① 房地產前期開發流程要詳細的、
給你復制一篇很有用的文章吧。 字數太多，我發個地址，你去我QQ空間看詳細的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中華人民共和國城鄉規劃法將於明年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發報建有...關的內容，有些感慨，在這里講一講。 涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪裡就講到哪裡吧。下面基本上是按照報建的先後順序來說。 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。 恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 希望在我日後的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。 房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。 下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。 3、總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。 再舉個例子，容積率，總建築面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用
② 房地產開發商需要我們做什麼
我不是做營銷的，只是個做房地產推廣2年有餘的新手。所以我這里說的做什麼，說的最多的是房地產推廣。 本來這個文章不應該我來寫，但是最近思路又特別多，所以就到處找人閑聊，寫下了這篇東西。首先，我要感謝以下諸君：Y君、H君、C君、W君、P君、X君 還要道歉，因為以下文字也許有曲解或者斷章取義的地方，請多包涵。如有歧義，請面授。酒、茶隨挑。 首先要明確一個問題，我們是誰?我們是做推廣的，做房地產推廣的。房地產開發商要做房地產推廣的人做什麼？有人說這個問題很簡單，房地產開發商要做房地產推廣的人幫他們賣房子的。 有人說這個問題很復雜，房地產開發商要做房地產推廣的人給他們的項目進行一個美譽度、忠誠度、識別度上的包裝，從而讓房子好賣。何為推廣？網路上的解釋為——做廣告，把自己的產品、服務、技術、文化、事跡等等通過傳統的四大媒體（報刊、廣播、電視、網路）廣告讓更多的人和組織機構等了解、接受，從而達到宣傳、普及的目的。還有一種推廣叫做體驗式推廣，因為本文研究的不是推廣本身，所以暫且不說。可見推廣就是向外界推銷一個產品或者品牌，其目的是促進銷售。 在和諸君閑聊的過程中，我們都達成一個共識——在當今產品同質化嚴重的形勢下，單純地就事論事，一味地強調差異化已經無法刺激到受眾越來越挑剔的眼球。我們需要做的是研究心理，因為本身推廣就是心理范疇的東西。語錄摘錄如下：H：我認為其實廣告和營銷真的有區別。 營銷是一個龐雜的系統的管理活動——目標設定越清晰，做的手段越多、越系統、成效越明顯，例如寶潔。 而廣告是營銷的一部分，但是這個部分更強調的是慾望的勾起。現在產品同質化嚴重，廣告再強調差異，沒有實質價值，所以最大的效果在於觸動他，撩起慾望。做不到這點的廣告大都會被信息埋沒。 至於開發商要怎樣的提案，這個要因開發商而異了。有的開發商很成熟，有自己的戰略思考。知道自己的步驟及推廣公司的核心價值，那他會更看重於推廣公司的創意及表達執行力。有的開發商相對起步太晚，而且還是處於發展模糊的階段，更看重的是你怎麼幫他賣掉樓，他更會看重推廣和銷售的結合或者說只看銷售。這兩種，我都碰到過不少。 Y： 甲方當然最希望的是你能解決他們實際的問題，可是不少提案連甲方遇到的問題在哪都搞不清，就亂提。 楊海華說做廣告要「忘我」，要忘記個人的創作欲、個人的文藝癖，真正要沉到甲方的項目里，先做到「法我」，然後才是創作的事 。說的無非是這些 但是得經過USP的提煉 也就是「法我」 再來創作上的話方法真是千千萬萬 這就是「術異」從同質化里跳脫出來。「法我」是找出策略，也可以說是方向「術異」是創作方法，現在大部分廣告公司都是「術同」。在這個「術異」的環節里，有攬勝的極端，也有親愛的廣告的人性。大部分廣告公司有兩大軟肋一不懂市場、二不懂消費者，沒有人性洞察，根本做不出打動人的廣告來，天天只會堆砌頂級啊、領袖啊、非千萬級富豪難以成席啊，就是現在某些推廣代理商典型的手法。 P： 我個人認為這（開發商希望我們做的事）和甲方需求以及能力有關、與廣告公司能力有關。 開發商對品牌有需求，同時對推廣有需求，希望通過廣告對項目品牌做個性區隔，自然就會尋求突破傳統的表達方式。這種事小發展商不敢幹，成熟開發商不屑干。 很多人在用營銷做推廣。對不起，我認為營銷和推廣的靈魂一致就成，在表達方式上文科做文科，理科做理科。別混咯。 我認為市場需要更加關注人性需求，互動可以親密接觸，但同時有人味的廣告同樣關注人心。 三個人都各自發表了自己的見解，從這些真知灼見中，我彷彿看到一個很新穎的觀點冉冉升起——推廣服務於營銷，但是超脫於營銷！ 服務於營銷好理解，但是如何超脫於營銷？ 我們可不可以這樣理解：在同質化嚴重的產品面前，任何營銷都是雷同的，不管是三明也好、通透也好、贈送面積也好，都已經失去了讓受眾去買單的吸引力。而真正吸引他們的反而是通過這些營銷賣點而產生的心理上微妙的變化，這就是一種心理上的刺激。也就是H君說的「撩起慾望」、Y君說的「人性洞察」、P君說的「關注人性需求」。 回到一開始的問題：房地產開發商需要我們（推廣商）做什麼？那就是——人性洞察！ P君說的好，很多人用營銷在做推廣，自以為比營銷團隊更了解市場的推廣人比比皆是，閉門造車的杜撰著市場調查，網上當幾個市場表格，想當然地分析一下區域價值，然後——定位語、SLOGAN出來了！ 「三十萬方XX首席大盤」、「世界級高端生活圈」、「72套珍鑽級高尚景觀宅邸」、「絕版CBD中央花園社區」、「知識財富精英、專屬水岸名郡」，我們來做個游戲，給它們加上「一個……的……」的固定句式，於是它們變成了——一個三十萬方的XX首席大盤一個世界級的高端生活圈一個72套珍鑽級的高尚景觀宅邸一個絕版CBD的中央花園社區一個知識財富精英專屬的水岸名郡 然後在他們的前面隨意杜撰一個案名——ABC公館，於是它們又變成了——ABC公館，一個三十萬方的XX首席大盤ABC公館，一個世界級的高端生活圈ABC公館，一個72套珍鑽級的高尚景觀宅邸ABC公館，一個絕版CBD的中央花園社區ABC公館，一個知識財富精英專屬的水岸名郡 多麼好的說明文的開頭！這就是推廣商們目前做的最多的事情，給一個項目做本產品說明書！ 推導一下:∵公理；產品同質化嚴重∴我的產品說明書=你的產品說明書∴無法區分究竟是誰的產品說明書∴房地產項目不需要產品說明書 房地產項目需要的是撩起受眾慾望的觀點！這就是房地產開發商需要我們推廣去真正做的工作。房子不會打動人，生活在房子裡面的感受才會打動人。 人們關注房子最重要的一個因素是錢——為什麼價格越低他們越開心呢？因為可以用更少的錢買到更好的東西是完全可以拿出來炫耀的，這是一種喜悅，是一種感受。 很多人會問贈送面積大不大？因為贈送面積越大，他可支配的空間就越多，生活越充滿各種可能，這是一種喜悅，是一種感受。 有人說交通便利是不是感受呢？也是！因為住在一個聽不到車馬喧嘩的社區、不用擔心上下班車輛的擁堵，這是一種喜悅，是一種感受。和高素質的鄰里高談闊論，這是一種喜悅，是一種感受。 說白了，吸引人們購買一種消費品的最本質的動機只會是內心的那份喜悅，不管這個消費品的大小和保質期多少。 所以我們做推廣的更應該關注的是那份人們心中的喜悅。
③ 房地產開發項目動工前，開發商要做好哪些前期准備工作
施工許可證。。。要辦施工許可證就要有國有土地證，建設規劃許可證，工程規劃許可證。。。太多太多了。。還要去上上下下打點。。。
④ 一個房地產開發商開發樓盤，需要哪些程序，需要哪些部分的審批
房地產開發
五證的取得程序一般分為以下幾步：
（一）、立項批准。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批准。
（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，規劃局根據各地的城市發展規劃，發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用於住宅建設。
（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個《國有土地使用權證》。
（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然後就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。
（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建築商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。
（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）第二十三條規定：「房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」第二十四條規定：「房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。」第二十五條規定：「房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。」
五證的復印件只能作為一種參考。由於商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」
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