A. 漳州港哪個樓盤好升值潛力大
目前來說，招商卡達凱斯，君悅黃金海岸，翔燁澎湖灣這三個盤比較熱門
卡達和澎湖灣是海景房，海景效果不一樣
君悅是在雙魚島出口處
B. 有沒有人知道，漳州港融信觀山海和廈門灣1號，哪個樓盤比較好有沒有知道幫幫忙啦！看的是小高層，價格
說白了吧，
1、看你的用途，如果你是住為主，那肯定要找個離你工作地方近點的；
2、看專環境，屬房子周邊的配套，交通等等，別聽開發商忽悠，自己去看，開發商有時候吹的天花亂墜，不知道猴年馬月才能實現的諾言，到時候你又去維權，很麻煩的；
3、還有，那個什麼廈門灣原來是漳州的房子，打著廈門灣的旗號，我還以為廈門哪來9K5的房子
C. 小區業主怎麼才能趕走目前的物業管理公司
趕走一個物業公司首先要看小區是否有成立業主委員會（需要在政府備案登記的），有業委會就可以展開監督，不滿意服務的，合同到期前一個月書面通知其撤場並引進新的物業公司。如果合同還有比較長時間才到期，而且覺得服務已經嚴重不滿意，可以按法規發起解聘程序：
第一，召開業主大會，與會業主數需達到法定的比例，所決議的內容才能被法律認可；
第二，進行投票是否解聘目前的物業公司，投票業主數需達到法定的比例，所決議的內容才能被法律認可；
第三，投票贊成解聘的業主數需達到法定的比例，所決議的內容才能被法律認可；
第四，投票結果由見證人簽名確認，送相關職能部門備案登記。
在此過程中最好邀請居委會，派出所，房管局，公證處等第三方具有政府背景的機構參與協調，以示投票的公正性和具備相應的法律意義。完成以後還有新舊物業公司的交接，這是重點。很多矛盾沖突就在此集中爆發。很多差的物業公司甚至無資質的物業公司所聘請的保安其實就是爛仔流氓，他們有相關的利益團體並不願意撤場，或者不交接設備設施保養資料，或者打砸設備設施，或者新舊保安打架，都有可能發生。同時，他們還會提出要業主請還拖欠的物業管理費才進行交接等等。對拒絕撤場的物業公司，可以進行起訴等相關法律程序。那就是一個漫長艱辛的過程了。很多勝訴的也面臨執行難等問題。
如果連業主委員會都沒有成立，那基本很難趕走。除非聯合多數業主拒繳管理費、停車費，令它的運營產生嚴重困難。同時要提防其將停車場，泳池等業主共有公共設施經營剝離對外轉讓獲利。
更換新的物業公司也未必熟悉小區和附近地區的運營。同時大型樓盤的物業公司其實也承擔了不少虧本經營來配合協助樓盤的銷售。例如郊區樓盤進入市區的樓巴，入住率不高還要開放多個泳池，會所的健身設施月卡低於市場價等。一旦更換物業公司，新的物業公司無法和原有物業公司同樣享受房產公司的補貼，這部分費用不可避免就分攤至管理費或享用者，或者降低服務標准以維持收支平衡。這些都是業主更換物業公司必須考慮的因素。
綜上所述，更換物業公司，其實就是平衡各方利益的一場談判和博弈。
D. 物業管理可行性報告
可 行 性 報 告
項 目 總 論
一、 項目基本情況：
1、項目由來及背景
2、項目開發單位基本情況
3、項目目標市場單位情況
。
二、項目模式與合作方式
第二節 項目的環境分析
2．地塊環境衛生、社會治安分析
第三節 項目的定位
作為定向開發的小區，項目的定位有別於純市場化運作的房地產項目。在把握其相似性的同時，注重個性化定位，使其具有與小區業主身份相適應的共同價值取向、個性追求和文化內涵。
1．項目概念和導入
為了確保項目在規劃、質量、價格、物業管理以及服務功能上的差別優勢，有必要對項目的主題進行設計和定位。根據本項目的特殊地理環境，以及該項目具有的與該區域其他項目在服務、價格和配套設施的優勢，其完善的體育、休閑設施，使其項目具有很高的競爭力。潛心打造一個人與建築的和諧，建築與環境的和諧的生活空間，是開發者的追求，也是消費者的理念。為此，我們對該項目導入「華雅翠園，健康人家」的消費理念和地產概念。
就本項目而言，概念的導入不是追求時髦，也非買點的炒作，而是將抽象的概念通過建築的語言，物業管理的語言具體地表達出來，在項目的規劃設計和物業管理上以實實在在的支撐。
綜合評估項目的差別優勢主要有以下幾個方面：
1、 項目的服務優勢包括物業管理和配套設施
首先我們可以利用已具備的服務模式和功能，實施對該物業的管理。其次是現有的休閑、體育、學習等配套設施，功能齊全，在本區域的樓盤中獨一無二。對樓盤開發商來講，可以提升其產品的品質、保持其個性化特色，是樓盤的最好賣點。
2、 項目的價格優勢
由於「華雅翠園」是定向打造，量身定做的，因此在規劃設計上充分考慮教職員工的收入水平及受教育程度、興趣愛好等因素。在分析消費行為和心理定位的基礎上編制而定，具有較強的針對性和適用性。建成後因銷售費用的減少，可節約開發成本5%左右。另外，空房率的極低，可減少開發的利息成本。在利潤目標確定以後與同區域、同品質住房的售價相比，具有10%~15%的降幅空間。按照房地產行業價格競爭敏感性分析，如果實際價格低於心理價格10%以上時，則會造成巨大的價格優勢，對銷售起到巨大的推動作用。
第二章 項目方案策劃
建築應回歸本原，崇尚朴實大方。本小區建築設計布局，建築風格以及建築與環境的協調關系，如果脫離中國文化和現實定位，將無法表現小區特殊業主所具有的審美價值，更無法彰顯小區所具有的特殊地位和與此相適應的文化內涵。實施本小區方案策劃，在確保規劃要求、滿足小區主題概念的前提下，運用傳統與現代相融合的設計語言，使之和諧和升華，創造一種「居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦」的生活意境。
第一節規劃設計方案定位
本小區的設計理念就是把來自不同系統、不同單位的業主融合在一起，構築本小區獨特的社區文化，使整個小區家家戶戶能夠互助友愛、和諧融洽，盡享溫馨快樂的生活。為此，本小區規劃設計定位具體表現在以下幾個方面：
1．規劃超前 本小區導入家居智能化設置。數字電視，電話、網路、門禁以及整個小區的數字化監控，IC卡數字式收費和車輛管理等。此外，小區物業管理前期介入和小區配套設施都能體現小區的超前意識。
2．戶型均好 小區的戶型設計遵循均好化原則，注重戶型格局中禮儀空間和私密空間的設計創意，講究實用，避免門門相對，提高戶型空間的利用效率。
3．建築藝術 一方面小區業主是從事教書育人且具有較高文化素養和鑒賞品位的特殊群體；另一方面小區周邊的文化氣氛非常濃厚。所以力求把握建築與環境的和諧，追求建築藝術與傳統文化的協調和創新。
4．配套完善 配套設施的完善是本小區的一大特點，大型綠化廣場、高校學習氛圍與小區人文、休閑、體育、娛樂和服務設施構成小區的特色和品質的提升。
5．質量優良 對於小區質量標准達到國家優良水平。
6．服務標准 提升小區的服務水平，是本項目開發建設中非常重要一環。良好的服務可提升小區的品質。開發者對物業管理的策劃力求親和與人性化，並做到提前介入，實現打造一個示範文明小區的目的。
7．環境優美 極佳的市政綠化配套，良好的地理位置，准確的生態、自然概念定位和高水平的環境規劃，必將造就小區優雅、清新的環境。居住於此，可完全感受和煦的陽光，清新的空氣。
第二節 項目規劃設計要點
1．建築面積 106560 m2
2．容積率 3.2
3．綠地率 40％
4．小區公建配套設施
變配房、垃圾站、門衛、會所等
第三節 項目公建設施規劃
為了有利於創造舒適、方便、和諧、健康的居住生活空間；有利於打造一個配套齊全的生活社區；有利於開發者投資虧損的合理彌補，本小區的公建規劃擬集中在西、南向鄰街位置，分別配套商業購物、休閑娛樂、酒店餐飲等服務設施。另外結合環境設計整合學校已有的文體、休閑、廣場、綠地設置。
1．體育康樂設施集中於小區東側
小區體育康樂設施定位於與學校已建設施共享的原則。在小區東側規劃道路與學校體育場、 廣場、花園溝通。
2．日常生活配套設施集中於小區西、南鄰街區域
小區的各種日常生活配套，如商業購物、儲蓄所、郵政、電信集中於規劃的商業門面之中。通過各區域商業門面規范化、市場化運作，既可方便小區業主，又不影響小區恬靜的生活環境。
第四節 項目景觀規劃
本項目景觀設計遵循利用與改造相結合的原則。有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結合，達到調整空氣、降低雜訊、美化環境的作用。
1．小區景觀軸線與花園組成團設計。
小區布置住宅群和多個不同風格、不同特色小型花園組團，並與小區東側學校已建大型綠化廣場、休閑場所共同構成小區景觀整體。使業主擁有豐富的休閑、觀賞、娛樂、遊玩空間。特別是在南入口的景觀規劃上，力求恬靜、大氣，層次分明的整體視覺沖擊效果。
2．小區景觀、綠化的空間層次設計
從本小區西側已有大型景觀的基礎上，穿插小型花園與建築的有機整合，保持現有地貌所形成的自然空間層次。人工景觀以及綠化的重點將放在路旁、樓旁並注重層次處理。
3．小區景觀綠化的植物品種層次設計
利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽植物以及現有植被的合理布局來點綴小區的多彩層次色調。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨桐梓坡路標志性建築物外立面亮化、藝術路燈等，給人以色彩層次的動靜變化效果。
第五節 項目建築風格及立面設計
風格是一個建築的個性或獨特表徵,是建築藝術和審美價值的直接體現。本小區項目的建築風格遵循與概念---和諧健康的定位相吻合；與小區的環境、地形相吻合；與教師公寓這一特殊群體定位相吻合。採用簡潔、明快、朴實、大方的建築風格。
1、 建築外觀、立面
建築外觀，立面遵循簡潔、明快、質朴穩重的風格，採用大面積牆面外挑陽台、平窗設計，並與學校已建建築的風格相呼應。
2、 建築色彩
以採用較清淡明快的漿黃調和色為主基調，配以白、淺灰、淡漿黃等較鮮艷的色調。間綴其建築隱於碧綠之間，營造輕快、清新、典雅的氣氛。
3、 牆體材料及表面質感
考慮到地區雨水較多，而且酸鹼度較高的特點，外牆材料選用防酸鹼腐蝕、防老化的耐久材料，在質感上兼顧厚重的文化品位。
第六節 項目的戶型設計
根據本項目市場調研及規劃設計需要，結合本小區消費群體生活習慣、審美價值和社會層次的特點，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個性化要求，確保戶型的均好性。
1．戶型的空間配置
本小區住宅的空間配置基本按8個空間格局進行設計，即：卧室、客廳、餐廳、衛生間、陽台、書房和儲藏室（或保姆間）。為展示主人的社會地位、個人風格和鑒賞水平，將在客廳和主卧做一些局部優化，滿足其對禮儀空間和私密空間的要求，特別是主卧設計將著重睡區、坐區、衛生區、壁櫃區的合理分配。
2．戶型差異性調整
因住宅樓棟的區位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢必導致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業主的心理需求和心理平衡，將根據戶型差異因素的不同分別以局部的優化予以彌補，確保戶型的均好性。
3．戶型的布局
戶型是消費者最為關注的重要因素。根據市場調研，消費者評價戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費者認為客廳、主卧、餐廳最為重要。鑒於本小區系以小高層結構為主的住宅類別，在戶型布局上堅持以下原則：
·主卧、客廳、次卧朝南設計。
·盡量做到客廳和餐廳的分區。
·卧室門朝向避免與其他房間相對。
·滿足客廳、餐廳、主卧、次卧、衛生間的通風採光要求。
第七節 項目道路、車位規劃
為方便小區人員出入和確保安全、快捷，根據項目規劃要求以及本地塊四面環路，北向、東向和西向各設入口的實際情況，規劃增設小區機動車入口，盡可能滿足人車分流。
1．小區道路設計
小區道路採取曲直風格並與小區景觀軸線相結合的設計原則，力求實現移步換景、方便、安全。小區主幹道分別伸向四個區位組團並與綠化組團串連。次幹道分別進入各住宅小路和小區步行系統，形成小區主、次、宅間、步行的道路網路。小區道路採用水泥路面、麻石路緣石。
2．小區車位設計
按照市規劃局有關住宅小區車位規劃設計要求，結合本小區業主收入水平，小區車位按住宅套數1：0.5—0.6比例配置。設計地下室停車位。
第八節 住宅交房標准及配套
本小區室內配套設施的配置，參照建設部有關國家康居示範工程建設室內配套設施的規定，結合本項目定位，設計室內配套為：
1．結構：多層為外混內框現澆板，小高層為異形框架柱結構，外牆為實心紅磚；
2．外牆：外牆磚；
3．門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗；
4．地面：水泥砂漿地面拉毛；
5．內牆及天棚：混合砂漿抹灰打底；
6．公共部位：一樓門廳、電梯前室、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面罩耐磨漆，888牆面，電梯前室地面及電梯門套貼石材，照明、消防設施到位；
7．給水：PP-R管材，IC卡計費；
8．廚房：管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；
9．衛生間：公共衛生間設蹲式大便器一個，其他管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；
10．排水管：U－PVC管材；
電路：按規范要求設空調迴路、插座迴路、照明迴路至相應位置，IC卡計費系統；
11．弱電：設分戶門禁對講，電話、有線電視、寬頻網安裝到位；
12．天燃氣：天然氣管道敷設至廚房，IC卡計費；
13．變配電：雙電源供電，每戶8KVA設計；
14．供水：多層及小高層低區用水由市政管網直供（有待管網水壓調查），小高層高區用水設變頻管網疊壓供水系統；
15．供熱系統：設鍋爐房，PE熱水管道敷設至廚房、衛生間；
16．電梯：小高層設中外合資品牌電梯；
17．電話：2個點，客廳、主卧；
18．電視：2個點，客廳、主卧；
19．安防系統：電子巡更、出入口電動門、保安崗亭、車庫IC卡安防系統等；
第三章 項目營銷方案
為了履行讓利業主的承諾，在實施項目營銷策劃過程中，保證自有資金到位和合理銀行貸款額度的同時，採取預收定金和按工程進度支付購房款的低成本、多渠道融資方式，達到控制和降低開發成本，真正讓利業主的目的。現就項目各戶型價格調整方法、項目宣傳推介和定金及購房款交納方案策劃如下:
第一節 項目營銷原則
根據本項目的開發特點，結合目前市場需求狀況，對住宅銷售，車位銷售和商鋪銷售分別採取不同的營銷原則。
1．住宅銷售
針對本小區的定向開發模式，開發商向委託單位提供各戶型的編號、戶型類別、銷售面積、銷售單價、銷售總價等資料，由委託單位按規定自行分配。
2．車位銷售
本項目車位銷售將採取優先內部認購結合社會發售的方式。
3．商鋪銷售
本項目的商鋪銷售將採取引進小區必備的服務性功能，定向、定經營項目的銷售方式，向社會發售。
第二節 項目價格定位
1、住宅價格定位。
本項目住宅價格是根據市場行情和開發商低收益的承諾，設定均價為小高層2300元/ m2，高層2500元/ m2 。水平、垂直差價的調整是根據各戶型的層高，區位、景觀、朝向的權重比例運用因素成對比較法評估確定。
住宅價格定位及調價一覽表
樓型結構 銷售均價 基準層 垂 直 差 價 水 平 差 價
調 增 調 減 調 增 調 減
小高層 2200元/m2 6．7 8．9．10．11、12層3—5% 1．2．3．4．5層3—5% 6—20% 6—20%
高層 2500元/m2 8．9 10．11．12．13．14．15．16．17層3—5％ 1．2．3．4．5．67層3—5％ 6—20％ 6—20％
2．地下停車場價格定位
地下停車位價格定位系根據建安成本和參照市場行情，運用成本法和市場因素修正法評估確定，暫定地下停車位銷售價格為60000元/ 個。
3．商鋪價格定位
商鋪價格主要採取市場因素修正法確定，價格暫定每平方建築面積價格為6000元。
第三節 項目營銷計劃
1． 項目營銷計劃安排
序號 工作內容 工作成果 時間安排
1 項目推介活動策劃活動 展板、模型、購房流程 10.20—11.20
2 項目推介 制定交款流程及標准 11.21—11.30
3 交納第一次購房款 提供各戶型資料，按基數交納 12．1—12.15
4 交納第二次購房款 交至總房價的60% 工程完成到正負一周內
5 交納第三次購房款 交總房價的100% 工程完成到封頂一周內
2.項目推介活動計劃安排
序 號 項 目 內 容(時 間)
1 目的 宣傳項目設計理念,介紹小區布局,建築風格,環境交通、停車、公建配套狀況、介紹小區各類戶型、通告購房認購和交費流程。
2 地點 學校
3 時間 11.21—11.30
4 展廳布置 11.10—11.20
5 舉展人員 2—3名專業營銷人員全程講解
6 布展內容 展板:小區平面圖、鳥瞰圖、立面圖、組團圖、公建設施圖、戶型圖、購房交款流程模型：小區模型、戶型模型
3．項目三次購房款交納標准
本住宅小區業主簽定房屋認購書後，按規定交納第一次預付款，在辦理第二次購房款時（達到總房價的60%，包括第一次交納金額），如業主資金緊張，可委託開發商辦理個人消費貸款。具體操作辦法為：以業主所有的房屋產權證作抵押，統一在商業銀行辦理個人消費貸款。辦理貸款的手續費（評估費按評估金額5‰、保險費、抵押登記費2‰、工本費10元、銀行資料費200元）和貸款利息由業主承擔。
①第一次交納預付款標准（方案確定營銷推介後一周內）
戶 型 戶 數 規定的住宅面積（m2） 交納基數（萬元） 金額(萬元)
三室二廳 210 120—130 7 1470
四室二廳 180 1401—50 8 1440
四室二廳 150 160—170 9 1350
四室二廳 60 180以上 10 600
合 計 4860
②第二次購房款交納標准（工程完成±0一周內）
戶 型 建築面積 交納比例 交納依據（計算式） 備 注
三室二廳 房屋銷售面積 60%（包括第一次交納的金額） 交納金額=[銷售面積×價格]×60%-預交金額
四室二廳
五室二廳
③第三次購房款交納標准（主體工程封頂一周內）
戶 型 建築面積 交納比例 交納依據（計算式） 備 注
三室二廳 房屋銷售面積 100%(包括第一、二次交納的金額) 本次交納金額=[銷售面積×價格]×40%
四室二廳
五室二廳
第四章 項目物業管理方案
物業管理是房地產項目運作的重要一環。人們既要樓盤的品質，更需要樓盤的配套服務。由於小區所具有的特殊性，物業管理更為重要。根據國家有關小區物業管理條例，小區物業管理方案分交付前和交付後兩個階段策劃。
1．小區交付前物業管理方案
① 確定物業管理模式和組織架構，報政府有關部門審定備案。
② 制定物業管理工作程序和員工培訓。
③ 參與工程驗收，提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
④ 協助小區業主辦理天然氣、電話、電視以及寬頻網路的開通手續。具體開通收費情況如下：
業務種類 初裝費 使用費 備 注
天然氣 2280元/戶 使用費統一規定
電話 300元/戶 使用費統一規定
電視 300元/戶 使用費統一規定
寬頻網 免 800元/戶·年 聯網方式不同的有所變化
2．小區交付後物業管理方案
① 根據國務院2003年5月28日頒發的《物業管理條例》之規定，在由業主大會選聘物業管理企業之前，由開發商負責小區的物業管理，同時著手開展業主大會的選舉工作，在完成業主大會選舉後，原聘物業管理公司交業主大會審定。
② 房屋建築的共同部位、公共設備設施、附屬建築物、構築物、配套建築設施的維修、養護、管理。
③ 公共綠地、環境衛生、建築小品、環衛設施的養護、維護、管理。
④ 治安消防、車輛停放、房屋裝修、人員出入的管理。
⑤ 小區水電費、然氣使用費、寬頻網路使用費、有線電視收視費的代收代交，報刊雜志郵件的分發。
⑥ 按照xxxxxxx住宅物業管理收費辦法，暫定本小區物業管理收費和集中供暖、供熱水收費標准為：
收費項目 小高層 高層 單位 備注
物業管理費 1.0 1．2 元/月·m2 價格均須市物價局審批.水電費在市價基礎上加公用及損耗攤銷.
第五章 項目開發建設方案
1．項目建設方式
擇優選擇2家以上施工單位分片分段施工，聘請工程監理對整個小區施工建設實施全程監理，成立項目工程建設指揮部全程式控制制項目的工期、成本、質量，確保項目如期完成。
2．項目建設進度
本項目計劃從二○○五年三月開始進行前期准備，在完成土地過戶後18個月內完成全部工程建設。
項目開發建設進度安排分前期准備和後期施工、營銷。前期准備包括項目開發管理計劃和設計報建的前期准備，在具備施工條件後施工建設分施工准備、工程發包、設備材料選型、施工及管理、營銷驗收和交付使用。
第六章 項目投資成本及資金籌措投入
第一節 項目投資估算
項目投資總計191,379,063.12元，平均造價1,658元/㎡。項目總投資估算情況如下：
1、 總投資估算表
單位：萬元
№ 項目 數量 單位 平均單價 金額
1 征地費用 252.00 26,840,000.00
2 建安費 106560 ㎡ 1100.00 117,216,000.00
3 配套費 106560 ㎡ 120.00 12,787,200.00
4 地下車位建安費 10500 ㎡ 1400.00 14,700,000.00
5-1 報建費（住宅） 98560 ㎡ 135.00 13,305,600.00
5-2 報建費（住宅） 8000 ㎡ 180.00 1,440,000.00
小計 186,288,200.00
6 財務費用 1 年 5,091,063.12 5,091,063.12
計 191,379,263.12
2、指標說明
① 土地徵用費中出讓金按現行改制企業優惠政策進行框算。
② 小區地下車庫建安費用未納入平均造價。
第二節 資金籌措及投資計劃
本項目投資總額為176,679,063.12元，開發總建築面積106560m2。由於本項目系定向開發和銷售，因此，在投資經營方面主要採取投資的多元組合模式，通過控制和降低開發成本，達到真正讓利於業主的目的。為確保項目園滿完成，開發商在保證自有資金到位和銀行貸款的同時，須採取預收定金和按工程進度交付購房款的低成本、多渠道的融資方式。
1．本項目的開發資金來源及投入計劃。
①企業自籌 5000 萬元
②項目建設期收入再投入 14360 萬元
資金來源計劃使用表
序號 項目 前期 土地徵用及建設期 竣工後期 合 計
2005年以前 05.11.1-06.3.30 06.4.1-06.12.31 06.8.1-06.12.31
1 企業自籌 960 3000 1040 5000
2 項目收入再投入 4860 7200 2300 14360
3 銀行貸款
4 總投資 960 7860 8240 2300 19360
從項目總投資和項目資金來源數據分析，可完全保證項目的按期完成。
第七章 項目銷售收入估算及指標分析
第一節 項目銷售收入估算及損益
1、項目銷售收入估算表
項 目 可銷售面積(m2) 銷售單價（元/㎡） 銷售收入(萬元)
住宅 88060 2300 202,538,000.00
商業門面 8000 5000 40,000,000.00
地下車位 300(位) 60000 （位/元） 18,000,000.00
合 計 260,538,000.00
第二節 項目損益表與靜態分析
1、 銷售稅金及附加，房產交易稅一覽表
房型 稅收及費用項目 金額
住宅 營業稅及附加/房產稅/土地增值稅/銷售費等 11,342,128.00
商業門面 營業稅及附加/房產稅/土地增值稅/銷售費等 2,240,000.00
車位 營業稅及附加/房產稅/土地增值稅/銷售費等 1,008,000.00
總 計 14,590,128.00
2、 銷售利潤表
房型 銷售金額 投資成本 稅金 稅後利潤 74,916,686.88 稅後利潤50,194,180.21
住宅及公寓 202,538,000.00 191,739,263.00 11,342,128.00
商業門面 40,000,000.00 2,240,000.00
車位 18,000,000.00 1,008,000.00
合計 260,538,000.00 191,739,263.00 14,590,128.00 54,208,609.00
第八章 不確定性分析
由於系定向銷售，銷售時間短，資金回收快。總建設時間為一年，從投資建設到全部入住共計12個月時間。因此，投資回收期不超過1年。
1、 從銷售收入、建設成本、銷售稅金及附加數據上可以得出該項目的投資效益（稅後利潤）為54,208,609.00元。
2、 因素敏感性分析匯總表
方 案 基本數據 成本+5％ 成本-5％ 收入+5％ 收入-5％
銷售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100
成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263
銷售稅金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128
稅後利潤 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709
自有資金回報率 108.42% 89.99% 128.28% 133.73% 84.54%
第九章 項目風險預測及規避
1、政策法規風險
本項目開發的土地權屬和定向開發系政策法規影響程度較大的兩個因素。因此，在處理過程中，要注重把握政策依據。開發商須按有關規定盡快取得該幅土地使用的權屬。與此同時，在定向開發上要注重與學校的銜接，及時溝通、交流。另外，對本項目的報建、用地、預售等環節做好申請和核批工作，以盡快取得各項審批手續，不影響項目的開發建設和銷售。要充分利用政策法規，及時化解風險。
2、工期、質量風險
在本區域開發房地產項目，雖然具有諸多有利條件，但市場可變因素多，所以應盡早推向市場，搶占市場。要確保工程質量，爭創優良工程。
3、銷售風險
房地產項目的風險主要來源於房屋銷售和成本控制。雖然，該項目是定向銷售，同時中南大學湘雅醫學院已有900多戶需搬遷到河西居住，該項目還不能完全滿足其需要。但從理論上來講必須按慣例考慮空房率，以5%進行風險預測，在規定的銷售期限內，可能減少銷售收入近1000萬元，投資回收期限將延長，總體經營效益將隨利息成本增加而相應減少。
目前，該區域已有較多的房地產樓盤都開發有商業鋪面，樓盤銷售競爭較激烈。項目的成敗與否，商業鋪面的銷售是關鍵。因此要有一套較成熟的整體營銷戰略，做好形象宣傳，提升項目的價值。
第十章 結論
通過對項目的分析可見，「華雅翠園」的開發項目是可行的，並將帶來良好的經濟和社會效益。
1、本項目建設滿足房地產開發的基本要素。一方面是地段因素，配套設施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面隨著城市經濟、政治、文化重心向河西的轉移，特別是市委、市政府周邊的發展，未來發展空間巨大。
2、本項目順應改革和發展的潮流。高校後勤社會化改革勢必帶來後勤社會化的投入。確立高校區的戰略思想，必將加快高校的發展。一方面隨著高校教職員工收入的提高，勢必帶來更大的消費，特別是由於學校的西遷，大批教職員工希望在河西房產價格相對低於河東的情況下，在河西購置房產，而原來在河東已有的房產可進入市場；另一方面可以解決上下班不便的問題。
3、項目的投資效益明顯。
本項目財務效益較好。通過敏感性分析，可知項目抗風險能力較強。即使在較為不利的環境下，也能獲得較好的經濟回報。
……
參考物業管理網 http://www.gywygl.com/6.html
E. 請問常見的物業糾紛問題有哪些，怎麼來解決呢
你好，很高興為你解答，人們在生活中難免會發生一些不愉快的事，就像小區業主和物業的糾紛已成為廣大市民很頭痛的一件事了，幾乎天天都有，大大小小的事，這類糾紛關繫到千家萬戶人民群眾的切身利益，如果處理不當，就會引發突發性事件、群體性事件或上訪。今天在這里就常見的一些問題從法律角度提出一些解決的方案，供大家參考。希望對大家處理這類事件有一定的幫助！ 案例：1公共設施的主人究竟是誰? 某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，並且出讓之後因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一 [解讀]這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定 同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。 [解決方法]這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。 案例：2簽委託合同還是服務合同? 目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有部分小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。 據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛;而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。 [解讀]這主要是因為對於物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。 如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼其後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利於小區物業管理的穩定性。) [解決方法]在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」，同時，在合同的條款中，如果是委託合同，一般會表現為「甲方委託乙方」，而服務合同則一般是「甲方為乙方提供服務」。 案例：3物業管理費 近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什麼費用，由於相關條例出台後， 「物業管理費」的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明「物業管理費」5個字，所以容易導致業主們對於其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。 [解讀]由於「物業管理費」是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業管理費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業管理費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。 《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。 同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標准不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。 [解決方法]在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業管理費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。 案例：4開發商與物業的「父子關系」 如今部分與開發商互為「父子關系」的物業管理公司，很容易出現對於房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相「踢皮球」的現象。尤其是在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。 [解讀]《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」 依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。 解決方法]人住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主大會，來維護自身權益。 案例：5誰做糾紛訴訟人? 由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。 [解讀]據了解，在《物業管理條例》出台之前，一般由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出台後，業主委員會的作用發生了變化，以前，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。 《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。 [解決方法]在涉及到小區公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時，必須由業主大會的名義起訴，並且需要得到具有表決權的2/3業主通過。否則以業主委員會的名義起訴，有可能要承擔敗訴的責。 案例：6物業公司是管理還是服務? 由於物業管理尚未形成規范的市場機制，物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生，不少物業管理企業將自己凌駕於業主之上，收費標准模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價;處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業主也時有發生。 [解讀]《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務，同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任，但法規並未賦予物業管理企業任何的一點權力。表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，並沒有處罰權和措施權;從理論上分析，物業管理企業並非物業所有人，它是受物業所有人委託或合同約定管理小區物業和秩序，其對物業所有人處分自己財產的管理權也是有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業主違規搭建、裝修、拆除承重牆等危害其他業主的行為無力阻止。 [解決方法]此類矛盾在近期發生的數量較多，主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行調整，物業公司是以服務為主而不是管理為主。 好了，就介紹這么多，以上就是一些常見的物業糾紛問題及其解決辦法，如果我遇上類似事件可以參考著來解決的，友情提醒下如果物業答應修復但沒有履行，可以查物業服務合同，如確有相關條款而未履行，可以向人民法院提起訴訟，告其違約。如果覺得給力的話給我點個贊唄，以後我會更用心作答的喲，祝你生活愉快。
F. 物業管理是小區式生活必不可少的，那麼管理方面有什麼需要注意的
物業管理經過近二十年的發展，正逐步走向社會化、專業化、市場化、一回體化的軌道答，並成為重要的第三產業而被越來越多的城鎮居民所接受。地產開發商在樓盤入住前就聘請物業管理公司來解決樓盤入住帶來的通病：社區建築垃圾堆集成山，水電氣網路不全、屋內跑、冒、滴、漏現象嚴重等，以便為業主提供全面服務和安全保障。而很大部分業主在選擇購置物業時也以入住後牧業管理是否健全來做為置業的重要條件，甚至很多業主沖著物業公司的品牌來選擇樓盤。但物業管理是一門新興行業，許多業主以及地產商對物業公司的服務內容不太清楚和了解，再加上一些樓盤在入住後表現出來的質量等方面的原因，造成業主與發展商之間、業主與物業管理公司之間出現各類矛盾和問題。物業公司在如何處理這些矛盾和問題，對於有效維護自己的品牌和利益，有效維護業主與發展商的合法權益十分重要。
G. 購房買對位置更要選好物業選物業需把握四點
對很多剛需一族來說，買一個屬於自己的房子是人生中非常開心的一件事，可是如何選擇地段，選擇物業卻並不是一件容易的事情。
小張是一個軟體工程師，來成都已經工作兩年多了，現在手頭有一點錢，差不多夠一套小房子的首付，因為在天府軟體園工作，所以打算在中和或者華陽買一套小兩居，可是又覺得距離市區太遠，雖然未來會有地鐵，但現在要去市區辦事或者娛樂就不是很方便了。
除了能買到好房子，物業的服務也是他所擔心的，「現在很多小區的物業服務根本不到位，平時我住的那個小區陌生人都可以隨隨便便就出」小張說。不知道未來的規劃是否能實現，不了解樓盤物業的是不是很好，是很多年輕人買房最為擔心的問題。
位置：只買對的 不買貴的
「以前成都本土人都覺得南邊和西邊是好地方，但是這兩年北改和東邊天府門廊建設的出現使原本成都人眼中東貧北亂南福西貴的觀念已經有了很大的改變。」華宇集團四川公司執行總經理陳思渝說，「而現在很多剛需人群更看重的是產品的實用性和地段」。
買房子本來就是人生中的一件大事，我們買到的不僅僅是一個房子，還有它的居住環境、配套設施以及未來的發展空間。而華宇集團就是看中了這些，連續在龍潭寺和攀成鋼地區拿地，這也是華宇看到了北邊和東邊未來的發展空間。
雖說現在東邊和南邊的建設和規劃比較完善，但房價卻一直居高不下，對不少剛需族來說在這兩個方向購房壓力確實很大，所以，如果經濟能力不是很強，完全可以考慮在北邊和東邊置業，未來發展的空間不言而喻。選擇貴的，不如選擇對的。
服務：選擇物業 把握四點
房子不僅僅是一個居所，更是能讓人在這個城市有一種心靈的歸宿感，所以，在有相同選擇而猶豫不決的情況下就要去比較物業了。「現在很多開發商都擁有自己的物業，為了就是讓業主感受開發商的後續服務是沒有斷掉的，比如萬科和龍湖自己物業就非常的不錯，而我們華宇集團也在物業方面下了大力氣，如今正在加強成都這邊的物業管理，提高服務質量和從業人員的素質，努力讓業主感受到我們華宇人認真負責的態度。」陳總如是說。
開發商的實力和產品質量固然很重要，但物業管理的服務情況卻影響著之後的生活品質，所以看好房子之後，了解小區物業的情況就顯的尤為重要了。
一般情況下從以下四個方面來考察物業：
1、物業管理規模是否夠大。
2、管理經驗是否足夠。
3、物業公司的背景和口碑如何。
4、此項目物業有什麼特色。
緊緊把握這四個要點，才可能保證日後的生活質量。
（以上回答發布於2017-05-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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H. 誰知道漳州永鴻國際城物業怎樣
房子的細節設計有很多讓人崩潰的地方：比如有的頂樓陽台沒有頂專！！還有，這個屬樓盤的設計師只要小偷進了一家，就能走遍一整層樓。物業很變態！引用110的話說：管理很混亂！物業主任人品很爛！「屢教不改」（110說）陽台沒理由的不準我們裝無框玻璃，下點小雨就不能去洗衣服了……踩到家裡濕淋淋的很臟！刮台風就是養魚的池塘！保安不保障業主安全，丟了東西他們不管。保安乾的是看住業主，他們怎麼輕松省事，怎麼弄。物業無視大多數人的居住需求，只圖自己管理方便，竟然找人砸了業主家的窗戶！除了恐嚇業主和想盡辦法收錢，他們就沒干過正經事情！漳州第一牛！物業他爸難道是李剛？
另外說樓盤，我總覺得地基太淺……那麼高的樓，地基就那樣……行么？這個我外行，不懂。就是心裡覺得有點毛……可能是被上海倒樓弄得怕了~~