樓盤的調查方案怎麼寫

㈠ 我是賣一手樓盤的剛開始做好茫然我應該做些什麼 怎麼才能賣出樓去啊

你好，為你解答，望採納！
一、從宏觀上來說，一手房的銷售是一個營銷策劃過程，分階段造勢進行：

（一）項目介入階段
1．識別客戶需求
①了解客戶需求，解答客戶問題；
②對客戶需求的理解陳述；
③界定工作范圍；
④描述提出方案或方法的基本原理；
⑤項目組織的介紹；
⑥項目完成所要求的進度計劃；
⑦確認項目執行可能產生的成本預算；
⑧確認客戶期望項目團隊提供什麼樣的交付物；
⑨確認客戶期望的規格和特徵；
⑩商定進一步洽談的內容、時間及地點。
2．進一步洽談確定課題
①客戶企業介紹情況，提出咨詢要求與希望；
②研究企業提供的資料、分析企業狀況、初步擬定項目框架；
③實地考察客戶企業及環境；
④確定項目框架和目標；
⑤根據企業期望做准備性調查。

3．提交項目建議書及合同簽訂。
①與市場部及公司廣泛溝通，根據客戶需求提出項目建議書。
②雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。
③擬定並簽訂合同，作好項目開展准備工作。
以上工作以市場部為主，策劃部協助。
（二）項目啟動階段
1、 確定項目領導小組
① 根據項目要求確定由策劃部與市場部雙方主要領導組成的項目領導小組，統籌分工項目的開展。
② 確定公司配合要求和內部人選。
2、 確定項目計劃
① 項目領導小組和項目負責人確定項目開展計劃與項目詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他後期准備。
②根據經驗提出初步計劃建議。
③ 准備項目開展所需的資料等。
3、 確定工作組
① 根據項目計劃要求，成立項目工作組，明確具體分工和職責。
② 擬定工作計劃和時間進度。
③ 擬定調查分析計劃。
（三）調查分析階段
1、 調查分析和座談會
① 根據調查計劃和針對性問題實施市場調查。
② 主持和開展座談會、討論會、聽取各方面人員的意見和要求。
③ 深入調查分析，了解客戶競爭對手的情況及客戶產業鏈。
2、 調整並提交策劃報告
①整理分析調查資料，對問題分類。
② 提供初步改進建議方案框架。
③ 提交報告。
（四）方案設計階段
1、 提交初步設計方案
① 在客戶對報告反饋基礎上進方案設計，並根據客戶情況實時修 改。
② 向客戶提供滿足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
2、初步方案徵求意見
① 初步方案分專題向有關部門進行詳細介紹，回答有關問題，廣泛聽取修改補充意見。
②針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。
③擬定實施計劃綱要。
3、方調整，提交最終報告
① 按照客戶要求提供最終報告，就報告內容答疑咨詢。
② 協助客戶擬定實施計劃。
③ 對存在分歧的問題進行分析研究，提出可選擇性解決建議。
④ 雙方共同分析存在的問題和難點，商定可能的解決方案。
二、從微觀上來說，一手房的銷售就是駐場置業顧問的日常工作：
（1） 掌握樓盤的結構，功能，技術指標及工程造價，能給客戶提供合理化建議，並熟練地回答客戶提出的問題；
（2） 善於辭令而不誇誇其談，待人以誠，與客戶保持良好關系，為企業與樓盤樹立良好形象；
（3） 服從工作安排，工作積極主動，有開拓精神，能不失時機的推銷企業樓盤；
（4） 代理法人與客戶簽訂業務合同，並及時將合同上交銷售主管審核後執行；
（5） 努力做好售後服務工作，及時走訪客戶，反饋樓盤質量信息；
（6） 每天向銷售主管匯報工作情況，定期進行工作總結，並根據市場信息對下階段工作進策劃，以提高工作的計劃性和有效性；
（7） 負責及時回收樓款；
（8） 努力學習知識，擴大知識面，提高自己的社交能力，促進業務水平的提高；
（9） 熟悉法律法規及行業規范；

㈡ 房地產開發策劃主要工作內容是啥干這行前景如何

一、崗位職責與工作任務
1.市場調研組織
1)組織項目的市場調研、競爭樓盤信息調查及各項專題調研，為營銷決策提供支持。
2.項目定位策劃組織
1)組織項目產品定位研究工作，審核各部門提供的產品定位文件，組織編制並上報《項目產品定位報告》；
2)組織協助設計研發中心確定項目的戶型方案及外立面方案；
3)組織相關部門深化、細化項目產品定位。
3.營銷策劃組織
1)參與概念設計和方案設計的評審，提出合理化建議；
2)組織項目整體營銷策劃工作，審核並上報城市公司/項目公司擬訂的營銷策劃方案，包括物業、會所經營方案；
3)審核城市公司/項目公司擬訂的項目銷售策略、銷售價格及銷售費用預算；
4)審核城市公司/項目公司編制的開發項目營銷的主要節點進度計劃，並監督實施；
5)評審城市公司/項目公司組織的售樓處、會所、樣板間布置方案。
4.策劃方案實施指導
1)根據集團營銷策略，審核城市公司/項目公司制定的樓盤推廣策略、推廣計劃，並監督指導實施；
2)審核城市公司/項目公司編制的開發項目營銷的主要節點進度計劃，並監督指導實施；
3)審核集團大型促銷活動計劃，並指導實施。
5.推廣管理
1)審核媒體投放計劃；
2)審核許可權范圍內的廣告費用支出；
3)審核廣告實施效果評估報告，並提出改善意見。
6.完成上級交辦的其他工作
二、關鍵結果領域（KRA）
1.項目市場定位的准確性
2.營銷策劃的可行性
3.策劃方案實施效果
4.推廣效果

㈢ 住宅銷售價格統計調查方案的指標設置

(一)新建住宅設置保障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房，是指享受國家相關優惠政策、出售給城鎮中低收入居民家庭的新建住房，包括經濟適用住房、城市棚戶區改造房、林(墾、煤)區改造房以及國有工礦棚戶區改造房等保障性住房以及兩限房等政策性住房。
商品住宅類下設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。
(二)二手住宅設置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。
價格指數的計算方法
(一)新建住宅銷售價格指數的計算方法
⒈各城市基本分類月環比價格指數
計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環比指數；第二，採用雙加權計算全市三個基本分類的環比指數，即分別利用本 月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然後將兩個價格指數再簡單平均；第三，計算保障性住房環比價格指數，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。
具體計算過程為：
⑴計算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本 月及上 月平均價格
本 月及上 月平均價格計算公式為：
和 (1-1)
其中： 、 為第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售金額， 、 第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售面積。
⑵計算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環比價格指數
①連續性銷售樓盤和新開樓盤環比價格指數的計算
連續性銷售樓盤是指，該樓盤本 月和上 月對應分類都有成交；新開樓盤是指，該樓盤本 月第一次進入市場銷售(本方案中連續四 個 月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤)。
對於新開樓盤，需對上 月該樓盤各分類平均價格進行評估，具體評估方法如下：如果新開樓盤附近區域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應分類成交價格評估上 月價格；如果沒有，則根據區域、地段、價格同質可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區域的相似樓盤對應分類成交價格進行上 月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據該樓盤附近區域內本 月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據的變動幅度進行評估。
連續性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環比指數計算公式為：
計算公式為： (1-2)
其中： 為第i個樓盤第j基本分類t-1期(上 月)平均價格(對於新開樓盤則為評估的平均價格)， 為t期(本 月)平均價格。
② 間斷性銷售樓盤環比價格指數的計算
間斷性銷售樓盤是指，由於市場供求變化等原因導致該樓盤當月有交易，對應分類上 月沒有交易，而在本 月之前的三個月內曾經有交易的樓盤。
對於該類樓盤，依據該樓盤本 月之前三個月內離本 月最近的各分類成交數據計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環比價格指數：
(1-3)
其中： 表示第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)平均價格， 表示距離本 月最近的對應基本分類平均價格，n為距離本 月的月份個數。
⑶計算全市基本分類(含保障性住房)月環比價格指數
計算公式為： (1-4)
其中： 為第i個項目第j基本分類環比價格指數， 為第i個項目第j基本分類t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樓盤的個數。將分別利用銷售面積和金額加權計算得到的兩個指數再簡單平均計算。
⒉計算各城市基本分類以上類別價格指數
⑴定基價格指數的計算公式
(1-5)
其中：P表示價格，Q表示數量，t表示月份， 、 分別為本 月和上 月定基價格指數， 為環比指數。
⑵月環比價格指數的計算公式
(1-6)
⑶月同比價格指數的計算公式
(1-7)
⒊70個大中城市新建住宅銷售價格指數的匯總方法
⑴基本分類月環比價格指數
根據70個大中城市基本分類月環比價格指數分別利用各城市本 月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然後將兩個價格指數簡單平均。
計算公式為： (1-8)
其中： 為第i個城市 第j基本 分類環比價格指數， 為第i 個城市 第j基 本 分類t期(本 月)銷售面積(或金額)。
⑵70個大中城市基本分類以上類別價格指數的計算方法同各城市基本分類以上類別價格指數。
(二)二手住宅銷售價格指數的計算方法
⒈各城市基本分類月環比價格指數
⑴ 計算各基本分類中選中的二手住宅的環比指數
計算公式為： (2-1)
其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅t期(本 月)價格， 為t-1期(上 月)價格。
(2)計算全市基本分類環比價格指數
採用雙加權計算全市各基本分類的環比指數，即分別利用本 月銷售 面積和金 額作為權數計算價格指數，然後將兩個價格 指數再 簡單平均。
計算公式為： (2-2)
其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅環比價格指數， 為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樣本住宅的個數。
⒉各城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同各城市新建住宅價格指數。
⒊70個大中城市二手住宅銷售價格指數的匯總方法
⑴基本分類環比價格指數
根據70個大中城市基本分類 月環比價格指數分別 利用各城市本 月銷售面 積和金額作為權數計算價格 指數，然後將兩個價格指數再簡單平均計算。
計算公式為： (2-3)
其中： 為第i個城市第j基本分類環比價格指數， 為第i個城市第j基本分類t期(本 月)銷售面積(或銷售金額)。
⑵70個大中城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同70個大中城市新建住宅銷售價格指數。

㈣ 廣告策劃書怎麼寫

一份詳盡的策劃書模式,供大家參考.
廣告策劃書模式
根據廣告策劃書的內容要點，參照營銷計劃書的一般模式和許多廣告策劃者在實踐中總結出來的廣告策劃書的格式，我們為讀者提供以下的廣告策劃書內容與結構的一般模式，
封面：一份完整的廣告策劃書文本應該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給閱讀者以
良好的第一印象。
廣告策劃小組名單：在策劃文本中提供廣告策劃小組名單，可以向廣告主顯示廣告策劃運作的正規化程度，也可以表示一種對策劃結果負責的態度。
目錄：在廣告策劃書目錄中，應該列舉廣告策劃書各個部分的標題，必要時還應該將各個部分的聯系以簡明的圖表體現出來，一方面可以使策劃文本顯得正式、規范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據目錄方便地找到想要閱讀的內容。
前言：在前言中，應該概述廣告策劃的目的、進行過程、使用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶可以對廣告策劃書有大致的了解。
正文：第一部分:市場分析:這部分應該包括廣告策劃的過程中所進行的市場分析的全部結果，以為後續的廣告策略部分提供有說服力的依據。
一、營銷環境分析
1．企業市場營銷環境中宏觀的制約因素。
(l)企業目標市場所處區域的宏觀經濟形勢： • 總體的經濟形勢• 總體的消費態勢• 產業的發展政策
(2)市場的政治、法律背景：• 是否有有利或者不利的政治因素可能影響產品的市場?• 是否有有利或者不利的法律因素可能影響產品的銷售和廣告?
(3)市場的文化背景，• 企業的產品與目標市場的文化背景有無沖突之處?• 這一市場的消費者是否會因為產品不符合其文化而拒絕產品?
2．市場營銷環境中的微觀制約因素:• 企業的供應商與企業的關系• 產品的營銷中間商與企業的關系
3．市場概況。
(1)市場的規模:• 整個市場的銷售額• 市場可能容納的最大銷售額• 消費者總量• 消費者總的購買量• 以上幾個要素在過去一個時期中的變化• 未來市場規模的趨勢
(2)市場的構成:• 構成這一市場的主要產品的品牌• 各品牌所佔據的市場份額• 市場上居於主要地位的品牌• 與本品牌構成競爭的品牌是什麼?• 未來市場構成的變化趨勢如何?
(3)市場構成的特性:• 市場有無季節性?• 有無暫時性?• 有無其他突出的特點?
4.營銷環境分析總結:(1)機會與威脅(2)優勢與劣勢(3)重點問題
二、消費者分析
1．消費者的總體消費態勢:• 現有的消費時尚• 各種消費者消費本類產品的特性
2.現有消費者分析。
(1)現有消費群體的構成，• 現有消費者的總量• 現有消費者的年齡• 現有消費者的職業• 現有消費者的收入• 現有消費者的受教育程度• 現有消費者的分布
(2)現有消費者的消費行為，• 購買的動機• 購買的時間• 購買的頻率• 購買的數量• 購買的地點
(3)現有消費者的態度，• 對產品的喜愛程度• 對本品牌的偏好程度• 對本品牌的認知程度• 對本品牌的指名購買程度• 使用後的滿足程度• 未滿足的需求
3.潛在消費者。
（1)潛在消費者的特性，• 總量• 年齡• 職業• 收入• 受教育程度
(2)潛在消費者現在的購買行為，• 現在購買哪些品牌的產品?• 對這些產品的態度如何?• 有無新的購買計劃?• 有無可能改變計劃購買的品牌?
(3)潛在消費者被本品牌吸引的可能性，• 潛在消費者對本品牌的態度如何?• 潛在消費者需求的滿足程度如何?
4.消費者分析的總結。
(1)現有消費者，• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 重要問題
(2)潛在消費者，• 機會與威脅，• 優勢與劣勢• 主要問題點，
(3)目標消費者，• 目標消費群體的特性• 目標消費群體的共同需求• 如何滿足他們的需求?
三、產品分析
1．產品特徵分析。
(1)產品的性能，• 產品的性能有哪些?• 產品最突出的性能是什麼?• 產品最適合消費者需求的性能是什麼?• 產品的哪些性能還不能滿足消費者的需求;
(2)產品的質量，• 產品是否屬於高質量的產品?• 消費者對產品質量的滿意程度如何?• 產品的質量能繼續保持嗎?• 產品的質量有無繼續提高的可能?
(3)產品的價格，• 產品價格在同類產品中居於什麼檔次?• 產品的價格與產品質量的配合程度如何?• 消費者對產品價格的認識如何?
(4)產品的材質，• 產品的主要原料是什麼?• 產品在材質上有無特別之處?• 消費者對產品材質的認識如何?
(5)生產工藝，• 產品通過什麼樣的工藝生產?• 在生產工藝上有無特別之處?• 消費者是否喜歡通過這種工藝生產的產品?
(6)產品的外觀與包裝，• 產品的外觀和包裝是否與產品的質量、價格和形象相稱?• 產品在外觀和包裝上有沒有缺欠?• 外觀和包裝在貨架上的同類產品中是否醒目?"• 外觀和包裝對消費者是否具有吸引力?• 消費者對產品外觀和包裝的評價如何?
(7)與同類產品的比較，• 在性能上有何優勢?有何不足?• 在質量上有何優勢?有何不足?• 在價格上有何優勢?有何不足?• 在材質上有何優勢?有何不足?• 在工藝上有何優勢?有何不足?• 在消費者的認知和購買上有何優勢?有何不足?
2.產品生命周期分析。(1)產品生命周期的主要標志(2)產品處於什麼樣的生命周期(3)企業對產品生命周期的認知
3.產品的品牌形象分析。
(1)企業賦予產品的形象，• 企業對產品形象有無考慮?• 企業為產品設計的形象如何?• 企業為產品設計的形象有無不合理之處?
• 企業是否將產品形象向消費者傳達?
(2)消費者對產品形象的認知，• 消費者認為產品形象如何?• 消費者認知的形象與企業設定的形象符合嗎?• 消費者對產品形象的預期如何?• 產品形象在消費者認知方面有無間題?
4.產品定位分析。
(1)產品的預期定位，• 企業對產品定位有無設想?• 企業對產品定位的設想如何?• 企業對產品的定位有無不合理之處?• 企業是否將產品定位向消費者傳達?
(2)消費者對產品定位的認知， • 消費者認為的產品定位如何?• 消費者認知的定位與企業設定的定位符合嗎?• 消費者對產品定位的預期如何?• 產品定位在消費者認知方面有無問題?
(3)產品定位的效果，• 產品的定位是否達到了預期的效果?• 產品定位在營銷中是否有困難?
5.產品分析的總結。
(1)產品特性，• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點
(2)產品的生命周期• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點
(3)產品的形象，• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點
(4)產品定位，• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點
四、企業和競爭對手的競爭狀況分析
1．企業在競爭中的地位。• 市場佔有率• 消費者認識• 企業自身的資源和目標
2.企業的競爭對手。• 主要的競爭對手是誰?• 競爭對手的基本情況• 競爭對手的優勢與劣勢• 競爭對手的策略
3.企業與競爭對手的比較。• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點
五、企業與競爭對手的廣告分析
1.企業和競爭對手以往的廣告活動的概況。• 開展的時間• 開展的目的• 投入的費用• 主要內容
2.企業和競爭對手以往廣告的目標市場策略。• 廣告活動針對什麼樣的目標市場進行?• 目標市場的特性如何?• 有何合理之處?
• 有何不合理之處?
3.企業和競爭對手的產品定位策略。
4.企業和競爭對手以往的廣告訴求策略，• 訴求對象是誰• 訴求重點如何 "• 訴求方法如何
5.企業和競爭對手以往的廣告表現策略。• 廣告主題如何，有何合理之處?有何不合理之處?• 廣告創意如何，有何優勢?有何不足?
6.企業和競爭對手以往的廣告媒介策略。• 媒介組合如何，有何合理之處?有何不合理之處?• 廣告發布的頻率如何，有何優勢?有何不足?
7．廣告效果。• 廣告在消費者認知方面有何效果?• 廣告在改變消費者態度方面有何效果?• 廣告在消費者行為方面有何效果?• 廣告在直接促銷方面有何效果?• 廣告在其他方面有何效果?• 廣告投入的效益如何?
8.總結。• 競爭對手在廣告方面的優勢• 企業自身在廣告方面的優勢• 企業以往廣告中應該繼續保持的內容• 企業以往廣告突出的劣勢
第二部分 廣告策略
一、廣告的目標:1．企業提出的目標2．根據市場情況可以達到的目標3．對廣告目標的表述
二、目標市場策略
1．企業原來市場觀點的分析與評價。
(1)企業原來所面對的市場，• 市場的特性• 市場的規模
(2)企業原有市場觀點的評價，• 機會與威脅• 優勢與劣勢• 主要問題點• 重新進行目標市場策略決策的必要性
2.市場細分。(1)市場細分的標准，(2)各個細分市場的特性，(3)各個細分市場的評估，(4)對企業最有價值的細分市場，
3.企業的目標市場策略。(1)目標市場選擇的依據，(2)目標市場選擇的策略，
三、產品定位策略
1．對企業以往的定位策略的分析與評價。(1)企業以往的產品定位：(2)定位的效果，(3)對以往定位的評價，
2.產品定位策略。
(1)進行新的產品定位的必要性• 從消費者需求的角度• 從產品競爭的角度• 從營銷效果的角度
（2）對產品定位的表述，
(3)新的定位的依據與優勢，
四、廣告訴求策略
1．廣告的訴求對象。(1)訴求對象的表述，(2)訴求對象的特性與需求，
2.廣告的訴求重點。(1)對訴求對象需求的分析，(2)對所有廣告信息的分析，(3)廣告訴求重點的表述，
3.訴求方法策略。(1)訴求方法的表述，(2)訴求方法的依據，
五、廣告表現策略
1．廣告主題策略。(1)對廣告主題的表述，(2)廣告主題的依據，
2.廣告創意策略。(1)廣告創意的核心內容，(2)廣告創意的說明，
3.廣告表現的其他內容。(1)廣告表現的風格，(2)各種媒介的廣告表現，(3)廣告表現的材質，
六、廣告媒介技咕1．對媒介策略的總體表述2．媒介的地域，3．媒介的類型;4．媒介的選擇，• 媒介選擇的依據• 選擇的主要媒介• 選用的媒介簡介5.媒介組合策略，6.廣告發布時機策略，7．廣告發布頻率策略
第三部分 廣告計劃
一、廣告目標
二、廣告時間• 在各目標市場的開始時間• 廣告活動的結束時間• 廣告活動的持續時間
三、廣告的目標市場
四、廣告的訴求對攻
五、廣告的訴求重點
六、廣告表現1．廣告的主題:2．廣告的創意，3．各媒介的廣告表現，• 平面設計• 文案• 電視廣告分鏡頭腳本
4.各媒介廣告的規格
5.各媒介廣告的製作要求
七、廣告發布計劃1．廣告發布的媒介，2．各媒介的廣告規格，3．廣告媒介發布排期表:
八、其他活動計劃1．促銷活動計劃，2．公共關系活動計劃，3．其他活動計劃，
九、廣告費用預算
1．廣告的策劃創意費用:2.廣告設計費用，3.廣告製作費用，4.廣告媒介費用，5.其他活動所需要的費用，6.機動費用， 7.費用總額:
第四部分:廣告活動的效果預測和監控
一、廣告效果的預測:1．廣告主題測試，2．廣告創意測試，3．廣告文案測試，4．廣告作品測試，
二、廣告效果的監控:1．廣告媒介發布的監控，2．廣告效果的測定，
附錄：
在策劃文本的附錄中，應該包括為廣告策劃而進行的市場調查的應用性文本和其他需要提供給廣告主的資料。
1．市場調查問卷2．市場調查訪談提綱3．市場調查報告
封底：
(略).
資訊調查報告
我們不可能完全去了解供求信息 - 政策的影響力競爭對手狀況、消費者的購買慾望。否則，就很容易確定產品利潤最大化的價格和產量。但我們必須盡量最大化地去了解，然後，再根據個人實戰的經驗，作出對市場需求的判斷。
資訊調查報告一般的結構是：
1．與投資項目相關的社會經濟環境分析:（1） 政策環境（2） 金融環境（3） 產業分布特點（4） 所有制結構特點（5） 集團購房與私人購房比例（6） 流通環境（7） ----------
2．該區域住宅開發總量分析:（1） 各住宅分區開發量理狀（2） 各住宅分區開發量走勢（3） 各住宅分區開發量前景分析
3．該區域商品住宅消化總量分析（1） 歷年商品住宅消化總量的主要貢獻率（結構分析）（2） 商品住宅消化總量現狀（3） 商品住宅消化總量前景分析
4．該區域不同類型房地產需求量與現狀分析（1） 商業（商場）類地產需求量與現狀分析（2） 辦公樓類地產需求量與現狀分析（3） 住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現狀分析（4） 酒店類地產需求量與現狀分析
5．該區域商品住宅市場不同檔次需求量與現狀分析（1） 豪宅類市場需求量與現狀分析（2） 普通類市場需求量與現狀分析（3） 經濟適用型類市場需求量與現狀分析（4） 福利類市場需求量與現狀分析（產權/租賃，一手、二手、三手市場）
6．該區域明星樓盤分析（住宅市場）:（1） 歷年明星樓盤界定（2） 明星樓盤的分布及結構分析（3） 明星樓盤的主要營銷特點（4） 明星樓盤的參與者與製造者（5） 明星樓盤的溢價（6） 未來明星樓盤的充要條件
7．該區域暢銷樓盤分析（住宅市場）:（1） 暢銷樓盤界定（2） 暢銷樓盤營俏特點（3） 暢銷樓盤暢銷原因分析
8．該區域滯銷樓盤分析（住宅市場）:（1） 滯銷樓盤界定（2） 滯銷樓盤分布及結構分析（3） 滯銷樓盤的營銷特點 （4） 滯銷樓盤的參與者及損價（5） 如何避免落入滯銷樓盤
9．該區域最受歡迎物業類型分析（住宅市場）:（1） 最受歡迎物業界定（2） 該區域最受歡迎物業比重及分布特點（3） 該區域最受歡迎物業營銷特點（4） 該區域最受歡迎物業參與者及溢價特點（5） 如何加入該區域最受歡迎物業陣營
10．該區域文脈狀況分析（居住文化:（1） 該區域居住構築物的演變與主因分析（2） 該區域居住構築物的文化歸類（3） 未來該區域居住構築物的文化延伸
11．該區域住宅租金水平分析:（1） 該區域住宅均租水平總體分析（2） 該區域住宅租金回報率分析（3） 該區域住宅租金及租金回報率預測（4） 該區域住宅租金對區位優劣的影響
12．該區域住宅市場空置率分析（1） 空置率界定（2） 該區域商品住宅總空置率分析（3） 該區域商品住宅空置率與開發量、需求量的關系分析（4） 該區域商品住宅空置率的結構分布（5） 該區域商品住宅未來空置率走勢
13．該區域住宅市場消費者分析
註：由於開發項目不同，問卷內容不盡相同，問卷內容略

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㈤ 房地產的案場經理是不是很忙，為什麼每天加班到十一二點才下班我也是醉了，怎麼這么忙，連吃飯時間都沒

只要您了解了房地產案場經理的工作內容，就知道他們為什麼經常加班到深夜了。

工作內容1：對銷售團隊的各項業績指標進行全面管理。

包括：

A.客戶來電量統計分析

B.客戶來訪量統計分析

C.按人頭分解的銷售任務、任務完成量（率）、回款量（率）

D.轉化率：客戶來電轉來訪、客戶來訪轉排號、客戶排號轉成交等等

E.排號量、推盤量、排號推盤佔比

工作內容2：制定樓盤全年及各階段的市場調研計劃、調研方案並組織實施。

包括：

A.各階段推售目標任務（包括各項銷售指標：套數、面積、預估價格、總產值）

B.項目前期市場調研計劃

C.銷售期的市調及專案市調（競品樓盤踩盤）等工作

工作內容3：制定全年及各階段銷售策略、價格策略、開盤方案。

包括：

A.針對每次推盤的銷售策略；

B.價格策略：包括均價、價格區間、單價、總價、優惠、執行時間等；

C.每次推盤的開盤方案：排號、搖號的執行方式；具體流程、表單使用、物品准備、費用預計、活動安排人員組織、安排；

工作內容4：參與全年及各階段推廣方案的制定和執行，全力配合策劃部門的其他工作。

A. 全年、各階段的推廣方案的參與制定；

B. 廣告方案的配合完成；

C.廣告推廣的執行反饋；

D.公關活動的具體執行；

工作內容5：進行銷售團隊的工作計劃制定、考核及激勵。

包括：

A.制定合理的銷售任務以及按人頭分解;

B.合理而充滿挑戰性的薪酬激勵制度；

C.各項業績指標的量化考核與定性考核的結合；

D.考評的時效性；

E.計劃、考評、總結與獎懲；

工作內容6：培訓銷售團隊提高專業服務水平和服務質量，提高項目口碑傳播。

包括：

A.日常的服務意識培訓。

B.不同公司服務內容的差異型與服務意識的一致性；

工作內容7：在樓盤入伙交房階段配合交樓入住工作。

包括：

A.交房方案的擬定，包括：所交房源、涉及部門、人員、物料、交房流程、客戶通知、交房時間等等；

B.交房現場和銷售現場同時運作且互不影響的工作思路；

C.記錄所有客戶的相關意見並及時整改或上報公司；

工作內容8：完成公司信息及文件的有效傳達。

包括：企業規章制度、文件精神、企業OA、OC，售樓軟體、通用信息平台；

工作內容9：制定銷售團隊的全年及各階段招聘及培訓計劃，培訓課程設置，實施有效培訓。

包括：招聘計劃的系統性和臨時性相結合；培訓內容：規章制度培訓、業務技能培訓、項目知識培訓；

工作內容10：配合其他部門處理涉及銷售現場的工作。

包括：

A.策劃部門

B.工程部門

C.乙方單位（合作單位：公關活動公司、代理公司、廣告公司）

D.政府相關部門

E.媒體

㈥ 房地產策劃和營銷工作流程

一、企業發展戰略的把握
1. 公司已有的業績和目前發展狀況
2. 公司的中長期發展歸劃和財務狀況
3. 公司所秉承的企業理念
4. 本樓盤的利潤目標和財務安排

二、市場調查和分析
1. 市調本區域范圍內的樓盤（5公里范圍內）
2. 與同樣價位不同區域的樓盤進行比較
3. 與目前正處於強銷期的樓盤進行比較
4. 與未來即將推出的樓盤進行比較
5. 與銷售成功的樓盤進行比較

三、市場定位、企劃方向的確認
1. 樓盤的細分市場定位
2. 樓盤的產品定位，客源定位
3. 樓盤的競爭定位
4. 樓盤的設計基調、設計風格確定
5. 廣告基調和廣告風格的確定
四、與建築師協調溝通產品規劃特性
1. 產品功能規劃的溝通
2. 產品總體規劃、細部結構、公共配置的溝通
3. 產品外立面的溝通
4. 產品內部三維空間處理的溝通
5. 產品內部單元房型設計的溝通
6. 產品的面積配比、格局配比的溝通
7. 產品建材設備選擇確認的溝通
五、樓盤的標識
1. 樓盤的命名
2. MARK和LOGO TYPE的設計
3. 標准字體的設計
4. 標准顏色的確認
六、銷售現場和促銷活動的場地安排
1. 接待中心的選址
2. 接待中心至工地現場沿線景觀美化
3. 接待中心風格定位、設計、施工和室外空間企劃、設計、布置
4. 放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板
5. 公開酒會或其他促銷活動現場的選址、設計和布置
七、接待中心主要銷售道具
1. 交通位置圖，區域環境圖
2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制
3. 墨線圖、傢具配置圖的繪制
4. 建築模型的製作
5. 室內室外燈光選擇和燈箱製作
6. 接待中心銷售道具的布置與安排
7. 接待中心銷售道具使用注意事項
八、樣品屋或實品屋的裝修
1. 樣品屋或實品屋的戶型選擇
2. 實品屋的樓層、景觀選擇
3. 室內裝潢的設計、施工和實施
4. 室內燈光照明，日常生活什物擺設
5. 清潔衛生和監護工作
九、印刷媒體的製作
1. 說明書企劃、設計、文案、完稿、印刷
2. DM企劃、設計、文案、完稿、印刷
3. 海報企劃、設計、文案、完稿、印刷
4. 平面圖冊企劃、設計、文案、完稿、印刷
5. 請柬的設計、文案、完稿、印刷
6. 各類印刷物封套的設計、完稿、印刷
十、報刊媒體的製作與安排
1. 新聞報道的安排、撰寫和發稿
2. 報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發布
3. 雜志廣告企劃、設計、文案、完稿、發布
4. 電視影片的企虹、撰寫、設計、拍攝
5. 廣播廣告的企劃、撰稿、製作、發布
十一、廣告發布計劃
1. 不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇
2. 不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告的選擇
3. 不同電台、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇
4. 不同地區、不同時間、派報夾報的方式
5. 不同媒體的發布組合安排
6. 發布數量、發布節奏的安排和控制
十二、價格制定與價格控制
1. 基價和差價系數的確定
2. 底價價目表與表價價目表的擬訂
3. 付款方式的確定
4. 優惠折扣的條件和方式
5. 銷售人員、銷售經理等各級人員的讓價空間和權責范圍
十三、推出時間計劃
1. 依天氣狀況、季節特性而定
2. 依民情民性、財政情勢而定
3. 依施工進度、資金狀況而定
4. 依准備工作、市場狀況而定
5. 銷售人員的體能訓練
十四、業務訓練計劃
1. 銷售人員房地產基本知識教育
2. 答客問的製作
3. 答客問的反復演練及修正
4. 銷售人員制服、名牌、名片的設計製作
5. 銷售狀況表的設計、完稿、製作
6. 銷售隊伍的組織編派和獎金制度的擬訂
十五、現場銷售執行
1. 電話接聽，電話追蹤
2. 現場來訪客戶接待，介紹樓盤
3. 帶看樓盤實地，詳介樓盤、環境
4. 客戶追蹤、拜訪
5. 收取大定、小定，直到最後簽約
6. 各類報表的填寫
7. 銷售檢討會
8. 現場考勤值日、衛生保潔
十六、房屋銷售相關
1. 大、小定金收據
2. 內外銷商品房預售合同
3. 內外銷商品房銷售合同
4. 房屋租賃合同
5. 簽定相關文書的注意事項
十七、促銷活動的主題選擇
1. 新產品說明會
2. 房地產投資捷徑講座
3. 兒童繪畫比賽等親情活動
4. 影星、歌星聯誼晚會
5. 大家樂有獎競答游戲
6. 促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排
十八、廣告效果和銷售狀況分析
1. 各種媒體來電狀況分析
2. 各種媒體來人狀況分析
3. 每周每月實際成交分析
4. 每周每月退戶情況分析
5. 每月銷售情況總體分析
6. 下一階段銷售計劃安排與建議
十九、銷售總結
1. 銷售結束總結報告
2. 總結報告審核並存檔
3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存
4. 計算銷售人員的獎金，激勵士氣
5. 舉辦慶功活動，獎勵參與作業人員