❶ 我是做房地產銷售的，如何才可以接到自己的房地產代理項目
銷售代理公司人員的構成、操盤手的能力、公司曾經代理過的項目成版績如何，這些是很關鍵的，
在這些的基礎上，你要了解開發商需要你解決問題，你是否有能力達到開發商預想的目標，
同時，你還要了解你的競爭對手是什麼樣的公司，有何優劣勢，還有和開發商談判時保持自信心是至關重要的，很多時候，開發商都是有問題才來找代理公司的，在權很多問題上都是不知所措，此時，代理公司在專業基礎上體現出來的自信無疑是開發商最想看到的。關於銷售保證金，應該看情況來定，原則上不予採納，因為對於一個項目來說，代理公司的保證金對於項目成敗無任何意義，但對於代理公司來說卻是很大的資金壓力，與開發公司談判時，應表明此態度。
❷ 房地產開發商如何選擇代理公司
開發商更加專注於自己的職責，把營銷工作交給代理商完成，由專業人士做專業之事，這樣可以整合業界優勢資源，在競爭中占據有利的位置，這已經成為房地產界共同認可的模式。 在決定是否代理銷售時，發展商應該仔細的問自己幾個問題，以便決定更加精確：（1）我有能力自己銷售嗎？為什麼？（2）為什麼要找代理商？（3）怎樣的經營風格的代理商適合我的樓盤銷售？只有弄清這些問題，才能明確是否將樓盤委託銷售。而且，在洽談時，能夠做到胸有成竹。 在將樓盤委託給代理商之前，首先要對代理商進行比較、評估。一般考察以下幾個方面： 代理商是否策劃理念？ 有許多策劃公司缺乏文化底蘊，甚至沒有一絲一毫的文化氣息，只是一兩個職員曾經做過售樓工作，賣過一些樓房，就組建了代理公司。或者，因為有關系，認得開發商老總，便組建代理公司，招聘銷售人員。這些來自「五湖四海」的「八路軍」置業素養參差不齊，有工作三、四年的業務員，有的像阿姆斯壯首次登陸，許多企劃公司的企劃理念是很重要的，它標志著該代理公司的專業水準。 智力結構： 策劃，並非靠勤勞就能勝任，它是一項對綜合能力要求相當高的腦力活動，而且，需要多方面的專家協作完成，需要那種具備：「人局著眼，枝節著手」的「全才」，但，這些只是基礎。最苛刻的要求是：企劃總監是個極具靈性的，有著超然感悟並兼備極度理性分析能力的綜合體。市場調研，對於每個企劃公司而言，也許硬性的數據，差別不太大。但，這些涼冷的數字進行深加工後，能散發出對銷售的熱忱並找出市場的入口處，不是從事過或是工作多的人能勝任的，同時，智力結構也表現出代理商的足跡架構是否完整，是否有序。一支編制不完善的隊伍能形成對「敵人」鐵桶式的圍困打擊？ 企業文化： 一家沒有企業文化的公司，猶如沒有靈魂的木乃伊！沒有目標，沒有方向、沒有標准、沒有要求、沒有什麼要堅持的，也沒有什麼要摒棄的。幾千萬元，甚至幾個億的房產委託其代理，您不覺得有點懸？ 以往的業績如何？是否成功的推介過，與你目前欲開發的項目和類似的樓盤，這一點很重要，經驗決定了代理銷售工作安排是否井然有序；是否有針對性；是否能把握該項目的市場脈搏，並能杜絕不該發生的事。當然，業績不是指一個個案的輝煌，而是因長期經營，累積而隆起的視覺特效，曇花一現，風光一時的光環，常常是運氣惹的禍。當然，有些較小的項目，也可聘請那些有實戰經驗，剛創建的，有才華的小公司。因為任何一家有絕對實力的大型代理公司，也曾經渺小過，不可完全以業績一葉遮目。 業內口碑： 在考察代理商時，不妨多向業內同行及代理商、廣告公司了解欲委託的代理商的背景情況，為人處事的態度。一個口碑不佳的代理商，一定是險象環生、四面楚歌，很難展開它的工作，因為，它得不到各界力量的支持與信賴，得到的資訊太少，推廣的業績，那就可想而知了。更重要的是，遭遇挫折時，口碑不佳的代理商本身就是一道坎，所採取的方略不是全力以赴，強行突破，而是腳底抹油--溜之大吉。 硬體設施： 硬體指的是代理商的辦公場所，辦公設施、交通工具、資料庫、制服等。對硬體的考察可以確認代理商是否臨時組建；是否具備營銷策劃代理的「長征」能源；或是只感到房地產是個能掙到幾個銅子的行當，從不考慮長期，一旦想收手，便溜得連小鬼都尋不到他的影子。 管理能力： 一家企劃公司的實力如何，並非資金說了算，再雄厚的資金力量，在不良的管理能力下，終將被消融的塵盡灰散。企劃，不是資金密集性行業，是智業。能將發展商給的一份條件，釋放出同等的能量，取決於管理力。管理力的強與弱體現在：（1）員工的基本工作狀態及精神面貌（2）基本職業素質（3）工作場所設計與氣氛塑造（4）員工之間的配合度（5）項目推介的准確性等，這里不再一一舉例。總之，細微之處見功大，如果這些細微之處能得以重視，那麼，略人一點的事他們一定用心而為。如遇大事傾囊而力，定當這樣的公司值得信賴。 員工素質： 通常，只需查看代理商各級主管的水平，便可判斷代理商的綜合素質，良臣擇主而仕。能留住人才的公司，一定是個好公司，有能力的公司。另外，能容忍、聘用平庸而不良之員工的代理商，對事業以及工作的要求，一定也是極低的標准，兢兢業業從何而來？沒有顆顆閃亮的珍珠，哪來一串璀璨的項鏈？ 代理商的擅長面： 因為各代理商的背景不同，成長經歷不同，所以他的擅長面便有所不同，有的代理商是從銷售開始起步；有的從廣告設計入門；也有的是棄管理面開始介入房地產銷售，因此，個代理商的擅長面就有所側重。有的擅長企劃，有的擅長廣告宣傳，有的擅長銷售，有的擅長商場招商，有的擅長銷售寫字樓，有的擅長推廣住宅。另外，各代理商的客戶群也不一樣，有的代理商的客戶群僅限於本地，有的代理商能拓展本省客戶，更有的代理商有海外的客戶源。因此，要仔細評估，考量。 實盤操作：發展商有必要對代理商正在操作的項目，進行現場暗中考察，考察代理商的員工在實際操作中的執行力如何。不要聽代理商說什麼，要去看他在做什麼！因為，能代表代理商與發展商洽談業務者，一定是代理商職員中，口才最好，長相最俏、只是最淵博、笑容最燦爛的人類精品！千萬不可被其迷惑。 假若，通過考察，確認了代理商的能力，接下來要注意是對代理商進行有效的監控，代理商與開發商的目標是不完全一致的，不論銷售工作進展的順利與否，均會出現這樣或那樣的偏差，發展商如果對代理商失去有效的監控，將出現不良現象： a）定價過低：代理商是憑業績收取傭金，降低售價對傭金的收益影響微乎其微，但是，對於銷售而言卻是幫上人忙，因此，不良的代理商會利用「人數」的原理追求局部利益，犧牲總體完善銷售目標，繳完最上層的油，立馬走人。 b）定價過高，增加推廣難度，使發展商的資金周轉不靈。 c）價差幅度不合理：好樓房賣的太快，較差的樓房留下甚多，發展商接管時銷售難度大大提高。利潤無法體現，所剩下15%的余房就是利潤。 d）代理商越權行事。猶豫目前代理策劃市場正處於發展階段，部分不良代理商黔驢技窮，常不負責任的向客戶做出發展商未授權的承諾。而該承諾在未交房前事不會露餡的，當代理商撤場後，其結果必由發展商承擔，不僅造成金錢損失，更嚴重的是使發展商背上食言而肥的罵名。
❸ 房產開發商如何選擇代理商
在整個房地產營銷過程中，發展商、設計院、建築商、代理商、銀行、廣告公司、裝修公司、園林景觀公司、物業管理公司等，形成了一串息息相關的「生態圈」。他們共同享受、服務於同一市場，共同參與和完成房產的「營銷」工作。
開發商更加專注於自己的職責，把營銷工作交由代理商完成，由專業人士做專業之事，這樣可以整合業界優勢資源，在競爭中佔領有利的位置。這已經成為房地產界共同認可的模式。
在將樓盤委託給代理商銷售之前，首先要對代理商進行比較、評估。一般考察以下幾個方面：
有許多策劃公司缺乏文化底蘊，甚至沒有一絲一毫的文化氣息，只是一兩個職員曾經做過售樓工作，賣過一些樓房，就組建了代理公司。或是，因為有關系，認得開發商老總，便組建代理公司，招聘銷售人員，這些來自「五湖四海」的「八路軍」職業素養參差不齊，有工作三、四年的業務員，有的像阿姆斯壯首次登陸，許多企劃公司根本沒有代理能力，更談不上策劃，策劃是什麼，他們自己都搞不懂。因此，了解代理公司的企劃理念是很重要的。它標志著該代理公司的專業水準。
智力結構：策劃，並非靠勤奮就能勝任，它是一項綜合能力要求相當高的腦力活動，而且，需要多方面的專家協作完成，需要那種具備「大局著眼，枝節著手」的「全才」，但，這些只是基礎，最苛刻的要求是：企劃總監是個極具靈性的、有著超然感悟並廉備極度理性分析能力的綜合體。市場調研，對於每個企劃公司而言，也許硬性的數據，差別不太大，但，對這些涼冷的數字進行深加工後，能散發出對銷售的熱忱並找出市場的入口處，不是從事過或是工作多的人就能勝任的。同時，智力結構也表現出代理商的組織架構是否完整、是否有序。一支編制不完善的隊伍能形成對「敵人」鐵桶式的圍困打擊？企業文化：一家沒有企業文化的公司，猶如沒有靈魂的木乃伊！沒有目標、沒有方向、沒有標准、沒有要求、沒有什麼要堅持的、也沒有什麼要摒棄的。幾千萬元、甚至幾個億的房產委託其代理，您不覺得有點懸？
是否成功地推介過，與你目前欲開發的項目相類似的樓盤，這一點很重要，經驗決定了代理銷售的工作安排是否井然有序；是否有針對性；是否能把握該項目的市場脈搏，並能杜絕不該發生的事。當然，業績不是指某一個個案的輝煌，而是因長期經營，壘積而隆起的視覺特效。曇花一現、風光一時的光環，常常是運氣惹的禍。當然，有些較小之項目，也可聘請那些有實戰經驗、剛創建的、有才華的小公司。因為任何一家有絕對實力的大型代理公司，也曾經渺小過。不可完全以業績一葉障目。
業內口碑：在考察代理商時，不妨多向業內同行及代理商、廣告公司了解欲委託的代理商的背景情況、為人處事的態度。一個口碑不佳的代理商，一定是險象環生、四面楚歌，很難展開他的工作，因為，它得不到各界力量的支持與信賴，得到的資訊太少，推廣的業績，那就可想而知了。最重要的是，遭遇挫折時，口碑不佳的代理商本身就是一道坎。所採取的方略不是全力以赴、強行突破，而是腳底抹油——溜之大吉。
硬體設施：硬體指的是代理商的辦公場所、辦公設備、交通工具、資料庫、信息庫、制服等。對硬體的考察可以確認代理商是否「游商」；是否臨時組建；是否具備營銷策劃代理的「長征」能源；或是只感到房地產是個能掙幾個銅子的行當，從不考慮長期，一旦想收手，便溜得連小鬼都尋不著他的影子。
管理能力：一家企劃公司的實力如何，並非資金說了算，再雄厚的資金力量，在不良的管理能力下，終將被消融得塵盡灰散。企劃，不是資金密集性行業，是智業。能將發展商給予的一份條件，釋放出何等的能量，取決於管理力。管理力的強與弱體現在：①員工的基本工作狀態及精神面貌；②基本職業素質；③工作場所設計與氛圍塑造。④員工之間的配合度。⑤項目推介的正確性等等。這里不再一一列舉。總之，細微之處見功夫，如果這些細微之處能得以重視，那麼，略大一點的事他們一定用心而為，如遇大事，定當傾囊而力！這樣的公司值得信賴。
因為各代理商的背景不同、成長經歷不同，所以他的擅長面便有所不同，有的代理商是從銷售開始起步；有的從廣告設計入門；也有的是棄管理而開始介入房地產銷售，因此，各代理商的擅長面就有所側重。有的擅長企劃，有的擅長廣告宣傳，有的擅長銷售，有的擅長商場招商；有的擅長銷售寫字樓；有的擅長推廣住宅。另外，各代理商的客戶群也不一樣，有的代理商的客戶群僅限於本地，有的代理商能拓展本省客戶，更有的代理商有海外的客戶源。因此，要仔細評估、考量。
假若，通過考察，確認了代理商的能力，接下來要注意是對代理商進行有效的監控。代理商與發展商的目標是不完全一致的，不論銷售工作進展得順利與否，均會出現這樣或那樣的偏差。發展商如果對代理商失去有效的監控，將出現不良現象：
a）定價過低：代理商是憑業績收取傭金，降低售價對擁金的收益影響微乎其微，但是，對於銷售而言卻是幫上大忙，因此，不良的代理商會利用「大數」的原理追求局部利益，犧牲總體完善銷售的目標，剽完最上層的油，立馬走人。
b）定價過高，增加推廣難度，使發展商的資金周轉不靈。
c）價差幅度不合理。好樓房賣得太快，較差的樓房留下甚多，發展商接管時銷售難度大大提高。利潤無法體現。所剩下15%的余房就是利潤。
d）代理商越權行事。由於目前代理策劃市場正處於發展階段，部分不良代理商黔驢技窮，常不負責任地向客戶做出發展商未授權的不實承諾，而該承諾在未交屋前是不會露餡的，當代理商撤場後，其結果必由發展商承擔，不僅造成金錢損失，更嚴重的是使發展商背上食言而肥的罵名。
❹ 如何接樓盤做代理，怎麼跟開發商洽談
首先調查樓盤情況，就是市場調研，然後做出你可以代理樓盤平均價格的心理底線版，並且精熟樓權盤的優缺點，就可以和開發商談了。
其次談的時候你要在迎合開發商的意圖同時告訴他項目的缺點，而你恰好可以彌補著不足，最好採取買斷式，就是包個死價，多賣出部分兩家協商分成，保底價是銷售總額的1.5%-3%。
❺ 怎麼談一個樓盤的代理
其實，一般我們在賣房子的時候，手裡有兩套價格表.(我在工作過的樓盤有這樣的習慣)一套是給客戶看的，另外一套是為了應對不時之需用的，比如開發商需要的政府部門和一些關系部門的熟人.還有一種情況是如果該樓盤是代理公司負責銷售的，而不是開發商自己的銷售隊伍的話，他們通常會做"差價"也就是我們營銷代理這一行所說的"包銷"
什麼叫包銷呢？也就是說:代理公司和開發商簽訂某個樓盤的營銷代理合同後，開發商為了讓營銷代理公司高價賣房子而獲取更多的利潤，採取的一種手段.
假設營銷代理公司與開發商簽訂一個代理合同，
合同規定:面積10萬方，基本均價不能低於5000元/平方
如果均價在5000元/平米，則代理費用按照1%結算，銷售總額為5億，按照1%結算代理費用總合為500萬
如果均價在6000元/平米，則代理費用按照2%結算，銷售總額為6億，按照2%結算代理費用總合為600萬(漲價部分使代理公司多得100萬)
如果均價在8000元/平米，銷售總額為8億，就不按照銷售代理點數來計算了，而是按照分成的模式來分別獲取利潤了.
所以的話，如果是代理公司的話，在一定程度上，有利潤的驅使讓他們去尋找高價，售樓人員也樂不此彼.
如果是開發商自己銷售的話，嘿嘿，其實也有辦法，任何房地產銷售崗位上都是業績指導工作制的，一套房子可能賣低了價位的話，在一定程度上會影響到銷售人員的獲得多少，在不影響大局的前提下，可以直接跟銷售人員談回扣問題，讓他或找他的經理拋出最低價位，然後在成交後補償他們應該得的收入，你絕對劃算.
我自己管理的三個樓盤有時候會根據情況這樣操作的。
❻ 請教高人:怎樣尋找樓盤代理項目
1.你應該復先查閱一下公司的資制料,看看公司曾經代理過哪些開發商的樓盤.如果你們公司業績好,那麼開發商是願意長期合作的.
2.在知道一塊地即將建房後,就應該聯系開發企業,"死纏爛打",和負責人建立良好的友誼,再談生意就容易多了.
3.要詳細的了解每個樓盤的詳細信息,選擇比較優質的項目.這樣,一來在與開發商洽談時可以很好的闡述自己的觀點,獲得開發商的認可,二來將來做代理是,房子也比較容易賣.
❼ 怎麼代理樓盤
有兩種方式：1、以個人身份代理樓盤，你跟開發商簽個代理合同，然後找幾個人銷售內就行。這容種基本都是小開發商或小樓盤又或者你跟開發商很熟，他信任你才交給你代理他們的項目。
2、成立正式的房地產營銷策劃公司配備市場、策劃、銷售等人才，參與大中型項目的競標。
❽ 如何接樓盤做代理，怎麼跟開發商洽談
首先調查樓盤情況，就是市場調研，然後做出你可以代理樓盤平均價格的心理版底線，並且精熟樓權盤的優缺點，就可以和開發商談了。
其次談的時候你要在迎合開發商的意圖同時告訴他項目的缺點，而你恰好可以彌補著不足，最好採取買斷式，就是包個死價，多賣出部分兩家協商分成，保底價是銷售總額的1.5%-3%。