A. 哪類房產目前投資回報價值高
從戶型來看，小戶型是適合投資的，無論是長線還是短線投資。小戶型總價較低，易購買也易出手。大戶型承擔的風險比較大，將來不容易出手。商鋪的投資潛力較大，回報率也高，方式也較為靈活，但是商鋪需要考慮的綜合因素很多，還要承擔商業風險，所以投資商鋪需要謹慎。
投資買房的幾大技巧
1、投資配套設施齊全的小區。從未來發展來看，所住小區里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉手出售，也都十分容易。
2、確定投資策略。有些房子易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標房子所在地段進行考察，考察內容包括三個方面：一是了解目標房子所在地段未來的規劃；二是了解目標房子的升值潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。
3、分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，建議總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。目前金融產品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。
4、兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現。所以，要兼顧短線和長線的關系，優化投資組合，在確保穩定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到游刃有餘。
5、要學會侃價。這段時間，全國各地的樓盤優惠、打折較厲害，優惠、打折期間相對來說好侃價得多。對於消費者而言，有4次砍價機會，投資者一定要把握住，爭取用低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發商往往有一些優惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高於存款利率而低於貸款利率；三是團購，因為開發商不僅節約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，當然會讓利銷售；四是已經買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報。
B. 什麼樣的房子適合出租投資回報率較高，是大戶型還是小戶型
靠近學校的、步行街的、靠近商業中心的、交通方便的小戶型很好出租，投資回報率也高。大約有5-8%年投資回報率。並且物業增值也快些。當然，小區物業管理越好，增值也更有保障。
C. 房地產投資測算公式誰有啊
考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數小於12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額/每年潛在租金收入），小於12。 上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那麼它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。 二大公式：8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投 資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。 一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年後交房，當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了2005年，由於房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。 三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。 如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年〈房產購買價，該物業價值已高估。 仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等於27萬元，大於當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小於當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。
D. 投資小戶型二手房需要注意什麼
投資小來戶型額二手房時，建議自注意以下幾點：
1、在購買小戶型時要注意戶型，最好是明廚明衛，且房間內的透氣性一定要好，實用性要高。
2、關注樓盤的物業管理水平，由於小戶型面積小，住的人相對來說較多，人員流動性大將導致樓盤的安全性稍差。因此，在購買小戶型時一定要考察項目的物業公司。
3、關注房屋使用功能，由於房子空間面積不是很大，所以最好選擇獨立功能分開的戶型，才有助於提高居住的舒適度。
4、注意房子的外部細節，細節部分包括隔音、裝修和電梯情況。由於住戶密集，多多了解之後方便日後生活。
5、先選定地段再選戶型，好的地段首先關繫到實際居住的便利度，所以說在自身經濟條件允許的情況下，可以選定市中心，學校等附近。
E. 投資商辦是選擇大戶型還是小戶型
商辦是針對的年輕來白領上班族自，這類群體，大多單身或者情侶兩人。
從出租角度看，大戶型的租金回報率較低，小戶型的租金回報率更高，此外，租商辦的年輕人一般就是單身或者是情侶，這類人群不需要太過大的空間，因此小戶型在出租上更受歡迎。
從轉售角度看，大戶型的商辦單價低，但總價過高，而小戶型的商辦單價高，但總價低。購買商辦的最終多是年輕人群體，在資金上相對沒有那麼豐厚，會選擇小戶型的商辦作為過渡，而非選擇大戶型的商辦項目長期居住，因此小戶型的商辦更容易轉售。
綜上所述，商辦投資選擇小戶型的商辦項目更合適。
F. 什麼樣的人適合購買小戶型 投資小戶型注意事項
一、適合購買小戶型的人群有：
1、單身族和年輕夫婦。
2、長期在京的高級打工者內。總是租房和搬家，奮容鬥了多年，太累了，有點積蓄，乾脆置點房。
3、投資型購房置業者。
二、投資小戶型注意事項:
投資最好買現房
優先考慮功能
選擇有升級潛力的地段
找准租賃市場的需求
算清投資回報率
G. 投資必須講回報率的，那麼公寓是不是最好的選擇
由於公寓戶型較小，因此公寓的總價要比普通住宅低，購房門檻不高，降低了還貸壓專力。在政屬策方面，在一些城市購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束;此外，公寓多數處於繁華地段，生活配套齊全。如果自住，生活和出行都很方便;如果作為投資品，不僅能享受一定的回報率，也便於出售轉讓。一般來說，公寓投資的回報主要來源於租金和房價的不斷上漲，所以選擇地段好、區域有前景、品質有保障的公寓，租金和房價升值空間也高，可以認為是好的投資選擇。
H. 如何判別投資性房產及其收益價值
如何判別投資性房產及收益價值呢？要綜合分析投資性房產應權衡各種因素。
地段與功能優劣
首要的判斷標准應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中。但有些特殊功能的產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內。還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬企業建設既自用又可供出售的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能。
軟性服務和
環境影響價值
一個小區的不同管理、不同的服務水平會影響到你的投資對象將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤回收途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。這里有一個間接的衡量指標，我把它稱之為"社會性口碑"。由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。
與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。一般來講，社區景觀環境中，有天然自然景觀的社區比人造景觀的社區投資價值大。
置業提醒
如何計算購房盈虧？
按國際專業理財公司的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。