『壹』 開封樓市政策調整背後：房企大舉進入 去庫存成新難
7月日，開封市人民政府網站刊文稱，開封市住建局鑒於其作出的「調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制」的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。開封市限售令放開「一日游」，引起了市場的普遍關注。
「兩年前開封限售令的出台，很大程度上是因為當時鄭州限購以後，部分購房需求湧入開封，對當地樓市形成了很大壓力。而隨著一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續拉高，庫存高企使去化成為新的難題。」開封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。
而對於開封市限售令放開後又旋即收回，專家指出，房地產政策應該預判政策效果，調控政策的調整應該謹慎，保持市場的平穩是核心。同時，要加快人才引進、發展特色產業，促進地方性樓市的健康發展。
調控隨鄭州而動
兩年前，開封限售令的出台，有著深厚的政策、區域與產業背景。
「跟鄭州的風，卻吃不到鄭州的土。」從事了六七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結開封的樓市。
隨著鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州，經過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營，鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。
在上述兩條交通干線相繼運營後，開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。
「兩條交通干線開通後，鄭州和開封的時間距離就近了，心理距離也近了，一些鄭州人也願意來開封投資，加上『中原城市群』和『鄭汴一體化』等具體規劃層面的刺激，2016年和2017年，開封樓市還是比較好的，尤其是2017年。」陳君對中國證券報記者表示。
開封市2016年和2017年的統計公報數據顯示，2016年全年，開封市房地產開發投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地產開發投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。
更為重要的是，開封市2017年房地產去庫存的速度顯示樓市被普遍看好。統計公報顯示，2017年，開封全市商品房待售面積84.43萬平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91萬平方米，下降25.9%。
因此，2017年5月15日，開封市出台了《關於規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求自發文之日起，凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。同時實施銷售價格監管，原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，「開封房地產政策調整，說明鄭州限購以後，部分購房需求開始進入了開封市場，這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價，也使得此類城市樓市調控的需求開始增加。」
中國證券報記者注意到，2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話，「作為鄭州後花園，開封房地產從春節過後持續攀升。2017年初，我在西區另一個樓盤購買了一套110平方米的新房，幾個月後，我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元，房價如同坐了火箭。」
而在陳君看來，開封2017年5月15日的政策，是跟著鄭州的步伐的。2017年5月3日，鄭州市政府網站發布《關於進一步強化調控措施穩定全市房地產市場的通知》，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區域，而且在2017年5月3日後購買的住房，自取得《不動產權證書》之日起，不滿3年的不得上市轉讓。
更大的背景則是，整個2017年，全國各地掀起一輪限購限貸調控的高潮。陳君表示，鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市群的中心，都是在2016年、2017年之間提出來的，「那時候鄭州不限購，房價肯定會繼續漲。而開封離鄭州這么近，估計也有一定的調控壓力。」
根據安居客房價趨勢數據顯示，鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米，在2016年9月突破均價1萬元/平方米關口後，在2017年一路向上，在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的周期，開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。「這已經是開封漲的比較好的時期了。」陳君表示。
被忽略的土地出讓環節
日前開封「取消限售」，在一些於開封從事地產經紀人看來，是比較正常的事情。
「畢竟今年賣的不是很好。」陳君坦言。和小李一樣，陳君目前為數個一線品牌在當地的樓盤從事經紀業務，「從客流量來看，一個售樓處一天能有幾十個來看房的，就很不尋常了。如果有活動或者促銷，人就會集中來。」
克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標在六成左右。
「開封樓市政策的糾結，實際上也是當地土地出讓從洶涌到退潮的縮影。」某全國性房企河南區域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。
2016年以來，以碧桂園、恆大為首的外地企業進駐開封，隨後，全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當地房企合作開發開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮。2018年開年，保利地產公告，以1.73億元取得開封市龍亭區復興大道北側地塊，面積約26.4萬平方米。
房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值。克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。
業內人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在於客戶購買力後繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意願不強且收入水平有限，後續去化困難。
政策工具箱是否見底
開封撤回了「取消限售」的決定，稱未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。
而對比上述當地樓市的低迷，「可以寬松一下」的政策呼聲在當地也並不是沒有。
上述房企人士認為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱里的核心，「各地要想『松』一下，取消限售和限購應該是最後被考慮的。」
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策應該預判政策效果，平穩是趨勢，寬松與收緊並存。「房住不炒」仍然是目前房地產市場平穩運行的主軸，地方調控收緊預期依然存在。
張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的調整應該謹慎。上述房企人士則建議，加快人才引進、發展特色產業，才是地方性樓市健康發展的鑰匙。
2017年，在「限售令」出台兩個月後，開封市也出台了吸引人才的政策。在這份《關於實施「汴梁英才計劃」的意見》的文件中，開封市展現了前所未有的雄心：立足我市主導產業和戰略性新興產業發展需要，大力實施「汴梁英才計劃」，力爭用5到10年的時間，引進10名院士或相當層次的頂尖人才，100名創新創業領軍人才，1000名高層次緊缺人才，在全市范圍內引進和培養10000名各行業優秀人才，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創新之城，加快實現全面崛起。
2018年10月，當地媒體稱，自《關於實施「汴梁英才計劃」的意見》等文件實施後，開封已與中國農業大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰略框架協議，引進了多個由科學家領銜的新興產業項目，並柔性引進了20餘名院士。
「打鐵還需自身硬。你看看鄭州，也是曾經被稱作大縣城，但現在，從房價的差距來看，(和開封)越來越大。」陳君感嘆道。
『貳』 如何查一個地區的去化量和存房量
咨詢當地房管局，房管局對當地的房產庫存，銷售等都有監控。
『叄』 存量商品房去化月數是什麼意思
存量商品房去化月數是指在從目前開始不在有新樓盤計入總量，按照目前的月均去化量，計算出幾個月可以將存量商品房賣完。
『肆』 某樓盤的開盤去化率，這里的開盤去化率，是什麼意思統計這個有什麼價值，如何計算的
定義
在市場抄營銷領域，去化率襲也即是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。
應用
該詞語在房地產銷售行業使用頻率較高。
示例
如2009年第二季度，X小區 90平米戶型的銷售率=（該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數）×100%。
去化率=銷售套數/總套數 去化率=售出房屋數量/供應房屋數量 去化量=銷售量 這是台灣提法，大陸提法為銷售率。
『伍』 當一個樓盤去化達到7成的時候，什麼叫去化
在市場營銷領域，去化率是在一定時間段內的銷售率，來自台灣的說法。在房地版產領域稱為銷售率，主要指權某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。進口車市
去化率=銷售套數/總套數
去化量等同於銷售量
『陸』 如何在房管局網上查詢各個樓盤一年的成交量
房管局網站1. 專項欄目 2.實名登錄/注冊 3. 是否完整信息披露
『柒』 西安新房限價趨嚴吸引購房者：曲江新區有樓盤現「千人搖」
國慶節前，西安市發改委公示了2020年第13批(總第118批)商品房價格公示信息。此次公示共涉及18個項目、3902套房源，價格備案價區間為每平方米9783元至1.9萬元。
中國證券報記者國慶節期間走訪發現，購房者參與低價剛需盤及主城區改善項目的搖號熱情不減。在限價趨嚴的情況下，西安樓市呈現明顯的分化趨勢。
多個小戶型項目入市
在上一批次9月2日公示的項目中，不乏單價每平方米超過3萬元的高端樓盤。而在10月即將新入市的樓盤中，出現了多個小戶型項目，吸引了眾多剛需人群目光。
國慶節期間，中國證券報記者走訪部分新樓盤發現，看房者熱情高漲，主城區多個核心地段項目售樓部爆滿。
曲江新區某樓盤置業顧問告訴記者，國慶節期間非常忙。她表示，限價政策趨嚴，同一樓盤前後批次價格基本持平。同時，規劃明確周邊配套設施逐步完善也吸引了不少購房者。此外，一些新房與周邊二手房價格倒掛成為項目火熱的一大原因。
走訪過程中記者發現，高性價比成為購房者關注的焦點。購房者對於三室戶型需求度普遍較高，尤其偏好90-120平方米面積區間的房型。克而瑞研究表示，130平方米成為劃分剛需購房者的分水嶺，西咸新區聚集不少剛需為主的房源。
市場人士指出，10月新入市樓盤的備案價格較低，將吸引剛需購房者，搖號項目佔比將顯著提升。數據顯示，2020年1-5月，搖號樓盤佔比不足市場的10%，6-8月搖號樓盤佔比逐漸提升，8月搖號樓盤佔比已達到45%。隨著10月更多剛需房源的加入，預計購房者搖號參與度將進一步提升。
新房市場熱度不減，而西安二手房市場表現較平穩。數據顯示，10月以來西安二手房均價為12614元/平方米，與9月均價基本持平，較上年同期上漲0.33%。
西安某房產中介告訴記者，目前購房者選擇二手房的熱情有所提升，尤其曲江、高新等核心區域。由於主城區供應量不足以及搖號中簽率低，不少購房者考慮選擇入手二手房，核心區域二手房房源緊俏，價格也有所抬頭。
土拍市場持續火熱
一位長期關注西安樓市的人士表示，目前西安樓市呈現分化趨勢。一方面，優勢地段緊缺。以曲江新區為例，由於存量土地有限，曲江新區現有部分樓盤呈現「千人搖」的模式。中國證券報記者走訪發現，部分遠郊項目由於周邊配套設施不完善等問題，關注度遠低於主城區，大部分樓盤銷售清淡，去化周期拉長。
克而瑞研究顯示，西安主城區新房供應面積下降。但在供不應求的情況下，市場實際銷售火熱。在市郊區大量新房供應的支撐下，成交規模逐年提升。新區產業、人才導入後涌現的剛需購房需求，以及改善型購房者外溢至市郊區，再加上限購政策放寬等因素，剛需板塊出現暢銷態勢。
西安8月房地產市場月報顯示，西安樓市呈現「淡季不淡」的特點，成交量小幅上漲，主城區關注度持續提升。數據顯示，西安8月主城區商品房供應111.6萬平方米，環比下降17.7%，同比下降15.5%；8月主城區商品房成交140.4萬平方米，環比上漲0.6%，同比上漲7.4%。市場人士表示，改善、剛需市場熱度均較高，「金九銀十」熱度將延續。
9月25日，西安住建局發布商品住房項目配建公共租賃住房的要求，明確新建商品房項目必須按比例配建公租房，構建以需定供、保障充分、結構合理的公共租賃住房保障體系，從而解決中低收入居民和新市民的住房問題。
市場人士認為，增加保障房供應有利於穩定房價。從土拍層面看，新政發布前土地公告中的附加條件已包含公租房建設、公建設施配套建設，但兩條同時出現的地塊較少，本次新政對於非熱點區域的地價會產生一定影響。
在此背景下，西安土地拍賣價格屢創新高。9月28日，高新三期的7宗463.55畝土地競拍，成交金額約94億元。其中，用於共建配套費用約26億元。高新三期住宅用地成交樓面地價最高7200元/平方米，加上配建費後，住宅綜合樓面地價最高達15125元/平方米。該地塊一舉刷新西安樓面單價地王紀錄。
業內人士表示，土拍市場持續火熱，加上人口流入，使得地段好以及性價比高的項目一房難求，市場需求熱度不減。而核心熱點區域土地由於原先的摘牌條件苛刻，受新政影響不大。
『捌』 什麼叫網簽去化率
網簽在市場營銷領域，去化率即是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。
網簽購房合同流程是什麼
1、買賣雙方達成購買意向後，由開發企業委託的網簽操作人員將首先在網簽系統中錄入合同文本相關信息，經買賣雙方確認無誤後，網簽操作人員將合同電子文本信息提交到網簽系統申請合同備案。
2、申請備案的合同提交後，網簽系統將即時對買賣雙方確認提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項權利限制狀況進行查驗，符合備案條件的，記載入登記薄，完成網上備案，生成合同編號。同時網簽系統及網站上的商品房樓盤表中將公示該套商品房已售的信息。
3、備案完成後，開發企業要即時在銷售現場列印出已經備案的網簽合同文本，買賣雙方簽字蓋章後分別留存。另外，購房人也可以憑身份證明到交易登記機構查詢合同確已備案的信息。
4、網簽備案完成後，如果買賣雙方因各種原因需要解除或變更、更正已備案的商品房買賣合同時，必須雙方持有效證件及相關登記材料同時到交易登記機構申請辦理撤銷原合同備案業務。合同撤銷後，該套房屋恢復可售狀態，可重新網簽合同，但系統記錄換手一次。
購房網簽合同如何查詢
1、首先要通過網路搜索所在城市的住宅與房地產信息網。
2、打開當地的住宅與房地產的信息網管網，在正上方的功能選項裡面有在售樓盤選項。
3、點擊在售的樓盤，輸入查詢信息之後點擊查詢，可以查詢到自己所買樓盤的項目名稱，項目地址，開發企業等相關信息。
4、點擊自己所購買樓盤，彈出樓盤的詳細的介紹，及各個樓的詳細的信息。
5、選擇自己買的樓號，點擊進入，可以查看到本樓號的銷售情況，在該界面左上角會有一個樓盤表。
6、點擊樓盤表進入，即可查看本樓號下各個住房網簽的情況了。綠色是代表可售，灰色是代表已網簽。各地網站可能存有一些差異，基本步驟是一樣的。
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