大戶型住宅如何銷售

① 住宅大戶型做成寫字間出租怎麼樣

如果您的小區不復在大型的商制場、寫字樓附近的話，建議您還是不要把房子裝修成寫字間，雖然您的收取的租金相對比較經濟實惠，但是由於集群效果的原因可能會不太好出租。
如果是酒店式公寓，可以看看小區附近有沒有做家庭或是主題酒店的，您可以和他們聯系看看能不能把房子租給他們，這樣房租應該還比較可觀。
如果交通比較方便，您所在的城市流動人口比較多，也可以考慮裝修改成幾個小空間，分別租出去，應該也還不錯。若是您的小區周圍有大學城或是學校就更好租出去了。

② 8種房子不好賣 房主必須抓好賣房時機

二手房經過轉手，可能存在高齡問題，也可能因為房地市場的變遷，不再受購房者的的喜愛。當你想要賣房時，必須知道現在的市場行情。本文涉及8種不受歡迎的房子，你家房子中槍了嗎？另外，作為賣家，選對賣房時機也是很重要的，找對賣房實際，你能夠更快地將房屋出售，避免了很多麻煩。

哪8種房子不受歡迎？

1、高齡二手房

①房齡是二手房的硬傷，如果是高齡二手房會影響買家按揭貸款。多數中資銀行都不批准房齡20年以上的個人住房按揭商業貸款，外資銀行的底線規定為15年。

②中國住宅產權70年，但實際的使用壽命根本沒有這么久。目前，中國的住宅建築平均只能持續使用25年至30年。25年至30年之後，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

③高齡二手房難以滿足買家的居住需求，房齡30年以上的房子戶型老、隔音差、採光不好、衛生狀況差、物業管理質量不高等各種問題。

2、動遷安置房

①雖然安置房比商品房便宜，但是買家也不願意買。在實際建造中，動遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等的設計是分割開來的，建築水平不同。

②動遷安置房在位置和朝向上容易存在問題。例如小區中央、靠近綠地等位置相對安靜、景觀好的地方一定會規劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設施的位置，通常都是留給動遷安置房的。

③容積率過高。因為動遷安置房不能為開發商帶來利潤、不能上市銷售，所以為了提高容積率，有些動遷房甚至設計成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。

④戶型設計也受到局限。有些戶型的房間雖然號稱全朝南，但實際上光照會被其他不規則或延伸出去的牆面遮擋。

⑤物業水平低。有些小區的動遷房的物業管理費比商品房低，相應地物業公司提供的服務內容和質量也會有較大差別。

3、兩幢高樓間的房子

買房者挑選位置、光線等都比較更謹慎。兩幢高樓之間的高層住宅，高區和低區都不太受歡迎。低區的採光明顯不如中區和高區；高區雖然採光無敵，但位置屬於空氣集中對流的風口，20樓以上的房間打開窗戶通風時，風力相當大。

4、高樓層的房子

二手房市場上，處在中間偏低樓層的房子比較受歡迎。高樓層不方便，有些恐高心理的購房者也不願意購買。

5、三居室

二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費上的優惠減免。另外，總價比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。

兩居室的戶型受三口之家喜愛，一居室戶型受過渡性婚房和掛戶口購房者的喜愛，三居室房屋處境略尷尬。

6、中式裝修的房子

裝修對房子二次銷售的影響很微妙，中式建築的房子不受年輕購房者的喜愛。中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好，而目前二手房市場上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化、偏簡約，難以接受中式裝修風格。

7、規劃滯後的房子

如果你的房子周圍的商業設施、醫院、學校都還停留在規劃上，你其實很難讓買房者確信這些規劃全都能變成現實。一個正常的新建商圈、商業街、醫院、學校等發展成型的時間平均都在5年至8年以上。

8、有債務問題的房子

買房人不喜歡還在擔保或債務抵押中的房子，雖然實際發生問題的概率不大，但一旦發生，就會在交易過程中產生法律糾紛，最終影響雙方交易。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監管平台是比較好的選擇。

買房時機在哪兒？

①傳統的房產交易旺季：金9銀10，5月、6月。人們買房都喜歡選擇天氣好、溫度適宜、適合出門的時間段，這些時候你找到一個好買家的幾率也更大一些。

②受教育影響，8月教育地產更受歡迎。這主要取決於各區對戶口遷入和房產過戶的具體規定。例如徐匯區規定，在3年前的4月1日前辦理好戶口遷入，對口的學校才接受入學報名。而每年3月開學之前也會出現一個集中成交的現象。沒有特殊條件要求的區域和學區對口范圍，通常會在每年的8月出現教育地產集中成交的現象。

③如果因為個人原因有半年以上的時間不能接待看房，建議暫時停止掛牌。因為買家通常不會相信房子是因為個人原因沒有帶看而未成交，他們更容易認為一直賣不出去的房子有缺陷。

二手房的優勢是房價低，但是二手房往往存在一些問題，買家不敢放心購買。所以，房主出賣以上幾種房屋的時候需要注意，找准時機再出手。

（以上回答發布於2016-06-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 大戶型選購指南 教你如何挑選大戶型

大戶型的優勢在於，它的設計一般從居住者和人性化的設計理念出發，在戶型布局設計上下了一番功夫，使業主能夠最大限度地享受到居住的舒適感，達到充分利用空間的目的。隨著人們對生活品質要求的提高，大戶型日益受到買房者的親睞，那麼要如何挑選大戶型呢，買大戶型房子有哪些技巧呢？

大戶型的面積有多大？

大戶型是指建築面積大、樓盤售價高、容積率較低的住宅戶型。因大戶型的空間寬裕，可設置更多的功能區，功能齊全。且適合長期居住，一步到位。成了很多經濟能力強，注重品質生活人群的首選。

常見大戶型：130~200平米

豪華大戶型：200平米以上

居住人數：5-10人

大戶型適合人群：高端收入消費群

1、空間寬裕，可設置多功能區，既能滿足一家人共享天倫之樂，又能同時兼顧個人隱私；

2、適合長期居住，一步到位；

3、大戶型通常置於小區的中心位置，被定義為「樓王」單位，因此大戶型一般可享受更安靜適宜的小區環境。

4、因為戶型夠大，架構上能充分做到寬敞、明亮，動靜分明。

5、小區設施、所處的區域、周邊環境、交通狀況、生活便利狀況等等，受這些因素影響，大戶型升值空間絕對的大過傳統小戶型。

選購大戶型的技巧

價格型購房者

如果你是價格型購房者，不妨選擇中意項目的非優質戶型，如朝向/景觀尤其是對中心景觀利用度低/與開發商宣揚的大賣點受益面小的房型。選擇這類房型，開發商容易做出讓步，但不要輕易掏錢或表明自己的態度，買這類戶型不用擔心有很多競爭性買家，持久戰將讓你獲得好的價錢買下除外現的一些因素外的好房子。

舒適型購房者

(1) 買房時間

一般大戶型項目總是先行銷售部分低樓層及非優質戶型，目的在於提純項目的後期銷售房源的品質。所以前期房價會低些，性價比相對高些。但任何項目不可能一開盤就售完，所以開盤期還是存在一定數量的優質房源，這個時候出手也是合適的。

(2) 大戶型中性價比最好的房源分布在哪兒

性價比的概念在大戶型項目中主要體現在一些間距不及高檔住宅、景觀參與度小而朝向、採光、日照、安全性、單價等方面沒有缺陷的房源中。這些就是你選擇的主力方向。

(3) 圍繞樓王向下走

每個項目因為規劃的局限，總存在最好的幾套房子，有的直接按樓王來叫賣。靠近樓王的部分房子都是好房子，由於前述，自然環境的優勢在大戶型項目中具有重要地位，所以樓層價差是比較大的，尤其是發生天際線質變的樓層，其以下房源的單價會躍降。

(4) 從大戶型的開發與銷售時間差可以決定一些投機型消費機會

如設計中的賣點比較少的地段型大戶型，買尾不買頭是好的選擇；而對於規劃中科技等硬支出比較多的大戶型項目，買頭不買尾才是正道。因為用支出堆砌的建設成本，市場接受到銷售踴躍存在一個時間差。

選購應避免的四大誤區

大而無當

千萬不要以為只要是大戶型就可以住得很舒服——面積大但狹長的客廳、不實用的衣帽間（潮濕環境、通風效果差）、蹩腳的中西雙廚設計……這樣的戶型比比皆是。大而無當的大戶型不但會降低房子的使用效率，而且會大大提高你的購房預算。另外，一些躍層設計的大戶型存在的樓梯甬道過寬、位置不合理的缺陷也是應該引起注意的。

面寬過小

要記住一個房間的通風、採光性能與房子的大小無關。朝向好、大面寬才是最重要的。現在很多大戶型（尤其是塔樓中的大戶型）雖然面積很大，但是卻存在朝向不理想、面寬過於狹窄的問題。而有一些大戶型雖然面寬夠大，卻只有一扇很小的窗子可以打開通風，這樣的大戶型住著能舒服嗎？

功能沖突

大戶型由於房內空間比較充裕，所以功能性要比普通的小戶型完善的多——門廳、餐廳、客廳等公共活動區域；卧室、書房等私人休息區域；健身房、廚房、貯藏室、衛生間、陽台等生活輔助區都可以體現在設計之中。所以我們在挑選大戶型時就要特別注意這些功能區域不能發生沖突。如公共區域與私人區域不應該交叉、廚房距離大門和餐廳的距離不能過遠等問題都應該考慮到。

靈活性差

使用的靈活性是指戶型結構具有一定的變動、調整與更新的餘地。房子大並不能滿足你所有的個性化需求，即使買了大房子，也要充分考慮到這一點。多問自己幾個問題有益無害——今後會需要更大的休閑（或工作）空間嗎？未來幾年中是不是准備要小孩？我可以根據這些新需求對房間內部進行重新分割嗎？具有以上需求的朋友在選購大戶型時就一定要去觀察一下所在戶型的靈活性了。

（以上回答發布於2015-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 二手房是小戶型好賣，還是大戶型好賣

二手房交易流程
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
(5)繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

⑤ 房地產針對大戶型有哪些銷售重要點

房地產行業針對大戶型銷售來說，一般會強調舒適賣點、側重體驗營銷、戶型設計私密性、提升居住功能，更有甚者會強調人性化物管等。

⑥ 小戶型的房子好賣，為什麼開發商不多開發小戶型，而是喜歡做大戶型呢

小戶型雖然好賣，但是從開發商角度來看，同樣是建房子，建小戶型的成本要高於建大戶型專的成本。一屬棟樓中，小戶型的成本明顯高於大戶型。從設計、規劃、建設、售賣價格方面來看，大戶型的可得利益高於小戶型。同時，如果開發商拿地價格較高，建造小戶型房子是不賺錢的。