（1）人口結構（2）樓盤的基本情況（3）商圈內配套設施狀況（4）競爭對手分析
B. 房地產公司在銷售樓盤時的間接競爭者是哪些
直接競爭對手 同區域,同類型,同時間段,近似價格樓盤 假如A公司賣的是版多層公寓,B公司賣的是別權墅,那麼就算是在隔壁,兩者間也沒有多大競爭,因為業態不同,客戶群不同 間接競爭對手 炒家 炒家包括,中介,投資客,售樓人員自己 通常這兩者是在樓盤開盤時買的樓,甚至還有預購或團購,這時價格通常都低 在售樓中期,房價上漲後,炒家就會把原來購買的低價房放出銷售 這也會導致售樓時的客戶群分流.
C. 樓盤優劣勢分析，誰能給我說說
首先需要定性的是哪一類樓盤：純住宅還是商住樓，投資型產品還是居住型產品專
1、住宅物業
比較方面：區位、周屬邊配套、區域發展前景、樓盤規模、戶型、工程質量、物業管理、景觀、外立面等
2、寫字樓物業
比較方面：區位、周邊配套、區域發展前景、檔次、標准層高、裝修標准、物業管理等
3、零售商業物業
比較方面：區位、周邊配套、區域發展前景、商業氛圍、人流量、規模合理性、內部人流動線設計等
從宏觀的來說，地理位置 市政配套 交通等對一個樓盤起決定性作用。
從中觀的來說，小區的規劃非常重要，園林 景觀 車位等
從微觀的來說，戶型的設計顯的尤為中要，其中的功能分區 朝向 景觀 採光 通風 各個戶型的組成部分要適合人的空間印象及人體工程學
現成的樓盤進行評估應該從以下幾方面開展：
1、區域自然環境評估；
2、周邊生活環境評估；
3、建築質量評估；
4、室外公共配套設施、設備、場所等評估；
5、室內配套設施、設備評估；
6、物業管理服務質量評估。
根據以上評估的結果則可得出樓盤的優、劣。
D. 如何定位競爭樓盤
個人認抄為，競爭樓盤，意味著襲 1、開發商的品牌實力基本處一同一水平；
2、其開發的樓盤所定位的消費人群基本一致；
3、地理位置都有比較明顯的優勢與劣勢等等；
E. 房地產行業的核心競爭力是什麼
品牌管理體系，從制度、組織架構、方法體系等方面保證企業品牌建設的有效推進. 由於新經濟是以網路為基礎，這就把企業競爭推向一個全新階段。企業競爭跨越國界，面向全球，產品和客戶直接見面，中間環節大大減少；產品信息猶如洶涌的海洋，鋪天蓋地，令人目不暇接。企業經營方式與運營模式發生根本性轉變，簡便、快捷、高速，成為主要特點。
在這樣的競爭環節下，對於企業來講，創新力成為核心優勢。企業不創新就等於坐以待斃。因為沒有創新的產品，就會被消費者拋棄；沒有創新的運營模式，就會落伍於市場；沒有創新的管理體系，企業就缺乏生機和活力。
那麼，作為房地產企業，怎樣以創新為核心打造自己的核心競爭力呢？我覺得應該從以下幾方面考慮。
一、個性化需求的准確把握能力
新經濟的發展，將帶來消費群體整體素質的提高及人們生活品質的提升，也帶來生活和工作模式的變化，資訊的發達更刺激著人們潛在的需求，在這一必然促使每個人的需求有了新的變化。
得客戶者得天下，因此對客戶需求的准確把握力的重要性怎樣強調都不為過。客戶滿不滿意，企業產品和服務是否符合客戶的需求，直接決定企業的生死存亡。要使產品變得更加貼近客戶需求，實現企業經營思想得到根本性轉變：從「生產出優質的產品服務，然後把它們賣給需要的客戶」，到「針對性地根據特定客戶群體的需求，策劃、設計和生產出產品，並提供相應的更深層次的服務」。
對客戶這種個體需求見微知著的洞察，無疑是發現和創造商機的首要條件。
發展商對住宅個性化需求的把握，我認為主要表現在兩方面：
1、對個性化住宅基本功能需求變化的把握。
它包括面積、戶型、結構、實用性等諸多方面。這些方面，盡管屬產品基本功能，但隨著人們深層次需求的變化，也會相應地對住宅提出新的要求。如加強家庭交流娛樂、親近自然、延伸空間、增加功能居室等方面的需求，正成為新的趨勢。
2、對個性化居住相關精神文化需求的把握。
網路提供了虛擬的世界，改變了人們的生活和工作方式。但當高素質的消費群體生活僅僅是面對視屏時，將會返璞歸真，追求人文氣息，對人與人之間面對面的溝通和交往，對居住文化的需求越來越強烈，要求越來越高。發展商對此准確的把握並充分體現在產品中，你的產品有競爭力，當然也就好賣。
3、運用現代手段更快更直接地把握客戶需求。
計算機技術和網路的發展為我們提供了更多的手段。建立客戶（包括潛在客戶）數據資料庫，分析研究需求；通過網路進行客戶調查，利用網路豐富的資源，採集需要的數據等都是很有效的手段。
二、准確把握群體市場，對房地產市場變化趨勢的快速反應能力
作為規范的經營運作，僅僅掌握客戶個體的需求還是遠遠不夠的，它應該進一步提升為對群體需求的把握，也就是目標市場的把握。同時，企業要實現可持續發展，還應未雨綢繆，靈敏地掌握市場變化趨勢並快速作出反應――實際上就是對某潛在特定客戶群體需求的發展、把握與滿足能力。
我們面對的是高速變化的時代，要求企業必須像一支「快速反應部隊」，具有高效、快速的反應能力。這是企業競爭力最基本的一條。
快速反應能力主要表現在以下三方面。
1、市場變化趨勢的判斷能力。
房地產作為特殊的商品，盡管不能像高科技產品那樣生產一代，儲備一代，研發一代，但是超前把握市場風雲卻是可以做到的。
洞察力從哪裡來呢？它不是靠拍腦袋靈機一動，也不是靠表面現象粗淺的歸納，而是建立在嚴密扎實的市場調查基礎上的科學結論。這就需要建立全方位的市場調研體系。它包括宏觀經濟形勢的研究、市場發展趨勢研究、樓盤供應量的研究、競爭對手研究、客戶研究5方面。這些研究，從宏觀到微觀，對市場環境進行深入剖析，構成了全面的科學調研體系，確保了對市場判斷的精確性。
2、結合供求多要素的決策能力。
根據判斷，迅速正確的決策，體現出新經濟時代速度、效率至上的特性。新經濟時代，信息高速傳遞，市場風雲瞬息萬變，商機稍縱即逝。所以高效率決策，是抓住商機的最關鍵一環。如果對市場擁有了准確預測和判斷，但不能及時決策，仍將痛失良機。正所謂「運籌帷幄之中，決勝千里之外」。
3、運用各種資源快速實施能力。
一旦決策，就應迅速付諸實施，把最能滿足客戶需求的作品在第一時間奉獻給客戶。這要求企業內部組織機構和流程具有高效率運營能力。再造組織結構使之扁平化，重組業務流程使之簡捷化，創建信息平台使交流網路化，是高效運營的重要手段。
三、量身定造高附加值產品的能力
這個問題就是製造什麼樣的產品問題。我的觀點，一是地產的作品要量身定造，二是產品要有高附加值。量身定造，按細分市場定位去精心出品，是發展商理性和成熟的標志。
1、多樣化產品的研究開發能力。
對客戶對市場需求研究透徹了，這僅僅是完成了第一步。要形成產品，還有最關鍵的一步，就是把研究結果轉化為某類具體產品。市場需求的個性化，要求企業必須具有多樣化產品的定製能力。就是說只具有一類產品的研發定位能力，比如只會做豪宅，不會做經濟住宅，顯然是遠遠不夠的，你的能力就是不健全的。
產品研發系統的建立，很值得研究。應該建立產品庫、競爭對手資料庫，合作夥伴資料庫等。我們還提倡專業化分工，利用網路進行合作，使全球性資源整合成為可能。
2、從「家」到居住系統的設計能力。
傾心創造出個性化的、品質優良的產品，要求企業必須具備創新設計的能力。「家」的概念在擴展，隨著住宅基本功能在產品總價值的比重越來越小，客戶對居住「附加值」的要求越來越高。所謂附加值是對整個居住系統的要求，主要體現在自然生態環境、小區文化氛圍、小區信息化三個方面。
3、新材料、新技術、新工藝應用能力及成本控制能力。
既要降低成本，又要提升產品品質，這在新經濟時代仍然是個重要課題。信息技術的發展，為破解這個課題提供了可能和保障。
追求新，不是為新而新，不是為製造促銷噱頭而新，而是為了創造高品質、個性化的地產作品。開發商要充分利用現在發達的資訊條件，密切跟蹤，及時吸納，快速應用這些新的東西，以提高樓盤品質。
我們都知道成本控制對企業經營效益有直接作用。成本控制是企業經營管理永恆的主題。計算機和信息技術至少在以下三方面為企業經營降低成本。一是建立原材料采購資料庫，建立建材設備資料庫，通過比價系統定向招標，這樣可以采購到質優價廉的材料。二是計價軟體、工程量軟體等程序對成本的測算更加精確，控制更加有效。三是可以降低設計成本。設計的電腦化和網路傳輸的方便，使設計商和開發商的溝通簡捷化，大大降低了中間環節的成本。
4、提供個性化服務及全程服務能力
服務是產品的延伸，也可以說是個性化產品的組成部分。售後服務不好，你的產品就少了點個性，少了點優勢，自然也就少了點消費者。個性化服務是服務的至高境界。
全程服務，把服務作為系統工程，貫穿產品從設計階段到售後服務的全過程，才是真正到位的服務。
四、現代營銷手段的運用能力
俗話說：「貨好還得會吆喝」，隨著地產同質化趨勢的增強，營銷能力在企業競爭力的作用日益突出。企業營銷各出奇謀，各展絕技，變著花樣叫賣產品勢所必然。事實上，營銷大戰從來就沒有停止過。科技的進步，市場經濟的逐步發達，推動營銷學的發展，現代營銷手段可謂層出不窮。營銷能力是新經濟時代地產企業必須著力培育的競爭力。
現代營銷已經從傳統的漫天撒網式宣傳，變為對目標對象的直接訴求。這就要求細分出自己的營銷對象，然後有針對性F傳播產品信息。這種細分在現代信息技術條件下已經完全可能。具體營銷手段舉例介紹以下三種。
1、情景營銷
這是一種以經營情景氣氛為主要手段，以直觀互動為特色的非常有效的手段。現在正被越來越多的發展商採用。其形式表現為具備一定文化品位的開盤儀式、業主聯誼會、封頂典禮、現場銷售等。抓住和創造機會，開展情景營銷，形式可以多樣化，最重要的是要以效果為標准。
2、鏈式營銷
這也是一種比較新而且效果佳的營銷手段。即利用老業主對產品的宣傳推介進行銷售。由於他是對朋友、親戚等可靠關系的推介，成功率很高。這種鏈式延伸，滾動推介，對產品銷售奏效很大。當然，有一個前提，那就是客戶對你的品牌滿意度、忠誠度要高。
3、網路全息營銷
電子商務平台的搭建，帶來一場營銷革命。其「直接經濟」和「跨越時空」的突出優點，必將越來越顯示出巨大潛力，網路必將成為未來競爭的制高點。這也正是有遠見的地產商紛紛觸網的根本原因。
網路營銷的最大優勢是傳遞信息的全息性，也就是對產品信息傳遞的真實、准確、完整、全面性。
網路營銷前景廣闊，但地產產品的特殊性也決定了它不可能像其他日用小商品那樣，完全在網上完成銷售過程。但它在前期推廣過程中，以超常的功效所進行的傳播，足以功不可沒！
F. 一個樓盤靠什麼升值呢
一個樓盤的升值主要靠三個方面：第一，政府在該區域的發展規劃，這個版將直接決定權這個區域的發展前景；第二，這個區域的交通情況，優越的交通狀況將帶來巨大的人流量，加劇一個地區的供需緊張，迫使房價上漲；第三，是樓盤的品質，主要指開發商的品牌和體量，大品牌意味著後期物業和樓盤質量有保證，保值性強，體量大意味著可以吸引更多的商業配套，這些都是增值點。
G. 教你如何踩盤——競爭樓盤信息如何獲取
我想很多人都有踩盤的經歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了搜集情報和增長見識。但是被搜集的人就說了，我憑什麼讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創新，但是還是人家的勞動成果），這種想法也是無可厚非的。但是行業要發展，個人要進步，沒有交流怎麼辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規模實力的地產中介公司對此要求尤為嚴格。代理公司到異地代理項目，項目負責人都會和銷售人員一起踩盤，其實在前期作業的時候該得到的各個樓盤情況大都掌握，為什麼還還要踩呢？原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。同時也想讓我的銷售人員向同行學習， 所謂的情報其實就是信息經過收集、整理、加工、分析、升華的產物，在這里收集的工作其實可以使用很多不同的方法來實現，有的時候公開的信息經過加工之後形成的情報比詢問出來的信息准確和有效的多。同時在收集的時候，必須帶著目的去收集。 2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時間 地產圈裡踩盤最多的可能就是市調部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委託給市調組成員。 很多時候市調的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設數據和查看工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流，當然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這里有兩個原則，一是根據情況選擇公開和隱蔽；另一個就是需要個人素質在起作用，不要刺探一些不應問得問題，僅問常規性的問題，信息變成情報不是在收集階段，而應是在大量信息被整理、分析之後得出。 到售樓處有幾個時間段要避開：一是上午9點以前不要去,因為此時大多很多銷售人員要打掃衛生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態全無，此時去無異於找臉色看；三是下午5：30點以後不要去，這個時間段銷售要麼填寫當天各種的分析報表，要麼這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閑的時間,不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下,你就會了解很多情況。 3.1、假扮客戶 踩盤人假扮客戶大都出於這樣一種假設：我把自己當成一個准客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什麼幻想也沒了！其實搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行傭金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當天可能就再也沒有機會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者夫妻，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。 3.2、直接標明同行的身份 一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產發展比較成熟的區域大多情況下還是能得到優待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那麼幾次意外；而在房地產發展欠發達地區，多數跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項目有熟人，又不便於打招呼，你就可以找個借口以閑聊或學習的口吻了解情況（比如我認識某代理公司的老總，因為某事需要到其項目踩盤，對於這種小事其實時沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經理，講明來意。同行進行信息溝通，你需要信息時也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。 通常在你表明了身份之後會有兩種情況，一是銷售人員把你當成准客戶接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當銷售人員把你當作準客戶接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會說：這不太好說，這不方便說，那個保密，非常讓人真生氣，（心理暗想：非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費你的感情才高興！我既然來踩盤，那就說明這是個任務，是任務就必須完成！），因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時候說，我在如果想要在那個售樓部拍一個東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天陪著我！ 在這種情況下不排除銷售人員有內部規定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關系，當然也不排除踩盤的也太多了的情況。 3.3、踩盤一定要准備好相應的設備和交通工具 很多管理層已經認識到了解競爭對手信息對自己項目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對市調人員進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流後無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便於存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機（如果要記錄樓盤的工地現場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機）；為了便於攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處亂竄；如果你要調研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機拉市調人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特徵、消費習慣、言談舉止相吻合。 4、踩盤一定要端正心態 房地產行業特殊原因致使諸多邊緣從業人過於感性與自我，要求都能不以物喜，不以己悲實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人雲退一步海闊天空！要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態度的惡劣，那樣得到的結果往往是你相信的結果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結果往往事倍功半，有的時候去某個項目踩盤會發現其它公司的踩盤者也在，都認識發生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。 第二部分：售樓處銷售人員的行為准則 1、銷售人員的要有善待同行的理念 1.1、多個朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。 就一個城市而言，地產人的圈子實在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結識新的朋友，何嘗不是個人社會專業資源的延展。現在得市場信息是流通網路，不從這里得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態度對待對方，結果只能使自己職業生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場上，根本就沒有什麼秘密可言很多信息是公開的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓的時候管理層就要灌輸給銷售人員損人不利己的事最好別干思想。 1.2、接待踩盤者對銷售新手來說事個難得的鍛煉自己的機會。 專業的銷售人員並不怕競爭對手來踩盤,反而希望大家互相了解,進行信息交流,因為來踩盤的人都是業內人士，其實一個樓盤的好與壞，業內人士的評價很重要。剛入行不久銷售人員,應該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業,能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應付下來,就象徵著你出師了! 1.3、友好一些 對於踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！
H. 樓盤競爭壓力大，到底該怎麼賣
房地產來市場已經快速發源展了幾十年，買房者對樓盤的要求，已經不再是一個簡單的房子，必須提升房屋價值，才能在競爭中脫穎而出。北京裝庫就是通過整合設計、科技和供應鏈資源，賦能給開發商，通過買房送品牌家居大禮包的活動，提升樓盤價值，促進樓盤快銷，很多滯銷盤用完都變成當地銷冠了。
I. 如何解釋競爭樓盤
競爭樓盤就是位置差不多，價格不相上下就屬於競爭的樓盤。
J. 請簡述什麼是競爭樓盤
看看咯哦圖來咯呀