不得低于30%并且将其列在了第回一条,充分显示了央行对这答一政策底限的重视。事实上这一政策标准早巳不是第一次提出来了,在央行历次对商业银行的信贷检查中都将低于这一标准发放贷款视为商业银行违规经营的主要问题之一。这个规定的根本出发点就是要求开发商投入一定的自有资金,承担一定的市场风险,维护放贷银行的资金安全,从而维护金融体系的健康发展。但是为什么一个简单的数字标准会成为众多商业银行经常被诟病的焦点,则值得央行和商业银行思考。抛开个别商业银行确有违规经营的本意外,问题产生的原因应归集为两个方面,一是对自有资金的标准判断存在差异,二是缺乏根据开发企业的经营及财务状况分析其筹集自有资金能力的依据。 央行《通知》相较以往有了一个明显的进步,它给出了自有资金的内涵,明确指出自有资金是指所有者权益,即企业净资产。

❼ 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

❽ 如何在房地产行业中赚钱，需要多少资金

建筑业企业注册资金一览表
序号 序列及类型 级别 备注
一、 施工总承包序列 特级 一级 二级 三级
1 房屋建筑工程 3亿元 5000万元 2000万元 600万元
2 公路工程 3亿元 6000万元 3000万元 1000万元
3 铁路工程 3亿元 5000万元 2000万元 500万元
4 港口与航道工程 3亿元 5000万元 2000万元 无三级
5 水利水电工程 3亿元 5000万元 2000万元 600万元
6 电力工程 3亿元 7000万元 4000万元 2000万元
7 矿山工程 3亿元 5000万元 2000万元 800万元
8 冶炼工程 3亿元 5000万元 2000万元 无三级
9 化工石油工程 3亿元 6000万元 3000万元 无三级
10 市政共用工程 3亿元 4000万元 2000万元 500万元
11 通信工程 3000万元 1500万元 800万元 无特级
12 机电安装工程 5000万元 2000万元 无特、三级
二、 专业承包序列 一级 二级 三级 备注
1 地基与基础工程 1500万元 800万元 300万元 无特级
2 土石方工程 1500万元 800万元 300万元 无特级
3 建筑装修装饰工程 1000万元 500万元 50万元 无特级
4 建筑幕墙工程 1000万元 500万元 200万元 无特级
5 预拌商品混凝土 2000万元 1000万元 无特、一级
6 混凝土预制构件 500万元 200万元 无特、一级
7 园林古建筑工程 1000万元 500万元 250万元 无特级
8 钢结构工程 1500万元 800万元 300万元 无特级
9 高耸构筑物工程 3500万元 3000万元 1000万元 无特级
10 电梯安装工程 500万元 300万元 无特、三级
11 消防设施工程 500万元 300万元 100万元 无特级
12 建筑防水工程 500万元 200万元 无特、一级
13 防腐保温工程 1000万元 500万元 200万元 无特级
14 附着升降脚手架 500万元 300万元 无特、三级
15 金属门窗工程 500万元 200万元 100万元 无特级
16 预应力工程 800万元 400万元 无特、一级
17 起重设备安装工程 200万元 150万元 50万元 无特级
18 机电设备安装工程 1500万元 800万元 300万元 无特级
19 爆破与拆除工程 600万元 300万元 100万元 无特级
20 建筑智能化工程 1000万元 500万元 200万元 无特级
21 环保工程 1000万元 300万元 100万元 无特级
22 电信工程 1500万元 800万元 100万元 无特级
23 电子工程 1000万元 500万元 50万元 无特级
24 桥梁工程 3000万元 1500万元 无特、三级
25 隧道工程 3000万元 1000万元 无特、三级
26 公路路面工程 3000万元 1500万元 400万元 无特级
27 公路路基工程 2000万元 1000万元 300万元 无特级
28 公路交通工程 交通安全设施、通信系统工程、监控系统工程、收费系统工程均为150万元，通信、监控、收费综合系统工程分项300万元。
29 铁路电务工程 2000万元 1000万元 300万元 无特级
30 铁路辅轨架梁工程 2000万元 1000万元 无特、三级
31 铁路电气化工程 2000万元 1000万元 500万元 无特级
32 机场场道工程 5000万元 3000万元 无特、三级
33 机场空管工程及航站楼弱电系统工程 1000万元 500万元 无特、三级
34 机场目视助航工程 1000万元 500万元 无特、三级
35 港口与海岸工程 4000万元 2000万元 500万元 无特级
36 港口装卸设备安装工程 2000万元 1000万元 无特、三级
37 航道工程 5000万元 2000万元 500万元 无特级
38 通航建筑工程 4000万元 2000万元 500万元 无特级
39 通航设备安装工程 1500万元 500万元 无特、三级
40 水工建筑物基础处理工程 1500万元 800万元 300万元 无特级
41 水工金属结构制作与安装工程 1000万元 800万元 300万元 无特级
42 水利水电机电设备安装工程 1500万元 500万元 200万元 无特级
43 河湖整治工程 2000万元 1000万元 120万元 无特级
44 堤防工程 2000万元 1000万元 400万元 无特级
45 水工大坝工程 2500万元 1000万元 500万元 无特级
46 水工隧道工程 2000万元 1000万元 500万元 无特级
47 火电设备安装工程 5000万元 3500万元 1500万元 无特级
48 送变电工程 4000万元 2000万元 800万元 无特级
49 核工程 2000万元 800万元 无特、三级
50 炉窑工程 500万元 200万元 无特、三级
51 冶炼机电设备安装工程 1000万元 600万元 无特、三级
52 化工石油设备管道安装工程 1000万元 800万元 500万元 无特级
53 管道工程 4000万元 1500万元 500万元 无特级
54 无损检测工程 100万元 80万元 60万元 无特级
55 海洋石油工程 6000万元 3000万元 无特、三级
56 城市及道路照明工程 800万元 400万元 200万元 无特级
57 体育场地设施工程 1000万元 500万元 200万元 无特级
58 特种专业工程 100万元 不分级别
59 水上交通管制工程 800万元 不分级别
60 城市轨道交通工程 1亿元 不分级别

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