A. 房地產企業什麼條件下要預繳土地增值稅
房地產企業取得銷售收入時需要繳納增值稅及其附加稅，並預交企業所得稅和土地增值稅。
B. 房地產企業銷售尾盤如何繳納土地增值稅
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發專〔2006〕187號）文屬件第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積
C. 房地產企業預售房產期間預交土地增值稅如何計算我這邊的房地產企業預交土地增值稅是按照百分之2計算。
基本規定：對從事抄房襲地產開發的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入(包括預售房收入)，按規定預征率預征土地增值稅，並按房地產所在地主管地方稅務機關確定的申報期限，於月末或季末終了後10日內，繳納土地增值稅。
也就是說土地增值稅預征數=銷售收入X預征率，你們當地房地產商如果沒有按照銷售收入進行計算的話有兩種可能：
1、有部分合同作廢造成收入減少。
2、隱瞞部分收入，延遲繳納稅款。
D. 房地產銷售公司如何繳納土地增值稅
【問題】甲公司為江蘇的房地產銷售公司。假設某月從某房地產公司購入房產全部銷售，購入價為5000萬元，銷售價為8000萬元，發生相關營業稅等相關稅費700萬元， 金融機構的借款利息為300萬元，其他期間費用等500萬元，如何計算繳納土地增值稅？【解答】《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條規定，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。 因此，對舊房的認定標准由各省（自治區、直轄市）財政廳（局）和地方稅務局具體規定。 《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（蘇財稅[2007]45號）第四條規定，土地增值稅中的舊房，是指已建成並辦理房屋產權證或取得購房發票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成並交付使用的房產。 根據上述規定，甲公司從房地產公司購入的房產，取得了購房發票屬於舊房，不屬於新房。甲公司銷售該房產屬於銷售舊房。《土地增值稅暫行條例實施細則 》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知 轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 第十二項規定，關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題： 納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，對條例第九條規定的納稅人隱瞞虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知 》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數。 對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收徵收管理法》第三十五條的規定，實行核定徵收。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知 》（國稅函[2010]220號）第七條規定，《 財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知 》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時每年按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 根據上述規定，轉讓舊房的增值額的計算公式如下： 1、能取得舊房評估價格並經稅務機關確認： 增值額=銷售收入－舊房評估價格－土地的地價款－轉讓稅金－交納的有關費用－舊房評估費用 2、沒有評估價格，能提供購房發票並經稅務機關確認： 增值額=銷售收入－發票所載金額（1＋購房年度×5%）－土地的地價款－轉讓稅金－交納的有關費用 計算出增值額後，再確定增值率，進而確定應繳納的土地增值稅。 3、沒有評估價格也沒有發票的，由稅務機關核定徵收。
E. 房地產企業收到預收款怎麼繳納土地增值稅
營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅專一般計稅方法的納稅人，其轉屬讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
文件依據：《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)
F. 房地產開發商銷售商品房時，是否要繳納土地增值稅如何繳納
答：需要繳納土地增值稅。
1、首先計算銷售收入，收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益
2、計算商品房的扣除項目金額。
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指
與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明
的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格 須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
3、計算增值額 等於銷售收入-可扣除的項目總額，對於房地產企業，印花稅計入到管理費用，不能再重復扣除。
4、根據增值額占扣除項目金額的比例，依據土地增值稅匯率表計算土地增值稅
5、需要稅務師事務所出具鑒證報告，然後去稅務局申報。
G. 房地產開發公司預收賬款後，怎麼確認預繳土地增值稅的基數，包含預收賬款所預繳的增值稅嗎
依據《國家抄稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
H. 房地產開發企業銷售商品房土地增值稅預征率是如何規定的
根據《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局公告2013年第3號）文件規定：「一、土地增值稅預征管理相關問題
為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產開發項目的稅收征管，按照《國家稅務總局關於加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的有關規定，結合我市實際情況，對房地產開發企業銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率。
（一）房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。
保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。
（二）房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率（見附件1）。
容積率小於1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。
（三）房地產開發企業銷售在本公告發布之前已辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局公告2011年第5號）、《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市財政局 北京市地方稅務局關於貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》（京建發〔2010〕677號）文件中確定的政策執行。
（四）房地產開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，並匡算預計增值額和增值率，市住房城鄉建設部門將上述信息及時傳遞至市稅務部門；主管稅務機關接收信息後，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規定的預征率計算繳納土地增值稅。」
I. 房地產開發企業怎麼預繳土地增值稅
房地產開發企業在地稅機關下達《稅務事項通知書（審核結論通知）》前轉讓內房地產取得的收入，應按規容定的預征率預繳土地增值稅，於每月終了15日內，向主管地稅機關申報繳納。對未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。