㈠ 鋁合金門窗業務怎麼談
問題太籠統了 可以具體點嗎
㈡ 如何與樓盤談外牆的廣告
物權法就業主的來建築物區自分所有權，一般來說，整個小區劃分為專有部分和共有部分。其中供業主居住和使用的房屋單元為專有部分，產權為業主專人所有，稱為專有產權；小區內的共有部分包括小區范圍內的土地、建築物與其他構築物，具體為樓房的主體結構、樓頂、外牆、入口、大堂、走廊、樓梯、電梯以及小區范圍內的道路、廣場、園林、綠地以及娛樂設施等等，共有部分由小區內所有業主共有和共同管理。
如果是住宅樓需要經全體業主同意。
望採納,謝謝
㈢ 怎樣談業務...
第一步：打招呼。
銷售、拜訪要想達成既定目標首先要做的就是和顧客打招呼。在和顧客打招呼時要注意3點：熱情、目光和笑容。
熱情：我們經常說的話就是要想別人怎麼對待你，那麼你首先就要怎麼對待別人。在我們和別人打招呼時如果我們是冷漠的，對方肯定是冷漠的；我們是熱情的，對方的回應肯定也是熱情的。因為我們的情緒會影響到客戶的態度和反應。
目光：人們常說「眼睛是心靈的窗戶」。而眼睛的交流也就是心靈的交流。在和對方打招呼的時候眼睛注視對方的眼睛，首先就是對客戶的尊重。
笑容：真誠的笑容會拉近你和客戶之間的距離。因為笑容是人和人之間最好的溝通語言。
第二步：介紹自己。
無論是對陌生客戶還是以前拜訪的客戶，介紹自己會加深客戶對自己的印象，強化顧客的記憶。在介紹自己時要注意3點：簡單，清楚和自信。
簡單：簡單的介紹能讓客戶在最短的時間記住你，並為接下來的工作留下足夠的時間。
清楚：讓客戶在最短的時間內對你產生好感，並加深印象。
自信：自信不但影響銷售、拜訪的效果還能感染客戶，讓你控制拜訪的節奏，客戶才能記住你。
第三步：介紹產品。
無論是新產品還是老產品對於客戶來說，都是因為有需求才會對產品產生興趣。因此，介紹產品是決定本次拜訪能否順利進展的關鍵一步。在介紹產品時要注意4點：簡潔、參與、比較和價格。
簡潔：1、對於客戶來講，每天接觸到的信息可能很多，只有我們用最簡潔的語言才能給客戶產生好的印象；2、客戶留給我們的時間是有限的；
參與：在介紹產品時，必須盡量讓客戶參與進來，1、滿足客戶的好奇心；2、滿足客戶的求知慾和佔有欲；3、為自己爭取更多的介紹產品的時間。
比較：現在的時代是同質化產品時代，客戶的可選擇性非常大，我們只有把我們的產品和同類產品做比較才能在最短的時間內讓客戶記住產品。
價格：價格不是成交的關鍵因素，但客戶對價格又往往是最敏感。因此在介紹價格時力求清楚，並做簡單的性價比評價。
第四步：成交。
如果說前面的三步進行的比較順利，成交只是時間的問題，而成交與否直接顯示著行銷人員銷售、拜訪的質量和效率。在成交時要注意3點：專業化、解疑答惑以及造夢。
專業化：在成交過程中，專業化的言辭和動作會增加自己的信心，同時也會增加客戶選擇購買的決心，讓客戶堅信自己的選擇是正確的。
解疑答惑：對於顧客的問題，迅速、簡潔的予以回答，同時主動提出顧客可能會有的疑慮和問題，並迅速的作出解釋。
造夢：給客戶編織一個假設使用產品的美麗夢想，重點陳述客戶如果選擇我們的產品帶來的好處，簡單陳述同類客戶已經使用並帶來的好處，讓客戶感覺自己選擇的正確性。
第五步：擴大成交量。
作為成交的延續，要善於利用客戶的佔有欲和擁有感，盡可能的將成交最大化。另外，擴大成交量還有一層含義就是指積極的創造「積極消費」的氛圍，包括售後服務，讓客戶產生愉悅感，並為下一次成交打下基礎。
㈣ 怎麼談業務
1、鋪墊 開場寒暄過後最好是以問詢他們的業務作為你們展開話題的開端，比如他是做培訓的、賣電腦的、做房產的、美容的等等等等~~，你可以先問一下他們的銷售對象情況（要認真詳細的，不要醉翁之意不在酒），然後告訴他你有很多的客戶，有的可能需要，可以幫忙推薦一下他們的項目。同時索要資料，先要認真的看一下，再問一些相關的問題，然後把資料裝進你的包里，告訴他如果有消息就馬上通知他。這樣做一般情況下對方都會很認真的聽你講你的產品。重點就是：拋線釣魚，鉤上一定要有餌！ 2、運用幽默 在和對方溝通的時候，一定要適宜的插入幽默話題，這樣有助於創造溝通的融洽氛圍，不要一直一本正經的談，始終處於雙方談判的對立立場。比如，我上次和一個沒見過面的客戶通過電話第一次交流，我說你可以到北京我們總部來看看啊，他說我剛好前幾天去了北京！我馬上說，那你怎麼沒給我打電話呢，我好請您吃飯！他說，那時我怎麼知道你的電話啊？！我說，呵呵，對呀，那時我們還不認識呢！那下次來我就一定請您，把這頓飯補上，然後雙方都哈哈大笑~~~ 重點就是：短時間迅速拉近距離，成為朋友！ 3、聽完再說 很多的銷售人員往往是這樣，客戶剛提完個問題就馬上接過話題盡力解釋，但這樣你會發現，你回答完了，他馬上會有第二個問題出現，你再解釋，如此延續~~~~，最後客戶沒問題了，基本就是這樣結尾：「我再考慮考慮吧」，就會進入他覺得還應該有問題的，只是當時可能想不起來的狀態。所以，在和客戶溝通時記住，讓客戶把想問的問題全都講完（哪怕他說的是錯的或是對你公司誤解的東西），在這過程中你可以有較充足的時間考慮回答方式。然後你說：「您還有問題嗎？」好，您看您比較關心的是：1、+++2、++++3、+++，然後一一做回答。如果你是在電話溝通，就在聽的過程中把客戶的問題一一記在本子上。重點就是：把客戶問題打包解決，而不是一條一條，疲於應付。 4、以退為進 很銷售人員在給客戶介紹產品或項目的時候，往往想方設法把東西講的越完美越好，生怕有什麼漏洞，這樣反而更會讓對方懷疑，因為對方了解你的產品不單單是想知道他的好處和優勢，也抱著為發現你的產品不足的態度，以盡量減少風險。所以，你可以適當的說出你們無關緊要的不足方面，使客戶覺得你很實在，也是站在他的立場上考慮。但在介紹你們不足的同時一定潛移默化的把這個產品才是最適合他的意思表達出來、傳遞過去！重點就是：能拋出去，就要能收回來！ 5、關注決策者，兼顧陪同者 很多人在溝通談判時，往往只會盯住有決策權的人，只和他一人聊，常常忽視對方身邊的陪同人員，這樣做，會讓對方身邊的人感到無事可做，從而不會認真聽你講話，當結束後決策者徵求他們意見的時候，他們卻說不出所以然或是乾脆不支持，這就得不償失了。所以當你在和決策者談話的時候一定時不時和他身邊的人聊幾句或是關心他們一下。這樣做無形當中就把他們拉到你這一邊了，之後可能會成為你的泛支持者。重點就是：爭取群眾支持！
㈤ 我是做玻璃的請問找什麼樣的業務員好
一、興奮期：
當你剛剛投入到我們完美事業里來成為一名業務員的時候，你是不是感到非常的興奮？想馬上就去給你的朋友介紹這個美好的事業，與你的朋友一起分享這個世界級的品牌產品，是不是？（是）
這個時期你表現得非常的積極，是不是？（是）
但是在時候的你，心理承受能力非常的脆弱，經受不住別人的冷言冷語，是一顆玻璃做的心—容易碎！對不對？（對）
當你受到別人的拒絕的時候，你會感到特別的難受，往往承受不了溝通失敗的打擊，對不對？（對）
這個時候我們的業務指導要注意給你的新業務員打預防針，適當的給他潑冷水降溫，首先要他要加強學習，加強了解，增強自身的能力，要端正學習的形態，要歸零，要學習、學習、再學習，因為你沒有學好，就講不好，可能連你的親兄弟你都說服不了，對不對？（是）
這個時期的新業務員不能放單飛，你要帶著他干，講給他聽，做給他看，要陪同他，要給他講你自己的成長故事，讓他明白凡是好的事業都需要有一個奮斗的過程。你告訴他千萬不要自大，自己認為自己了不起，以免遇到挫折的時候承受不了打擊。好不好？（好）
記住一句話：做人要方正，做事要圓滑。
這個時期的業務指導要進行有效管理，要抓重點。
二、困惑期：
這個時期我們的業務指導要給你的業務員看病，幫助他解決問題，讓他看到未來成功的景象。這個時期你的業務員往往是：
1、約人不來：是不是他在邀約的時候說的太多了？是不是他在講話的時候不自信？一定要注意邀約朋友時要做到「三不談」，問題等到見面後再清清楚楚地談，一定要按照規則來做。
2、來人不聽：是不是約的人太多了？溝通的方法不正確？約人一次只能約一個，參加大型聚會前要進行預溝通；要善用abc法則，借力使力不費力。
3、聽而不做：你要做傾聽者，真正找到他的需求，然後你才有可能打開他心結，讓他真正的看懂完美事業，從而全身心地投入到我們共同的事業中來。
4、做而不長久：
1你的夥伴他有沒有看到事業的前景？有沒有真正看懂完美？一個成功的領導人最好的方法就是讓下級業務員不斷看到未來成功的景象，讓他內心深處點燃對成功的渴望，於是充滿激情，你要把美好的未來不斷地放給他看。好不好？（好）
一個人的成功不在於他的環境，而在於他的心境。一個人的心境能給他帶來無窮的力量，能給他帶來成功。讓你的夥伴看到國內、國際的大環境，也要看到我們當地的小環境，要看準機會，勇於行動，要既有心動而又有行動。
2你教了你的業務員多少東西？只有他自己看懂了他才會堅持做下去。讓你的團隊永遠保持活躍的訣竅就是你要不斷地給他希望。對不對？（對）
一個人的成功不在於他所看到的，而在於他所想像的，成功的人永遠生活在希望之中，生活在盼望之中。成功是一個過程，幸福也是一個過程，人最幸福的時候就是處在這樣一個過程當中。
人的幸福感是很短暫的，當他獲得了就要給他描繪更好的景象。因為當他的目標達到了就會有更高的需求。一個心理學家講過，要提前支取快樂，以增加興奮度與幸福感。已經到達了目標的人是沒有多少興奮度的，而將要達到目標的人才是最興奮的人。夥伴們，你現在是什麼樣的人？（最興奮的人）好，恭喜你永遠保持這樣的興奮度，直到成功！好不好？（好）
人的大腦是最容易受騙的，要善於引導你的大腦，讓他時刻保持興奮。《猶太人執行死刑的故事》說明了消極的心態會要了人的命。
3心態決定命運，不好的情緒會障礙你的成功。《董事長和老鼠的故事》。
永遠展現你最美好的一面給你的朋友，因為你的激情會感染別人，激情中的人最具有創造力。你願意展現出你最美好的風采嗎？（願意）好，祝賀你們！
5、預防針：告訴他所有的成功者都是經過了奮斗和坎坷的，不經風雨怎麼見彩虹？對不對？（對）
三、再度興奮期：
這個時候他已經基本上進入成熟期了，這個時候你要更加關心他，幫助他，以誠相待，要充分體現出相親相愛的情感來，不能存在誰利用誰的狀況，要做好兄弟，而不要僅僅做上下級關系，我們是夥伴，我們是同事。你要給他加溫，給他勾畫未來的藍圖，要讓他生活在希望當中。這個時候我們業務指導要多多鼓勵和幫助我們的下級部門，好不好？（好）
四、成熟期：
這也叫做管理期，你已經在管理網路了，你需要的是網路知識和管理知識，工作要有計劃，會抓重點，要抓骨幹，而不一定要沉迷於感情，要看發展前途。
當然，必要時要進行越代培養，以下級來推動上級，如果下級能夠超過上級是自己的榮幸，因為你有了強有力幫手。
這個時候，你要經常給骨幹打氣，要學會培養骨幹，要學會培養你的講師隊伍，好不好？（好）
1、這時候你的新業務員可以讓他放單飛了，高興嗎？（高興）恭喜你！
這個時候的業務員要每天做到7件事：
1看書、整理筆記；
2、聽錄音、看光碟；
3、使用產品；
4、分享零售；
5、服務跟進；
6、溝通促成；
7、主動與上級業務指導聯系。
2、你要幫助你的業務員分析他的網路的現狀，教他怎樣抓重點，與值得合作的人進行合作，充分利用你有限的時間。好不好？（好）
3、復制資料。不是復印資料，是要講給他聽，你要教給他從事這個事業的方法和技巧。我們的目標是做大，不是只賣一點小產品。對不對？（對）
㈥ 怎麼樣才能讓客戶被你的樓盤吸引
計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。 在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。 研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。 在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。 所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。 從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。 從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。 如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。 所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。 營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。 可以概括為： 作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。 市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。 從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。 曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。 二、房地產公開發售的策劃與運作 1、定位 樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。 如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。 定位分以下幾種內容： 1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。 2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。 3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。 4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。 2、價格設定 一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。 3、定價比例 一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。 用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。 商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。 4、概念的策劃與引導 從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 5、銷售的策略 銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。 6、銷售的組織和實施 樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。 三、大宗交易的策劃與運作 筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。 1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。 2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式： 1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。 2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。 3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。 4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。 需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。 3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。 談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。 4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。 5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。 考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益 銷售技巧一、購房客戶的類型、特徵，如何應付1、理智穩健型(40歲左右) 特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。2、熱情沖動型(年輕男性較多) 特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。4、憂柔寡斷型特徵：猶豫不決，反反復復。措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。5、喋喋不休型特徵：過分小心，想用言語說服你措施：取得信任，加強產品信心、不會跑適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。6、盛氣凌人型特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。7、求神問卜型特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中) 措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來先肯定在否定，否定時強調任的價值。8、畏首畏尾型特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。9、神經過敏型特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。措施：慎言少說話、少說多聽，重點嚴肅說服10、斤斤計較型(似5) 特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠11、借故拖延特徵：個性遲疑，推三推四。
㈦ 如何做好玻璃工程的業務員，主要是以房地產的樓盤所有玻璃門窗為主的
找房產公司老總
㈧ 怎麼談一個樓盤的代理
其實，一般我們在賣房子的時候，手裡有兩套價格表.(我在工作過的樓盤有這樣的習慣)一套是給客戶看的，另外一套是為了應對不時之需用的，比如開發商需要的政府部門和一些關系部門的熟人.還有一種情況是如果該樓盤是代理公司負責銷售的，而不是開發商自己的銷售隊伍的話，他們通常會做"差價"也就是我們營銷代理這一行所說的"包銷"
什麼叫包銷呢？也就是說:代理公司和開發商簽訂某個樓盤的營銷代理合同後，開發商為了讓營銷代理公司高價賣房子而獲取更多的利潤，採取的一種手段.
假設營銷代理公司與開發商簽訂一個代理合同，
合同規定:面積10萬方，基本均價不能低於5000元/平方
如果均價在5000元/平米，則代理費用按照1%結算，銷售總額為5億，按照1%結算代理費用總合為500萬
如果均價在6000元/平米，則代理費用按照2%結算，銷售總額為6億，按照2%結算代理費用總合為600萬(漲價部分使代理公司多得100萬)
如果均價在8000元/平米，銷售總額為8億，就不按照銷售代理點數來計算了，而是按照分成的模式來分別獲取利潤了.
所以的話，如果是代理公司的話，在一定程度上，有利潤的驅使讓他們去尋找高價，售樓人員也樂不此彼.
如果是開發商自己銷售的話，嘿嘿，其實也有辦法，任何房地產銷售崗位上都是業績指導工作制的，一套房子可能賣低了價位的話，在一定程度上會影響到銷售人員的獲得多少，在不影響大局的前提下，可以直接跟銷售人員談回扣問題，讓他或找他的經理拋出最低價位，然後在成交後補償他們應該得的收入，你絕對劃算.
我自己管理的三個樓盤有時候會根據情況這樣操作的。
㈨ 想在家開一家玻璃廠，主要做樓盤的窗戶玻璃，自己做工廠和銷售，因為有很多朋友是做工程的，想知道樓房窗
這個就要看你怎麼做了，現在一般是中空玻璃，陽台欄桿的話夾膠玻璃