❶ 三處樓盤如果用於投資，怎麼分析選擇【京西祥雲】【澤信公館】【西山天璟】
分別講三處樓盤前，明確一點：咱們購置房產是用於投資。
另一個點：忽視未來銀行放水。如果放水，三個都會猛漲，您看心情買就行了。我們給您提供的參考是，在市場最艱難的時候，誰會堅挺，甚至被看做避險樓盤。
前置的一些因素：
地段地塊的開發潛力。主要就是配套，還有規劃。
現有地塊的成熟度。
客群潛力
稀缺因素。
其中在這些樓盤對比中，地塊的開發潛力，現有成熟度，還有稀缺因素是三處樓盤差異較大的。這個影響咱們投資時間的長短。或者說，樓盤適合適時出手還是長期保留以傳家。
但共同增值點都在於，看好西南麗澤-豐總-海淀的高端人群外散優勢。
主要分析共同點：客群
如果
【1】從客群廣度上說，西山天璟占優（海淀，麗澤，豐總都能涉及）
但是因為地區面積，無論商業產業，人群，容量有限。排除銀行放水這個因素，房價未來會在一段時間內有瓶頸期，可能會在未來10年左右全部成熟了，在某個時間段內漲不上去。
不過以其品質和配套資源（算是核心賣點），收藏價值較高，適合自用居家過日子。永遠一直好出手。保值性高。
【2】從客群質量上說，澤信占優（就在豐總，另外距離麗澤很近）
但是因為片區過分成熟，有無地鐵已經對房價影響不大，目前相比其他兩處成本較高，相對利潤少。
以後房屋影響房屋價格的，品質和客群是關鍵因素，同時要看區域大環境。
看丹因為歷史包袱，區域配套相比陳舊，歷史客群質量不高。更多的依賴或期望外來年輕人（就是富二代）接盤,
周邊新盤較少，比較寄期望於麗澤商業中心建設（否則富二代不來），不然金融規模優勢小，容易形成產業區地產的通病（過多打工中產，高工資，低消費，還月供就夠一壺，導致長期地段潛力大但價格起不來，明顯臨床症狀就是租金高，房價低）。
另外周邊幾乎沒有綠化配套，自然景觀缺失，不具備長期保有價值，是年輕人首選。投資必須注意流轉性，該出手轉讓就得轉讓。
不過近期因為產業區的規劃，和近期人才湧入，還是是被市場看好的，中短期內保值高，好出手。
(但是悄悄話:所說富二代，如果要是真有錢了也不會看上澤信位置，會直接要三環二環的了，客群還是高收入中產，和富裕階層為主）
【3】客群規模上說，京西祥雲占優（人口聚集區）
因為周邊現在幾乎是空白，一切都在建設中，比較需要想像力，不好明確說未來某個增值點，只能說有人來就有希望。
這個地區規劃上不是產業區，主要以生活居住作為核心要素，但是交通上往東北往西南（麗澤-豐總，長陽-良鄉）兩大核心都很近，配套不完善，但是地塊多，資源集中布局，外加上永定河生態景觀，具有投資的一切優秀基本面。就看能不能吸引人群過來。而且相關規劃和初步的施工都已經開始，商業，產業，教育等基本面都在建設中，檔次據說不低。
房價低是優勢之一。短期內會吸引大量東北片區高收入年輕人，改善類家庭入住，近期會明顯推動房價上漲。因為景觀的利好，自身的高端稀缺，長期價值也比較高。
另外房山是被規劃的承接大量被規劃人群的集中地之一，產業布局五臟俱全，地理布局資源集中，也是北京比較被看好的投資地區之一。
但是缺點：地理位置和目前交通問題，缺富二代，缺產業，缺錢，需要時間逐步填坑完善。
如果短期居住可能會很疼。短期轉讓收益不高。接盤但是對與咱們中長期投資來說，這個幾乎不算缺點。（畢竟有地，還有人主動來，位置也尚可，到哪都不遠，現在還因為配套不好，還便宜。）
整體大的布局有了，主要以後看房山自身產業區的造血能力。
雖然京西祥雲主力客群在於豐台，但是如果房山自身不強，會被客觀的地理屏障（永定河）撕裂，反而會成為高收入邊緣地區，房價漲幅速度較慢。
額外說下：
處在豐台-房山交匯處這也是京西祥雲優點之一，占據兩大核心點利好（不是虹吸區，因為距離近，是以生活居住，教育，商業，公園為主導，沒有產業，反而是一個人口疊加區域）
咱們對於祥雲的利好基本面的分析不在於豐台如何，而是要看房山的良鄉，通過大學城的核心帶動，能不能起來。如果起來，第一是高收入人口的疊加因素，第二是自身房屋品質的稀缺，第三房屋單價和豐台有價差，這三個因素都會造成京西祥雲的價值上升。