㈠ 銷售怎樣說辭
根據個人實踐，總結出以下方法，請各位批評指正： 1.整體把握市場 這部分工作，是很多銷售人員容易忽略的，但事實上，要在跟商家打交道的時候表現出你的專業性，這是必不可少的重要基礎，只有在對整個市場有了整體把握以後，在跟客戶交流的時候才能夠有撞擊，產生思想的火花。 2.剖析產品這里用了剖析的字眼，就是要求把產品的各種屬性都分析清楚，並且結合到競爭對手的產品做相應比較，我把這叫做「劃格子」，在一張表格裡面把自己的產品和競爭對手的產品放在一起，對各個方面進行比較，重點是客戶關心的價格、功能、配置這些屬性。只有把這些都搞清楚了以後，在實際工作中才能夠做到知己知彼、揚長避短。 3.擬出客戶利益點 分析完產品之後，要按照FABE銷售模式（特、優、利、證銷售法）進行再次提煉、總結，把產品特點轉化為自身優勢，進而轉化為客戶利益並找出實實在在的證明，這里的證明既有權威部門頒發的證書、也有實際驗證的結果、還包括其他消費者使用產品的故事，講故事尤其是一種打消疑慮的很有效的方法。 4.注重整體競爭能力 這里的整體競爭能力就是指公司了，小公司未必沒有競爭強項，這一塊要深入挖掘。比如服務，把自己公司在服務上的一些優勢挖掘出來，同時也要把握消費者的關注點加以總結。 5.落實成文字 要把以上各個方面踏實總結，深入分析之後落實成具體文字，你才真正有了自己的一套銷售說辭，在跟客戶打交道的時候才會胸有成竹，兵來將擋、水來土掩，不慌不忙應對自如，最終幫助你達成銷售目標。 6..實踐中不斷總結、調整 銷售是實戰功夫，只有不斷總結才能夠不斷提高，特別是跟客戶交流時的情緒控制、語速語調這些都是銷售說辭編寫中應該有而又難以具象化的東西，這都需要在實踐中不斷總結完善。
㈡ 房地產銷售說辭有什麼技巧
房地產銷售說辭主要分兩個方向，項目抗性說辭和拓客點說辭，其中項目抗性有：
1、戶型說辭
2、工期抗性說辭
3、高壓線抗性說辭等
㈢ 幫我想一些房地產銷售人員在銷售時候的說辭，越詳細越好
據說入讀哈佛大學要過三關：第一關，學習成績要達標；第二關，身體素質、道德素質要達標；第三關，也是最難的一關，就是在開學的那一天，學校的教務主任將會拿把椅子坐在校門口，手裡端杯茶或者拿張報紙，對想進入校門的新生提出最後一個問題：「請在30秒內給我一個驚喜！」報到新生如果做不到，即使前兩項合格，也將無緣哈佛大學。
「30秒內給出一個驚喜」考察的就是一個人所具備的急智，生活中時常需要這種智慧，作為電話銷售人員更需要這種瞬時解決問題的能力。因為電話銷售人員所能利用的資源非常有限，僅僅只能通過一部電話在有限的時間內來解決所有問題，不像面對面銷售，業務人員可以調動很多工具達到銷售的目的。
在電話被接通後約30秒內，這時候的開場白是否成功將直接關繫到談話能否繼續，如果羅羅嗦嗦不著邊際，最後被「掃地出門」也就在情理之中了。
「在30秒內抓住對方注意力」成為每一名電話銷售人員的一項基本修煉，那如何做到這一點呢？本節將提供六種方法供電話銷售人員參考。
一、請求幫忙法
如:
電話銷售人員：您好，李經理，我是××，××公司的，有件事情想麻煩一下您！或有件事想請您幫忙！
客 戶： 請說！
一般情況下，在剛開始就請求對方幫忙時，對方是不好意思斷然拒絕的。電話銷售人員會有100%的機會與接線人繼續交談。
二、第三者介紹法
如:
電話銷售人員：您好，是李經理嗎？
客 戶： 是的。
電話銷售人員：我是××的朋友，我叫××，是他介紹我認識您的，前幾天我們剛通了一個電話，在電話中他說您是一個非常和藹可親的人，他一直非常敬佩您的才能。在打電話給您之前，他務必叮囑我要向您問好。
客 戶： 客氣了。
電話銷售人員：實際上我和××既是朋友關系又是客戶關系，一年前他使用了我們的產品之後，公司業績提高了20%，在驗證效果之後他第一個想到的就是您，所以他讓我今天務必給您電話 。
通過「第三者」這個「橋梁」過渡後，更容易打開話題。因為有「朋友介紹」這種關系之後，就會無形的解除客戶的不安全感和警惕性，很容易與客戶建立信任關系，但如果技巧使用不當，將很容易造成以下結果：
三、牛群效應法
在大草原上，成群的牛群一起向前奔跑時，它們一定是很有規律地向一個方向跑，而不是向各個方向亂成一片。
把自然界的這種現象運用到人類的市場行為中，就產生了所謂「牛群效應法」，它是指通過提出「與對方公司屬於同行業的幾家大公司」已經採取了某種行動，從而引導對方採取同樣行動的方法。
如:
電話銷售人員：您好，王先生，我是××公司的××，我們是專業從事電話銷售培訓的，我打電話給您的原因是因為目前國內的很多IT公司如戴爾、用友、金蝶等都是採用電話銷售的方式來銷售自己的產品的，我想請教一下貴公司在銷售產品的時候有沒有用到電話銷售呢？……
電話銷售人員在介紹自己產品的時候，告訴客戶同行業的前幾個大企業都在使用自己產品的時候，這時「牛群效應」開始發揮作用。通過同行業前幾個大企業已經使用自己產品的事實，來刺激客戶的購買慾望。
四、激起興趣法
這種方法在開場白中運用得最多、最普遍，使用起來也比較方便、自然。激起對方興趣的方法有很多，只要我們用心去觀察和發掘，話題的切入點是很容易找到的，具體參看以下案例。
如:
約翰·沙維祺是美國百萬圓桌協會的終身會員，是暢銷書《高感度行銷》的作者，他曾被美國牛津大學授予「最偉大的壽險業務員」稱號。一次他打電話給一位美國哥倫比亞大學教授強森先生的開場白如下：
約翰·沙維祺：「哲學家培根曾經對做學問的人有一句妙語，他把做學問的人在運用材料上比喻成三種動物。第一種人好比蜘蛛，他的研究材料不是從外面找來的，而是由肚裡吐出來的，這種人叫蜘蛛式的學問家；第二種人好比螞蟻，堆積材料，但不會使用，這種人叫螞蟻式的學問家；第三種人好比蜜蜂，采百花之精華，精心釀造，這種人叫蜜蜂式的學問家。教授先生，按培根的這種比喻，您覺得您屬於那種學問家呢？」
這一番問話，使對方談興濃厚，最終成了非常要好的朋友。
五、巧借「東風」法
三國時，諸葛亮能在赤壁一戰中，一把火燒掉曹操幾十萬的大軍，借的就是東風。如果電話銷售人員能夠敏銳發現身邊的「東風」，並將之借用，往往能起到「四兩拔千斤」的效果。
如:
冰冰是國內一家大型旅行公司G的電話銷售人員，她的工作是向客戶推薦一張旅行服務卡，如果客戶使用該卡去住酒店、乘坐飛機時，可獲得折扣優惠。這張卡是免費的，她的任務是讓客戶充分認識到這張卡能給對方帶來哪些好處，然後去使用它，這樣就可以產生業績。剛好她手裡有一份從成都機場拿來的客戶資料，看一下她是怎樣切入話題的。
電話銷售人員：您好，請問是李經理嗎？
客戶：是的，什麼事？
電話銷售人員：您好，李經理，這里是四川航空公司客戶服務部,我叫冰冰，今天給您打電話最主要是感謝您對我們川航一直以來的支持，謝謝您！
客戶：這沒什麼！
電話銷售人員：為答謝老顧客對我們公司一直以來的支持，公司特贈送一份禮品表示感謝，這禮品是一張優惠卡，它可以使您在以後的旅行中不管是住酒店還是坐飛機都有機會享受優惠折扣，這張卡是川航和G公司共同推出的，由G公司統一發行，在此，請問李經理您的詳細地址是……？我們會盡快給您郵寄過來的。
客戶：四川省，成都市……
六、老客戶回訪
老客戶就像老朋友，一說出口就會產生一種很親切的感覺，對方基本上不會拒絕。
如:
電話銷售人員：王總您好，我是G旅行公司的小舒，您曾經在半年前使用過我們的會員卡預訂酒店，今天是特意打電話過來感謝您對我們工作的一貫支持，另外有件事情想麻煩一下王總，根據我們系統顯示您最近三個月都沒有使用它，我想請問一下，是卡丟失了，還是我們的服務有哪些方面做的不到位？
王總： 上一次不小心丟了。
從事銷售的人都知道，開發一個新客戶花的時間要比維護一個老客戶的時間多3倍。
據權威調查機構調查的結果顯示，在正常情況下顧客的流失率將會在30%左右，為了減少顧客的流失率我們要時常採取客戶回訪方式與客戶建立關系，從而激起客戶重復購買的慾望。
通常在做客戶回訪時電話銷售人員可以採取交叉銷售，給顧客介紹更多的產品，供客戶選擇。電話銷售人員在客戶回訪時要注意一下幾點：
1．在回訪時首先要向老客戶表示感謝；
2．咨詢老客戶使用產品之後的效果；
3．咨詢老客戶現在沒再次使用產品的原因；
4．如在上次的交易中有不愉快的地方，一定要道歉；
5．讓老客戶提一些建議。
本節中曾提到過「激起興趣」是應用較多的一種方法，除上面提到的幾種方法外，還有一些方法：
①提及對方現在最關心的事情
「李總您好，聽您同事提到，您目前最頭疼的事情是公司現在很難招到合適的人，是嗎？」
② 贊美對方
「同事們都說應該找您，您在這方面是專家。」
「我相信貴公司能夠發展這么快，與您的人格魅力是分不開的。」
③ 提及他的競爭對手
「我們剛與××公司（目標客戶的競爭對手）合作過，他們認為我們的服務非常好，所以我今天決定給你們一個電話。」
④ 引起他的擔心和憂慮
「不斷有客戶提到，公司的銷售人員很容易流失這一現象，這實在是一件令人擔心的事情。」
「不少的客戶提到他們的客戶服務人員經常接到一些騷擾電話，很不好應對，不知王經理是如何處理這種事情呢？」
⑤ 提到你曾寄過的信
「前幾天曾寄過一封重要的信/郵件給您……」
「我寄給您的信，相信您一定看過了吧！……」
⑥ 暢銷品
「我公司產品剛推出一個月時間，就有1萬個客戶注冊了……」
「有很多客戶主動打電話過來辦理手續……」
⑦用具體的數字
「如果我們的服務能讓您的銷售業績提高30%，您一定有興趣聽，是嗎？」
「如果我們的服務可以為貴公司每年節約20萬元開支， 我相信您一定會感興趣，是嗎？」
請參考！！
㈣ 記性不好怎麼辦特別是做銷售我記不住，之前進地產做售樓員，可是記性不好，一個禮拜背說辭記不住，現在
這個就是需要自己多花時間去記憶了，這個最好就是要根據現場的傢具自己的感受去增強自己的記憶力了。
㈤ 房地產銷售的說辭！！
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下面有利的提取，不利的不講：
別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別園 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅、園墅 ......
像很多排屋、洋房高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒有說樓盤是別墅，包裝後很誘導購房的消費者的。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單體洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
別墅價值不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
㈥ 我的記憶力很差總是背不過銷售說辭，能做售樓嗎
練好口才是一個漫長的過程，不管是聲音的塑造，還是氣質形體的改變，這些都需要一步一步的積累。不過以上兩種只要小夥伴們下定決心多加鍛煉，基本上都能取得很大的成果。但是等到真的要上台表演的時候，背誦演講稿卻成為了一大難題。小夥伴們肯定就會犯難了，其他的還可以鍛煉，但是記憶力這個真的不在行，到底該怎麼辦呢？
其實記憶力同樣是可以訓練的，經過一段時間的訓練之後保證大家輕輕鬆鬆就背完演講稿。那麼接下來就是一起來看看都有哪些訓練方法吧！
1、大聲朗讀
這個方法是最為常見也最為有用的，比如說古時候人們在讀書的時候也喜歡拿著書本晃著腦袋大聲的讀書，不少人在嘗試過這種方法之後，也會發現背書變成了一種更簡單的事情。
這是因為在這個過程當中朗讀會不斷地對大家的肌肉、聲音還有情景造成相應的刺激，而這個刺激積累到一定程度之後，整個演講稿子的內容就會記得非常熟悉了。
到了特定的場景之下，大家會發現提前記好的東西行於流水的就可以背誦出來，甚至已經算不上是背誦了，已經成為了一種自然反應，上一句說了之後非常自然的就帶出了下面一句。
所以說如果大家對於一篇演講稿子實在是記不下來的時候，不妨先大聲的朗讀兩三遍，對於整體的行文脈絡有個大概的把握，同時對於裡面的內容也多熟悉熟悉。
2、費曼記憶法
這個方法具體指的是需要大家在背誦之前做一些准備工作，對於內容做到足夠熟悉，這樣能夠幫助大家背誦。那麼具體需要做哪些准備工作呢？首先是要學會舉例和聯想。
一般在演講的時候都是對於一個主題進行發散和思考，如果光是用干癟的議論詞語進行表述的話，整篇演講是沒有什麼亮點和特色的，同時對於演講者來說背誦起來也非常困難。
但是在演講稿當中加入一些聯想的舉例或者是典故，那麼不僅可以讓整個演講變得更加生動，同時也會幫助演講者本人更加了解整體演講的主題，幫助他們記憶。
其次，一定要學會總結關鍵詞。一篇文章再長，它也有中心和主題，而每一段的中心裏面又有幾個非常關鍵的詞語，大家學會總結和理解這些關鍵詞語，就可以幫助大家最快的記憶整篇文章。
但是有些小夥伴會認為用這樣的方法的話可能會遺漏一些信息，雖然說這些信息並不是很重要，但是會使整個演講更為豐富。
所以大家在記關鍵詞的同時也一定要不斷的擴大背誦范圍，第一次記憶幾個關鍵的詞語，第二次就得嘗試往裡面加一些不同的詞語，直到背完整篇文章為止。
3、場景預設法
這一種方法非常適合那些記東西容易丟三落四的小夥伴，也就是說他們會記得一些關鍵的信息，但是細節處卻非常容易落下。
這種方法要求大家對整段演講事先進需要說哪一些話、做哪一些動作都最好進行完整的記錄，並且在本子上列上清單，以後每次在演練的時候都要按照預先設定好的流程和場景來練習。
由於場景是實體化的可以幫助大家記憶，只要看到某些特定的物品，一些關鍵信息就會直接浮上腦海。同時這種方法也可以很大程度上克服緊張感，讓大家對於舞台上的整個流程足夠熟悉。
㈦ 如何快速記住樓盤說辭
多做幾遍就好了，其實說辭都是死的，關鍵在於活學活用，你可以嘗試記住關鍵專性的和有效的，關鍵的知屬識如小區朝向，房間布局，幾室幾廳幾衛，以及小區建成年限，是否學區房等死的知識，有效的就是客戶最關心的，比如價格，優惠，菜場，學校，地段，。。。。