在房地產項目中，制定出一系列的價格（最高價、最低價、均價、每戶的價格內）無疑是銷售容中最關鍵的，如何去計算這些價格？需要哪些資料？計算公式是怎樣的？希望從事此行業的高手們給予指點！
或者是有什麼樣的書是對制定價格做了詳細的介紹，也可以推薦一下，在這里先謝謝各位！
B. 請教常規的商鋪定價策略、鋪位劃分策略、以及返租模式等
你的資料不全！根據經驗給你點建議：
如果是房地產銷售，主要考慮競爭。
如果是版商鋪劃分，通常權要考慮區位特徵，市場特徵，還要參考消防的意見。一般要在不違反市場規律的前提下，突出規模效應。
定價更是一個實戰問題，一般在初期，定價要低一些，根據行情，適當在後期或者中期，調整價格。
返租沒有什麼模式。關鍵是租期。一般如果是產權銷售，價格相對較低。短期租賃，價格較高；首先簽約者有優先續簽權。
C. 關於鋪位租金的合理定價
租金定製思路
① 區域租金水平：項目1.5公里范圍內商業租金價格；
② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；
③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；
④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。
主要商務方案
① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，採取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。
② 小商家：小商家有從眾心裡，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。
③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對於免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期後棄租的現象。
④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。
D. 門市價格大概是住宅價格的幾倍如何定價的
商鋪的價格不能單純的和住房的幾倍來比較，一般定價都和它的租賃價值聯系在一起的。如果租金價格在15年內能收回成本，都是可以投資的。
E. 請問商鋪如何定價
首先要對區域內商鋪的情況進行全方位的了解，包括：銷售價格，租金、商鋪的內面積進行統計。在根容據自己樓盤的特點，確定一個均價，就具體商鋪來說，從以下幾點來考慮：主要出入口的人流、商鋪開間的大小以及實用性（有無樑柱、承重牆等），層高等多方面來定價。定價的依據取決於市調的准確性，是否劃區域招商等，但在銷售的立場一般不用定的太高，適中就行啦
F. 請問哪位高手知道房地產商鋪單鋪怎麼定價呀非常非常的急，先跪謝啦……
在北京，開發商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當地的商鋪價格基本是住宅價格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當地的水景住宅銷售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。
那麼，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據是什麼？雖然按照經濟學的理論，開發商在土地成本基礎上加上開發成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況並非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標准。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。
城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素
影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根據這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什麼樣的銷售價格。該方法最適用於針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。
對任何一個城市而言，由於級差地租因素，城市中心商業區和其他區域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業區只有1－2個，導致商業區與其他區域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業中心區，還有區域商業中心以及社區商業中心等，相對於小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。
城市的流通力和第三產業發達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素
中國商業經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現為生產力與流通力的乘數。即：競爭力＝生產力＋流通力。在生產相對穩定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小於1，不僅本地生產能力無法實現，而且內外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大於1，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經濟成就，並不在於它的生產優勢，而在於強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業城市，也是因為其第三產業的發達。
而流通力的發達程度和第三產業的發展狀況，將直接影響當地商鋪租金和銷售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什麼賣得快、價格高，就是因為當地已經形成的各種規模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高於西單、王府井、國貿，因為該區域是中國對前蘇聯、東歐國家貿易的窗口；而中關村已經形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬／m2（套內面積）的天價。
所以，開發商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂「一步三市」就是這個道理。
投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素
筆者曾在山東東營曾經對商鋪投資人進行定性訪談，當地投資人投資預期「只要回報比銀行利息高，我們就能接受」，意味著投資人的期望內部收益率在4％－ 5％；而在北京，投資人普遍預期是在8－10年收回全部投資，期望的內部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。
這里講的是資本化率，而不是內部收益率（IRR），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質的不同。內部收益率（IRR）是指將房地產投資未來現金流貼現為現值作為初始投資所使用的貼現率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業購買價格和營業凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業或市場數據資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內部收益率，他通過調查和比較同區域商鋪的租金收入或營業凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，並將此比率作為期望的投資內部收益率。
這幾年北京的商鋪投資市場湧入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創下中關村單筆商鋪成交的最高紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經濟學中資本流動性的原理。
如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至於投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開發商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由於投資的人多、而投資項目少，這也是為什麼許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高於北京的原因。
除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經濟發展水平、政治的穩定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎支撐的。
G. 商鋪租金怎麼定價 定價原則及定價公式
對任何一個城市而言，由於級差地租因素，城市中心商業區和其他區域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業區只有1-2個，導致商業區與其他區域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對深圳等大城市來說，不僅有市級商業中心區，還有區域商業中心以及社區商業中心等，相對於小城市而言，其租金的差異相對較小。因此我們可以說，開發項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。商鋪租金定價原則及公式A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。B、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小於100%的系數值，系數值的大小取決於項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。C、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積(或建築面積)計算得出該樓層的權重系數。(此步驟在各樓層的計算方法相同)公式一：系數X銷售面積(建築面積)=權重系數D、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數公式二：∑權重系數=總權重系數E、計算層別總價和層別均價。層別總價等於項目整體目標銷售總額除於總權重系數得出的數值再乘於該層別的權重系數；層別均價等於該層別的總價除以可銷售面積(建築面積)。其他層別依次類推公式三：(目標銷售總額÷總權重系數)X層別權重系數=層別總價公式四：層別總價÷層別銷售面積(建築面積)=層別均價F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘於該商鋪銷售面積(建築面積)計算得出該商鋪權重系數。公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積(建築面積)=商鋪權重系數依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數並相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。公式六：∑具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等於該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除於層別商鋪總權重系數得出的數值再乘於該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等於該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建築面積)。其他具體商鋪依次類推公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權重系數)X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建築面積)=具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。相關閱讀：直擊沈陽房屋出租出兌 八成人認為租金將漲返鄉打工族提前預付租金 蘭州雁灘房屋出租走俏蘇州新房出租上哪個網站？ 蘇州搜房租房網第一！格子鋪租金怎麼算？ 格子鋪租金一般是多少？什麼是土地租金? 土地租金如何計算?
H. 一處商鋪、沿街房如何評估價值
你好：
我就是做房產開發的，問題是這樣的。
問題關鍵：
1、你的房子土地是劃撥用地
2、你的房子使用性質是主宅用地
3、你的房子是70年的主宅使用權，還剩48年。
現在我來回答你的問題：
該房子售價應該是多錢？
正常商鋪應該是8到10年的匯報率，按照租金價格計算，計算公式為：
讓你久等了,我們繼續.
每年的租價X10年÷出租的商鋪面積=該房子每平米的市場價格
由於你描述的情況不是很詳細,只能自己算算了.在這里我可以很負責任的告訴你,你的房子每平米價值不低於6000元.原因有下列2個原因:
A\使用年限與對面的商鋪年限一樣.
B\你的房子是純一層,而對面是上下加起來的.
你需要了解什麼叫劃撥土地?和出讓土地？
出讓土地：要交土地出讓金,出讓獲得的土地可以轉讓、抵押、出租、使用、收益。
劃撥土地：不用交土地出讓金，只可以使用、收益，不可以轉讓、抵押、出租，如果要轉讓、抵押、出租要補交土地出讓金。
給你的建議：
只是個人建議，供你參考
1、漲租金，不出售
如果我是你的話，我不會輕易出售現有房屋，可以適當漲價，藉助現在道路拓寬，漲價是正常現象，價格比對面低一點就可以（如果只是因為房屋外觀的情況下）。不到萬不得已的地步，不要輕易出手，住宅的成本，商鋪的回報，這樣的房子很難得。
2、裝修門面
適當裝修，調整租金，一勞永逸。
3、實在想出售的辦法
劃撥土地房屋，也可以正常辦理房產轉讓手續。與出讓土地房屋不同的是，劃撥土地房屋在出售辦理完房屋所有權登記手續後，按照現行規定，辦理土地使用證過戶手續時，受讓人需要向國土資源局另行補交1%的土地出讓金。
4、出售價格
建議不要底於6000元每平米，原因上面我有說過
A\道路拓寬了.
B\使用年限與對面商鋪一樣.
C\你的是純一層,利於出租.
I. 為什麼住宅價格與商鋪價格差距那麼大
、同屬不動產但物業屬性完全不同
就投資而言，商鋪與住房雖同屬不動產，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業，除了物理特性相同之外，物業的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的使用許可權僅40年，住宅一般為70年；商鋪產權所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣等等。
同時，有些商鋪不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標准因項目而異，有100平方米的，有1000平方米的，也有不散賣的。另外，商鋪在使用中的水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標准繳費，物業費高於普通住宅；根據經營范圍，各行業的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備。由此可見，一個商業價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。
2、商鋪與住宅投資性所佔比例不同
作為純商鋪買賣，與住宅最大不同之處，就是投資性與實用性的比例不同。在目前市場狀況下，住宅始終以居住實用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場主導。商鋪則反之，由於目前樓市調控政策從嚴，對住宅限購政策導致大量游資正尋求出路，故投資客會比以往有所增加。
商鋪投資就是指進行商鋪購買、租賃的行為。投資者在購買時心態本質就是以生意經營及成本節約等角度去購買，也以利潤為目標的心理，本身就是一種投資性質，更不用說純投資者的心態，故購買商鋪可視為一種完全投資行為。
住宅對於置業者來說是生活的必需品，無論是一次置業還是二次三次置業，都是為了居住，為了居家生活，也有部分人買多套房投資，但相對來說畢竟是極少數。
商鋪是一種投資產品，是一個讓財富增值的手段，商鋪對於置業者來說不是生活的必需品，是可有可無的。但是商鋪強調投資性，無論商鋪經營者還是純投資人士均以爭取最大利潤為目標，故銷售人員引導客戶購買時則應以突出高回報、低風險、利潤率高為銷售思路，吸引客戶購買，激發其購買的慾望，以介紹一種生意或一個投資計劃的方式去引導顧客購買。
3、選擇地段和環境不同
商鋪對地段和環境的要求比民宅更高。地段，地段還是地段，對於商鋪更是金科玉律。除了宏觀地段和環境外,具體位置,商鋪之間的布局和所在樓層都對商鋪有莫大的影響。民宅需要安靜優雅,而商鋪需要人氣鼎盛。
投資商鋪與投資住宅相比，需要考察的點也要多得多。
4、住宅風險小 商鋪回報高
商鋪是一種高投入、高收益的投資。按目前的商鋪價格來看，大型商業體的商鋪價格幾十萬甚至幾百萬，這對投資者來說是個相當高的門檻。若是投資者有足夠的眼光，商鋪的收益也是驚人的。