Ⅰ 投资商业地产应考虑哪些因素
选择成熟商圈是第一要素；特色是生命力之所在；不熟不做是必胜法则。
Ⅱ 做房地产最容易遇到哪些问题
交流上的障碍
Ⅲ 投资商业地产要注意什么
商业地产在近些年一直是人们竞相 追捧的投资点，而如何投资一个高回报的商业地产也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？
购买前 确定回报率是关键
投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额× 100%。投资就是为了回报，据业内人士分析，目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。
同时，投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。
投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
购买时 考虑5个重要问题
1、考虑商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。
2、考虑商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次投资者比较有利。
3、考虑相关政策。如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。
4、考虑商铺所在地的商业成熟度。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。
5、考虑商铺的后期经营管理。商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。
签合同 弄清商家承诺很必要
一要注意公用分摊面积。对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，投资者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定，对此投资者更得注意。
（以上回答发布于2015-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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Ⅳ 商业地产有何难点
商业地产招商的问题和特点商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产项目来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的项目没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对项目不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。关于商业地产招商存在的问题。第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它项目可以洽谈，但是对这个项目又吃不准（当然这有可能是项目自身造成的原因）；第三种就是觉得项目还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得项目挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少项目仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多项目对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多项目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。 招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。第二关于租约的问题。有的项目被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。
Ⅳ 哪些因素会给商业地产带来威胁
一、开发企业又想把铺子卖个好价，又想租个好价，一根甘蔗两头都想甜的鸡贼心态，版是威胁；
二、权“统一管理、统一经营、统一.........”最终都成了为了卖铺子的随口说说，卖完房子，转身跑路的欺骗行为，以致丧失行业信誉，是商家不敢贸然进驻的原罪，是威胁；
三、都是为卖房子而做商业，商业一直是“绿叶”，看着没自己辛苦，可挣房子、挣车子的销售，很多商业从业人员也去卖房子了，最后没剩多少懂商业的人继续做商业了，是威胁；
四、销售、商业运作，谁主导谁？很多企业拎不清，是威胁；
五、电商是虚拟平台，商业地产是实物平台，这就是竞争关系，我拭目以待看这两者如何融合。目前实物平台弄不过虚拟平台，成本、经营、影响范围这是电商的硬优势，实物平台机会点有待继续发掘，电商是威胁；
六、老生常谈的产品同质化、无序竞争、缺乏创新，依然没有根本改良，所以，这些继续威胁着商业地产。
Ⅵ 如何解决2017商业地产所遇到的困惑
对于现在大部分地产开发商来说，如何做到从重到轻是当今发展的重点。内
商业地产容由重到轻的方向是对的，但是若没有对数据和内容的掌控能力，开发商的轻资产化转型也难言成功。
“轻资产是被时事所迫形成的，大家没有办法拿到更好的土地资源，自己的能力还富余，因此想要做轻资产，但是对于大部分开发商而言，轻资产有很大的挑战，首先作为甲方和乙方，对于文化的要求是不同的。”
轻资产成功的要素是数据和内容。数据即算法，一个模式能够大范围运营和扩张，核心特征是可以标准化，当把商业地产运营做拆分的时候，就可以看到哪些内容可以标准化，哪些部分标准化的路径是什么。“所有标准化的路径都是有数据做支撑、形成系统算法的，例如，随着人流的变化、品牌应该如何调整，当把这些数据输进去就可以形成决策依据，而不再像以前一样，依靠人的经验。”
除了数据的挖掘能力外，内容的把控力是另外一个核心要素。“内容包含场景类内容和品牌内容两项。首先，如果没有在场景内容上形成规范研究和标准的话，风格会出现不稳定；其次，如果没有办法掌控品牌，每一次的招商都是单点作战，不足以支撑后期的快速扩张。”
Ⅶ 我国商业地产所面临的困境有哪些
一、做商业地产的来老板，多是对自地产门清，对商业认识不足；
二、做商业地产的老板，多是喊着做商业，实际还是干着卖房子的事；
三、国内商业地产缺乏各级政府的宏观调控，自身发展呈现各种不平衡态势。表现如下：A、二线以上城市中高档项目过饱和，大众消费的商业平台不足；B、中档消费品商家对二线以下城市的潜在市场评估过低；C、三线以下城市的商业项目缺乏;D、现有商业同质化严重，很多操作公司迷信“”复制成功就是成功的捷径“”的信条，缺乏创新。
四、四十年的商业土地使用期，对中长线经营的商业实体来讲，太过短暂，逼得有心运作商业的团体，不得不急功近利------浮躁。
五、现有商业的本土特色文化融合元素太少，建筑外形、店内陈列、经营管理太缺特色，很容易造成消费者的视觉、感官疲劳，无法有效培育客户忠诚度。
-------------归纳的说，根本问题就2个：大环境、人这2方面的问题。
Ⅷ 做商业地产要思考什么
思考一：商业定位
商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，一定要有特别吸引人的地方。
据了解：固定消费人口每年大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也不会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。
思考二：已出售的物业需要管理吗？
现在，开发商的普遍心理是尽快将物业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。
正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态、三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业，案例的不成功，原因主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责、权、利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三：二级市场亟待建立
目前，居民住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成。但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？有关专家认为：“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：
一、一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的价格炒作空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节暴涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒作空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二、首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。
三、是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”
看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
思考四：三级市场的开拓
商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，有专家估计，未来包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。
思考五：商业地产讲求地段吗？
众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，也有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。
思考六：商业业态体现商铺价值
据悉，在有“商铺之城”美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。
什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。
此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方，一个是亚运村汽车交易市场，另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。
思考七：实现商业与房产的价值对接？
研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。
可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。
Ⅸ 商业地产在销售当中要注意什么问题
客户累计和推盘手段
另外应该注意的是不能吃回扣，呵呵
Ⅹ 商业项目品牌塑造过程中会遇到些什么问题
品牌塑造是一个过程，可以概括为三类问题就是品牌的气质、气回场、人气的问题，汉高广告答的商业地产整合营销的气立方（3Q）理论，说的就是这三个气的问题。商业项目，比如购物中心的气质主要从视觉形象包装、品修两方面塑造，而气场主要从硬件、业态、服务三个方面塑造，人气则从开展主题性包装、SP现包、节庆营销三个方面为购物中心创造人气。3Q营销理论自问世至今，在商业地产领域发挥着积极的推动作用，已成为业内不可或缺的整合营销工具。