新房開盤價比樓面價高多少

『壹』 房產的樓面價是什麼意思

樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面價的計算公式為：

樓面價＝土地總價÷規劃建築面積 ＝土地單價÷規劃容積率

規劃建築面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積

例如，2月6日土拍中的209號地，土地面積為43347.07平方米，最大容積率為3.0，最終成交價為33250萬元。樓面價=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

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房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；

容積率就是用規劃總建築面積除以佔地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。

假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）

『貳』 房價是不是一定高於樓面價

說句實話，如果讓一般人來回答這個問題，都不會回答得很精準，因為這個問題還是比較專業水平。那麼來說，就個人認為，房價肯定是要高於樓面價的，不然的話開發商怎麼賺錢呢？

『叄』 樓面價3000開盤價大概多少

可以來按照單方的成本來計算：源

1、土地成本：A＋3000元

2、建造成本：含設計、檢測等一系列的成本，2000元

3、配套成本：綠化、水電、等一系列的配套工程，1000元

4、契稅：指開發公司的契稅，500元，土地的契稅200元

5、管理費用：200元

6、銷售費用：200元

7、資金成本按照3000元的樓面差距進行核算：1000元（10％每年）

通過以上可以計算出來，如果露面單價相差3000元，會影響的房地產成本增加大約在4500元左右，就是相同的樓盤，相同的設計，相等的配套，那麼他們所差的成本大約為4500元／平米。

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一般來說，樓面價是指土地總價格除於該土地的容許較大 總建築面積。當每一個土地在得到時，基礎都是有建築容積率要求，框定了該土地工程建築的較大 總面積。樓面價說明了該新項目在市場銷售時，企業市場價中所包括的土地成本。

實際上，它的計算方法便是：樓面價＝土地總價格/工程建築佔地面積。下邊我就用一個事例來表明下好啦：

假定一個3000平方米的住宅小區土地價格六百萬，建築容積率為1.8的話，二種方法得到樓面價：

樓面價＝六百萬/（3000*1.8）＝1112元／平米。

『肆』 樓面價是什麼意思，為什麼很多人認為樓面價高房價一定會高

樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時版，基本都有容積率規定權，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
計算公式：樓面地價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積）

『伍』 樓面價7000元，房價應該多少

房價大約15000每平分米。

樓面價7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各種稅費按25％計算2250，一共11250。然後，這個11250裡面大部分是銀行貸款，買地房屋建造按周期3年計算，利息起碼超過3000.再總計11250。

銀行利息5個點左右，理財利潤超20個點，開發商把資金（包括貸款的）押進去3年，年利潤10%，就是30%利潤，利潤3375。綜上簡單計算，房價最少15000每平。

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房價影響因素

一、基礎因素

所謂基礎因素，是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那麼，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自佔比就可以計算出一個新樓盤的房價。

需要說明的，由於各個城市關於房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。

二、增值因素

1、開發商的口碑

開發商的口碑實際就是指開發商的品牌。大家應該都會對品牌溢價有所了解。比如手機，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。這其中，就包含了品牌溢價。

2、附贈裝修、車位

這個大家就比較好了解了，同樣情況下，精裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。某些開發商為了將自己的房子賣出更高的價格，往往將裝修和車位捆綁銷售，而精裝修的和車位的價格已經遠高於其實際的價格，這樣的行為無疑損害了購房者的權益。

『陸』 房價與樓面價比例是多少

房價的復影響因素很多，如下制:
個別因素：房屋質量、樓層、朝向、地段、建築類型、規劃質量、建造成本、物業水平
環境因素：噪音、污染、綠化、水環境、教育、交通、醫療、商業、金融等配套設施
經濟因素：經濟發展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度
政策因素：土地供應、房改政策、稅收、資金供應政策、城市發展規劃導向、
人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費理念和動機社會文化等

『柒』 房價是樓面價的幾倍

房價不一定是樓面價的幾倍，主要跟成本有關。

商品房價格主要取決於三個因素：一是成本，二是需求，三是供給。

房價成本主要由土地成本、前期費用、建築安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財務成本、管理成本、營銷費用、稅金等組成。當需求大於供給時，利潤相對較高；當需求小於供給時，利潤相對較低，但價格低於成本是不大可能的。

而價格的未來走勢，同樣取決於成本、需求、供給的走勢。樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

而商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建築成本。

根據材料人工價格不同一般會有區別，一般每平米1000元左右，樓面價加上建築成本基本構成了房屋每平米的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，最終開發商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。即，商品房的最終售價大於樓面價。

最終售價=樓面價+建築成本價+開發商利潤。

(7)新房開盤價比樓面價高多少擴展閱讀：

按形成方式劃分的房價類型：

1、根據價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

2、理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。

3、評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

4、實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

5、房價形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

『捌』 房屋價是樓面價的多少倍

房價不一定是樓面價的幾倍，主要跟成本有關。

商品房價格主要取決於三個因素：一是成本，二是需求，三是供給。

房價成本主要由土地成本、前期費用、建築安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財務成本、管理成本、營銷費用、稅金等組成。當需求大於供給時，利潤相對較高；當需求小於供給時，利潤相對較低，但價格低於成本是不大可能的。

而價格的未來走勢，同樣取決於成本、需求、供給的走勢。樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

而商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建築成本。

根據材料人工價格不同一般會有區別，一般每平米1000元左右，樓面價加上建築成本基本構成了房屋每平米的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，最終開發商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。即，商品房的最終售價大於樓面價。

最終售價=樓面價+建築成本價+開發商利潤。

(8)新房開盤價比樓面價高多少擴展閱讀：

按形成方式劃分的房價類型：

1、根據價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

2、理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。

3、評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

4、實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

5、房價形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

『玖』 房價一般是樓價的多少倍，那目前中國的房價是樓面價的多少倍，房價是樓面價的多少倍才算是合理

最高34倍最低2倍。一般2倍是合理的，房價隨經濟、需求而變化，沒有計算方式。

一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2-3倍。影響因素：

一、宏觀因素

1、國家政策

國家在房地產方面每次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括限購、貸款、限戶等。

2、國家經濟狀況

房價走勢和國家的經濟形式密切相關：經濟向好，房價上揚；經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。

3、市場供需關系

城市的常住人口可能逐年上漲，增長的人口基數為當地房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。

二、微觀因素

可以把微觀因素分為三個方面，即外部環境、小區情況、房屋情況。

1、外部環境

1)地理位置

對於北京來講，中心房價高於郊區，商圈中心高於周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

2)規劃中市政建設的熱點片區

市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次。比如北京通州區城市副中心建設。

3)軌道交通和公交網路極為發達的區域

一般在同個區域，離地鐵越近的房子房價越高。

4)教育資源

房價和對口小學的質量也有這一定聯系 。

2、小區情況

1)周邊配套

周邊生活配套設施是否齊全，比如商場、超市、菜市場、飯館、葯店等附近商家是否能最大滿足業主的日常生活需要。

2)小區品質

小區是否是品牌開發商，物業管理水平以及綠化環境如何。

3、房屋情況

1)樓層

一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價格要高些，綜合來看其視野採光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有採光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

2)戶型

房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、採光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。

3)面積

戶型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價會高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個更為合理的價格尤其重要。

4)裝修

精裝修的房子賣相好，對於需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶。但是價格略高，購房者要再三考慮。

5)稅費

稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。

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合理房價：

房價，自住房改革以來，社會民眾貌似從未感到便宜過。20年前，浦東的一些城郊街鎮，房價也不過2000、3000元/平。市區的長壽路為3800元/平，普陀內環內的金陽大廈為4500元/平。

而1998年，上海的人均可支配收入為8773.1元，人均消費性支出為6866.41元。那時如果不是在外企上班的白領，做生意的小老闆，開公司的企業主，不是港澳台及外籍人士，普通工作人員買房仍然覺得困難。那時的房價，對外企的白領來說，壓力相對可以！

現在，浦東的近郊正快速邁入城市化，先富裕起來的居民，本地的、外地的、外國的、新上海人，他們匯集成了住房需求與房產投資的一股洪流。房價早已今非昔比。

房價，與資本流同頻共振，只跟著資本走。資本寬裕，資金實力強，房價再高，也會有人購買。說得比較刺扎心與刻薄點，大城市的商品房，其實與居住在這座城市的大部分人沒有多大關系，只與資金實力強的那部分人有關系。

房價合理不合理，不重要，一切都是相對的。當收入上不去，大城市的房價相對不合理；當收入提高了，住房的選擇也就更多了，心理的不合理因素也就小了。