小區內復部不利因素：
小區內的制各種公建配套都可能對毗鄰房屋帶來一定的不利影響，包括居委會用房、物業管理用房、垃圾房、公廁、停車場、水泵房、等。
可直接感知的顯性不利因素：
雜訊：機場、鐵路、公路、車站、立交橋、工廠、集市、學校等；
污染：造紙廠、水泥廠、火電廠、化工廠、廢品站、產生煙霧和揚塵的場所；
輻射性：高壓線路、微波信道、無線通訊基站；
環境變遷：規劃中的公路、鐵路、高架橋建設。
『貳』 做房地產之前要考慮什麼因素
1號一般因素：人文環境
近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品，北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里。
西方的現代居住環境比東方更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠打動業主的內心。人文環境既與建造者有關，也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現，能直接反映一個社區的底蘊。相對而言，人文環境更多影響居住著的心情。
3號因素：安靜
安靜的居住環境盡管非常重要，但那是對於住宅投資而言，商業地產卻意味著越熱鬧越好。
所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡：要想投資商業地產，最好選擇車水馬龍的鬧市，人多車多生意多;而要想投資住宅，則盡可能地需要個安靜的居住環境，休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資，都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。
4號因素：安全
安全才安心。然而對於一個小區而言，安防系統做到什麼程度和這個區域的治安有很大關系，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛台詞就是這個區域沒有安全感。好在重慶如今各大小區先進的門禁系統，良好的物管保安培訓讓投資者人身和財產安全得到前所未有的加強。
在很多區域的房產投資，不安全的影響開始來自於一些目前不可預期的因素。比如，投資的這個小區開發商實力是不是夠強，能不能保障小區配套完善形成成熟社區;小區所在的規劃是否合理，是否存在市政建設同小區建築沖突等問題?
5號因素：容積率
其實容積率對於任何一個項目而言都是最重要的參數之一，然而對於投資物業來說，容積率的高低對於投資物業的潛力並沒有直接影響。
打個比方，都市中心的物業(如寫字樓、高層住宅)往往容積率就高，有的甚至高達5以上，但是這個容積率並不影響這些物業價值攀升;而對於相對郊區的物業(如花園洋房、別墅)往往容積率低，有的甚至低於0.5，但是在歷年來房價上漲的過程中，往往就是這些低容積率物業價格上升最快。
因此，容積率盡管重要，但是只要一個項目的地段合理，其容積率高低不過於離譜，對投資性物業影響不大。
6號因素：自然環境
美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境，一直是都市人的居住理想。因此花園洋房是很多人的最愛之一(別墅也喜歡，但是投資門檻有點高)，而在花園洋房裡，帶花園的1樓或者帶屋頂花園的頂樓往往最先被賣完，同樣也是價格最昂貴的。
住宅很講究圈層概念，而商業地產投資同樣要注重圈層，說得直白一點，就是你要投資的商鋪周圍聚集了一些什麼樣的人，聚集了一些什麼樣的生意，這些環境對投資將產生何種影響。畢竟，做生意最重要的就是和氣生財，對自己的客戶如此，對周圍的商傢夥伴也是如此。
『叄』 房地產營銷要注意哪幾個要素
1.樓盤：作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。
2.售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地產專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反復的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麼分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先准備好；三是售樓經驗，只有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。
3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問一些「你是公司的老闆吧？」「是不是再徵求一下太太的意見？」等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現你的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。
4.推銷自己：房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以台灣的房地產銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理發店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麼把握得極准，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。
5.推銷開發商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那麼就套十分自豪地想客戶推銷你的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，並說服他考慮購買，可以說「這是開盤價，過兩天就要漲價了」、「只優惠十套」，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鑽，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。
7.現場講解：聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然後再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好台詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什麼，在參觀樣板房的路上講些什麼，現場講些什麼等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。
8.帶給客戶高附加值：客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什麼地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。
9.製造緊迫感：要想讓客戶現在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——製造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要製造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
10.銷售建議：你無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相干客戶再次陳述樓盤的優點，高附加值以及優惠條件。另外，還要說一下發展商是如何的可靠和穩定，以及相應的實力，一展你的本領，才乾和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款注意事項等。
11.結單：結單是你精心運籌、周密安排、專業推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定「買」還是「不買」的時候了，如果你使客戶信服了，並成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。
『肆』 如何做房地產開發商，需要哪些條件
購買房地產的目的一是自己居住，二是增值盈利。如果您掌握了房地產的一般運行規律和銷售技巧，您將能避免風險，用較小的投入換回最好的回報。 首先是注重積累實際資料，因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。 其次是注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐。購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。 三是掌握房地產節奏。雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。 四是抓住主要矛盾。在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。 五是做到基本正確。美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。 西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析
『伍』 想知道，對於一個房地產開發商來說，在開發房地產時，主要考慮哪些區位因素呢 要寫論文，沒有太多思路啊
我簡單回答你吧
不同定位的地產商 不同開發的模式
萬科為主的住宅類地產商專 只拿兩種土地屬 第一市中心好地段 建高檔豪宅 第二郊區土地 建廉價精品住宅靠批量銷售 薄利多銷取勝 考慮土地價格 這類地產公司有 萬科 恆大 保利 等等
商業地產開發商 萬達 SOHO為主的地產商 拿市中心最黃金地段土地 一般舊城改造 開發城市綜合體 考慮消費力 地段 周邊商業環境
但是開發商都考慮的主要因素是 這個城市經濟水平 區位優勢 是不是人口密集城市 周邊城市人是不是願意來這個城市購房 人均可支配收入 和交通優勢 自然環境 現在該城市房價是否被低估
『陸』 如何選擇樓盤以及選擇樓盤必須綜合考慮哪些具體因素
當購房者決定購買房產時，如何選擇樓盤則是一個極其重要的環節。在選擇樓盤時，購房者所面對的可能是現房，也有可能是期房。如果是現房，還是比較容易挑選和決定的；如果是期房，則會感覺到無可適從，因為期房屬於摸不著、看不見的隱形房產。但是，無論購房者選擇的是期房還是現房，在選擇樓盤之際，一定要有明確的購房目的。從目前的購房群體和購房者購房需求來看，購房者購買住房主要有以下的購房目的： （1）為了自己家庭生活居住或與自己的家人一起居住。 （2）購房用於投資：這種購房目的比較普遍，由於銀行的存款利息較低，購房後交納的首付也較低，再加上房地產行業處於鼎盛時期，房價上漲過快，購房者購房後進行「倒房」，從中獲取較大經濟利益的現象十分普遍。還有的購房者購房後進行簡單裝修用於出租，以獲取租金利益。這些購房者一致認為，將閑置的資金用於投資房地產，比存在銀行獲取利息要劃算得多，而且獲利的效率也比銀行快得多。 （3）因暫時的經濟困難，先購買面積較小的房屋用於過渡，待具有經濟實力後重新購買面積較大的房屋用於永久居住。這種購房目的的群體主要是剛參加工作或參加工作時間不久的年輕人。從全國各大城市房地產發展的情況來看，開發商在2005年以前一直在開發房屋面積較大的樓盤，是因為前幾年的購房者對於面積較大的房屋需求較大，開發商為了這些購房者的需求，開發的房屋面積一般在100平方米以上。現由於年輕人購房慾望占據市場一定比例，再加上國家關於控制大中城市房價過快的政策逐一出台，對開發商開發樓盤的戶型面積進行限制，要求開發的樓盤以小戶型為主。據此，現在開發商開發的樓盤戶型面積一般以35-90平方米的房子為主流，滿足了年輕人或低收人勞動者群體的需求。 （4）購房用於永久居住：這種購房目的的群體主要是中、老年人，而這些購房群體由於隨著多年的經濟積累，具有很強的購買實力，往往對面積較大的房屋產生興趣。 基於上述的購房目的，對購房者買多大的房子以及買什麼價位的房子都會起到決定性的作用。 因此，購房者明確購房目的後，在選擇樓盤的時候，必須綜合考慮下列具體因素： （1）房地產開發企業的經濟實力、資信等基本情況。 在中國，由於房地產業管理體制和立法不夠完善，再加上經營利潤豐厚等諸多原因，造成房地產開發企業魚龍混雜，一些不具備從事房地產開發企業資格的「皮包公司」、「幽靈公司」大量涌現，這些開發商炒賣土地、炒賣「樓花」，蓋出的房子存在質量問題導致購房者無法入住等惡劣事件經常發生，嚴重侵害了購房者的合法權利。因此，購房者在選擇樓盤之際，應該了解所選樓盤的房地產開發企業是否合法設立；其在以前開發樓盤的過程中是否存有不良記錄以及以前開發樓盤是否存有質量瑕疵問題；其現在是否具備開發優質樓盤的經濟實力以及該開發商的資信是否良好，等等。了解開發商的上述信用信息，可以通過下列途徑實現： 第一，根據《城市房地產管理法》第29條第1款規定：「房地產開發企業是以盈利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所：（三）有符合國務院規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。」第2款規定：「設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。」根據上述條款規定可知，房地產開發企業在設立時，一定要在工商行政管理部門辦理工商登記手續，並領取《企業法人營業執照》。因此，購房者可以在工商行政管理部門調取房地產開發企業登記的檔案，可以查清房地產開發企業是否合法設立、房地產開發企業的注冊資本等相關內容。 第二，購房者可以前往房地產開發企業已經開發過樓盤的地方進行實地考察以及向小區的入住業主打聽，查驗該開發商開發的樓盤是否存有質量瑕疵問題，該開發商是否具有良好口碑等信J急。建議購房者在前往實地考察時，最好將自己所要調查的內容寫個調查計劃，並製成表格的形式。這樣可以理順自己所要調查的內容，也節省自己的時間。 另外，調查開發商的資信和資金情況是非常困難的，唯一的方法是前往工商行政管理部門調查開發商的企業登記檔案信息，從檔案記錄的企業注冊資金、流動資金等情況可以看出開發商的真正經濟實力。 （2）樓盤的銷售價格。 樓盤的價格是購房者選房首要考慮的因素，每位購房者都想買一套價格比較便宜的住房。但房屋的價格也並不是越便宜越好，如果房屋的價格過於便宜，房屋的質量或者配套設施很可能存在瑕疵或者存在其他的安全隱患問題。因此，對於理智的購房者來說，樓盤的銷售價格應當參照周圍樓盤的價格、周圍房屋出租的租金以及自己要買樓盤的品質和配套設施，最終來分析自己選擇的樓盤價格是否合理，是否是在自己預期的價格承受范圍之內。 （3）樓盤的具體位置。 購房者有了中意價位的樓盤後，還要實地考察一下樓盤的具體位置。有一些開發商為了證明自己樓盤具有很強的升值潛力，往往在樓盤的宣傳資料中附有一個房產的地理位置圖，並在圖中說明「直通繁華市區，距××僅××公里」，給購房者的感覺是近在咫尺。但事實上，位置示意圖上的距離並不代表現實的距離。因此，購房者選擇樓盤後，一定要去樓盤現場具體確定樓盤的所在位置。 （4）交通是否便利。 交通是否便利，是眾多購房者考慮的主要因素。交通是否便利並不是說它周圍的交通設施有多好，有多少公交車、地鐵經過，而是說它對於您的工作、生活的便利程度如何，一個好地段的房子並不一定是適合您生活居住的場所，某個地段的房子也許對他人來說是交通便利，但對您的出行未必便利。因此，購房者在考察交通狀況時，千萬不要迷信售樓廣告，一定要親自去實地走一走，而且要按照您的上下班時間多走幾遍，因為交通問題是您每天都要面對的大問題。 （5）房屋的戶型和面積。 房屋的面積並不是越大越好，關鍵在於房屋的設計。同時，房屋的面積和戶型要根據您自己的生活需要來確定，在選擇房屋的戶型和面積時，要考慮您的家庭是否有小孩和老人，以及是否經常有客人到自己的家裡來住。因此，選擇房屋的面積和戶型與選擇交通是否便利一樣，都是針對不同的家庭有不同的選擇。但是，一般好的戶型設計都應當達到以下幾點：①進門的地方應當有一個「玄關」，即過渡的地方，便於進門、出門的時候換衣服和鞋子。②廚房不宜過於狹長，這樣比較容易設計整體櫥櫃，進出廚房也比較方便。③衛生間不應太小，要留有洗浴設施、馬桶安放的空間。④客廳最好寬敞明亮，面積不應小於14平方米。⑤卧室最好與廚房分開，避免動靜相互干擾，同時也要注重卧室的隱私性。⑥最重要的就是要盡量保證每個房間都是四方形，這樣可以提高房間的使用率，買房時盡量不要購買狹長和三角形的房子，這樣的房子不僅使用率低而且也不便於裝修。 （6）小區環境。 建設部發布的《商品住宅性能認定管理辦法（試行）》，對住宅環境性能的評定包括四個方面的內容：①用地的合理性；②室外環境和綠化；③水資源的合理利用；④生活垃圾的收集和運輸。購房者可以從上述四個方面來考察小區的居住環境。 （7）小區的配套設施。 配套設施，是指與小區住宅規模或者人口規模相對應的配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。一般來講，小區的配套設施應當包括：①超市、餐館、郵局、銀行等生活必需設施。這些設施對於現在的城市生活是必不可少的。②醫療設施。醫療設施對老人和小孩來說是非常重要的。但是在目前的情況下，大部分的樓盤是不會自己單獨構建這套設施的。購房者在選擇樓盤時，還應當主要考慮周邊的公共醫療系統和樓盤距該地之間的距離。③教育設施。教育設施對於現代的家庭越來越重要，購房者對於教育設施的考慮主要是看小區周邊的公共教育系統如何、距離的遠近和交通情況；小區周邊有沒有可替換的教育設施；小區的開發商承諾的小區教育設施以及相關優惠條件的可行性如何，是否得到教育行政部門的認可。④文化體育設施。主要包括非收費的開放性設施和收費設施。現在一般的小區都會建有開放性的非收費體育健身設備和會所。 （8）小區房屋保值、升值前景和小區附近房屋出租收益。 這是把購房作為投資手段的購房者在選擇樓盤時最為關心的問題。區位好的樓盤才具有出租或轉讓的優勢，區位好的樓盤在一定程度上還可能緩和房屋在戶型、面積、樓層、環境等方面的劣勢。因此，以投資為目的的購房者應該著重關注樓盤所在區域的功能、附近的人員結構、周邊的公司企業分布情況、交通狀況，以及該社區的規劃前景，等等。
『柒』 房地產市場細分需要考慮哪些因素
一級市場，即土地市場地皮市場
是國土局把土地資源以拍照掛形式賣給有能力的房地產內開發商。容
二級市場，即樓盤市場，是開發商在土地上興建物業，然後經過合法形式賣給小業主。即一手房市場。
三級市場，二手房交易市場，小業主把房子再次交易的散盤市場。
『捌』 投資商業地產應考慮哪些因素
選擇成熟商圈是第一要素；特色是生命力之所在；不熟不做是必勝法則。