了解一個商業項目樓盤需要注意哪些

A. 樓盤開盤需要注意哪些事項

1.明確樓盤的定位，有些樓盤是住宅樓，而有些是商務寫字樓，有些樓盤是綜合性的，那麼專由於樓屬盤性質或者樓盤定位的不同，樓盤的目標客戶也不同，他們的需求也不同，這就會導致活動的重點不同，所以要首先明確樓盤的定位，做哈珀目標客戶分析。
2.活動現場的布置，在第一點中已經講過，樓盤目標客戶定位的不同，會導致活動的其他方面事宜也會不同，所以在活動現場的布置方面也要不同，如果是商務性的寫字樓，那麼一般客戶都是商人，商界人士，所以這個時候要注意現場活動布置要偏向商業化，偏向經濟效益。而如果是住宅樓的話那麼就要偏向實用性，方便性，各項設施的齊全性等方面進行設計。
3.關於活動人員素質，活動人員素質這里主要是銷售人員的素質，要對銷售人員進行相關培訓，熟悉業務，熟悉有關樓盤的各項數據，這樣才能有效地滿足客戶的需求，同時還要注意禮貌，因為樓盤開盤也是展示開發商形象的機會，是樹立品牌的機會，所以這一點也要做好。
另外，鄭州開工開盤公司提醒，任何活動都要注意細節，舉辦開盤儀式也要注意一些細節問題，這樣才能做一個完美的活動。

B. 購買商辦項目需要注意什麼呢

注意房屋產權：按照相關規定，房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。

購房者只需查看樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業便一目瞭然。

明確購買目的：如果是買房理財的話，建議選擇商業性質的商辦。這類商辦相較於寫字樓，租金較低，比較受小企業的歡迎。

另外，房屋的配套、保安系統是否完善、周圍交通網路是否完好，也是買房人考慮項目時不可忽視的因素。

如果是自住的話，則建議選擇住宅性質的商辦。因為大部分商業性質的商辦是不通燃氣的，無法滿足基本的生活需求。

要注意選擇口碑好的品牌開發商，這樣的企業具有責任感，也是公眾認可的。

注意選擇地段優越、交通方便、商業配套成熟的區域。

房屋面積的大小要合適，用於出租的小戶型，面積盡可能小一些，不宜選擇太大的房子，50-80平方米左右的房子好出租，租金價格也合理。

考察小區的周邊綜合環境與配套。

其中包括兩個方面：一是看小區自有功能設施是否能滿足居住生活的需要，二是看小區外圍是否具備生活所需要的基本配套、公園等優美的環境等。

如果是作為一種理財手段，投入越少越好，因此房屋的裝修標准也不宜太高，太高端了，租客數量就明顯萎縮了。

房屋出租機會就大大降低了，空置的風險也大大增強了。

物業管理水平決定著小區房屋的出租率。首先是小區的自有配套要完備和足夠豐富。

比如小區好是有超市、餐館、、核心中小學等；

同時，要有好的安保措施，安全狀況不好，只有降低租金一條路可走，這樣所得利益就大大打了折扣。

考察所在區域同類型小戶型的大體保有總量、租賃價格水平、流動人口狀況等。

以了解小戶型的市場供求關系，然後進行測算，看是否可以達到自己的期望，再決定是否購買。

C. 你覺得作為商業地產項目必須具備哪些

選址、規劃和運營能力是決定商業地產能否成功的三大因素，其中最主要的還是運營。
1 理念決定成敗
缺乏現代商業地產經營運作理念，重選址和招商，輕布局和開業。直接套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。
盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市（或寫字樓）卻虧了商場。
2 要規劃更要策劃
從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到後期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。
俗話說「三軍未動，糧草先行」，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。
整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。
3 整體布局事關開發成敗
商業地產的整體規劃，在布局時先商業後地產，突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。
目前國內約有70%的商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，「整體布局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽！」
4 招商成功不等於萬事成功
不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。
因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬體設施未完善就帶「病」招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。
商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利並不代表今後一切都順利。現實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業後往往並不成功，效益差、失敗收場都有可能。
有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。
只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。
5 商業地產開業需要好策略
開發商普遍認為，招商成功後，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。
有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業「開壞頭」，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。
開業必須講究策略和時機，急於求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。
6 商業地產需要復合型團隊
商業地產是十分復雜的復合地產，「住宅地產是小學生；商務地產、寫字樓、度假村是中學生；商業地產是大學生。」商業地產迫切呼喚高素質專業人才。
商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。
既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂「得人才者得天下」，「妒人才者失天下」。
商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備豐富的商業地產開發運營成功經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。
從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。
7 以市場為導向，重視培育商場
商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。
不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。
8 訂單商業地產並非「靈丹妙葯」
近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。
表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。
這種產權分散存在影響後續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

D. 到售樓部實地查看樓盤時應該注意哪些要點

1．看區位沙盤時要注意項目的內部配套與周邊配套

在置業顧問講解時，一定要注意留意項目的交通配套、商業配套、醫療配套、教育配套和區域規劃這五大部分。

交通配套將影響入住後的出行情況；商業配套決定你未來的生活便利程度；醫療配套和教育配套決定你和家人的生活質量；區域規劃則決定你的房子升值空間大小。

2．看項目沙盤時要注意樓間距、綠化環境及內部交通規劃等

a）樓間距

前後樓間距可以按照樓高∶樓間距＝1:1.2左右計算，看小區密度是否合理。此外，開發商在製作項目沙盤時，往往會把樓間距放大，讓購房者感覺到樓間距的寬敞，可以詢問下置業顧問實際的樓間距，看園區時也可以進行實地觀察。

b）綠化環境

小區綠地率一般不能低於30％，要注意容積率是否過高及建築與景觀搭配是否協調，帶看園區時也要注意綠地規劃與沙盤是否一致。

c）內部道路及停車位規劃

通過道路上畫的車道共有幾個，也可以直接衡量出實際道路有多寬，大致估算停車位的情況，目前停車位已經成為衡量樓盤品質的一個重要因素。

d）公共配建

一般小區內的化糞池、變電站、垃圾站等的位置，在項目沙盤上基本是看不到的。可以詢問下置業顧問，了解公共配建是否人性化。

3．看戶型沙盤注意戶型與功能區

戶型的好壞直接影響到購房者入住之後的舒適度。

首先要注意看戶型是否方正；其次看功能分區是否合理，卧室、廚房等分區是否明顯，是否動靜區分離。從沙盤中可以看到床、餐桌、沙發等模型，代表不同的功能分區。

看過沙盤之後，售樓員會帶你去實地樣板間。樣板間並不代表是最終的得房標准，實地看樣板間時除了要看戶型設計是否合理外，還要注意以下幾點，以防被忽悠。

a）採光

看房時樣板間的燈一般是全開的，這往往使看房者忽略了日常採光情況，可以要求將燈全部關掉，觀察白天室內的自然採光。

b）管道設計

注意房子四角線是否平整如廚房、衛生間的管道位置，卧室、客廳的管線分布，以免對房子進行改裝時出現問題。

c）傢具尺寸

樣板間傢具大多數是特製的，尺寸偏小，看房時可以帶著簡易捲尺實際測量，以免室內空間無法滿足正常活動需求。

d）交房標准

樣板間開發商一般都會請知名設計師設計裝修、且用高檔配飾，看房時一定要問清交付時房子與樣板間哪些一樣哪些不一樣，大小裝修實材都有必要詢問型號、價格和品牌，以免上當。

總之，看房時一定要把這些問題都詢問清楚，盡可能的多比較幾家再做打算。尤其是第一次看房，一定要提前了解好相關內容，以免看房時一頭霧水。

E. 去看新樓盤要注意什麼.怎麼才買到自己喜歡的房``

1.考察開發商資質
購房者決定到某個樓盤看房前應先到房地產相關部門調查該樓盤開發商資質相關情況，檢查該開發商「五證兩書」是否齊全。
同時，購房者還可以通過對該開發商已經開發的樓盤進行比較參考，詳細了解該開發商信用情況等相關信息。
2.考察交通便利程度
交通情況決定了今後生活在該小區出行的便利程度，購房者可根據每個家庭成員生活、學習、工作的實際需要選擇使每個家庭成員都方便的地段。
考察交通情況應應重點考察小區與公交車站距離、公交線路數量，小區出入口位置。一般來說，小區與公交車站距離在200至300米相對比較理想，周邊公交線路不能過於單一，小區出入口應位於交通主幹線路邊，有車族還應看附近有沒有加油站、機動車修理店等。
除當前交通情況外，購房者還應了解今後一段時間所選區域周邊交通規劃，為未來出行及房屋升值做長遠打算。對於大連市民來說，可查閱地鐵線路、軌道交通規劃圖，結合未來新火車站修建位置選擇合適的地段。
3.考察小區配套設施
小區配套情況是衡量住宅價值的重要指標，它直接影響購房者日後生活的舒適、便利程度。因此，購房者應首先考察小區配情況。
小區配套設施包括市政基礎配套(供水、排污、電力、電信、燃氣及供熱、道路)、公共設施配套、安全保護設施幾方面。
購房者應重點從基礎設施、樓宇環境、商業網點設施的配套、教育配套、醫療配套幾方面進行考察，看周圍是否有超市、菜市場、公園、銀行、醫院、幼兒園、學校以及休閑、文化、娛樂等設施。
4.考察建築質量
對於房屋的建築質量，普通購房者很難深入了解，但可以通過以下渠道進行了解。
查：查詢建築、施工單位資質，一般來說，設計、施工單位的資質越高，建築的質量越能得到保障。
看：觀察了解施工中建築材料的使用情況，如鋼筋、水泥品牌等，這些都可以從一定程度上反映建築質量情況。另外，可以觀察牆體是否存在裂縫、勾縫是否平整，細節能反映出建築的整體質量水平，如果細節上處理得十分到位，整體質量自然讓人放心。
問：在看房子的過程中，向售樓人員詳細咨詢房屋質量情況，也可以向已經購買該樓盤的購房者或在施工現場向工地建築工人詢問。
5.考察小區環境
小區環境包括周邊地理環境和社區內環境，周邊地理環境可以從自身需求、升值潛力、自然環境幾個方面綜合考察。
考察小區內環境應重點關注「三率」，即容積率、綠化率、房屋使用率。
對於住戶來說，容積率、綠化率都直接涉及居住的舒適度，綠化率越高，容積率越低，住戶就越舒服，一般來說，30％～40％的綠化率可以保證小區的環境品質；對於房屋使用率，國家現行政策規定要求高層建築使用率不低於70%，多層建築使用率不得低於75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是合理的。
購房者可以過開發商提供的容積率、綠化率、樓間距，居住密度幾方面結合自身觀察進行綜合判斷。
6.考察物業管理情況
購房者在實地看房時還應注意考察物業管理水平和質量，因為購房後要長期生活在該小區，物業公司提供的服務好，以後的生活就會方便、安心很多。
對於物業公司的考察，應該從物業公司的品牌信譽、服務標准、收費標准幾方面進行。品牌信譽較好的物業公司在人員素質、服務水平、社會信譽方面都相對更好些。購房者應了解物業管理公司今後將提供哪些服務，服務標準是什麼。另外，還應問清物業收費標准，物業管理的收費關繫到每月支出費用，服務項目越多，費用也相應增加，購房者可以根據自身經濟情況進行選擇。
7.公攤面積問題
商品房應分攤的共有建築面積包括
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。
2、套(單元)與公共建築空間之間包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
不應分攤的共有建築面積包括
1、從屬於人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。
3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。
共有建築面積分攤原則為：產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤；無權屬分割文件或協議的，可按建築面積比例進行計算分攤。
共有建築面積的分攤方法
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建築面積分攤系數，再按幢內的各套內建築面積比例分攤。
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤系數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。
共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為准。
一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的牆壁也在裡面，帶電梯的房子公攤相對大點
購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由於公共交通面積大，公攤面積較多。高層一般在18%～26%之間，而多層則在11%～16%之間。

F. 房地產項目上需要了解常見的問題

作為一手樓盤的置業顧問需清楚掌握以下內容： A、掌握新樓盤發展商的信譽，施工內對質量、地理容位置、交通情況、內在潛力、土地用途、使用年限、樓盤名稱、主體建築的性質、結構等及入伙日期。 B、掌握所有單位的面積大小、單位朝向、樓層間隔、建築材料、每平方米售價、單價（最高、最低）及平均售價、特殊樓層、特殊面積、樓層與樓價、建築面積與實用性面積的比例、大小區配套情況、小區總體規劃、未來發展前景、與本區同類物業相比是否為合理價位、付款方式的折扣比例是否合理、廣告內容是否與銷售資料相同。 C、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號和地址、熟悉各種付款方式、簽認購書、交樓款、開收據、簽合同、辦公證、辦房產證手續、入伙手續及各部門所收費用和代理商所收之服務費。 D、如有按揭之樓宇，要清楚該樓盤哪家銀行提供幾年幾成按揭，客戶按揭需提供那些資料、手續如何辦理、並通知銀行按揭之按揭費、保險費、抵押費、年期、利息及月供款。 以上內容必須熟練掌握後，方可帶客戶看樓及推銷，否則答非所問，影響公司的聲譽。

G. 去選看樓盤需要注意什麼

1． 多到幾家房產公司和樓盤去看，多比較，不要相信銷售人員的話。
2． 要買現房，不要買期房，因為擁有現房的房產商和炒家已經積壓了很長時間，心理非常著急。現房房屋質量可以觀察。最近一個月許多過去已經賣完的樓盤又重新開始銷售了就是一個很好的例子。
3．針對房產商和炒家開出的房價一定要大膽砍價，先殺25%--30%，可能他們會說你亂砍價，不要理會他們。你只要留下自己的電話號碼，他們會打電話找你的。五年六年前房價沒有惡炒的時候，買房就是這樣的。完全是買房者說了算，今天買房市場又回來了。另外，要多走幾家，最少也要走10家到20家樓盤。因為買房是一輩子的事情，殺價25%得到一套房子是值得的。
4．你到房產中介商哪裡，千萬不要與中介商的銷售員多費口舌，一定要直接與房主溝通，因為房主是最急需拋房的人。也是採用先殺25%--30%的房價。然後讓他們打電話找你。 千萬不能自己先著急，當然這個殺價是比較了目前同類型房的平均房價基礎上的。

另外要注意：
1、產權證、房產證要齊全
2、房屋的結構要合理，採光率要高
3、構造要合理，如果是多層磚混就可以滿足，但是如果高於7層，一定是框架或者框剪結構
4、7層以上的樓房要有電梯，這屬於國家強制性規定
5、容積率合理
6、綠化率高
7、周邊環境要好，也就是交通、購物、以及教育環境
8、小區配套設施齊全
9、物業費合理
10、停車位充足
11、公攤面積小
12、電梯品牌，如果是普通的品牌話，住在高層會影響到以後的上班，因為高峰期的時候電梯的速度滿足不了人們上班的需求，而且會很不平穩
13、主要細節，主要反映在開關和廚房的水龍頭，開關如果品質很刺的話，說明房地產商給工程商壓的價格很低，會有工程商偷工減料的風險
14、如果是毛牆的話，要看牆面的水泥會不會剝落，如果大面積剝落的話說明是不合格的水泥

H. 想買房，一個人去選看樓盤，要注意什麼

看新房應注意什麼？

看新房時，置業顧問會首先通過講解沙盤來使購房者了解項目的具體情況，之後會帶購房者實地看園區、實體樓和樣板間。看房過程中如果有疑問不要交款和簽訂任何紙質文件。

一、看沙盤時注意什麼？

售樓處的沙盤包括區位沙盤、項目沙盤、戶型沙盤。

1.看區位沙盤時注意什麼？

在置業顧問講解時，在交通配套方面，注意道路的修建和規劃情況，這直接影響到入住後的出行方便程度；商業配套、醫療配套方面要注意距離，需要步行還是行車，這關繫到未來生活的便利程度；教育配套方面問清該小區有沒有學區，該樓盤有沒有入學資格；區域規劃方面，注意政府在該位置周邊的未來規劃，有助於判斷其升值空間和升值潛力。

二、看樣板間時注意什麼？

樣板間並不代表是最終的得房標准，實地看樣板間時除了要看戶型設計是否合理外，還要注意以下幾點，以防被忽悠。

(1)採光

看房時樣板間的燈一般是全開的，這往往使看房者忽略了日常採光情況，可以要求將燈全部關掉，觀察白天室內的自然採光 。

(2)管道設計

注意房子四角線是否平整，詢問銷售員屋內管線分布情況，如廚房、衛生間的管道位置，卧室、客廳的管線分布，以免對房子進行改裝時出現問題。

(3)傢具尺寸

樣板間傢具大多數是特製的，尺寸偏小，看房時可以帶著簡易捲尺實際測量，以免室內空間無法滿足正常活動需求。

(4)交房標准

樣板間開發商一般都會請知名設計師設計裝修、且用高檔配飾，看房時一定要問清交付時房子與樣板間哪些一樣哪些不一樣，大小裝修實材都有必要詢問型號、價格和品牌，以免上當。