尾盤大戶型如何推售

『壹』 尾盤的銷售策略

當一個項目的銷售率達到或接近項目盈虧平衡點的時候，銷售工作就會出現停滯或進度緩慢的狀態，這個時候項目即進入尾盤期。
當然項目前期定位得好，規劃設計做得好，策劃做得好，盡可能避免尾盤的出現，那應該是最好不過了。但按目前的房地產發展水平，能達到該境界的開發商可謂是鳳毛麟角，屈指可數。
因此尾盤的營銷與處理非常重要，開發商的大部分利潤沉澱其中，從辨證的角度來看，後期沉積下來的既是「垃圾」，可是「精華」，如果對其束手無策，它就成為鯁在咽喉的「雞肋」；如果你前期規避或後期玩轉過來，那它就是滋滋有味的「雞湯」了。
回到尾盤產生的問題，其除了市場變化大層面的因素（如經濟危機或不景氣等）之外，主要來源於技術層面，如項目的前期定位、開發周期、開發節奏、規劃設計、戶型設計、配套檔次、市場推廣是否偏離市場的方向，尤其是整體規劃布局是否合理而產生的朝向差別、暗房、對視等嚴重問題，還有戶型內部設計是否協調，功能分區是否合理。再者出現尾盤的可能性原因是開發商因某些環節處理不當，或產權問題、資金問題等糾紛，導致項目停工、打官司或延遲入伙、貨不對板等不良的社會口碑而導致銷售滯緩。深圳近幾年就出現明顯的例證，北環路上的雕塑家園、香蜜湖的新天國際、南山後海漾日灣畔和特報旁的安柏麗晶等等。但尾盤不等於死盤、爛尾盤。
在營銷過程中，出現了尾盤，但還是有很多開發商會犯開一些通病，不能保持清醒的頭腦，去整合資源，清除「虛火」，徹底實現「自我清盤」。1、不願降價，認為皇帝女不愁嫁，死活硬撐，期待市場再現高潮，一舉解套。結果跟股票一樣，越套越牢。
2、打「保留單位」牌，起先用這一招可能會有效果，但久而久之，市場已適應了，這也就成為了「廢招」。
3、觀望，新盤變老盤。沒把握「黃金銷售周期」，一鼓作氣將其消化完畢。福田中心區的××雅苑，正是如此。
4、停止廣告，依賴自然銷售。與很多開發商接觸，到了尾盤該花廣告推廣費之時，他們反倒非常謹慎，心裡總是掂量著，遲遲不敢下手，你只能幹著急。
5、忽視銷售管理，輕視售後服務。很多樓盤在前期售樓時，處處顯示售後服務的人文關懷，反而到了尾盤，特別是入伙以後，反倒處處出現售後報務的漏洞，很多細節沒做好，客戶投訴也就多了，在小型或無品牌開發商裡面常常遇到。
遇到以上的做法，只能認為「結」往死里打，能「清盤」心裡也只能算慶幸罷了。要把「死結」變「活結」，需要正視尾盤、運用恰當的營銷手法將其「玩轉」。
1、合理降價。在適當的時機降價，結合適當的理由自圓其說，說服老業主。
2、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理，如降低首期、送裝修、送家私家電、送管理費、送花園、送車、送保險、送創業基金等等。
3、改良產品，市場細分、縮小門檻。通過市場細分與再定位，改良產品，縮小門檻，與目標客戶群接近，讓其順理成章地接受。
4、重新包裝與推廣。通過新的包裝與推廣，使尾盤動起來，所謂在「運動中消滅尾盤」為上上策。尾盤最怕「靜賣」，很少積壓性尾盤能在無聲無息中消化掉。專業公司應該通過專業優勢、網路資源、展示活動、促銷活動等方面下手，為開發商消除「心中的痛」。
5、新盤帶舊盤。項目之間的銷售互動以及客戶之間的人際互動對尾盤的銷售也起到一定的作用。
6、調整銷控。對發售單位的價格、付款方式、優惠方法、推出時機進行合理的調整，使層差、朝向差的單位總價更具有吸引力，以接近購房者的需求。如布吉××中心花園有一套兩房單位就是作類似的處理，目前已售完。
7、客戶口碑傳播。通過各種獎勵措施，如送現金、送管理費、減免首期等，調動老業主的積極性，讓「客戶關系營銷」成為項目營銷「第二隻手」。
8、發揮售樓員的作用。在短時期內，通過獎懲制度和緊逼政策，把任務壓到每個銷售員手中，讓其動腦筋，想辦法，找客戶，找關系網等等。

『貳』 房地產尾盤促銷怎麼做更快

比如你們的樓盤價格是每平方米23000元，那你就發出消息說以漲至28000元，後再打折或贈送禮品

『叄』 1300多戶的大社區，尾盤戶型怎麼推廣才好

必殺技壹：隱性降價
招式全攻略：降價，幾乎是每一位受訪者都談及的方案，也是業內所通行的辦法。錦月房地產開發有限公司總經理鍾統義就指出，
尾盤的銷售過程中，價格應該合理實在。從目前的情況來看，佛山大多數尾盤銷售幾乎都離不開降價這兩個字。但是，降價也有許多技巧。如果只一味降低單位售價，有可能會適得其反。因此，
尾盤降價策略應當採取更巧妙的方式，即所謂隱性降價。可以採取如降低首期款、送豪華裝修、送全屋電器、送管理費、送傢具等等。
優劣勢分析：該招式具有很強的誘惑力，能夠在較短時間內擊中消費者的眼球，鼓舞其購買欲。但是，降價也是一面雙刃劍，不僅使發展商的利潤受到損失，而且損害前期購買者利益，進而傷害了發展商品牌形象。
殺傷力指數：★★★★☆
必殺技貳：產品改進
招式全攻略：對於一些戶型結構有問題的尾盤
，可以找出其問題點，再有針對性地尋找解決方法。怡景麗苑項目經理彭海峰就建議，個別單位可迎合有需求的置業者的喜好，進行重新改建。比如復式可以改為平層，小面積打通改大，四房改為三房，陽台改為空中花園。
優劣勢分析：這種方式，能夠起到有的放矢的效果，更能保障利益的最大化。但是，住宅產品特別是現樓階段進行改動的困難程度很高，而且需要追加投入，發展商的利潤空間將受到一定影響。
殺傷力指數：★★☆☆☆
必殺技叄：定點促銷
招式全攻略：雖然尾盤的廣告推廣已不被諸多發展商所採納，但是也有業內人士認為，個別貨量相對較大的尾盤
，後期適當的廣告促銷也有必要。華鑫房地產開發有限公司銷售部經理張鑫就建議，可以根據尾盤的性質和銷售進度以及市場形勢，採取有針對性的推廣手法。比如，可以認真分析各個不同單位的潛在客戶群體，採用路牌、橫幅等方式等進行針對性的推廣，或者在一些目標客戶群經常出入的地方舉辦促銷活動，以吸引他們的注意力。
優劣勢分析：該招式可用最低的廣告費，換取最大效果的銷售業績。但是任何一種廣告促銷都需要一定投入，而且小面積推廣的整體效應難免會打折扣。
殺傷力指數：★★★☆☆
必殺技肆：重新包裝
招式全攻略：個別樓盤在尾盤推廣時，仍沿用前期抽象的概念進行宣傳，致使客戶對該物業的認識仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標客戶。因此，御景城市花園策劃經理何磊認為，應該區別各個階段情況的不同，對尾盤進行重新包裝上市。比如結合尾盤的現樓特性，突出家的主題；或者結合周邊日益完善的配套打出相應的配套牌和投資牌；或者結合市場需求的轉變，尋求符合市場的賣點進行包裝。總之，就是要找到一個新的訴求點。
優劣勢分析：該招式能讓消費者產生新鮮感，給予樓盤新的生機和活力。不過，由於佛山市場同質化傾向愈發嚴重，新的賣點勢必難尋。而且包裝不恰當，也難免產生負面影響。
殺傷力指數：★★☆☆☆
必殺技伍：傳播效應
招式全攻略：作為現樓，可以通過親切的生活畫面和高質量的服務來增強與客戶溝通的親和力。比如更多地向客戶提供質量保證書，使其產生親切感和信任感。佛山資深地產人駱儀克還建議，通過為已入住的業主提供全方位高質量的服務，經常舉辦一些社區活動等形式，加強情感的溝通，從而達到口碑傳播的目的，收獲也會不小。
優劣勢分析：該招式適合佛山市場的特點，實用性比較強，對於發展商品牌推廣也有明顯的作用。不過，需要投入太多的精力，時間會拉得較長。
殺傷力指數：★★★☆☆
必殺技陸：引導消費據了解，
尾盤在佛山市場的認可認知度不高，項目本身並不是主要原因，置業者獲得尾盤的信息來源匱乏則是其中的關鍵。因此，發展商有必要藉助中介、媒體等各方面的力量，對尾房信息進行整合利用，從而全面引導消費，避免資源浪費。這其中，可以為尾盤提供一個健全的信息發布渠道，使消費者能及時得到相關的購房信息。此外，還可以開展一些諸如房展的集中展示活動，使消費者能通過對比選擇到中意的單位。
優劣勢分析：該招式對於尾盤市場的長遠發展具有重要的促動作用，甚至有可能改變部分佛山市民的消費習慣。但是，這是一項系統性的工程，而且花費的時間和精力過大。

『肆』 尾盤最後三分鍾如何去精準把握買賣點

若個股股價以一個價格在橫盤運行，具體的表現形式是開盤價、收盤價、最高價、最低價是一樣的，說明全天的走勢是漲停或者是跌停，也說明了此時的 市場處於單邊市道，投資者在此時就要順勢而為了;若收盤價是最高價，說明該股處於盤中的推動上漲的過程，一般情況下在第二天回出現更高的價格，這時候短線 就可以以最高價在第二天進行操作了;若收盤價以最低價結束，說明出現了打壓尾市的力量;在波動之後，開盤價和收盤價是一樣的，也可以說是以十字星狀態結束 了一天的交易，說明此時的市場多空力量是平衡的。

在尾市中，收盤價對簡訊投資有重要知道意義，股價若出現了放量上漲的走勢，就會以當天的較高價格收盤，在第二天會有較好表現，一般這個時候，會 有短線個股的機會。不過，對於中長線投資者來講，關注收盤價的主要作用就是判斷趨勢，在出現帶長下影線的十字星的時候，就說明個股的底部已經來臨，具有技 術性的意義，反之，則是個股頭部。

『伍』 銷售尾盤的售樓要做什麼活動吸引人氣

能讓顧客的預來期心理高的促銷!自例如:通常人們認為價值是10元的產品在到現場觀察和服務員的演示,指導下對產品的功能了解有更詳細的過程就會得出價值是20元的概念!而此時你你仍賣10元就會超過預期!說白了就是讓對方有便宜占!再者就是現場促銷要熱鬧,促銷人員要善於與來往人群溝通,做出大家喜歡和接受的促銷形象!當然要注意冷場,一旦人群少就會影響促銷效果,最好把朋友,親友叫來當掌拖來幫場子!人都有從眾心理,一旦人群讀他就會不由的往裡擠!那麼做的就是第一步讓人群往促銷點集中,第二步要進行便宜攻勢.把演示,介紹,買贈的家當都使出來!

『陸』 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

『柒』 尾盤里也能淘到好房 掌握四個技巧就夠了

很多人買房時，首先想到的就是最近新開的樓盤，而少有人關注尾盤。隨著銷售進入尾聲，原本風頭再勁的樓盤也會剩餘部分房子成為尾盤，其實這些「剩下來」的房子也不都是「糟粕」，如何在尾盤中選出滿意的房子?

尾盤剩下各有原因

尾盤體可以分三大類

第一類是知名大盤。這些大盤的共同特點是規模較大，名氣較大。對於這些名盤尾房，一般來說，屬於正常銷售剩餘的尾房，沒有售出的主要原因是朝向差、沒有景觀、樓層不理想、戶型不好或者單套面積偏大等。

第二類是區域小盤。這些尾盤的共同的特點，就是項目規模小，主要目標客戶群體就是周邊所在區域的置業者，沒有大張旗鼓的廣告宣傳，完全在小區域內進行消化。而這樣的尾盤項目，除了正常銷售剩餘的尾房，還有一種產生尾房的可能就是對市場消化能力的預估不足。

第三類被定義為非正常情況的尾盤，有些是因為對房地產市場的需求調研分析不充分，導致產品定位和市場需求間產生偏差，導致大量尾房產生;有些則是宣傳推廣力度不夠，市場對樓盤的認識很有限，導致銷售緩慢，市場人氣流失造成。

尾盤具有兩大優勢

雖然說，尾盤在先天上存在一些缺陷，但是尺有所長、寸有所短，尾盤也並不是一無是處，風險小、性價比高就是尾盤最大的兩個優勢。

首先，因為尾盤基本都是實景，小區配套、建築質量、環境一覽無余。能看到的東西比圖紙中看到的更真實，購房者不僅可以直接看到現房，實地品評房屋質量，還可以直觀地感受社區環境、生活配套是否便利。而且，大部分的尾盤還可以實現「即買即住即辦房產證」，讓消費者買得更踏實。尤其是對於購房經驗不足的人來說，購買現房，還可以避免沖動買房。

而除了風險小，性價比更好也是尾盤的一大優勢，尤其是對於那些許多急迫買房的剛需購房者而言，尾盤的確是不錯的選擇。購買新盤的話，等交房的期間，不僅要支付房貸，還要另外租房，太不劃算，直接買現房，就省去了租房的費用。而對於那些積蓄不多，但又想盡快改善住房條件的年輕人來說，尾盤也會是不錯的選擇，因為在同樣的條件下，選擇尾房價格可減少一萬至幾萬元不等，而且在價格、付款方式上還有一定的討價空間。

其實，同一棟樓的成本中，地價、配套設施、公共部分、裝修、設備標准對每個買家來說是一樣的，所不同的只是朝向、景觀、樓層。所以，只要不是什麼接受不了的大毛病，而且房價合適，綜合其他因素考慮，尾盤的性價比無疑更劃算。

尾盤淘房四注意

雖然尾盤有一定的優勢，但尾盤畢竟還是存在一定的缺陷，所以在選購尾盤時更需要擦亮眼睛。

首先，應注意該尾盤是否已被抵押，是否一房多賣，以免日後產生糾紛，傷心傷神。

其次，自我需求定位清楚。要明白自己最需要的是什麼，是面積、位置，還是樓層、戶型，或者是小區環境為首要選擇元素等等，應首先考慮清楚。

其三，尾盤雖然是「挑剩的」，但還是要看看其結構、採光怎樣。選購尾盤不要忽視其改造特性。其實房子在戶型、朝向、設計方面的一些毛病，許多都可以通過裝修改造消化掉，所以遇到這些問題，不要立即全盤否定。

其四，價格是否合算。有的樓盤價格走的是低開高走的策略，因此尾房價格反而比較高，這時候就要分析是否真正物有所值。選購尾盤應注意橫豎對比，不僅要把尾盤的價格和以前的售價進行比較，還要注意和周邊的新盤或尾盤比較。

總之，若想從樓市中淘出合意的尾房，保持冷靜的心態和敏銳的嗅覺就顯得非常重要。不過，由於尾盤階段，開發商一般很少投入廣告宣傳，要想選購合意的尾房，可能要多花時間多費神。

（以上回答發布於2017-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 銷售者房子尾盤怎麼賣

淺談房地產二級半市場

一、定義
關於二級半市場的定義，說法不一，比較通行的解釋是，二級半市場又稱作空置商品房交易市場，是指介於二級市場和三級市場之間的投資、消費交易市場。處於這一級市場的商品房，不同於二級市場的增量房，它已經淡出流通領域，但是也沒有被使用；同時它又以嶄新的面貌、新樓的性能與三級市場的二手房相區別。二級半市場包含的范圍比較廣，例如尾盤、抵建築款房、投資客手上的盤源等等，但凡不是新盤開張或單個舊房交易，都可納入此列，或者拿「批量盤」來形容更貼切一些。
二、「二級半市場」房屋來源
「二級半市場」房屋產生的原因是多方面的，主要有以下幾種：一是因為朝向差，樓層差，景觀不理想，戶型不合理等造成賣不出去的少量單位；二是開發商留作自用或留作日後出租的房屋；三是開發商在樓盤發售前期預留的一些精品單位，由於種種原因，在銷售後期拿出來銷售的少量房屋；四是購房者預訂後又退訂的房屋。
三、關於二級半市場的一些認識
1. 尾盤≠滯銷盤。尾盤是整體物業在階段性銷售過程中，因受各種營銷矛盾的影響，暫時未被市場所接受的部分剩餘物業產品。大凡新樓銷售到70—80％時，都會經歷一個銷售遲緩階段。但尾盤不一定就滯銷。決定樓盤銷售業績的因素很多，樓盤自身的質素、消費者的需求、價格、競爭環境、營銷策略、銷售管理等任何一個環節都有可能成為銷售的瓶頸。因此，不能武斷的把尾盤等同為滯銷盤。
2. 存量物業≠差房子。二級半市場的另一大類產品就是（成批）存量物業。其成分相對復雜，有可能是開發商為了融資抵給銀行、金融機構、企業或個人的；也可能是法院裁決轉讓的；或者是機構、個人投資者需要轉讓的商品房。顯然，此類物業既包括一手房也包括二手房，一般都具有較高質素，因其業主不具獨立銷售的能力，須藉助於有實力的中介結構。
3. 二級半≠大甩賣。決定二級半物業銷售前景的因素很多，只要找出阻礙銷售的關鍵因素並化解之，採取整套有效的銷售策略，就能保證項目的成功。價格固然是房地產市場最敏感的因素，但大甩賣並非必然選擇，有時可能會起相反作用。
四、「二級半市場」營銷的優劣勢分析
1. 優勢分析
① 現房、面積、質量等方面有保障，避免了施工造成的風險。
② 社區配套設施、物業管理相對比較完善。
③ 價格制定較靈活。新的《物業管理條例》規定：「已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業，物業費用由建設單位交納。」這就意味著開發商必須為空置樓房繳納物業費，此時開發商對房價的要求可能會有所降低。
④ 可以吸引短期投資客。
2. 劣勢分析
① 每個樓盤的數量都不多，很容易讓消費者誤認為是次品樓。
② 房源分布零散，不利於廣告宣傳。
③ 部分房源存在缺陷，篩選難度大，需要較高的專業知識。
五、「二級半市場」操作的基本要求
二級半市場作為一種獨特產品區隔的市場，其市場操作有著本身的要求。
1. 推廣費用限制。項目的整體推廣是根據銷售的進度進行安排的。前期的市場判斷決定了項目的整體走向，預熱期、強銷期、熱銷期佔用絕大部分推廣費用，包括報紙、路牌、售樓處裝修、樣板房、展示板、模型、現場條幅、宣傳折頁等。分階段按比例的推廣投入使後期的推廣費用受到極大的限制，快速的市場變奏常常使前期的預算安排必須根據實際情況做出調整。為適應激烈的競爭，調整的結果常常是加大前期推廣費用的投入比例。而超計劃的存量使後期推廣費用極其有限，如媒體選擇、現場重新包裝、信息發布、團隊組織等。
2. 高效信息傳導。推廣費用的限制對信息傳導的效用提出更高的要求。在前面多媒體運用、多層面覆蓋、多渠道宣傳的背景下，成型物業的目標客戶重新定位、搜索與鎖定，需要更加深入了解特定受眾獲取信息的習慣。在有限費用的情況下以期獲得最高的影響力。專業宣傳窗口，高覆蓋面，專業性操作，迎合受眾獲取信息的習慣成為「二級半市場」高效信息傳導的基本要求。
3. 精英銷售團隊。可替代產品的存在，激烈的市場競爭環境，使客戶對特定項目產品的需求彈性大大增加。銷售團隊的專業知識，交易經驗，把握客戶和鎖定客戶的能力往往決定銷售的最終成敗。俗話說，「王婆賣瓜，自
很高興回答樓主的問題 如有錯誤請見諒

『玖』 樓房尾盤可以買嗎，我不懂這個，有什麼需要注意的，會不會有什麼不好的。詳細點哈

樓房尾盤是可以買的，沒有什麼特別需要注意的地方，尾盤通常都是被購房者選購後剩下的，其戶型、樓層、房號等相對來說較次。
一、尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。因為尾盤數量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發商頭疼的一件事。尾盤不僅沉澱了開發商的目標利潤，更壓制了他們前進的熱情。
二、尾盤一般分為兩種：一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，主要是開發商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員或代理公司為追求業績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型，對一些朝向偏差、戶型偏大的單位沒有進行很好的引導，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業人士的話來說，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法了。
另外一種是項目市場定位與產品本身出現矛盾，例如某項目價位是4900元/平方米，市場定位在普通白領階層，卻將頂層的戶型均設計為面積在200平方米以上的復式結構，其中平層部分戶型面積也達到200平米，總樓價100多萬元，它的買家是誰很難確定，這類項目之所以銷售出現困難是開發商對樓盤的市場定位和產品定位銜接處理失策的典型案例。

『拾』 房產尾盤銷售策劃案，如何快速清盤。

一、服抄務特色化銷售

從細節上做到讓客戶感動，使得客戶在情感和價值的認同基礎上不自覺地為樓盤做宣傳；擴大客戶源，提高客戶成交率；豐富項目品牌形象和發展商企業形象。

1、售前服務：

（1）客戶初次拜訪，寄手寫賀卡表示感謝。

（2）付訂金，成交等不同階段，根據不同情況，採用寄賀卡，贈送小禮品等形式重復感謝客戶。利用豐富的專業知識，提供全面詳細的房產咨詢。

2、售後服務：

（1）編制客戶檔案(客戶生日寄賀卡,根據客戶愛好組織活動等)。

（2）提供各項家政服務咨詢。

（3）提供裝修咨詢。

二、定價思考

1. 根據市場情況制定合理的銷售價格；

2. 周邊競爭樓盤的市場價格參考（競爭市場 — 推出房源量、房源組合、入市價格） ；

3. 安全性考慮，形成合理的價格走勢。