寫字樓樓層戶型如何劃分

⑴ 寫字樓結構分類

一、辦公物業的分類

辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬於生產經營資料的范疇。

從辦公樓宇物業形態的發展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統辦公樓

兩大特點：立足於自然通風和採光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始於底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建築向高處發展以後，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統的模式，仍屬於傳統辦公樓的一種。

傳統辦公室的優點：私密性強，工作者可自行控制工作環境(燈、百頁窗、傢具布置等)。

傳統辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環境，非人性化的工作方式。

3、後期的現代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環境及優雅的周圍環境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建築，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建築。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發展迅速，繼3A之後，目前又推出全新的5A概念，智能建築已成為 21世紀辦公建築發展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網路等方面考慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯網通訊有一定差距，且內部布局大多採用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落後、比較落後到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業由於品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建築面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區位交通、智能化程度、物業服務等指標來對結構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對於超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(國際寫字樓)

(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。

①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區。

④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建築規模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。

2、高檔物業(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。

①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建築規模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。

(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。

①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建築規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。

(4)物業服務：有物業公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。

4、低檔物業(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。

②配套設施：無。

③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。

(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區位：一般城區位置。

⑵ 寫字樓分哪幾類 寫字樓層高有規定嗎

一般從不同的判定角度分為「甲級」、「5A」「第四代」等，沒有層高的規定。

「甲級」、「5A」「第四代」三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
「甲級寫字樓」是一種通行叫法
甲級寫字樓是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
第四代寫字樓有哪些特點？
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素。具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓「超甲」)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。

⑶ 住宅類別怎樣分類按級別、按建築物層數分、按樓型分又怎樣分

一、按功能分：

1、居住建築

居住建築主要是指提供人們日常居住生活使用的建築物，如住宅、宿舍、公寓等。

2、公共建築

公共建築主要是指提供人們進行各種社會活動的建築物。

3、工業建築

工業建築主要是指為工業生產服務的各類建築，如生產車間、輔助車間、動力用房、倉儲建築等。

4、農業建築

農業建築主要是指用於農業、牧業生產和加工的建築，如溫室、畜禽飼養場、糧食與飼料加工站、農機修理站等。

二、按樓型分：

1、低層建築 指1~2層建築。

2、多層建築 指3~6層建築。

3、高層建築指超過一定高度和層數的多層建築。世界上對高層建築的界定，各國規定有差異。我國《民用建築設計通則》（GB 50352—2005）規定，民用建築按層數或高度的分類是按照《住宅設計規范》（GB 50096—1999）、《建築設計防火規范》（GB 50016—2006）《高層民用建築設計防火規范》（GB 50045—1995）為依據來劃分的。

簡單說，10層及10層以上的居住建築，以及建築高度超過24m的其他民用建築均為高層建築。根據1972年國際高層建築會議達成的共識，確定高度100m以上的建築物為超高層建築。

三、按規模分：

1、大量性建築

大量性建築主要是指量大面廣、與人們生活密切相關的那些建築，如住宅、學校、商店、醫院、中小型辦公樓等。

2、大型性建築

大型性建築主要是指建築規模大、耗資多、影響較大的建築，與大量性建築相比，其修建數量有限，但這些建築在一個國家或一個地區具有代表性，對城市的面貌影響很大，如大型火車站、航空站、大型體育館、博物館、大會堂等。

四、按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

五、按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。

六、按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

七、按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

八、按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

⑷ 寫字樓怎麼分級：甲級，乙級這些，分級標準是什麼

從房物業形態以及自身品質來分。

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。

分級標准：所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落後、比較落後到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業由於品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。

(4)寫字樓樓層戶型如何劃分擴展閱讀

服務標准

本標准適用於本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

術語和定義

本標准採用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建築及附屬設施、設備和場地。

2.2 顧客

接受物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

基本要求

3.1 物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.5 管理服務要求

3.6 檔案管理

3.7 財務管理

3.8 顧客滿意度

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，並認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，並組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，並採取相應措施。

參考資料來源：網路—寫字樓

⑸ 寫字樓等級的劃分標準是什麼

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新。

⑹ 一般寫字樓有哪幾種戶型

請教他人

⑺ 買寫字樓如何選擇樓層和方向，共19層，東、南、西三個方向

當然是南。
南向好出租。

⑻ 寫字樓的劃分等級以及劃分依據是什麼

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新

⑼ 寫字樓的劃分等級依據

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新

⑽ 4A 5A級的公寓，寫字樓怎麼劃分

「甲級」、「5A」「第四代」三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
「甲級寫字樓」是一種通行叫法
甲級寫字樓是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
第四代寫字樓有哪些特點？
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素。具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓「超甲」)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。