⑴ 房產業務員問題(急急急)
作為一個房產公司的銷售員，是直接代表公司面對客戶的，其形象也代表著公司形象，服飾的整潔與穩重，會留給客戶一個好的印象，增加對公司的信心，拉近雙方的距離。
l 公司經營理念的傳遞者
銷售員要明確清楚自己是公司與客戶的中介，其主要職能是把公司的經營傳遞給客戶，達到銷售的目的。
l 客戶購樓的引導者/專業顧問
銷售員要利用對專業的熟悉，為客戶提供咨詢的便利與服務，從而引導客戶購樓。
l 將樓盤推介給客戶的專家
銷售員要有絕對的信心，並必須做到三個相信，相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力，這樣才能充分發揮銷售員的推銷技術。因為首先相信自己的公司；在推銷活動中，銷售員不但代表公司，而且其工作態度、服務質量、推銷成效直接影響到公司的經濟效益，社會信譽和發展前景：其次相信自己，相信自已能夠完成推銷任務的能力是推銷成功的信心與決心的來源，並能產主動力與熱情，充滿自豪和信心地去全心投入，創出最好水平：第三相信自己推銷的商品，包括相信自己推銷的產品具有所滿足客戶需求效用，相信自己推銷的商品貨真價實，從而也就相信自己 的商品可以成功的推銷出去，這樣就可認定自己是推介樓蓋的專家。
l 將客戶意見向公司反映的媒介
銷售員作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負起將客戶意見向公司反映的責任，令公司能及時作出相應的修正與處理，建立公司良好的企業形象。
l 是客戶最好的朋友
銷售員應努力採取各種有效手段，例如良好的形象，誠懇的態度去拉近與客戶的距離，消滅他的戒心，使客戶能感到你是最好的朋友，處處都是在為他著想。
l 市場信息的收集者
銷售員要求有較強的反應能力和應變能力，井豐富的業務知識，對房產市場有敏銳的觸角，這就需要銷售員要對房產市場的信息作大量的收集與分析，並為公司的決策提供依據。
l 具有創新精神、卓越表現的追求者
作為銷售員，應清楚地知道自己的追求與目的，只有不斷的創新與追求，才能有卓越的表現。
2. 客戶是誰？
l 客戶是公司經營中最重要的因素，是公司財富及個人利益的來源；
客戶來源是公司資金來源的重要前提，明確了客戶在公司經營中的重要性及利益性，也就明確了我們對待客戶的態度與目的。
l 客戶是公司的一個組成部分；
要讓客戶相信當成為業主後，公司已將其認同為一個不可分割的組成部分，其利益亦與公司的利益緊密相連，「水漲，自然就會船高」。
l 客戶不是有求於我們，而是我們有求於他；
銷售員要清楚這一點，正確地擺正心態，作出合適的行為。
l 客戶不是與我們爭論的人；
銷售員要切忌與客戶直接發生爭論，要避其鋒芒，採取適當的談話方式。
l 客戶應該受到最高禮遇。
對客戶要做到熱情有禮，讓客戶有賓至如歸的感覺，認為自己是受到尊重，而對銷售員產生好感，對公司的服務感到滿意，增強對樓盤購買的慾望。
3、銷售員應有的心態
n 信心的建立
——強記樓盤資料；
按盤資料的熟悉，自然就可以對答如流，增強顧客對銷售員的信任，同時銷
售員的自我信心亦相應增強。
——假定每位顧客都會成交
銷售員要對每一個到來的顧客假定都會購買，使自己形成一種條件反射，積
極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。
——配合專業形象
人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便於雙方的溝通。自我感覺
的良好，自然信心亦會增加，自我發揮亦會良好。
n 正確的心態
——衡量得失
銷售員通常都會遇到被人拒絕或面子上不好過的事情，例如是派發宣傳單張，都會遇上讓人拒接的情況，銷售員應知道這項工作就是這樣子，自己本身並沒有任何損失，反而好處就有很多，增加了客源，增加了收入的機會。
——正確對待被人拒絕
被拒絕是很普遍的，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽，當顧客只是找借口拒絕，並不是一口回絕，沒有回施的餘地，那就表明還有機會，銷售員不要輕易放棄，過一段時間可以再跟進。
n 面對客戶的心態及態度
——從客人立場出發「為什麼這位顧客要聽我的推銷？」
所有的推銷是針對客戶的需要而不是你的。銷售員要先了解客人的目的，明確自己的銷售目的。令客人落定，清楚自己的出發點，並對症下葯，配合顧客的思路，介紹他的所需，迎合客人的心態，拉近雙方的距離。
——大部分人對誇大的說法均會反感
世界上是沒有十全十美的東西的，銷售員過分的誇張，會引起顧客的不相信和不滿，適當的一些不足，但作及時的補充和說明，做到自圓其說，並幫助客人作對比，讓客人有真實感，加深對銷售員的信任感。
n 如何對待失敗
任何一個推銷專家都是一個從無知到有知，從生疏到熟練的過程，只要敢正視暫時的失敗與挫折，井善於從中吸取經驗教訓，那麼成功終會向你招手。
方法：克服自卑心態的「百分比定律」
例：如會見十名顧客，只在第十名顧客處獲得200元定單，那麼怎樣對待前九次的失敗與被拒絕呢？請記住，之所以賺 200元，是因為你會見了十名顧客才產生的結果，並不是第十名顧客才讓你賺到200元的，而應看成每個顧客都讓你賺了200/10=20元的生意，因此每次被拒絕的收人是20元，所以應帶微笑，感謝對方讓你賺了20元，只有這樣，才學會辯證地看待失敗與成功。
4、接待流程；
樓盤銷售基本流程圖
1) 前期准備工作
l 以良好的形象和服務態度建立客戶對銷售人員良好的第一印象，進而由銷售人員這一窗日開始樹立對樓盤的信心，使客戶感覺賓至如歸；
l 深刻認識樓盤自身的素質、周邊樓盤的情況以及所處的環境等。熟悉及理解銷講資料，確立銷售信心；
l 熟悉並遵守現場的管理及公司的規章制度；
l 銷售資料和工具的准備，例如：資料夾、計算器、名片、筆、工裝等；
l 必備的銷售工具以適當方式放在適當位置，方便取用。如筆不可隨意掛在胸前或衣襟處，可卡在資料夾封面或放於衣袋內。計算器、名片及派發給客戶的售樓資料放於資料夾內。
2) 接待規范
l 兩名售樓員對稱，分兩側直立在售樓部門內，當客人進門時，銷售員遠門側手夾資料夾，近門側手拉開門，臉帶笑容，主動迎上去，對客人說：「歡迎光臨」，「請過來這邊我幫你介紹一下情況」，請教客人姓名，伸右手指引客人內進，客在內側走，銷售 員在外圍帶動。同時，其他銷售員應及時補位，保持有人員站立於門日。
3) 介紹樓盤概況
l 模型介紹
指引客人到模型旁
介紹外圍情況
介紹現在所站的位置在那裡，方向方位，樓盤位置、路名。附近建築物、附近配套設施、公交網路、人文景觀等等。
指引客人到洽談台就坐，雙手遞上名片及售樓資料，其它售樓員及時遞水、上茶。
l 基本要素介紹
小區佔地規模、層高、綠化率、小區配套設施、發展商、建築商、監理商、戶型間隔、面積數、均價、特價單位、物業管理、建築風格、過往業績、今期主力推介單位等等，同時詢問客人需求，了解客人的想法，然後起身帶客到樣板房，示範單位。
l 參觀樣板房、示範單位
Ø 樣板房：介紹戶型間隔優勢，實際的裝修標准，傢俱擺設狀況。
Ø 示範單位：重點突出「示範」性，指引客人如何二次裝修，家私如何布局，間隔開間如何改動等等。
l 樓盤實地介紹（小區實景）
Ø 須視各項目現場的具體特點而定，是否看現場。
Ø 重點是眼見為實，推介優點，結合現場實景，人文景觀，揚長避短，強化樓盤實景優勢。
Ø 要注意工地現場的安全性。
4) 洽談、計價過程
Ø 帶客坐到洽談台，推介具體單元，讓客人背對門，最好能面對模型效果圖。同時，其它售樓員應及時添加茶水，做好配合，營造氣氛。
Ø 根據客人需求，重點推介一到二個單元。
Ø 推薦付款方式。
Ø 用《計價推介表》詳細計算樓價及應交其它費用，銀行費用等等
Ø 大聲詢問銷控，以營造銷售氣氛，注意問銷控的技巧，給銷控人員作提示性詢問。
Ø 關健時刻應主動舉手邀請主管促進成交，並進行互相介紹，對客人說： 「這是我們的銷售主管，某某經理，他對這個樓盤相當熟悉，他一定能幫到您及能滿足您的需求」，對售樓主管說：「這是我的客戶某某先生，他是很有誠意來看樓的，我已幫他推介計算了這個較好的單元」。從而進入較實在的談判、拍板階段。
5) 成交過程
n 當客人表示滿意，有購買慾望時；
應盡快促進成交，讓其交足定金，
可說：「某某小姐，有沒有帶身份證？」
邊說邊寫認購書，即使客人說沒帶也無妨，
可說「簽約時再補」。
一邊寫，一邊對客人說：
「財務在這邊，請過來交款」，
「恭喜您成為某某樓盤的業主，恭喜您！」
用力握緊客戶的手；
全場致以熱烈掌聲；
然後大聲對銷控報備已售出的單元號。
n 當客人要再考慮時，可利用：
Ø 展銷會優惠折扣
Ø 展銷時間性
Ø 好單元的珍稀性唯一性，促使顧客下臨訂，24小時再補足定金。
n 交定金後，應及時提醒客人下一次繳款時間、金額、地點，怎樣辦手續等等。
6) 來客留電、登記方式、
當整個推介過程完畢時，而客人確實要再三回去考慮時，可說：
「先生，請賜教名片，」
「先生，先做個客戶登記」，
「小姐，循例做個客戶統計」等等
留下客戶聯絡方式及詢問重點、約下次見面的伏筆，方便日後追綜洽談。
5、客戶類型分析及應對要領
客戶類型 客戶特徵 要領
（一）沖動型 性急、心直口快、心浮氣燥、善變，常因一時之沖動而下決定 平心靜氣地透視並判斷其心理反應。銷售語言明快，避免嘮叨，要注重談判氣氛及綜合感染力。
（二）沉著穩健型 通常有豐富的購房知識，對房屋本身及市場行情較了解，冷靜穩健，深思熟慮，專心聆聽，小心求證，考慮周到。 對樓盤有全方位的深刻認識，以平常之心，不厭其煩就房屋的特點、質量、發展商實力等作詳細說明，耐心提供客觀資料與證明，言司有理有據，以理性判斷為宜，以獲取客戶的信任。
（三）多疑謹慎型 疑問較多，外表嚴肅，反應冷漠，對樓書及售樓資料反復閱讀，出言謹慎，不易獲取信任 詳細解說房屋的優點，從小處著手，培養信心，以親切、誠懇的態度打動他，與其閑話家常，了解其經濟狀況及購房原因，拉近與其距離，令其放下介心。
（四）猶豫型 精神與動作飄忽不定，難以捉摸，對樓盤等徹底了解之後，對房屋已產生興趣，仍拿不定主意是買還是不買，買高層好還是低層好等；說話時，視線不斷移動。 憑借對客戶情況的了解，在不傷害他自尊心的前提下幫他出決定，以房地產專家的姿態，朋友的角度替他作出選擇。
（五）果斷型 動作積極，眼光直視有力，聲調宏亮清晰，表情豐富，作風充滿自信與堅決。 認真傾聽，掌握了客戶的興趣點後，有針對性的作重點推介，注意作樓盤房型、價格等方面的比較。
（六）無知型 對購房一無所知，問題多而雜，甚至問到很多與購房無關的問題，善傾聽。 主控談判現場，盡量詳細解答其所提問題，並說明樓盤的暢銷程度。並提出可信有力的銷售業績，質量保證等，態度和善誠懇，不要讓其產生壓迫感。
（七）挑剔型 主觀性強，心思細密，喜歡挑毛病，常對於建築材料、規劃、環境、房型、座向、公共設施等表達主觀意見。 給予適當的恭維，切莫與其爭論，可強調房屋的優惠，付款方式優惠等，談判中要多問「為什麼呢？」，以便更多了解他的想法，對症下葯。
（八）高傲型 趾高氣揚，盛氣凌人，受擺架子，常拒人於千里之外，不屑不顧。舉止高傲。 以誠懇謙遜，親切明朗的態度，面帶笑容，不能表現出你的傲氣與不耐煩甚至討厭，以樓盤的質素品味，特定說明對客戶地位、身份的突顯，或襯托其尊榮，以刺激其虛榮心，從而引發購買欲。
（九）從眾型 從眾心理相當重，常問房子是否好賣，賣了多少，什麼人買的多，還有多少房子，非常留意現場成交情況。 有選擇的推介樓盤的優勢，營造自己非常忙碌，客戶非常多，而貨量有限之氣氛，亦可暗示升價在即，機不可失。
（十）貪小便宜型 對一些雞毛蒜皮之事看得很重，對於一分幾毫能省就省，關心有無折扣，有無優惠，有無贈品等。 如有折扣或贈品，則取其部分以誘之，切不可將優惠全盤托出，如無折扣或贈品，則以樓盤的優惠說明物超所值，以房屋的質價比作市場比較，說明房子相當便宜，並說明增值可能巨大，姿態稍高些。
（十一）女士當家型 購房決定權在女方，女性言多，並處主導地位，而男方往往是沉默不言或附和女方。 如果是女銷售人員最好是以姐妹身份與其交談，向其詳細介紹房屋的特點，而且言語間要留意客戶的喜好，創造「共同語言」讓其對你產生好感，進而對你所言深信不疑。如果是男推銷員，則應處處謙讓，態度誠懇，讓其覺得你很在乎她，讓她產生優越感。但無論男女銷售人員切不可忽視男方，要不時詢問一下男方的意見，因為有可能在關鍵時刻你對他的尊重會讓其為你說好話。至少不會講對你不利的話。
（十二）男士當家型 與「女士當家型」正好相反，一切以男方為核心，女方沉默或附合。 對「女士當家型」相仿，但切記女銷售人員不可有意無意注視男方，甚至「放電」，以免引起不必要的誤會，要用專業，不卑不亢的態度對待他。然後,把想了解的資料列出成表(其實這部分應該是經理先做好給你),如:地點\交通\配套\規劃\戶型\價格\付款\管理費\其他,等等.
好拉,可以正式出去了,記得帶著疑問去,因為你要全面的了解對手,必須清晰自己想問什麼.(這里有個注意點:不要用詞太專業,否則人家一眼就看出你是同行,資料就很難套到了.必要時帶上老一輩或小孩掩飾)
關於銷售工作
首先,是形象問題.不能太花哨,一眼看上去要給人以實在的感覺,包括發型,服裝,不要有太多的無謂首飾,扮新潮/前衛是大忌.
第二,表情與態度.表情不能太誇張,眼神要堅定,態度要誠懇,語言要清晰准確,不能無棱兩可,用詞要專業(這個可以通過培訓獲得),不能給人滑頭的感覺.
第三,熟記所有的相關資料,包括要賣的樓的情況/數據,周邊的情況(最好知道一點當地的歷史),有影響的政策法規等等.
第四,適當的溝通技巧.特別是如何對待老中青甚至兒童等不同的年齡層,如何能夠有親和力是最重要的,這有助於找到溝通的突破口.
第五,隨機應變的能力.這是銷售技巧之一,通常銷售經理會對"新兵"作初步的培訓,但關鍵是不能取巧,不能胡說,強行把彎說成直的,最終後果還是自己承擔的.把握客戶心理需要較長時間的實踐積累,多花點心思吧.
當然,最後還要有百折不撓的精神,因為不會一來就什麼都順順利利的,
⑵ 怎樣做好房產銷售業務員
你應該有來公司內部培訓，自基本做好銷售業務員要四大基本條件，敬業，專業，信心，信賴，，敬業是你有耐心和上進心去學習專業的房產知識及銷售過程中需要的知識。 專業是你要有足夠的對產品和對你銷售的房產了解，內行才能打動外行，才能成為專業的經濟； 信心是你要有良好的人生觀，我行，我可以，我失誤了可以改正，我不會可以學習等等；信賴是信賴你的團隊，你的領導，用他們教你的知識和與你的配合，吧你專業的銷售理念帶給客戶，讓他們也信賴你，只有認可你口中講出來的產品，他才能買你的房子；『
否則看到你就難過，對你講的不信任，他肯定不會買你的房子咯
希望能幫到你！
補充下，房產業務員了解的知識主要包括，宏觀房產變化，比如房產政策，國家調控，稅率變化，2套3套近期政策怎麼變化的燈等，中觀的就是你項目的整體情況，如你賣的小區在城市裡的地位，交通，綠化，配套，認知度等等，，微觀的就是你項目產品的細節，如開間，面寬，材料，物業，智能化，戶型結構及合理性等等，這些你的直接領導會交你的。
⑶ 工程業務員怎麼跑
成交八個步驟（一）
市場調查收集信息（二）
確定目標（三）
邀約（四）
洽談（五）
明確合作條件（六）
首期合作條件與合作模式達成共識（七）
簽單促成（八）
回款
工程直做：
一，工程信息來源
1、設計院（推薦作用）
2、規化審批部門
3、消防隊
4、招投標公證處
5、媒體網路
6、施工單位（建築單位）
7、投資建設
8、監理單位
9、在建工地
10、基建處
找乙方的隊長（關鍵人）決策通常是甲方
招投標公證處：取得信息，直接找到決策人
通過乙乙方可以找到很多工程
投資方：通過甲方的關系做敲門磚，不是業務員，是合作關系
監理單位：橋梁作用，（成事不足敗事有餘）沒有決策權，但了解信息，不能得罪，可以起破壞作用
社會關系：土地局、基建處
在眾多人中找到關鍵人，幫助動作工程的人，找到決定用貨的人即是決策人。
如何找到方位：
工程分類，采購模式：甲指甲購，甲指乙購、乙購、多個甲方，
1、甲指甲購：甲方指定品牌，甲方購買。特點：甲方重產品質量，回款可靠少風險。注意：操作過程中，由上而下。注意關系，基層關系創造氣氛，不需要給任何好處，更不能給提成（價格低）
2、甲指乙購：
甲方指定品牌，乙方出資購買，存在一定風險，主動權在我，但是要平衡好關系，注意考慮到乙方的利益。
考慮進去給乙方利潤空間，從乙方入手，控制好利潤，同時甲方的宣傳工作要跟上，談話中找客戶接受的價位，平衡好甲乙雙方的關系。
3、乙方購買（大包）：從基層找起，工程大的老闆難找，分清事由，亦可找材料員，談發展，談利潤空間，與我們聊天讓對方感覺有利可圖，注意報價不能太高，風險大，控制的方法就是現款現貨
4、多個甲方：這種情況很少，規模大，由多個開發商合作，每個開發商有不會固定模式，要逐一攻破，炒作時價格要統一。關鍵人：中層管理者（乙方材料科長、項目經理）決策：甲方的工程部的經理。
清理工程內部關系：一、技術線，監理，工程師、投技師，安裝人員，二、經濟線，材料員，項目經理。
三、決策線：決定材料的人，談反點談回扣。
這方面比較復雜，我簡單的幫你理順一下關系，至於現實中還有很多內容不能一一說清，總之大的方向我是幫你理順了。不周之處還請原諒！
⑷ 我是一個剛入行跑樓盤業務員，現在去踩盤，怎麼才能問到他們的策劃經理或總監的一些信息呢，
你做新房項目部的？如果是的那應該別人不會這樣啊。但是不管怎麼樣，你可以先和銷售人員混熟，找一些能讓他們認同的話題，之後在隨意的問你需要了解的東西。
⑸ 坐標彭州，州哪個樓盤項目比較好啊
置信合興的麗都府首推，很搶手，都快賣完了，你可以看看哇
⑹ 房地產業務員都做什麼
簡單來說就是推銷房子。需要掌握一定心理學和地產方面的專業知識。簡單來說一下流程吧：(會有業主到你們公司放盤委託賣掉)你坐在店裡，有客戶上門，你上去招呼，問他是想買房還是租房，是想買幾房？買什麼價位的房，在了解購房人的情況後，給他做一些房子的推薦(前提你對你所推銷的房子的情況，包括房產年代，面積，價格，樓層，一梯幾戶，小區里情況，小區周邊配套，市場行情都了如指掌)。如果有他滿意的，就帶他去看下那房子，OK看中了，你就幫他去和業主談價錢和傭金，談妥，再回頭和客戶談傭金，OK，就約客戶和業主一起到公司簽買賣合同。然後如果客戶是按揭買房的話，你就幫客戶去找銀行申請貸款，找擔保公司和評估公司，OK，再帶客戶去繳稅，過戶，交房。你所收到的傭金在地產公司將做為你的業績，然後提成。一般情況下小單可以拿到幾千塊，大點的單可以拿到幾萬塊，更進一步就是賣豪宅，商鋪，地皮。那樣你的提成就更多了。有前途的。不過前提是你能做成交易。<做這行底薪是浮雲，關鍵是提成，做得差的終日為三餐飯和房租著急，做得好的一個月賺上萬甚至上十萬也是很正常的事>(上邊講的是二手房)（一手房的業務員就比較簡單點了，都是上門客人，看中直接去看樣板房，大多做二手房的會瞧不起做一手房的，因為二手房的技巧更難和拿的提成會更多些。）
⑺ 新手業務員如何跑工程
1、設計院（推薦作用） 2、規化審批部門3、消防隊4、招投標公證處 5、媒體網路 6、施工單位（建築單位） 7、投資建設 8、監理單位 9、在建工地10、基建處找乙方的隊長（關鍵人）決策通常是甲方 招投標公證處：取得信息，直接找到決策人 通過乙乙方可以找到很多工程 投資方：通過甲方的關系做敲門磚，不是業務員，是合作關系 監理單位：橋梁作用，（成事不足敗事有餘）沒有決策權，但了解信息，不能得罪，可以起破壞作用 社會關系：土地局、基建處 在眾多人中找到關鍵人，幫助動作工程的人，找到決定用貨的人即是決策人。 工程分類，采購模式：甲指甲購，甲指乙購、乙購、多個甲方， 1、甲指甲購：甲方指定品牌，甲方購買。特點：甲方重產品質量，回款可靠少風險。注意：操作過程中，由上而下。注意關系，基層關系創造氣氛，不需要給任何好處，更不能給提成（價格低） 2、甲指乙購： 甲方指定品牌，乙方出資購買，存在一定風險，主動權在我，但是要平衡好關系，注意考慮到乙方的利益。 考慮進去給乙方利潤空間，從乙方入手，控制好利潤，同時甲方的宣傳工作要跟上，談話中找客戶接受的價位，平衡好甲乙雙方的關系。 3、乙方購買（大包）：從基層找起，工程大的老闆難找，分清事由，亦可找材料員，談發展，談利潤空間，與我們聊天讓對方感覺有利可圖，注意報價不能太高，風險大，控制的方法就是現款現貨 4、多個甲方：這種情況很少，規模大，由多個開發商合作，每個開發商有不會固定模式，要逐一攻破，炒作時價格要統一。關鍵人：中層管理者（乙方材料科長、項目經理）決策：甲方的工程部的經理。 清理工程內部關系：一、技術線，監理，工程師、投技師，安裝人員，二、經濟線，材料員，項目經理。 三、決策線：決定材料的人，談反點談回扣。 這方面比較復雜，我簡單的幫你理順一下關系，至於現實中還有很多內容不能一一說清，總之大的方向我是幫你理順了。不周之處還請原諒！
⑻ 我敬佩你~~ 你能幫我嗎任何做一個業務員 一個精幹具備哪些武器精良 。 我該從何做起，哪些是業務必備！
首先你要有你所做業務的基本知識，比如你賣什麼，你要相當的回了解自己的產品。
然後答你要有明確的銷售目標，你要把東西賣給誰，誰是你的潛在客戶
最後你要特別的能說，而且非常的會擺弄客戶關系，賄賂客戶，給回扣等。你就會很優秀了。
⑼ 怎樣做一個精乾的銷售員，業務員。
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