為什麼樓盤一開盤就售完

① 樓盤剛開盤就說賣完了，誰買的呢

因為開盤前要買房的人已經認好籌了，就等開盤就在直接簽合同，沒有人等到開盤才去看的

② 為什麼有的樓盤小三室好戶型剛開盤就都說賣完了

有些是真的賣完了，有些是把好的戶型留到最後才賣，有些業主一聽說好的戶型賣完了就只能買不好的戶型了，然後好的戶型可以留到最後抬高價格。

③ 樓盤開盤首日說售完了，是什麼套路

瘋狂炒房時代的最瘋狂現象就是開發商新開盤的房子在一開盤就被賣光「搶光」，
讓「很多人」徹夜排隊也買不到房子！

本文將告訴你真相！
其實都是房產商土地增值稅惹的禍！現舉例說明：

1.先看看開發商建房賣房土地增值稅的徵收辦法：土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

2.扣除項目金額包含:
（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；
（2）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；
（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；
（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；
（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。
3.假如一個開發商開發一棟房子的所有「扣除項目金額」為100萬元，那麼如果房子分別以140萬、190萬、290萬、350萬賣出去(市場價)，我們來看看地產商要交的土地增值稅和獲得的利潤:
1)如果賣140萬，那麼增值額為40萬，40/100=0.4，適用30%稅率,應納增值稅為40*30%=12萬元,實際利潤28萬元，利潤與增值額比為28/40=0.70；
2)如果賣190萬，那麼增值額為90萬，90/100=0.9，適用40%稅率,應納增值稅為90*40%-100*5%=31萬元,實際利潤59萬元，利潤與增值額比為59/90=0.66;
3)如果賣290萬，那麼增值額為190萬，190/100=1.9，適用50%稅率,應納增值稅為190*50%-100*15%=80萬元,實際利潤110萬元，利潤與增值額比為110/190=0.58；
4)如果賣350萬，那麼增值額為250萬，250/100=2.5，適用60%稅率,應納增值稅為250*60%-100*35%=115萬元,實際利潤135萬元,利潤與增值額比為135/250=0.54;

4.再看看當二手房賣掉的稅費和利潤(140平米以下)
1）營業稅：成交價的5.55%；
2）個人所得稅：成交價的1.5%
3）印花稅：房價價的0.05%。

5.再計算一下供應商把新房變二手房獲得的利潤：
A.那麼如果第一次是140萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-140-24.85+28(第一次交易的利潤)=213.15萬;
B.那麼如果第一次是190萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬； 需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-190-24.85+59(第一次交易的利潤)=194.15萬;
C.那麼如果第一次是290萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-290-24.85+110(第一次交易的利潤)=145.15萬;

很清楚了吧，如果第一次以市場價350萬賣出去，只獲得135萬的利潤，而變成二手房賣出去，第一次賣出去的價格越低(所謂的團購或內買)，那麼開發商獲得的利潤越高，而且是比一手交易大幅提高了（145萬到213萬），所以開發商第一次都是內買居多(虛假銷售，如果有突然出現的風險，退房也沒有成本)，開盤都是做樣子的，僱人排隊，實際上造成了剛開盤就沒房可賣的「暢銷」瘋狂的場面！

④ 為什麼房子一開盤就被「搶購」一空，到底有什麼貓膩

房子一開盤就被「搶購」一空，也是一種營銷手段。房地產市場存在這些矛盾關系，主要是因為買賣雙方心理因素不同。從買家的角度來看，他們對房價持悲觀態度。買方的房地產信息滯後且零散，無法掌握整個房地產市場的發展狀況。他們能夠獲得的大部分實時信心來自互聯網和房地產開發商。在美國的房地產中介機構中，三方信息的真實性值得懷疑，因此賣方對市場了解不多。

當你買房子的時候，你必須提前做好工作，比如對大樓的在線評估，大樓周圍的設施，房子的銷售等等。如果這是一個非常普通的建築，沒有任何優勢，但據說房子已經賣完了，那麼這種情況下很可能有很多水。如果當地城市的房管局官方網站能夠查詢到房地產的網上簽名，它將能夠更好地了解房地產的銷售情況，並且不會被開發商使用。

⑤ 樓盤開盤就賣光多數不可信，購房者學會看門道

東西湖區一樓盤8月中旬開盤，第二天就宣稱售完。然而，開盤已20多天，該樓盤仍有一些房源待售。這種「日光碟」，「當天銷售超8成」的現象，在江城一些樓盤不時出現。精明的購房者不得不對其產生疑問：這是真的嗎？他們意欲何為？我們該如何應對？日光碟其實並未「光」東西湖這個樓盤，由於均價相對「親民」，開盤當日的確吸引眾多客戶到場。開發商對外宣稱的銷售量是當日300多套房源實現「日光」。然而，昨日記者回訪該售樓部卻發現，上期開盤推出的房源，仍有部分正在銷售中。「剩餘的戶型朝向、樓層都很好，是我們特意保留下來的。」該項目銷售負責人告訴記者。既然開盤當天已經實現「日光」，為何還有房源待售？面對疑問，上述人士隨即改口稱，之所以有剩餘房源，主要是先期一些購房人，由於不具備購房資格，在網簽、房管局備案後被查出，所以房源退了出來。但記者查詢發現，該項目開盤後10天，整個東西湖區網簽數據顯示，一共只有163套新房成交。銷售率的可信度不高即便考慮到一些購房人已經定房，只是由於短期內無法簽約、付首付，才導致網簽數據很少，但只要沒有簽約，就很難說房子已賣，開發商也無法完成資金回籠。實際上，不僅是上述一個樓盤，今年8月，洪山、武昌、漢陽就有至少七八個新開樓盤，宣稱開盤當天銷售率達到8成以上。其中，一個均價近1.3萬的高端項目，開盤當天銷售率號稱也達到6成以上。那麼，這些宣傳的可信度到底有多高？以武漢某第三方市場調研機構的數據，排名第一的樓盤位於白沙洲，其8月銷量為280套，而月銷量前十樓盤總共賣房為1873套。同時，當月27個開盤項目中，當天平均銷售率只有52.2個百分比，全市總計5個項目開盤銷售率超7成。「這個數據是開盤當天，查看房源表（樓盤開盤當天，所有房源會貼出，成交一套劃去一套）得出的。」上述研究機構負責人介紹。購房者要學會看門道「開發商或售樓部宣稱『日光碟』的目的，就是製造一種該樓盤短缺的假象，誘市民趕緊掏錢買房。」中指院（華中）研究副總監李國政說，這也成為一種很常見的現象。事實上，等你過了一段時間再去詢問，依然有房可賣。那麼，對於缺乏經驗的購房人來說，又該如何面對開發商這種虛假宣傳呢？記者觀察，一般一個項目開盤後，開發商會以三種方式對外宣傳成交業績。一是直接標明銷售套數，其次是標明銷售金額，最後是標明銷售成數。相對而言，標明套數的宣傳，與實際偏差相對較小，而標明銷售成數的，則最為模糊，可能與實際出入最大。在業內人士看來，購房者如果有意將樓盤歷史銷售數據，作為買房的參考指標，不妨去售樓部看看房源列表，如果剩餘房源較少，則意味著前期銷售良好，這比單看開發商宣傳要真實許多。

麻煩採納，謝謝!

⑥ 這段時間走了幾個剛剛開盤不久的樓盤都說房子賣完了，或者只有一兩套

現在很多樓盤為了製造緊張的氣氛會讓內部人先簽購房意向書，但是不網簽， 這樣版就可權以對外宣稱樓盤一開盤就賣光了，但是網簽一查還是有很多的情況。然後開發商通過暗線（房產中介，或者所謂的托關系）去賣房，有些需要額外收費，現在開發商和購房者的信息的是完全不對等的，所以他們怎麼說就是怎麼了。

⑦ 樓盤並不看好，為什麼經常開盤售罄，貓膩

可能是捂盤惜售

⑧ 現在新樓盤剛開盤就賣完了，但是後續在房產公司還能看到這個樓盤，是怎麼回事

新樓盤剛開售就顯示賣完一般都是房產商或者有些人炒房，這也是一種營銷手段吧。