A. 分析一個房地產項目的優缺點，以及項目存在的問題應該從哪些方面考慮
周邊的環境，內部設施，生活便利性，現在這種文章好多，找來一篇看看。
B. 房地產銷售案場通常存在哪些問題
常用答客問
1. 基地位置在哪
2. 基地的使用區分是什麼，產權如何
3. 本棟建築物是誰設計的？建照內容如何
4. 基地多大？總樓高多高？總面基幾坪？
5. 土地公告現值多少
6. 學區在那裡？距離多遠
7. 市場及生活所須場所在那
8. 本棟建築物座向如何
9. 電梯到幾樓？幾人份？速度多快？廠牌？保養
10. 有無機械車位？何種系統？如何使用及保養
11. 簽約後中途可否換約？可否轉售？費用如何計算
12. 付款方式如何？
13. 本案何時開工、工程期多長？
14. 何時完工？何時交屋？產權何時過戶
15. 本建築物如何施工、結構如何
16. 本建築物有否保固
17. 售後服務項目、時間、收費如何
18. 室內建材及設計可否變更如何辦理？如何收費
19. 店面樓高？夾層樓高？住宅樓高
20. 銀行貸款內容為何？那家銀行？利率多少
21. 可否配合優惠貸款辦理
22. 可否自行辦理銀行貸款
23. 門廳設計如何？有何設施
24. 管理費如何計算
25. 未成年及外國籍可否購買
26. 如以公司名義購買需要那些資料
27. 契稅、代書費、規費、保險費由誰付？付多少
28. 建材如何？是否就如樣品屋一樣
29. 是否有自來瓦斯？如何申請？費用如何
30. 公設比多少？坪數如何計算
31. 坪數內容是什麼
32. 露台如何計算？多少錢
33. 下訂後退戶訂金或簽約金可否退還
34. 如何簽訂買賣契約？需准備什麼
35. 工程款如何分期？多久繳？如何繳
36. 買賣價款有無發票
37. 何謂信用貸款？如何辦？幾年？利率？繳款
38. 廣告戶怎麼賣
39. 誰在賣？跟誰買？
40. 下訂後多久付訂金？多久簽約？開工款何時繳
41. 自備款不夠？怎麼辦
42. 可否開支票
43. 樣品屋真實性如何
44. 高速公路何時完成
45. 有沒有公車
46. 中庭多大？設備為何？如何使用
47. 地下室商場如何使用
48. 住宅內可否設公司行號或營業
49. 我室內要增建公司能否一並處理
50. 重劃區的房屋是否需要多繳任何稅款
C. 目前我國房地產存在哪些問題。以及起因,現象,解決方法
房價貴，兩級分化太嚴重，起因很簡單，因為我們是中華人民共和國，解決方法是，多培養回一些人才，能造出低成答本高質量的房屋，不過房地產這種東西，外界影響對它也是很大的，比如，在我國，倒賣房子的人太多，就是所謂的房蟲，他們生存之道就是通過倒賣房屋，賺取不菲的差價，這個問題是最難解決的，因為我們沒法去阻止他們，換句話說，人都是自私的，如果你有足夠的資金可以倒賣房子，那這么大利潤的生意，你是不是也會去做呢？
個人意見
D. 怎樣做好房地產銷售需要注意哪些問題
1、多向你的前輩請教。
2、多和你的前輩扮演客戶角色。（看前輩是怎麼說回的，介紹的，詞彙的應用答，句子抗性的處理。）
3、偶爾幫你的前輩（或者師傅）買早餐。（在你關鍵的時刻向他求助，讓他幫你逼定）
4、牢記你們項目的賣點，並且告訴你的客戶。這些賣點會給他帶來什麼好處。
5、踩盤的時候要誠心。把你當成真正的客戶去了解對手的項目優點缺點。然後把這些優缺點告訴你的客戶。
6、掌握豐富的知識（關注中國經濟網等其他經濟論壇），多讀書（多摘抄好的詞語、語句）.這個行業會碰到各種各樣的人，你要確保什麼人你都能和他聊得起來。從而打開銷售的突破口。
7、介紹沙盤或者戶型時，多用形容詞和第二人稱。告訴你的客戶，以後他在這個房子里會怎樣的生活。
8、最重要的一點：自信
E. 房地產開發經營存在哪些問題
隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面： 觀念危機 觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源於政府和行政主管部門;認為現在的市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的准備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源於開發企業。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，「蝴蝶」、「蒼蠅」來了都是客，只求一個「外」字和規模的「大」字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要來源於地方黨政領導，他們急於發展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規律辦事。(三)狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規范的環境中生存。這種觀念只要來源於一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。 市場秩序不規范 房地產開發業的發展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發業生存和發展的環境，更要有良好的市場環境和規范的市場秩序。目前的房地產開發經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻凡，隨意性極強。(三)房地產開發經營的政策、法規執行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業健康、快速的發展，造成管理不規范、競爭無序、發展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落後、不發達所至，認為要想發展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規、政策的執行上和管理力度上予以放寬。 企業規模小、整體實力弱 房地產開發企業力較弱，規模普遍偏小。計劃經濟時期組建的開發企業是一些國有的老企業，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強;後期組建的開發企業大多是股份制、民營性質的企業，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個「掛羊頭」的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發的檔次不高，難以形成規模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。 房地產開發的資源配置不合理 房地產開發的低級企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。 管理不到位，部門間配合不融洽 近來國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關於整頓規范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出台，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發項目的審批隨意性強，貫徹國務院、省部委的地方文件規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。
F. 房地產項目小區的缺點有哪些
不知道你想問什麼，每個小區都有各自的優缺點，你可以把你關注的各個因素做一個排行，比如是外部環境、小區規模、物業管理····然後通過了解各個小區分別去打分，選分高的就沒錯。
G. 房地產開發商項目部的主要問題有哪些
在我國房地產項目抄的管理工作當中，許多項開發商往往忽略規范的流程和步驟而私自進行，這就難免使得房地產項目的工作產生許多不足之處。其中最經常遇到的問題就是房地產企業的市場調研工作不夠充分，有部分房地產企業在成功競標拿到項目之後，為了盡快實現項目的經濟效益而忽略市場調研工作的重要性，倉促確定項目方案還有一部分房地產企業存在較為嚴重的跟風現象，市場中什麼最賺錢就開發什麼，只是單純的效仿他人的同類成果，缺乏自身的特色，在房地產市場當中也就沒有足夠的吸引力，使自己一直滯後於同類企業。
H. 我國房地產市場存在的最主要問題是什麼
您好，1目前房地產市場出現的問題
1.1房地產投資規模過大
2005年，我國城鎮房地產開發完成投資佔GDP的7.55%，占固定資產的17.9%；2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，並呈現出逐漸增長的趨勢。
1.2商品房價格上漲過快
目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。
1.3商品房結構不合理
房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂
2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」沒出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策
針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，採取科學、規范、務實、高效的政策措施。
2.1加強商品房結構規劃的管理
針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以採取以下措施：一是根據人均居住面積來徵收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標准居住面積，對超過標準的居民徵收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定政府公共管理績效的考核標准
房地產雖然在我國如火如荼，但並非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在於一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政府與房地產商形成的神聖聯盟。這一神聖聯盟即是『你發財、我發展，成本社會掏』的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標准，減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩政府政策對房地產業的推動力。
2.3引導房地產的理論管理
當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在於市場需求過高但不理性。政府對經濟與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先，政府應實施引導性政策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。其次，政府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的政策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。
.4積極履行經濟調節和市場監管職能
首先，政府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結構和速度，力求在動態發展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區域、開發規模與類型的房地產利潤的核算標准，對價格成本比較高者徵收累進稅，在確保房地產開發商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發、銷售等市場監管制度規章體系，加強對房地產開發與銷售行為的監管，制止房地產開發商與部分地方政府官商勾結、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。
2.5弱化外資對房地產業的助力
政府應通過對外資的行業准入、稅收調節、融資渠道與方式等公共政策的修訂和完善，在限制其對房地產業的過度投資和投機行為，而將其投資熱點引導到基礎設施和城鄉公用實施建設中。這既能保護國境外投資者的投資熱情和利益，又能在一定程度上減弱外資在房地產業的強大示範效應，從而弱化我國房地產業的外來助力。
2.6制定產業政策，追求公共利益
「政府所制定的公共政策，必須反應社會公眾的利益要求並以追求公共利益為永恆的目標，為實現和維護公共利益提供必要的政策支持。」首先，政府應樹立「只有共享、才能和諧」的管理理念，一切政策的制定與實施活動均要體現社會公眾的公共利益，讓廣大人民群眾都能分享房地產和國民經濟發展成果。
其次，政府要進一步明確自己在房地產發展中的角色地位，通過建立住房社會保障體系實現其民生、公平、和諧的政策目標。政府要建立和完善住房社會保障制度，要規范房地產建設住房結構比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量；二要取消經濟適用房制度，強制實施廉租房制度，將用於經濟適用房建設的資金轉為建設廉租房，通過擴大廉租房建設規模，對低收入家庭給予房租補貼等以真正實現「居者有其屋」，維護社會公平。
再次，政府要給予社會公眾個體作為弱勢群體的組織化機會，鼓勵其建立合作組織和維權組織，增加市場競爭力，維護其自身的合法權益。
望採納
I. 房地產項目開發會存在哪些風險
房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
請採納。