怎麼講解樓盤沙盤

㈠ 怎麼才能講解好售樓部的沙盤，區域圖

詳細了解樓盤周邊詳情和整個樓盤各個分體樓的具體情況，這樣就會在講解時做到滔滔不絕，輕易的講明白客戶的任何問題。

㈡ 如何通過沙盤模型看懂樓盤詳情

上河圖小編給你整理一下看沙盤的技巧，希望對你有幫助，1.比例和樓間距2.朝向3.綠化和景觀4.規劃5.停車位6.建築物

㈢ 第一次買房 售樓處的沙盤應該怎麼看懂

沙盤，作為開發商銷售樓盤時重點展示的模型，肯定是經過精心包裝過的。作為項目規劃的縮影模型，能看到很多重要的細節。首次買房的朋友，尤其是買期房的朋友，在看不到具體實體建築時，學會看沙盤已經是必修課了。

1、沙盤整體規劃

沙盤是項目的微縮模型，首先要看清沙盤的朝向，再看項目的建築密度，樓房與配套的綠化景觀燈是否搭配，這些都會影響到以後的居住品質。

2、看沙盤的備注部分

按照相關部門要求，使用沙盤展示整體規劃時，必須醒目標注「模型」字樣，因為沙盤模型僅供參考，供宣傳廣告之用。按照沙盤的比例尺，能准確算出樓間距，採光效果等關鍵指標。這樣，在選擇樓層和朝向時，能有所判斷。

3、綠地、小區內部交通

沙盤在製作時可以輕易地修改綠化率，一眼望去盡是綠。買房時，要仔細查看哪些可能是虛假綠地，與實際規劃的不一致的地方在哪裡，小區是否設計了人車分流，小區內部是否允許行車，如果禁止行車，停車庫是從什麼地方進入，規劃是否合理。車位量是否夠。

4、注意不明建築物和公共設施

每個小區都配備有變電站、燃氣方、地下車庫、化糞池、垃圾站、水泵房等公共設施。如果有碰到不明建築表現在沙盤中，一定要問清楚，與之相近的建築要就要慎選了。

5、配套規劃

沙盤一般不會只顯示本項目。大的開發商可能會使用大小各兩個比例尺展示兩個沙盤，小比例尺的會用來展示周邊規劃，大區域交通圖等情況。大比例尺會展示小區自帶商業配套、超市、學校等，這些都需要實地考察。

（以上回答發布於2017-01-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 房地產沙盤怎麼介紹

一般首先講位置，強調區位，然後講解項目的周邊配套，接著介紹項目總體規劃和項目主要的賣點，最後再介紹一下戶型。

㈤ 在售樓部上班沙盤模型怎麼講才能過關啊

【實戰干貨】納美模型的合作夥伴，月入10萬的銷售冠軍都是這樣介紹沙盤的
沙盤是按照一定的規劃比例縮小所做成的一個用以展示樓盤整體平面的、或立體的空間模型。大多數的樓盤都有沙盤，通常包括二大部分：平面分布情況；立體分布情況；（有時會有燈光）。

顯示的結果包括：（1）樓盤所在的具體位置；（2）周邊環境：自然環境、社會環境、交通設施；（3）建築分布情況；（4）小區內部的自然環境布局等。

一、沙盤介紹對整個銷售的影響

沙盤介紹是為了讓客戶未見到現樓或樣板房時，利用沙盤讓客戶對樓盤周邊環境、樓盤的整體設計開始了解，從而得到一種全新的生活體驗。

在進行沙盤介紹時，招商顧問可以用生動形象的語言，去為客人描述一種風景，一種生活方式的享受，甚至引導客人去做一種美好的景象的想像，從而激發客戶的購買慾望。

沙盤介紹的成功，是促使成交的重要環節，是讓客戶產生注意與興趣的重要環節，良好的沙盤介紹對於成交完全能實現事半功倍的效果。

二、找出樓盤賣點

沙盤介紹是通過沙盤讓客戶清楚的了解樓盤的賣點,所以只有了解了樓盤的所有賣點後才能進行。

請你試想一下，今天走進來的客人不了解樓盤優點，而你介紹時也沒有說出來這些優點，那麼你怎麼能讓他購買呢？

如何找出樓盤賣點呢？

其實每個樓盤都會有專業的人員進行賣點設計，只需要花時間記憶就可以了。但賣點也會隨時間、環境等改變，可以通過經理了解新的賣點，也可以自己發掘新的賣點後和大家分享，比如通過學習調查，或座談的形式向老業主了解所在樓盤的吸引點。

三、沙盤介紹的要領

1.進入角色，全情投入，先感動自己，再感動客戶

做沙盤介紹，不能只做一個講解員，還要做一個好的演講者。當你記憶熟悉了所有的賣點後，只能為客戶講解，不一定會讓他購買。想要激發出客戶的購買慾望，就要讓客戶的思路跟你走，讓他喜歡，產生興趣，感到這就是他的夢想，你要帶領他去想像。而你首先要進入角色，繪聲繪色地描繪出你要說的風景，生活方式。

2.四到：口到、手到、眼到、腦到

口到：語言能力要強，描述得生動形象;要多用生活的語言，言情並茂;有感染力、吸引力。如，瞧，那就是泳池所在，泳池會分三個區域，有兒童活動區域、淺水區域、深水區域，四周會種上樹，您可以想想在夏天您不用出遠門就可以和家人一起游泳，會多麼好啊！當你們家小孩在游泳池玩耍的時候的一舉一動你都能關注得到。

手到:要多運用身體語言，主要是手勢，起到指引、強化的作用，在關鍵時輔以一些簡單的動作。如：請來這個角度看一下；或你從這個角度往那邊看。

但是要看情況，手勢太多太亂，也會破壞整體的表達效果。但一定要注意：男、女有別，老少有別；千萬不能有過急的行為表現。

眼到：要與客戶有交流，不能自言自語，要積極的與客戶溝通，如：您說是不是？對不對啊？來調動他的思維;並留意客戶的反映，如：介紹到均價時要注意客戶的神態從而判斷客戶的購買能力。

腦到：這是最重要的一點，不能做例行公事介紹。之前，在開場白中已經大致知道他的狀況，現在要根據他的狀況進行必要的賣點的選擇介紹；要注意他聽介紹時的動作、神態等等；你要很興奮，帶動客戶，調動他的情緒，又要保持自己思路清晰，讓沙盤介紹一氣呵成。

四、沙盤介紹中要注意的問題

1.被客戶打斷沙盤介紹：這是在沙盤介紹中經常碰到的問題之一，處理這個問題時盡可能不要先回答客戶的問題，可以對他說，這個問題我會做重點說明，或這個問題我們會在下一個環節介紹。

要記住：你正在描繪樓盤，在為客戶做描繪，不能讓客戶牽著走。

2.缺乏與客戶的交流：有時候，我們太有激情，全然投入在描繪中，無法做到與客戶的交流。結果，描繪得十分好，但客戶沒有聽進去沒有動心，或者他根本未被這些打動而我們也不知道。

如何做到與客戶的交流？像之前提到的，用手、眼的交流，適當的問一下他的感覺，從而有效的引導客戶。

3.不夠吸引力，不生動、語言不豐富：通常我們都會用口語化的語言與文學化的語言相結合，也會根據客戶的層次，進行適當的調整。

像老師，我們會多用到文學化的語言;中彩票的農民，我們會多用口語化的語言。

4.保持職業形象：職業形象關繫到客戶對你的信任度，所以在做沙盤介紹時，請不要忘記舉手投足之間要給人感到你是專業人士。

五、講解實例：萬科城沙盤講解說辭

我是萬科銷售代表xx。由我向您介紹一下我們的沙盤。

項目總體介紹：

項目整體規劃以環繞的景觀綠化軸相串連，形成整體規劃骨架.核心區以鑒真佛學院為對景空間，打造日式風情的櫻花大道，櫻花大道北側的中式商業街，文化廣場與之呼應。形成主軸及廣場的劃分，打造內城、外城雙重空間。細節上，通過道，院，牆，形成豐富的空間層次和親切宜人的生活體驗。以營造開放的環境氛圍為規劃設計主導，塑造開放性、人性化的居住環境

揚州萬科城項目佔地30萬方，總建築面積約31萬方，綜合容積率不足1.1，其中住宅面積25萬方，商業6萬方。住宅包括洋房和別墅、商業我們的萬科國際廣場和風情商街，屬於大型綜合性高檔社區，所以定名為萬科城。

用意在於「一座城改變一座城市」，這種改變既是對區域屬性的改變，又是對我們生活方式的改變。

首先是萬科城極大的改善並提升了我們這個區域。我們的萬科國際廣場，定位高端集中商業，佔地近6萬方。將引進大型品牌超市、五星級影院、五星級酒店、高檔餐飲、高檔運動會館、休閑娛樂、等高端生活配套，極大的完善生活配套，為業主提供更便利的生活方式；在這里，您可以在超市購物之後，走路回家；您可以找到高檔酒店宴請朋友，還可以在茶餘飯後散步去五星級影院看場電影……同時，萬科國際廣場與蜀岡生態城的商業、行政相匹配，與瘦西湖匯金玄武酒店、天沐溫泉度假村、瘦西湖新天地等共同構成區域的配套系統，推動區域成為揚州高檔消費休閑的示範區域，使生態城生活更便利、更具品質，您生活在萬科城，除了享受宜人的自然環境，還可以享受到國際都市所擁有的高端配套。除了這些，萬科城還擁有風情商業街區，將引入生活便利店、洗衣店、銀行、咖啡店等，讓便利的配套近在身邊。

另外小區還包含一座1500平米的高檔會館，規劃有室內外游泳池，您可以在自家小區里游泳健身。

為了不讓您的孩子輸在起跑線上，我們還將引進一家知名幼兒園，目前正在洽談階段，幼兒園面積3200平米，您的孩子可以在這里健康快樂的成長和學習。

我們為您的衣食住行考慮的如此周到，住在這里，您還會有什麼疑慮嗎？
萬科國際廣場的北側就是我們首期住宅產品，如果說我們的商業和配套提升了生活的品質，解決了您的後顧之憂，那麼我們的住宅將給您的生活帶來更舒適的享受。

一期住宅介紹：

我們首期推出9棟，總共52套四層院落洋房，佔地面積1.9萬平米，建築
面積20755平米，容積率僅為1.1，綠化率35%，建築密度≤28%，這是什麼樣的概念呢？在其他項目，這樣的容積率多數會做別墅產品，我們為了能夠讓更多的人享有這邊土地，擁有這樣優質的配套資源，從而設計了四層的洋房產品，庭院和景觀就分布在16米的奢侈樓間距之間。

先看我們的環境和規劃，我們首期住宅北臨揚州著名的櫻花大道，現在您可以看到道路兩旁樹木鬱郁蔥蔥，而春天的時候，這里櫻花爛漫，每天您下班回家，開車走在開滿櫻花的路上，肯定會忘記一天的疲憊。

小區兩個出入口，均設置在唐韻路上，保障你出行不會受揚子江路車流干擾，又給您一份安靜和私密。小區門口有綠島分流，出入車輛不會相互干擾，行車進入小區後，就近駛入地下車庫，人車分流，既能保障地面上游戲的兒童和散步的老人安全，又能節省更多的土地做景觀和綠化，在車庫停好車之後，直接乘坐電梯入戶，方便快捷又安全。車庫的入口我們也考慮好了，用棚架和植物掩映好，配合水景和綠地，更像是小區里的一道風景。

五、講解實例：萬科城沙盤講解說辭

我是萬科銷售代表xx。由我向您介紹一下我們的沙盤。

項目總體介紹：

項目整體規劃以環

景觀介紹：

整體規劃以環繞的景觀綠化軸相串連，形成整體規劃骨架.核心區以鑒真佛學院為對景空間，打造日式風情的櫻花大道，櫻花大道北側的中式商業街，文化廣場與之呼應。規劃在建構整體的小區結構的同時，充分研究環境資源分配的合理性，弱化影響環境品質的不利條件，倡導居住環境的公平性。規劃櫻花大道寬62M，以櫻花為主要樹種，結合日本設計風格，凸顯鑒真圖書館的標志性。各個地塊的景觀帶相互映繞，形成連續的景觀主軸。

我們尊重揚州的文化習慣，採用「長卷構景，宅院一體的理念」，設計了多重庭院，給您更多私密空間。小區中央景觀軸我們設有步道和休息桌椅，讓它成為社區共享的起居廳堂。

在植物的選擇上，我們也用心考慮，小區外圍和內部道路兩旁，我們用樹木進行屏障，讓您的生活不受干擾。而在樹木種植的位置上您也可以看到，我們一般貼近樓棟北側種植，這樣既能避免樓棟間的對視，還能避免遮擋北側家庭的採光。

建築設計上回歸新亞洲風格的理性空間，以簡約、純粹的純凈主義風格，使居住者情感回歸於寧靜與自然，追求居住的舒適度與品位，精心設計的景觀步道，與新亞洲風格的院落，住宅交相輝映，親切宜人。立面風格採用新亞洲風格，讓傳統藝術在當今社會得到合適的體現.建築的凸窗、陽台、挑台等都處處體現著新亞洲風格的味道。

我們的建築就在這些綠化裡面，從沙盤上您可以感受到這種新亞洲風格建築的品質。非常簡潔干凈的線條，大面積通透的玻璃窗，與我們小區的景觀，以及整個瘦西湖景區融為一體，自然和諧。建築的一樓採用黃銹石材，二樓以上採用高檔真石漆，稍後在樣板房區域，您可以看到兩種材料的不同效果。

我們首期推出的戶型有兩種，一種是125的三房戶型，總共72套，分布在1#、2#、8#和9#樓棟，另一種是143平米的四房戶型，總共是80套，分布在3#、4#、5#、6#和7#樓棟，不知道您對哪種戶型感興趣，我帶您去參觀一下樣板房。

㈥ 購房指南：樓盤沙盤你真的看懂了么

購房者去售樓部看房時，第一個接觸到的就是沙盤，沙盤是樓盤規劃的縮影和模型，但沙盤也是經過開發商包裝過的替代品，因此看懂沙盤對於首次購房的朋友來說也尤為重要。問一句：首次購房者們，樓盤沙盤你真的看懂了么？

沙盤陷阱梳理：

陷阱一：沙盤樓距比實際更寬闊

很多購房者發現，沙盤的樓房錯落有致、寬鬆通透，置業顧問也一再承諾有25米寬樓距。可實際樓距卻15米不到。

陷阱二：周邊配套要仔細看

許多銷售顧問總是指著沙盤這樣信誓旦旦地承諾規劃中的配套等等。可如果等了幾年還看不到所謂的配套設施落實，銷售人員就會說這是政府項目或政府規劃，正在規劃之中。當房子都賣光了，規劃都沒落實，購房者也只得認栽。

陷阱三：不利生活設施被「隱身」

有開發商為了讓沙盤看上去整體更完美，隱去了一些必要的生活設施，如電房、水泵房、地下車庫的出入口，甚至是垃圾站，導致很多購房者在不知情下住進了垃圾站旁的房子，對此，大多業主只能無奈地接受。

沙盤怎麼看

第一、看沙盤上是否註明「模型」字樣及比例

按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須註明「模型」字樣，因為沙盤模型僅供參考。而沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例製作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸，例如樓間距、開盤區域及樓棟朝向。

第二、看小區整體規劃

沙盤是小區的縮影，在沙盤上，小區密度是否過大、建築與景觀的搭配是否協調等，這些對以後的居住質量影響都很大。

第三、看綠地、內交通是否與實際情況一致

為了吸引眼球，開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致。而小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，購房者要詢問一下小區在內交通上有什麼措施，如何規劃小區內的車行、人流等。

第四、看小區內公共設施和不明確建築物具體位置

看沙盤時，一定要問清楚變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等公共設施的具體位置。沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建築物，這些也要要打破砂鍋問到底。

第五、看沙盤周邊的規劃

沙盤往往會將小區周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有，一般來說，稍大的社區周邊應設有學校、超市、菜市場等配套，這些都要實地考察。對於沙盤周邊的空地，要問清楚未來的規劃，看是否會對住宅產生不利影響。

（以上回答發布於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈦ 請教房地產置業顧問應該如何講解沙盤

1、講解項目所在地，距離主要的消費、購物、市中心的遠近。

2、講解項目周邊配套，如：醫療、學校、交通、道路、超市及其他生活配套。

3、講解項目情況，如項目自己的配套，超市、學校等。

4、講解項目後期的價值及項目周邊的後期配套等。

(7)怎麼講解樓盤沙盤擴展閱讀：

置業顧問是在售樓處通過現場服務引導客戶購買，促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業的專業化、顧問式服務的綜合性人才。

職業職責

1、主動維護公司聲譽，對本樓盤進行宣傳；

2、熱情接待，細致講解，耐心服務，務必讓客戶對我們提供的服務表示滿意；

3、全面熟練地掌握本樓盤的規劃、設計、施工、管理情況，了解房地產法律、法規以及相關交易知識，為客戶提供滿意的咨詢；

4、制定個人銷售方案、計劃，嚴格按照公司的銷售價格及交房標准進行銷售；

5、挖掘潛在的客戶；

6、進行市場調查，並對收集的情報進行研究；

7、注意相關資料、客戶檔案及銷售情況的保密；

8、及時向銷售部負責人反映客戶信息，以便公司適時改變銷售策略；

9、每天記錄電話咨詢及客戶接待情況；

10、協助解決客戶售後服務工作；

11、銷售部同事間要互相尊重，互相學習，以團隊利益為重；

12、做好對客戶的追蹤和聯系；

13、每天做銷售小結，每月做工作總結；

14、維護售樓現場的設施的完好及清潔。

㈧ 房地產沙盤的介紹流程和說辭

XX沙盤介紹

您看，這就是我們XX花園的總體規劃，它是一個大規模、配套設施完善，具有全方位物業管理大型的溫暖生活社區，也是北部首家地暖式生活社區。

它地處於XXX路(大道）與XX路交匯處，其中XX路是西北部交通主幹道，由北向南貫穿到經七路，通向XX城市的四面八方，交通便捷，為您出行帶來了很大方便。小區周圍生活設施齊全，其中，濟南動物園，金牛山，濼口服裝城，葯山公園等分布於小區周圍，為您休閑娛樂提供了很好的去處。同時，周圍綠地超市，學校，醫院等一應俱全，解決了您的後顧之憂。隨著北拓的不斷發展，大規模的小區相繼坐落於西北部（如：太平洋小區，金田苑，金閣花園，幾天建，天和園等），所以用不了幾年，這個地區就成為西北部大型的住宅區域中心。乘坐5路、68路車到終點站下車向西200米即可到達小區，小區南邊緊接著天建，天和園，規模較大，但不是小區集中供暖。濼安路以北是規劃的住宅用地，西邊是規劃中的葯山花園，分期開發，採用大空間，寬視路設計，樓間距達27米，充分保證您室內的採光與觀景。同時，為了方便您的居家生活，特設有幾十家商鋪，滿足您居家生活要求。建好的是我們的一期工程現已入住，現售的是二期工程，採用全封閉落地陽台和超大外飄窗和落地陽台，歐式風格，典雅氣派。從這里進入就看到一個中心花園，讓社區充滿生機和活力。樓宇間外有綠地，綠化率達30%，這樣的超前設計為您營造一個綠色，陽光，舒適，溫暖的健康生活社區。
這樣以人為本的設計，完善的配套設施和服務，現以低價銷售讓您得到物超所值得回報。所以，入住XX花園是您購房的最佳選擇。

㈨ 講解沙盤一般要注意什麼

沙盤的注意事項有：看沙盤比例、看小區整體規劃、看沙盤周邊的計劃、沙盤與房子銷售價格。

看沙盤比例

沙盤就是整個樓盤的縮小版，沙盤就是按照實際樓盤的比例縮小面製成的。按工商管理機關要求，開發商使用模型時，需註明「模型」字樣。由於沙盤模型僅供參考，當你在買房子看沙盤的時候，要確定的是沙盤是不是根據實際規劃作出來的，這就需要看沙盤的比例尺寸。而通過沙盤的比例尺寸，除了能確定沙盤能否依據現實計劃比例製作，還能夠按比例尺寸能夠算出現實尺寸，比如樓間距、收盤地區及樓棟朝向等。

看小區整體規劃

一個小區的整體規劃很重要，小區內的設施齊全會很方便居民生活。沙盤是小區的縮影，在沙盤上可以看出，小區密度是否過密、建築與景觀的搭配是否協調等，這些對購房者以後的居住品質影響都很大。而小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，購房者要問一下小區內交通用什麼代步，怎麼規劃小區的車行、人流等。我們可以通過沙盤圖來清楚道路的分布情況，結合當地的情況，看清楚車輛出行是否方便，小區有幾個出入口，出入口與哪些交通幹道相連，這些都能夠從沙盤中體現出來的。

看沙盤周邊的計劃

新建的小區，一定要看周邊的計劃，周邊的配套完善，生活、出行等也會很方便。沙盤往往會將小區周邊的公用地、其他樓盤等歸為己有，一般來講，稍大的社區周邊應有學校、超市、菜市場等建築，這些都要實地考察。對與沙盤周邊的曠地，要問清楚以後的規劃，看是否對住宅有什麼不利的影響。

沙盤與房子銷售價格

買房子價格是我們最關注的，在看沙盤時要看房子的價格是否與當地或周邊的房價相持平。一個樓盤銷售價格很低，但是沙盤卻十分精緻，一眼看起來就讓你為之所動，這時候大家就要注意了。一個沙盤的製作價格是很高的，沙盤質量和房子的品質是存在一定的關聯的，沙盤做的很精美，但是價格很便宜，那麼這個房子是有問題的。