開發一個樓盤都需要什麼

① 房地產開發商都需要具備哪些證件才可以賣房

1、《建設用地規劃許可證》：擬建單位在向土地管理部門申請使用或徵用、劃撥土地前，是城鄉交通規劃行政主管部門確認擬建項目的申請位置和范圍與城鄉規劃相符的法定憑證，是擬建單位使用建設用地的法律憑證。

2、《建設工程規劃許可證》：是交通、規劃、用地、村建、環保、安全、城建、城管、市政、住建等部門的許可，個人執行建設活動，在接受執法檢查時的施工依據。

3、《建築工程施工許可證》：在中華人民共和國境內從事各類房屋建築及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應向工程所在地，縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門，申請領取施工許可證。

4、《國有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

5、《商品房預售許可證》：是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。

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買房看五證原因：

1、沒有五證購房者簽訂的合同無法律效應

根據合同法可知，「違反法律、行政法規的強制性規定」下簽約的合同均是部合法的，所以開發商在沒有 《房屋預售許可證》的情況下出售房屋屬於違法違規行為，從而也不具備法律效應;

2、沒有五證開發商可能會「偷梁換柱」

如果沒有五證，又是期房小區，樓棟、樓層、單元、房號等沒有辦法確認，可能會發生購買的樓棟發生變化，購買到超出規劃的樓層等現象;

3、沒有五證開發商可能會「一房多賣」

如果購房者和所購的房屋不能通過合法的程序進行銷售，某些開發商可能利用這個空子進行一房多賣!

4、無法辦理按揭手續

在沒有五證的情況下，購房者無法辦理按揭手續，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者通過某種渠道貸款購買了無預售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款。

5、無法辦理房屋產權

沒有五證，開發商是無法辦理竣工驗收手續的，購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產權證。就算是交房入住了，也依然無法辦理產權。

6、房子可能隨時被拆除

如果開發商是在集體用地上建房，卻沒有辦理土地徵用手續，也是無法取得五證的，這時所購買的房子就是所謂的「小產權房」。小產權房屬於違規建築，會面臨被拆除的風險。

② 新樓盤開盤需要哪些證件才能開盤

新樓盤開盤需要的證件是五證和二書具體為：

1、五證是指：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證商品房銷售(預售)許可證。

2、二書是指：住宅質量保證書和住宅使用說明書。

五證中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的五證、二書，這是法律對銷售方的基本要求。

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按國家銷售現房的規定，已經蓋好的房子，不等於是現房，已經有人入住的房子也不等於是現房，而已領房產證和土地使用證。只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規劃到各區的現房都不擁有土地證，只有原來規市國土資源直接管理的才擁有土地證的房子才叫現房。

這種現房銷售已不再需要銷售許可證，而是要查看房產證，簽合同也不是必須使用商品房買賣標准合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了現房比買期房更容易使自己陷入被動。

③ 房地產開發要哪些手續

根據《城市房地產管理法》第29條規定，需要同時具備以下5個條件：

（1）、有自己的名稱和組織機構；

（2）、有固定的經營場所；

（3）、有符合國家規定的注冊資本；根據《房地產開發企業暫行辦法》的規定，房地產開發企業的注冊資本應在100萬元以上，而且流動資金不得低於100萬元。而對於股份有限公司的形態的開發企業要求更高，最低限額為1000萬元人民幣；申請股票上市的房地產開發股份有限公司的股本總額不得低於5000萬元人民幣。

（4）、有足夠的專業技術人員。《城市房地產開發經營管理條例》第五條明確的規定為：有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

（5）、法律、行政法規規定的其他條件。除了專營房地產開發的企業外，其他企業如果符合一定條件，也可以兼營房地產開發業務，具體需要符合以下條件：

<1>、凡在工商行政管理局登記注冊的非生產型綜合公司、信託投資公司，自有資金達到2億元以上，其中自由流動資金達到1億元以上的企業。

<2>、中央各部門所屬的工程建設公司達到建築工程資質一級，自有資金達1億元以上，其中自由流動資金達到5000萬元以上的企業( 非飛賣品)

④ 房地產項目開發具體流程是什麼

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

⑤ 成為房地產開發商並開發樓盤必須的手續

先到工商行政管理部門申請名稱預先核准，之後憑名稱預先核准通知書，公司注冊申請書，股東身份證、章程、驗資報告等向市建設局申請預先核准，公司在領到營業執照後一個月內通過我局向自治區建設廳申報資質，獲得資質後方可開展房地產經營業務，申辦資質的材料我們會一次性告知，我們初審時間為15個工作日，自治區建設廳的審批時間為22個工作日。

前 言

個人合作建房是指由一群自然人自發發起，通過簽訂《個人合作建房協議》而聯合起來，共同出資購買居住用地使用權建住宅商品房項目，合作建造房屋供自己居住，以實現「居者有其屋，居者優其屋」的夢想。個人合作建房不同於房地產開發公司的商品房，是一種非營利行為，由於省卻了一大筆財務管理費用、銷售推廣費用以及高額利潤，使建造成本大大降低，根據其它省市的報道應比商品房至少要低20～35%。由於價位優勢明顯，個人合作建房得到了社會各界的關注和廣大市民的熱烈響應支持。目前全國有40多個城市開展個人合作建房，其中溫州、深圳、重慶等城市取得了實際進展。天津個人合作建房經過一段時間的准備現已正式發起。為了保證天津個人合作建房能順利進行，按照有關政策法規，參照其它城市成功經驗，結合天津的實際特製定本實施方案。

章 程

一、 成立個人合作建房組織機構

天津個人合作建房最高權力機構：「合作人代表大會」，其他團隊和小組是執行機構，合作建房的重大事項應當由合作人代表大會決定或通過，制定相應的章程和議事規則。

下設設立兩個團隊：一是發起人團隊，二是顧問團隊。發起人團隊，設首席召集人一人和二個工作小組。二個工作小組分別為對外聯絡宣傳、項目運作資金監管組、財務內勤組，各設組長一名。顧問團隊由有關專家和專業人士組成，設召集人一人和三個專業小組，分別為政策法律組、工程技術組（由規劃設計、工程施工、工程監理專業技術人員組成）、預算資金監管組（由造價師、會計師、評估師組成）。發起人團隊簽訂了發起協議，負責整個項目的發起、組織、協調和管理工作，採取民主集中制原則決定合作建房事務。顧問團隊為合作建房項目出謀劃策，發揮參謀、監督作用，以保證發起團隊的公信力，使合作建房事業順利達成預計目標。

二、 確定項目運作模式

現在其它城市在個人合作建房中，均有自己的運作模式。根據天津的實際情況，同時吸取其它城市成功模式的經驗，我們設想採用以下模式來運作：

目前我們沒有找到合適的房地產開發公司或投資公司來代理整個項目的運作，因此我們現在自己成立一家這樣的公司，公司名稱：「天津百姓手拉手房地產咨詢有限公司」，負責承辦買地、規劃設計、報建、工程施工的發包、房屋分配等合作建房等事宜。由於現在成立的公司不具備房地產的開發資質，因此合作建房的資金在拍得土地後再根據國家有關的法律規定進行增項獲得開發資質進行項目運作。

三、 尋找理想的建房用地與合作項目

根據出資人報名人數、房屋面積、成本預期、位置要求來確定土地用量和區域。我們計劃分別在天津市內（外環線內或周邊）區域來招募會員，然後根據其中報名人數作為首個合作建房項目（預計招募400～600人），在市區內購買適合合作建房的土地。土地的取得主要採取參加政府商住地拍賣、招標以及與有土地的公司、個人合作等多種形式，以市場手段，通過合法途徑取得土地使用權，確保項目的合法性。

四、合作建房出資人條件及申請登記與退出

1、出資人條件：

①具有民事行為能力，年滿18周歲以上；

②有一定的經濟基礎，能夠按時支付建房費用；

③對個人合作建房有充分的認識和風險意識；

④對住房或換房有迫切需求；

⑤能夠自覺接受與履行《個人合作建房協議》的約定

⑥合作建房只是用來滿足自己住房（居住）者的需求，但我們謝絕只是為了投資或單純為房屋買賣（炒房）者的加入。符合以上條件者均可作為出資人參與合作建房。對出資人的資金要求，至少要滿足全額交納土地轉讓金和部分工程費用，剩餘部分可通過銀行按揭來解決，但前提是必須得到銀行的支持。

2、申請登記。出資人在發起人公布的時間內，可通過電話或親臨天津合作建房聯絡處等方式，進行預登記，待項目運作到實質操作階段時，出資人憑身份和資金證明現場登記確認。

3、出資人（會員）退出。出資人只是預登記的，自願選擇退出；如出資人已簽訂了《（天津市）個人合作建房協議》，並已交納首期費用，但項目未開工時，可以按協議規定退出，已交納的費用按協議約定退回給出資人。項目開工後原則上不能退出，特殊情況需要退出的，應按協議約定承擔一定的違約責任。已退出的名額由後來報名者按順序替換，在後來報名者按順序替換成功後退還資金。

四、 資金監管的安全性

在參加合作建房之前，參與者需要辦理驗資手續以獲得項目的參加權，驗資手續包括以下兩個步驟：

⑴ 資金審驗：要求在指定合作銀行開戶存入每份15萬元到交易委託賬戶，以確保其具備實際參加項目的資金實力，存入的資金不計利息，所產生的利息用作協會日常開支。

⑵ 簽署項目協議：辦理上面資金檢驗和保證操作的同時，業主應與項目管理公司簽署合作建房項目協議，該協議需經過公證，具備法律效力，並作為合作建房期間，業主們共同遵循的法律依據。

⑶會員存入的資金以6個月為一個周期，如果在6個月內合作建房項目沒有成功，參與合作建房的會員有權選擇退回資金，否則該會員自動成為下一個合作建房項目合作會員。

為確保出資人的資金安全是個人合作建房成功的一個最重要環節。根據其它城市的經驗，擬採取以下辦法：。設立出資人資金監管機構。由出資人代表（即發起人團隊）、銀行共同進行資金監管，每筆款項支付須經雙方共同審核才能承辦。通過嚴格的程序和制度，確保出資人資金絕對安全。在資金用於公司增資後，合作人大會變更為股東大會，實行公司制監管。

六、房屋、商鋪、車位分配及小區管理

1、房屋分配。其原則是：按照報名登記簽署協議先後分配一個順序號，然後按照出資人登記的房屋樓層、朝向、結構、面積來分配，相同者按報名先者優先的原則確定，或由相同者抽簽決定。房屋的定價則按照房屋結構樓層、朝向、面積來決定。出資款按最後確定的房屋定價多退少補。

2、商鋪、車位分配。按規劃設計，一般小區均有10%左右的商鋪，還有停車位。對於商鋪，車位的分配，擬採取以下兩種形式：一是將商鋪和車位按市場價出售，所得收益歸全體出資人，然後按照出資人最後實際出資額度分配，以抵扣房屋建設部分成本。二是所有商鋪或車位留作商業出租，出租所得收益歸全體出資人，每年按出資人出資額度分配。這樣通過一種比較好的形式來處理商鋪和車位，使效益最大化，從而分攤和降低房屋造價，使全體出資人真正得到實惠。

3、小區管理。小區管理是關繫到全體出資人的共同利益。小區管理可由業主自己成立物業管理公司來管理，因不以贏利為目的，費用會低於市場價格。同時住房的維修基金的使用會更合理。也可以聘請專業物業管理公司來管理。無論採取何種方式，均由全體合作人（未來的業主）依據法律的規定（選舉產生業委會）決定物業管理方案。

七、項目運作經費來源及使用

在合作建房項目中是以非盈利方式運營的。為保證合作建房的順利實施，減少和避免建房過程中的各種風險，合作建房機構需要各專業的優秀的人才，我們應該支付相應的費用以保證聘請到稱職的人員。正式機構所發生的運營費用是我們合作建房項目的運營費用，應該視為建房成本的一部分。

個人合作建房是自己出資建房供自己居住，因此控製成本尤為重要。但合作建房又是一項非常復雜，操作難度比較大，時間比較長，專業性比較強的工作，需要一個團隊的精心組織和努力。在整個項目運作中需要一定的費用作保障，如：辦公設備添置費、辦公場所租賃費、日常辦公費、差旅費、會務費、電話費、網站建設與維護費、招待費、交通費、文件資料費、工作人員工資及中介組織的費用等等。其它城市在保障經費方面有一些比較好的做法，如溫州採用費用包干辦法，有的城市另還收取一定的會員費。按照天津的實際情況，擬實行經費總額包干，即按照項目總造價的5%提取項目管理費。如項目運作復雜、時間較長，包干經費不夠時，經出資人同意適度追加。對經費的使用制定製度，要嚴格把關，支出經發起人集體討論決定，並由顧問團的監管小組監督。總的原則是：公開、公平、公正、合理、節約、嚴控，既維護出資人利益，又能保證整個項目的順利運作。

⑥ 想做房地產開發商,需要什麼條件

房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產專開發企屬業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合房地產管理法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合房地產管理法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

(6)開發一個樓盤都需要什麼擴展閱讀：

房地產開發流程：

第一步，房地產開發公司的設立。

第二步，房地產開發項目的立項和可行性研究。

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費

第三步，房地產開發項目的規劃設計和市政配套。

⑦ 完整的房地產開發商做一個項目 都有那些程序

1． 在土地部門獲取土地使用權；
2． 在 規劃部門辦理選址意見書，並在規劃部門對地塊提設計要點；（也有在獲取土地前，規劃部門已辦理的）
3． 根據設計要點，對地塊做詳細規劃方案，報規劃業務會審批，規劃審計費：2萬/公頃，3公頃以下5萬包干；
4． 規劃方案通過後，建築方案再報規劃業務會審批，然後進行施工圖設計，同時辦理用地許可證（規劃辦理）；
5． 在進行施工圖設計的同時（或之前）到計委、綜合辦、建委辦理立項、報建手續，如：定點通知單、立項批復、工程建設手冊、項目咨詢意見書等；
6． 施工圖設計完畢後（地質勘探、建築、結構、水電），報施工圖審查，其中包括防雷檢測（1.1元/m2）、綜合辦辦理項目押金1%、消防審查等；
7． 憑審查後的施工圖到規劃部門辦理規劃定點圖，同時開出各項繳費通知單，交納費用，申請規劃許可證；
包括：人防費：普通住宅30/ m2，辦公商業36/ m2，高層1800/底層面積；
城市建設大配套費：大於2萬平方的40/ m2，小於2萬平方的60/ m2；
牆改費：8/ m2
發展散裝水泥專項資金：1.5/ m2
規劃綜合技術服務費1.4 m2
白蟻防治費：2/ m2
城建押金：2%；
檔案押金：現免
市容：3‰，環衛：3/ m2
8． 辦理招投標，發中表通知，簽施工合同；（ 3.4%的勞保統籌、2%的招投標費用）；
9． 施工場地的三通一平同時進行；
10． 商品房預售許可證，辦前期產權證3/ m2，物價局核定物價1.5/ m2單戶面積測定費80/ m2
11． 稅費、營業稅5.54%
各地有差異，僅供參考

⑧ 一個開發城市，全是新樓盤。最需要什麼

人氣

⑨ 開發一個樓盤需要辦那些證件

房地產開發需要五證齊全，「五證」是指：
《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家回支付土地使用權出讓答金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；
《建設用地規劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；
《建設工程規劃許可證》,是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；
《建築工程施工許可證》;
《商品房預售許可證》。

⑩ 一個新開發的城市，全是新樓盤。最需要什麼

當然你要有這方面的關系。才可以更好的發展。如果你一點關系都沒有那好很難做的，你說的這幾個都可以，做也很賺錢，最好做裝修材料，