Ⅰ 房地產開發項目中建設期一般是以什麼樣的周期劃分的，謝謝
建設期就是指到交付為目的期間。
Ⅱ 房地產開發中的運營期與建設期怎麼區分
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第四節 假設開發法測算中各項的求取
一、後續開發經營期
為了預測開發完成後的價值和後續的各項必要支出發生的時間及金額，便於進行折現或者測算投資利息，首先需要預測後續開發經營期（以下簡稱開發經營期）。開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的日期（即估價時點），終點是開發完成後的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為建設期和經營期。
建設期的起點與開發經營期的起點相同，終點是開發完成後的房地產竣工之日。建設期可分為前期和建造期。
經營期可根據開發完成後的房地產經營方式而具體化。由於開發完成後的房地產經營方式有銷售、出租和營業，所以經營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業兩種情況），銷售期是自開始銷售開發完成後的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。運營期的起點是開發完成後的房地產竣工之日，終點是開發完成後的房地產經濟壽命結束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。來源：中華考試網
預測開發經營期宜先把開發經營期分成它的各個組成部分，然後分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起采。建設期的預測要相對容易一些，但其中前期的預測要相對困難一些，建造期一般能較准確地預測出。經營期特別是銷售期通常難以准確預測，在預測時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。
預測建設期的關鍵是先抓住待開發房地產狀況和開發完成後的房地產狀況這兩頭，然後估算將待開發房地產狀況開發建設成開發完成後的房地產狀況所必要的各項工作所需的正常時間來直接估算建設期。具體的估算方法，一是根據往後需要做的各項工作所必要的時間來直接估算建設期。二是採用類似於市場法的方法，即通過類似房地產已發生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開發完成後的房地產的建設期和待開發房地產的建設期，然後將開發完成後的房地產的建設期減去待開發房地產的建設期。例如，估算估價對象為某個商品房在建工程的後續建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則後續建設期為1年。
Ⅲ 樓盤分為好幾期,每期都有預售證嗎可以通用嗎
預售證上面有具體的樓棟數，上面沒有顯示的樓號是暫時不能買賣的。預售證是不能通用的！開發可以按期數來界定，預售證也是根據工期進展和手續的分批申報分批頒發的，只有符合條件的樓棟才能取得相應的預售資格！
Ⅳ 新樓盤開盤分期是怎麼回事
根據個復人了解：新樓盤一般分為三期制，分期一是考慮資金是否能夠滿足開發需要，二是根據首期銷售情況，結合相關政策、法規，還需考慮首期資金回收狀況，通過這些判斷下期開盤時間，由此產生分期開盤。
一期的價位大部分是比較便宜的，但是也要考慮多層、小高層、高層之分，一期開盤我見過的大多是多層房屋。二期根據銷售情況，加之房價不斷上漲，應該說越往後開盤的價位越高。
付款：選擇一次性付款、按揭貸款等等。
按揭貸款詳見：http://ke..com/view/163426.htm?fr=ala0_1
Ⅳ 什麼叫做樓盤的期數！一般是怎麼劃分，有什麼區別的
一個大的項目由於設計，規劃，人力，設備和資金的限制不可能一次性建成，因此，在設計專時會分成屬連續的幾個步驟，分別在幾個工期內完成。
這個工期是不定的，根據設計和施工的進度來確定。在我國北方，施工具有季節限制故一般大多數樓盤一期為一年，我國南方則無此限制
比如說：A樓盤共有10棟住宅，2棟配套建築，一個小區花園，在第一年建成5棟住宅，2棟配套建築。這個過程就叫做一期工程，後續的某年再建成2棟住宅為二期，再之後的某年A樓盤全部完工即為三期。
Ⅵ 如果開發商樓盤分一期二期建成是不是不會申請大產權證，等到全部交房之後才可以辦
這都是借口。如果他另外一期拖上十年不建，再一期拖上十年，那第一期的是不是等不到他辦完證就要拆遷了。 買房時最好能白紙黑字的拿到開發商承諾，否則很容易把產權證搞成大問題，一隻解決不了的問題。
Ⅶ 如何界定房地產項目分期開發
1、規模的考慮
這是最本源的考慮。對於一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然後命名為某某項目的二次開發，諧音為「二期開發」。當然這個規模的大小是相對於開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。
2、資金的考慮
這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎麼辦？這就得運用市場上常說的「滾動開發」策略。說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然後等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。
3、銷售的考慮
這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對於大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目並回籠資金18個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那麼要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那麼這個項目就要分為3期。
4、產品的考慮
這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利於項目銷售的，但是對於一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那麼就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。
5、價格的考慮
這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對於一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什麼會贏利那麼多。其奧妙就在於，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格並也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高於前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。
6、規劃的考慮
這是最無奈的考慮。對於一個佔地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會採取分期來濃縮開發規模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。
7、風險的考慮
這是最保險的考慮。大盤開發起始於城市化、郊區化的大力發展。對於郊區化大盤由於交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然後或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然後見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。
8、成本的考慮
這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大於三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。
綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。然後建立系統的財務分析。因為對於房地產開發來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標准。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當然，現金流的考慮也越來越被開發商所重視。在財務分析時也是重要的方面。
Ⅷ 如果一個樓盤是分幾期開盤的，開發商會在一期開盤後隔多久開第二期，最短的話會隔多久
上海的開發商一般都是分幾期開發樓盤，時間間隔不固定的，要看前期的銷售情況及大環境影響。
最短的話幾天的都有。
Ⅸ 多期開發的樓盤怎麼選
前期缺點少
項目分多期開發，開發商就會顧慮到整個開發周期過程中的口碑，一期往往會拿出自己最優秀的產品，樹立良好的市場形象，所以，基本上又幾期開發的樓盤，第一期負面絕對是最少的。
前期入住會受後期影響
有的項目一期交房和後期樓棟全部交房，中間要隔個三四年，如果自己入住之後，後期一直在施工建設，每一期之間開發商也未徹底分隔開來，施工建築天天圍繞著自己和家人的生活，相當干擾正常生活，但也無能為力。
後期比前期成本高
無論是受建築材料、人工成本還是樓市市場預期影響，同一樓盤越往後，房價就會越高，通常項目二期房價會比一期房價貴。如果碰上牛市這就無法估量了，而且要說起產權來，一期購房的業主擁有的土地產權要比後期多幾年，總之購買樓盤一期房子的成本是比較低的。
配套越往後期越成熟
很多樓盤的一期工程，綠化和配套往往都不算太到位，而後期業主入住之後，無論綠化還是小區周邊的商業配套都已近成熟完善，相對來說後期入住者生活會更便利。
後期開發戶型相對一期較好
雖說前期開發商總會拿出好的產品來打市場，但戶型是建築設計師設計的，具體的好壞還需要經過老業主的評判，一期戶型得到已入住業主或者購房者的點評建議後，或許在二期建設時，開發商會進行人性化的改進，彌補一期不足，讓戶型更加符合購房者的生活需要。
對於多期開發的房子，個人覺得，開發的期數越多，說明該樓盤銷售的比較好，不然的話開發商也不會繼續開發。但是越是後期開發的樓盤，價格往往也越高，但是成熟的配套，成熟的物業服務也會更完善。
Ⅹ 樓盤開發第四期是什麼意思
開發商的大型樓盤一般都是分期開發的，便於項目管理、促進銷售和資金回籠。