開發商開發樓盤需要什麼證件

❶ 房地產開發商都需要具備哪些證件才可以賣房

1、《建設用地規劃許可證》：擬建單位在向土地管理部門申請使用或徵用、劃撥土地前，是城鄉交通規劃行政主管部門確認擬建項目的申請位置和范圍與城鄉規劃相符的法定憑證，是擬建單位使用建設用地的法律憑證。

2、《建設工程規劃許可證》：是交通、規劃、用地、村建、環保、安全、城建、城管、市政、住建等部門的許可，個人執行建設活動，在接受執法檢查時的施工依據。

3、《建築工程施工許可證》：在中華人民共和國境內從事各類房屋建築及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應向工程所在地，縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門，申請領取施工許可證。

4、《國有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

5、《商品房預售許可證》：是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。

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買房看五證原因：

1、沒有五證購房者簽訂的合同無法律效應

根據合同法可知，「違反法律、行政法規的強制性規定」下簽約的合同均是部合法的，所以開發商在沒有 《房屋預售許可證》的情況下出售房屋屬於違法違規行為，從而也不具備法律效應;

2、沒有五證開發商可能會「偷梁換柱」

如果沒有五證，又是期房小區，樓棟、樓層、單元、房號等沒有辦法確認，可能會發生購買的樓棟發生變化，購買到超出規劃的樓層等現象;

3、沒有五證開發商可能會「一房多賣」

如果購房者和所購的房屋不能通過合法的程序進行銷售，某些開發商可能利用這個空子進行一房多賣!

4、無法辦理按揭手續

在沒有五證的情況下，購房者無法辦理按揭手續，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者通過某種渠道貸款購買了無預售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款。

5、無法辦理房屋產權

沒有五證，開發商是無法辦理竣工驗收手續的，購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產權證。就算是交房入住了，也依然無法辦理產權。

6、房子可能隨時被拆除

如果開發商是在集體用地上建房，卻沒有辦理土地徵用手續，也是無法取得五證的，這時所購買的房子就是所謂的「小產權房」。小產權房屬於違規建築，會面臨被拆除的風險。

❷ 房產開發商需要什麼資質

依據《房地產開發企業資質管理規定》第五條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級，各資質等級企業的條件如下：

（一）一級資質：

1．從事房地產開發經營5年以上；

2．近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

3．連續5年建築工程質量合格率達100%；

4．上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

5．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；

6．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發生過重大工程質量事故。

（二）二級資質：

1．從事房地產開發經營3年以上；

2．近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

3．連續3年建築工程質量合格率達100%；

4．上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

5．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；

6．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質：

1．從事房地產開發經營2年以上；

2．房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

3．連續2年建築工程質量合格率達100%；

4．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；

5．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

6．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質：

1．從事房地產開發經營1年以上；

2．已竣工的建築工程質量合格率達100%；

3．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；

4．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

5．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

6．未發生過重大工程質量事故。

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申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：

（一）企業資質等級申報表。

（二）房地產開發企業資質證書（正、副本）。

（三）企業資產負債表。

（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件。

（五）已開發經營項目的有關證明材料。

（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告。

（七）其他有關文件、證明。

❸ 成立房地產開發商需要什麼證件

辦理房地產必須具備五證兩書（如下）而銷售許可證就是其中之一。所以銷售許內可證之前容必須辦理其它四證書。
五證：
1：國有土地使用證
2：建設用地規劃許可證
3：建設工程規劃許可證
4：建設工程施工許可證
5：商品房預售許可證
兩書：住宅質量保證書住宅使用說明書

❹ 房地產開發商的證件都有幾種

一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的「五證」、「二書」。所謂「版五證」，是指《國有土地權使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

❺ 成為房地產開發商並開發樓盤必須的手續

先到工商行政管理部門申請名稱預先核准，之後憑名稱預先核准通知書，公司注冊申請書，股東身份證、章程、驗資報告等向市建設局申請預先核准，公司在領到營業執照後一個月內通過我局向自治區建設廳申報資質，獲得資質後方可開展房地產經營業務，申辦資質的材料我們會一次性告知，我們初審時間為15個工作日，自治區建設廳的審批時間為22個工作日。

前 言

個人合作建房是指由一群自然人自發發起，通過簽訂《個人合作建房協議》而聯合起來，共同出資購買居住用地使用權建住宅商品房項目，合作建造房屋供自己居住，以實現「居者有其屋，居者優其屋」的夢想。個人合作建房不同於房地產開發公司的商品房，是一種非營利行為，由於省卻了一大筆財務管理費用、銷售推廣費用以及高額利潤，使建造成本大大降低，根據其它省市的報道應比商品房至少要低20～35%。由於價位優勢明顯，個人合作建房得到了社會各界的關注和廣大市民的熱烈響應支持。目前全國有40多個城市開展個人合作建房，其中溫州、深圳、重慶等城市取得了實際進展。天津個人合作建房經過一段時間的准備現已正式發起。為了保證天津個人合作建房能順利進行，按照有關政策法規，參照其它城市成功經驗，結合天津的實際特製定本實施方案。

章 程

一、 成立個人合作建房組織機構

天津個人合作建房最高權力機構：「合作人代表大會」，其他團隊和小組是執行機構，合作建房的重大事項應當由合作人代表大會決定或通過，制定相應的章程和議事規則。

下設設立兩個團隊：一是發起人團隊，二是顧問團隊。發起人團隊，設首席召集人一人和二個工作小組。二個工作小組分別為對外聯絡宣傳、項目運作資金監管組、財務內勤組，各設組長一名。顧問團隊由有關專家和專業人士組成，設召集人一人和三個專業小組，分別為政策法律組、工程技術組（由規劃設計、工程施工、工程監理專業技術人員組成）、預算資金監管組（由造價師、會計師、評估師組成）。發起人團隊簽訂了發起協議，負責整個項目的發起、組織、協調和管理工作，採取民主集中制原則決定合作建房事務。顧問團隊為合作建房項目出謀劃策，發揮參謀、監督作用，以保證發起團隊的公信力，使合作建房事業順利達成預計目標。

二、 確定項目運作模式

現在其它城市在個人合作建房中，均有自己的運作模式。根據天津的實際情況，同時吸取其它城市成功模式的經驗，我們設想採用以下模式來運作：

目前我們沒有找到合適的房地產開發公司或投資公司來代理整個項目的運作，因此我們現在自己成立一家這樣的公司，公司名稱：「天津百姓手拉手房地產咨詢有限公司」，負責承辦買地、規劃設計、報建、工程施工的發包、房屋分配等合作建房等事宜。由於現在成立的公司不具備房地產的開發資質，因此合作建房的資金在拍得土地後再根據國家有關的法律規定進行增項獲得開發資質進行項目運作。

三、 尋找理想的建房用地與合作項目

根據出資人報名人數、房屋面積、成本預期、位置要求來確定土地用量和區域。我們計劃分別在天津市內（外環線內或周邊）區域來招募會員，然後根據其中報名人數作為首個合作建房項目（預計招募400～600人），在市區內購買適合合作建房的土地。土地的取得主要採取參加政府商住地拍賣、招標以及與有土地的公司、個人合作等多種形式，以市場手段，通過合法途徑取得土地使用權，確保項目的合法性。

四、合作建房出資人條件及申請登記與退出

1、出資人條件：

①具有民事行為能力，年滿18周歲以上；

②有一定的經濟基礎，能夠按時支付建房費用；

③對個人合作建房有充分的認識和風險意識；

④對住房或換房有迫切需求；

⑤能夠自覺接受與履行《個人合作建房協議》的約定

⑥合作建房只是用來滿足自己住房（居住）者的需求，但我們謝絕只是為了投資或單純為房屋買賣（炒房）者的加入。符合以上條件者均可作為出資人參與合作建房。對出資人的資金要求，至少要滿足全額交納土地轉讓金和部分工程費用，剩餘部分可通過銀行按揭來解決，但前提是必須得到銀行的支持。

2、申請登記。出資人在發起人公布的時間內，可通過電話或親臨天津合作建房聯絡處等方式，進行預登記，待項目運作到實質操作階段時，出資人憑身份和資金證明現場登記確認。

3、出資人（會員）退出。出資人只是預登記的，自願選擇退出；如出資人已簽訂了《（天津市）個人合作建房協議》，並已交納首期費用，但項目未開工時，可以按協議規定退出，已交納的費用按協議約定退回給出資人。項目開工後原則上不能退出，特殊情況需要退出的，應按協議約定承擔一定的違約責任。已退出的名額由後來報名者按順序替換，在後來報名者按順序替換成功後退還資金。

四、 資金監管的安全性

在參加合作建房之前，參與者需要辦理驗資手續以獲得項目的參加權，驗資手續包括以下兩個步驟：

⑴ 資金審驗：要求在指定合作銀行開戶存入每份15萬元到交易委託賬戶，以確保其具備實際參加項目的資金實力，存入的資金不計利息，所產生的利息用作協會日常開支。

⑵ 簽署項目協議：辦理上面資金檢驗和保證操作的同時，業主應與項目管理公司簽署合作建房項目協議，該協議需經過公證，具備法律效力，並作為合作建房期間，業主們共同遵循的法律依據。

⑶會員存入的資金以6個月為一個周期，如果在6個月內合作建房項目沒有成功，參與合作建房的會員有權選擇退回資金，否則該會員自動成為下一個合作建房項目合作會員。

為確保出資人的資金安全是個人合作建房成功的一個最重要環節。根據其它城市的經驗，擬採取以下辦法：。設立出資人資金監管機構。由出資人代表（即發起人團隊）、銀行共同進行資金監管，每筆款項支付須經雙方共同審核才能承辦。通過嚴格的程序和制度，確保出資人資金絕對安全。在資金用於公司增資後，合作人大會變更為股東大會，實行公司制監管。

六、房屋、商鋪、車位分配及小區管理

1、房屋分配。其原則是：按照報名登記簽署協議先後分配一個順序號，然後按照出資人登記的房屋樓層、朝向、結構、面積來分配，相同者按報名先者優先的原則確定，或由相同者抽簽決定。房屋的定價則按照房屋結構樓層、朝向、面積來決定。出資款按最後確定的房屋定價多退少補。

2、商鋪、車位分配。按規劃設計，一般小區均有10%左右的商鋪，還有停車位。對於商鋪，車位的分配，擬採取以下兩種形式：一是將商鋪和車位按市場價出售，所得收益歸全體出資人，然後按照出資人最後實際出資額度分配，以抵扣房屋建設部分成本。二是所有商鋪或車位留作商業出租，出租所得收益歸全體出資人，每年按出資人出資額度分配。這樣通過一種比較好的形式來處理商鋪和車位，使效益最大化，從而分攤和降低房屋造價，使全體出資人真正得到實惠。

3、小區管理。小區管理是關繫到全體出資人的共同利益。小區管理可由業主自己成立物業管理公司來管理，因不以贏利為目的，費用會低於市場價格。同時住房的維修基金的使用會更合理。也可以聘請專業物業管理公司來管理。無論採取何種方式，均由全體合作人（未來的業主）依據法律的規定（選舉產生業委會）決定物業管理方案。

七、項目運作經費來源及使用

在合作建房項目中是以非盈利方式運營的。為保證合作建房的順利實施，減少和避免建房過程中的各種風險，合作建房機構需要各專業的優秀的人才，我們應該支付相應的費用以保證聘請到稱職的人員。正式機構所發生的運營費用是我們合作建房項目的運營費用，應該視為建房成本的一部分。

個人合作建房是自己出資建房供自己居住，因此控製成本尤為重要。但合作建房又是一項非常復雜，操作難度比較大，時間比較長，專業性比較強的工作，需要一個團隊的精心組織和努力。在整個項目運作中需要一定的費用作保障，如：辦公設備添置費、辦公場所租賃費、日常辦公費、差旅費、會務費、電話費、網站建設與維護費、招待費、交通費、文件資料費、工作人員工資及中介組織的費用等等。其它城市在保障經費方面有一些比較好的做法，如溫州採用費用包干辦法，有的城市另還收取一定的會員費。按照天津的實際情況，擬實行經費總額包干，即按照項目總造價的5%提取項目管理費。如項目運作復雜、時間較長，包干經費不夠時，經出資人同意適度追加。對經費的使用制定製度，要嚴格把關，支出經發起人集體討論決定，並由顧問團的監管小組監督。總的原則是：公開、公平、公正、合理、節約、嚴控，既維護出資人利益，又能保證整個項目的順利運作。

❻ 一個房地產開發商開發樓盤，需要哪些程序，需要哪些部分的審批

房地產開發
五證的取得程序一般分為以下幾步：
（一）、立項批准。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批准。
（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，規劃局根據各地的城市發展規劃，發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用於住宅建設。
（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個《國有土地使用權證》。
（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然後就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。
（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建築商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。
（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）第二十三條規定：「房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」第二十四條規定：「房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。」第二十五條規定：「房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。」
五證的復印件只能作為一種參考。由於商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」
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