做預算時同戶型的樓怎麼處理

『壹』 同一棟樓，同一戶型不同層次,為什麼建築面積不一樣

按常理來說，同一棟樓、同一單元、同一位置、不同樓層，建築面積是一樣的。如果是不同單元，那建築面積有可能不同，因為空間分割會有區別。還有，同一單元同一位置不同樓層，雖建築面積相同，但實用面積會有差別，因為戶型內的找平摸泥處理厚薄可能出現不同。

如果說的是建築面積，如果在同一單元同一位置，比如都是東側或西側，那不同樓層建築面積應該是一樣的。

但是不同單元或者不同一側，那完全有可能建築面積不同，因為在建築承重分割的時候，會有偏差，空間會有差別，並不是一棟樓30米長，3個單元就能保證每個平分10米，畢竟是機械操作，不是手工裁縫。

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建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積=結構面積+輔助面積+套內使用面積

（1）建築面積：指建築物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。

（2）使用面積：指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

（3）輔助面積：指建築物各層平面為輔助生產或生活活動所佔的凈面積的總和，例如居住建築中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

（4）結構面積：指建築物各層平面中的牆、柱等結構所佔面積的總和。

『貳』 同一個樓為什麼大戶型的單價要比小戶型的便宜很多

我個人的觀點主要就是兩個地方，其一是kfs方面，大戶型與小戶型景觀、朝向的版區別，一個權小區kfs為了賺錢，那麼朝向最好、視野最好的肯定要賣貴，那麼賣得貴，戶型設計得大，賣的總價就可以更貴，也方便做一些備案的手腳，哥們看到的房子比如江景房、比如照母山、鴻恩寺這種朝向公園的房子，那麼一面朝馬路或者垃圾堆或者看人家洗澡的房子，另一面是讓人耳目一新的漂亮景觀，自然而然的景觀漂亮的就要貴，而部分樓盤的設計這一面幾乎全是大戶型。
第二種就是目標客戶的問題，能夠買得起大戶型無非就是兩種，賺了錢改善型居住購房者以及富二代孩子購房，無論哪一種，客戶本身就有了一些格調以及資金，可以承受更多的預算，同時，對自家居住感受非常在乎，所以，此類客戶需要的就是大戶型、朝向好、景觀漂亮，這種客戶和第一條kfs的設計不是一拍即合嗎？

『叄』 2棟一樣設計的樓！裡面同一房型為什麼公攤不一樣同一小區。

可能是門廳，機房等地方的面積不一樣，造成兩個相同戶型的公攤不一樣。你可以咨詢一下房產商的有關部門，看問題出在什麼地方。

『肆』 首付完後發現同一小區同樓型同戶型，建築面積卻不同，相差近10平。

房屋面抄積大小在雙方簽訂合同時有約定的，房屋的約定面積和實際面積有誤差也是正常的。
按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款
（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

『伍』 請問同一棟樓同樣戶型同樣樓層，整棟樓的面積會相同嗎，如有偏差該怎麼辦

基本上是相同吧
國家有標準的。
有的可能是牆體的厚度，導致稍微有點偏差。

『陸』 開發商能不能在同一期的同一批次同一棟樓同一戶型上有兩個交房時間呢

一般這個情況不大可能發生

『柒』 同小區同戶型同樓層 居住感為何不一樣

同一個小區、相同的戶型和樓層，會因為處於不同的樓棟位置，而導致居住的體驗感大不同。買房應該如何選擇樓棟呢？

一、看樓盤地塊所處的位置

如下圖所示，有些樓盤所處的地理位置優越，整個樓盤的位置相對獨立，不靠近街道也不臨近商場，非常安靜，購房者所需要考慮的就是景觀好壞的問題了。當然，這樣的樓盤現實中比較少，一般為一些別墅項目。

如下圖所示，該小區兩面臨近馬路，另外兩邊未來規劃有樓棟，開工的話，存在噪音和粉塵污染；建成後，箭頭所指的兩棟，在採光和通風上會有一定的影響。

所以，在選擇樓棟的時候，要看看小區周邊環境，是否臨街、靠近大型商場，周邊有無空地，存在不確定性的因素等。最好和規劃圖結合起來，對地塊周圍的道路、設施做比較透徹的了解。比如某人買了郊區一個樓盤，買的時候，看了看模型就下單了，結果幾年後，房子外面修了一條大馬路，而當時購買的時候，那邊還是一片菜地。

二、樓棟位置該怎麼選

樓層數量不一，有講究

1、低層/多層/小高層的小區

低層因為總樓層小於3層，所以不存在採光和通風等方面的壓力。不管是4層高的、6層高的多層，還是11層高的小高層，只要樓間距合適，採光都不是什麼大問題，這種情況下建議大家選擇小區中間的樓棟，安靜、舒適，適合居家。

下圖這個小高層夾在兩棟超高層之間，這樣的樓棟在採光和通風上，會受到前後兩棟樓的影響。

2、(超)高層小區

12-33層，稱為高層；33層以上稱為超高層。現在很多樓棟都在30層左右，走在樓下面會有一種壓抑之感，如果沒選好樓棟，採光將會比較尷尬，合適的樓棟搭配合適的樓層，採光將不會有問題。一般小區中央為樓王的位置，可以觀看到小區的中央景觀且樓間距比較大，但價格往往也不便宜。

最東邊：小區東邊的樓棟尤其是東邊的單元，沒有遮擋的話，早上的採光很不錯，但是視野真的不怎麼樣。打開窗戶一般看到的就是馬路，比較吵鬧。

最西邊：小區西邊的樓棟，尤其是西邊的單元，會存在西曬的問題，夏天非常熱……

最南邊：南邊的貌似位置比較搶手，買的時候價格也高。可是你得確定以後你家前面，也就是南邊沒有高層建築，如果你家這棟樓一共是30層，等交房後，你家正南面又蹭蹭蹭蓋起來了個40多層的建築，那就毫無舒適感可言。

最北面：小區北面的房子，如果前面有很多樓棟擋著，通風也是不太好的。北面一般有馬路，會有灰塵、噪音的影響。

三、案例分析

來看看下面這個小區的樓棟分布，這個是本人之前實地去看過了的，所以對項目還比較了解。

小區樓棟層數均為33層，整個小區四面都是馬路，且靠近3個十字路口，紅色框框處目前在建火車站，黃色框框處為已經建成並有人入住了的成熟小區，4號樓和5號樓對面為一塊空地。這里，哪棟樓位置最好呢？

6、7號樓位置最好，位於小區的中央，遠離噪音，還可以觀看到小區的中央景觀。

其次是4、3、2號樓，4號樓其靠近的是一條小小的馬路，車輛並不多，右手邊有一個幼兒園，距離旁邊的寬馬路（主幹道）還有一定的距離，受到的影響小，並且由於4號樓只是2面受到遮擋，採光還是不錯的。但其對面的空地，存在較多不確定性的因素。2、3號樓，雖然也會受到主幹道噪音的影響，但東面的採光卻可以不受影響，並且，3號樓南邊受到的遮擋小，東邊的單元，採光比2號樓要好。

最次的為8、1、9、5號樓。紅色區域在修建火車站，在建和建成後，對8號樓都會有一定的影響，另外，5、8、9號樓的左側還規劃有商業。1號樓臨近2條馬路的交匯處，噪音自然不用說。9號樓與5號樓都會受到臨街商業、火車站、和馬路的影響。當然，1、5、9號樓的採光還不錯。

這里，同樣的戶型和同樣的樓層，2號樓的住戶就沒有6號樓的住戶居住舒適。所以呢，買房的時候選好戶型後，還要再看看這些戶型對應的樓棟，分析下這些樓棟的好壞，選擇最適合自己的。

（以上回答發布於2017-05-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 同一樓座先平整場地然後回填土方 預算怎麼做平整場地是否可以做一項，還是全部按回填土方計算

平整場地和土抄方開挖這是定額中兩個不襲相同的子目，內容和含義各不相同。可能在大開挖時不用進行建築物場地挖填土方厚度在正負30cm以內及找平的工作，但實際上這個工作已經在土方開挖時已經把這個土方量給處理掉了。
因此，做預算時無論是大開挖土方還是小開挖土方，都應該將平整場地子目列項，套定額，進入實際結算中。沒有肯定說法，大部分情況下不計了。不過，還要根據工程實際情況。

『玖』 同樓棟同戶型的住宅房屋，建築面積為什麼不一致

對於產權來源相同的住宅房屋，上下樓同戶型的房屋牆體厚度不同，面積版也會不同。

其次，根據房屋權產權來源不同，房改房和其他類型住宅房屋如商品房、拆遷房、安居房等建築面積的計算標准不同。

① 房改房建築面積的計算標準是《青島市房改公有住房出售建築面積計算規則》；

② 其他房屋建築面積的計算標準是《房產測量規范》和《青島市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤細則》。

因計算標准不同，導致房屋建築面積計算結果有所差異。

『拾』 同一棟樓，同一戶型，同一單元，也就是上下樓的關系，建築面積和套內面積都不一樣

封閉式陽台按全面積算，敞開式陽台算一般面積，差4.78平方米屬於正常。