房地产开发企业车库如何确认收入

❶ 房地产开发企业应该如何确认收入

这个不建议确认，
相关风险报酬没有完全转移，
你还保留对房子的管回理权，
相关成本不答能可靠计量，
先在预收账款呆着吧，
什么时候交钥匙、交房、发入住通知书再确认。
如果确认了，以后审计的话会大调。
提醒一下，销控表和你的财务账一定要一分不差的对上。

❷ 房地产开发企业建造的地下车库、地下商场是否可以单独核算成本，如何核算有何政策法规

是的。

是可以单独核算的。

你在开发成本下单独设置核算区域，

例如

开发成本-地下车库
开发成本-地下商场

❸ 房地产企业如何确认收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。

房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

其实现在房地产公司也可以把销售收入提前确认，只要把项目公司卖给其他公司就可以了。一个销售额10亿元的项目已经销售完毕，只需要继续建设就可以了。后续建设成本是很容易估计的，比如说合同2亿元，那么我给其他企业2.5亿元。这样就可以了，后续这个就由企业自己负责。

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关于收入确认的原则：

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;

(三)收入的金额能够可靠地计量;

(四)相关的经济利益很可能流入企业;

(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

第一点，商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，房屋价格涨跌都由买房人承担。符合第一点

第二点，其实只是在建房子，但是没有享有管理权，最终管理权还是在业主。

第三点，收入的金额能够可靠地计量，第四点相关的经济利益很可能流入企业。已经全款收到钱了，收入金额可以靠确认，经济利益已经流入。

第五点，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般房地产公司都签的总包合同，在项目施工的初期可以预算出一个成本。工程施工企业也是根据成本预算确认收入和成本的，那么房地产企业更可以了。

网络-确认收入

❹ 房地产企业如何确认销售收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工内可以确认收入容，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

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从收入确认的大环境———整个会计准则乃至会计标准体系看，我国会计准则与其他国家会计准则及国际会计准则之间还存在着不同程度的差异，这些差异的产生，有些是由于各个国家不同的社会经济特征所决定的，有些是由于各国不同的文化法律传统所决定的。

也有些是由于各国或国际会计准则本身存在的一些技术性缺陷所造成。而随着境外公司在中国资本市场上市，必然也会面临会计准则的选择问题。

❺ 房地产企业在会计上何时确认收入

1、对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号—建造合同》确认相关的收入和费用。

2、对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，公司按照《企业会计准则第14号－收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合公司房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。

❻ 房地产合同中向购买方赠送的车位，以售房合同记载的总金额确认销售收入，如何分摊至房屋、车位

你这个说的有点格式化，有些官方，看起来有点复杂，我就不看下去专了直接解释一下我自己属知道的一些关于车位的情况吧。每个房地产的车位大多都是另外售价的，赠送的话我就不太清楚了，好像说现在有政策出来要车位必须是赠送的，但是如果是买了车位的业主，以后每年都还要另外缴纳车位服务费，不知道是不是所有的房地产车位服务费都一样，反正我们是每个月60，还好我没买，买了车位都还要像租过来一样每个月都要交钱，我觉得有点坑。

❼ 房地产开发项目的车库租金收入是入其他业务收入吗

房地产开发项目的车库租金收入是入其他业务收入。不需要缴纳增值税，但要交营业税及其附加税、房产税等等。

❽ 地产企业销售车位收入与房款收入区别

你好，很高兴能来为你解答。源 地下停车场所属于房地产开发企业资产的，房地产开发企业应作为单独建造的停车场所，成本对象单独核算，按照税法规定的年限提取折旧。房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，按照配比原则，分期计算收入。
地下停车场所属于利用地下基础设施形成的，并且作为公共配套设施已计入计税成本的。房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，均应按照合同（协议）约定的收取当日确认收入。
根据国税发2009]31号文关于收入确认的原则，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。实践中合同一般也都是签为按揭收款日期为银行放款日期，这是最广泛存在的房地产收入模式。

❾ 房地产企业 营业收入的确认

交了订金是预收账款，不是营业收入，签订了购房合同，并且交了首付，申请了银行贷款，但未到账，此种类型是营业收入。

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

计算公式

营业收入=主营业务收入+其他业务收入

或营业收入=产品销售量（或服务量）×产品单价（或服务单价）

主副产品（或不同等级产品）的销售收入应全部计入营业收入；所提供的不同类型服务收入也应计入营业收入。

(9)房地产开发企业车库如何确认收入扩展阅读：

影响因素

通常在营业收入管理中主要应考虑以下几项影响因素：价格与销售量、销售退回、销售折扣、销售折让。

销售退回是指在产品已经销售，营业收入已经实现以后，由于购货方对收到货物的品种或质量不满意，或者因为其他原因而向企业退货，企业向购货方退回货款。销售折扣是企业根据客户的订货数量和付款时间而给予的折扣或给予客户的价格优惠。按折扣方式分为现金折扣和商业折扣。

现金折扣是企业给予在规定的日期以前付款的客户的价格优惠，这种折扣是企业为了尽快收回款项而采取的一种手段。

商业折扣是在公布的价格之外给予客户一定比例的价格折扣，通常是企业出于稳定客户关系，扩大销售量的目的。

销售折让是企业向客户交付商品后，因商品的品种、规格或质量等不符合合同的规定，经企业与客户协商，客户同意接受商品，而企业在价格上给予一定比例的减让。

参考资料来源：网络-营业收入

❿ 房地产开发企业开发的地下车库怎样计算土地增值税

房地产开发企业开发的车位，其产权归属主要有三种形式：
第一种形式，产权归属开发商。停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第二种形式，产权归属全体小区业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，签订了的协议也应无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种形式，产权归属国家所有。产权既不归属开发商，也不归属小区业主。地下人防工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。如果地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。从目前的实践来看，由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权。
地下车库的税务处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，对此，作者将对房企地下车库的六种情形的土地增值税处理进行详细介绍。
自用地下车库不涉及土地增值税
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产计征房产税。城镇土地使用税方面，同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及土地增值税。
开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，也不涉及申报缴纳土地增值税。
出租地下车位不需要缴纳土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
销售地下车库应缴纳土地增值税
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
以盈利为目的的地下车库股权转让征收土地增值税
股权转让是股东间交易，被收购企业并不涉及房屋产权和土地使用权转让，单纯的股权转让是不征收土地增值税的。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。而对于特殊的以转让房地产为盈利目的的股权转让是应征收土地增值税的。
国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号)规定，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。
需要明确的是，土地增值税的纳税人是以转让股权名义转让房地产行为的股东，而不是拥有土地使用权的被收购企业。股权转让以转让房地产为盈利目的，征收土地增值税。因此，股权转让的目的是征不征收土地增值税的关键。然而，如何判断股权转让是否以转让房地产为盈利目，股东的转让股权比例如何确认。上述原则性规定难以参照，实务中也没有具体的标准，以转让房地产为盈利目的股权转让征收土地增值税的税收政策有待细化和明确。
以地下车库进行投资或联营应缴纳土地增值税
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
青岛市地方税务局《关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)明确，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)规定，对以土地(房地产)作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地(房地产)，按规定计算缴纳土地增值税。
名租实售地下车库应视同销售缴纳土地增值税
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。