接盤高房價如何置換大戶型

① 在長沙沒有二套房資格，又想換大戶型房，怎麼置換

那就買別墅吧，別墅不需要購房資格。

② 縣城房價已經六七千，現在買房會不會成為接盤者

近幾年來，城市裡的高樓拔地而起，出現越來越多的小區，城市裡和縣城中包括一些鄉鎮里都陸陸續續的建起來了很多房子，高樓大廈。房價也是前所未有的突飛猛漲。其實房價漲了這么多年，已經差不多穩定在現在這個階段了。縣城的房價六七千，可能像一些中心城市就要上萬。現在買房應該處於一個穩定的階段，應該不會再大幅度上漲了，我覺得不會存在說接盤者這樣的說法了。

而現在這個階段房價是趨於穩定了，漲的話也不會漲太多，甚至有降的可能，所以說我覺得現在買房是最好的一個時期，不會成為所謂的接盤者。恰恰我們應該相信我們的國家會控制好房價的。

③ 二孩家庭想置換一套大戶型，有什麼建議嗎

一、至少要三房，最好四房
從長遠角度看，四居在滿足家庭成員版居住需求的同時，也權省卻了諸多換房的煩惱，可謂一步到位省心無限。
從生活需求看，四居大宅空間寬裕，可設置更多功能區。在戶型結構上，也能做到動靜結合、干濕分離，既能一家人共享天倫之樂，也能同時兼顧個人隱私。
二、注意戶型設計的合理性
孩子和老人居住要充分考慮到採光和通透的問題，因此，最好選擇向陽房間多的戶型。另外，多出一個小孩之後，家裡可能會增加三分之一的東西，設計充足的儲藏空間也非常重要。
第三、學校等配套需重點考察
二孩以後，接送孩子的時間和精力也要增加不少，因此選擇周邊學校充裕的樓盤也尤為重要。此外，家有二孩，出行頻率和消費需求都會增高，最好還要有完善的交通配套和商業配套。
冠城大通百旺府，於中關村科學城橫軸線——北清路上，1.21容積率，持續打造純低密都市精品洋房住區。周邊坐擁中科院幼兒園、清華附中永豐學校、永旺國際商城、北大國際醫院等城市高端醇熟配套。北清路、京藏、京新高速、地鐵16號線，多維交通輕鬆快捷。
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④ 為什麼我們的收入這么低 房價依然那麼高

在春節假期即將結束的日子，回顧已經過去的2016年，我們看到了很多東西，不過大家印象最深刻的應該還是讓人有些咂舌的房價吧，直到年末的那天大大發話說：房子是用來的住的，不是用來炒的。才為這輪房子的上漲潮流畫上了一個休止符，不過我們在反思房子價格的過程中，不知道大家有沒有關注到一個現象，就是在很多地方大家的收入並不太高，但是房價卻能夠高過收入那麼多，這裡面的經濟學原理或者經濟邏輯到底是什麼呢？

今天就和大家一起來探討一下，到底這又是怎麼一回事？

一、房地產價格為什麼會超越收入

從經濟學最為基礎的邏輯出發，我們將房子作為一種最為特殊的商品來對待，既然是商品，那麼它的價格就不無意外的通過供給和需求共同決定，我們也就能夠明白為什麼房價總是那麼讓我們揪心了。

我們先來說說房地產的供給。任何一個研究房地產的人都知道，房地產作為最特殊的商品，其供給涉及到太多的主體，基本上的關鍵性主體有四個：開發商、土地提供者(政府)，金融機構以及建築商。

首先，我們談談土地的供給問題。瀚哥不止一次談到過中國土地的供給，我們這里卻還是需要老調重彈，在中國特殊的土地管理系統裡面，土地的供給者只有一方，這就是地方政府。由於我們的土地歸國家所有，所以只有政府的土地管理部門有將土地掛牌出售的資質。因此，各地的政府提供什麼樣的土地，往往就會決定當地房地產的基礎價格，這個在土地拍賣中被稱之為樓板價。由於地方政府的財政收入有相當大的部分需要依靠土地的拍賣收入來獲得，在經濟學上任何主體都具有趨利的本性，所以土地的價格不斷升值從而獲得更高的收入往往是土地供給者最好的選擇之一。

其次，我們來說金融機構。在中國的現有環境中，銀行可謂是唯一有實力給土地及房地產開發提供資金支持的主體，這種極度單一的融資渠道，讓實際的房地產資金提供主體都是銀行，其實房地產開發商的自有資金一般只有20%左右，而大部分的房地產開發資金都來自於開發貸，這種本身就帶杠桿，有利息要求的資金驅使，讓房地產的價格具有了天然的漲價需求，舉個最簡單的例子，房地產價格上漲的起始階段至少是房子開發貸的利率水平，這是最為基礎的事情。

第三，我們來聊開發商。房地產開發商可謂是中國最容易被背鍋的群體，誠然，在房地產的開發過程中不少的開發商藉助房地產發展的紅利，登上了房地產發展的順風車，很多人賺的盆滿缽滿，但是，其行為受到前兩大群體的制約也是十分顯著的情況。在經濟學的規律當中，在房地產這種大規模資本密集型的產業中，中國已經出現了明顯的二八分化機制，實力雄厚的大型房產商所擁有的能力更為強悍，現階段的現象是中小型房產商賺錢的難度越來越大，大型房產商擁有的優勢日益明顯，這些此消彼長之下，就是很多城市都成了某幾家大型房產商的天下。而越是大型的機構其對抗市場周期的能力就越強，所以其堅持推高房價的力度也就越明顯。

三者的通力合作之下，房地產價格的上漲也是在情理之中的。

我們再來說一說需求。一直以來，大家分析房地產需求都在用什麼剛需，什麼改善型需求等等分類來形容，但是這種分類具有太多的不確定性，其實並不一定是最好的分類方式。直到最近，一種新的需求分析方式出現，讓瀚哥有了另一種視角。

這種分析方式，瀚哥總結為叫做代際遷徙遞進效應。這個的分析起點來源於瀚哥最早研究農民工流動問題的時候，因為長期以來我們的人口是被束縛在土地和其所在的鄉土地區的，所以大家的需求也就是被固定在當地。然而，隨著改革開放的出現，特別是1998年取消福利分房的開始，房地產的需求開始被釋放，這個的釋放是一種轉移性的遞進需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住進高水平的房屋，而他們的房子則會被新加入的家庭所接盤。另一方面，由於人口流動的放開，尤其是買房不再需要戶口之後，大量的遷徙人口則形成了越來越多的接盤族。這種向走台階一樣層層遞進的需求，讓中國的房地產需求呈現出了一種強悍的極致性剛需。

因此，只要是人口流入的城市，都會不斷地形成這種階梯型剛需，不斷地推高當地的房地產需求，再加上中國人的傳統婚戀觀念就是沒有房子，丈母娘根本不願意女兒嫁過去，大多數想要成家的年輕人，尤其是男性青年往往會傾家盪產去買房，買一套房子往往會掏空自己、父輩、祖父輩的幾乎三代人的積累，所以形成了積累性的購買力需求。

在這每一個台階的過度當中，每提升一級台階就會加上一級杠桿，隨著台階的數量越來越多，杠桿的背書也就越來越大，只要後面接盤的人不斷進入，市場就能夠不斷的循環下去，從而不斷地加強房地產的價格增長趨勢。

而我們看自己收入那麼低的時候，房地產開發商看的卻是你的整個家庭，從你到父輩、祖父輩的所有收入的合集，這種綜合收入水平，乃至於幾十年的所有家庭財富積累才是支撐房地產價格的最終力量。

在供給和需求的雙重作用的影響下，房地產的價格想要不高恐怕都挺困難的。

二、當前房地產的風險到底在哪？

一直以來，所有人都在說房地產的風險，如果我們違心的說中國的房地產沒有風險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。房地產肯定有風險的，但是風險是什麼呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結構，整個產業鏈的環節非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環節就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風險，就會出現風險。並且，任何一個單一產業的發展都不可能逃離經濟的大環境，如果真正的經濟大環境產生影響，房地產市場也不可能獨善其身。

從觀察來看，房地產閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個：

一是宏觀經濟的大環境到底如何？房地產不管怎麼樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經濟大環境的影響，在經濟學的視角來說，就會受到經濟周期的制約，如果中國經濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發一元年終獎的商業銀行，連往年最賺錢的商業銀行都地主家沒有餘糧了，其他行業的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及預期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產市場的基礎就會被動搖，風險就會出現。

二是接盤的人如果不夠怎麼辦？我們現在需求的分析都基於一個前提假設，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農民工正在銳減，不少地方都出現了用工荒的問題，現在支撐房地產發展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學畢業生，這些人是城市購買力人口的流入主流。然而不少地方已經開始出現了高考招生人數的減少，如果未來流入的人口減少將會怎麼辦？因為人們再怎麼樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎麼玩下去？

三是利率水平的提升怎麼破？一直以來，我們的貨幣政策都處於一種放鬆的狀態，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現在美聯儲已經開始加息了，央行加息已經成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準，那麼很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現較大的風險事件。

房地產無論如何風險都是存在的，值得我們高度警惕，希望大家認真考慮一下。

（以上回答發布於2017-02-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 北上廣房價高位掙扎 二線滯漲

又周三了，小夥伴們加油！賽程已過半，幸福的周末在向你們招手呢！

你們每天是不是這樣度過的？

倒計時：還剩5天，還剩4天，還剩3天，還剩2天，還剩1天！還有一天！只剩一天！

現在知道你們為什麼買不起房了吧？因為你們不努力搬磚，浪費生命！

據說成功人士的一天是25小時，失敗之人一天是23小時。活出怎樣的人生取決於你如何利用一天24小時。
ANYWAY,多思考總是不會錯的。比如，思考下中國經濟的走向？

「按西方現成的經濟分析工具，已無法預期中國經濟發展的未來。」

萬科集團董事會主席王石認為雖然中國經濟持續高速增長20年，確實面臨增速逐漸減慢的不確定性，但以西方現有的經濟模型，已經無法預測未來走向。

花花君一直覺得，所有人都應向王石同學學習，事業愛情兩不誤，左手天下蒼生，右手愛情鴿子蛋。

如果要評選熱詞，「房產稅」絕對會上榜。但是殊不知，這是「狸貓換太子」，其實十八大三中全會決議提的應該是「房地產稅」，而非「房產稅」。為此，各位大佬急了。

「三中全會這個決定裡面說的可不是房產稅，它說的是房地產稅。」

《央視財經評論》評論員張鴻指出房地產稅並非房產稅的延續，因為房地產稅用的是1986的房產稅的一個暫行條例，它是沒立法的，搜一下房地產稅可能就是一系列和土地有關的一系列的稅。

它並不是一個稅種，可能是一系列的財稅改革的一個配套。可能裡面還會有土地出讓金和此相關的土地增值稅等等都在裡面，這樣來解決地方政府的錢的問題，來解決和中央的財權、事權的分配問題。

早在今年四月，大名鼎鼎的80萬教授——董藩教授就說過：

「如果五年內能全面推出真正意義上的房產稅，不是所謂的試點，而是在全國范圍內按照住宅評估市值年年徵收，我就辭去博導職務，承認自己誤人子弟！」

他的依據有三：首先，在土地公有制度下搞私有基礎上的房產稅，法理不通，等於搶劫；其次，在全國人大無授權情況下政府推出此稅違法；第三，即使有授權，只能授給國務院，地方試點也違法。

董教授勸那些支持實施房產稅的人讀法學法，勿亂說。

花花君已搬小板凳圍觀……

所以，或許那些等著房產稅出台，恨不得10萬RMB買上十套房的人該好好反思下了。

除了房產稅，還有一個詞也是「獨領風騷好幾周」。

「農用地入市不會降低地價。」

著名財經評論員葉檀認為城鎮化、農業現代化的主要資金來源仍然是土地，交易對象的變化，不會帶來交易價格的變化，在利益面前，政府與農民沒有區別，都是理性經濟人。

也是，利益面前，人人自私。

有位農民喊出了「時代最強音」。

「我才不願意轉，給我100萬我都不幹。」

位於通州區的太玉園小區某位村民如是說，部分村民們都覺得房子自己住，現在不用交物業採暖費，住著挺好。如果要補繳大產權房應當繳納的土地出讓金，就不樂意了。

但如果是200萬呢？1000萬呢？

可見，農地入市利益千差萬別，所有的利益胃口都很高，希望低價入市，是對利益群體的蔑視。而偏遠農村的土地溢價低，即使低價入市，也起不了什麼作用。

對於房價，真是剪不斷，理還亂。

「北上廣深現在用四個字來概括，就是高位掙扎。」

《央視財經評論》特約評論員尹中立認為從現在種種跡象來看，雖然漲是趨勢，但應該說後繼乏力。比如說現在北京90%以上買房實際上是首次置業，簡單來說就是一些年輕白領，他們開始迫不及待的沖到這個市場裡面來，說的更加直接一點，就是說一些並不具備很強的購買力的人高位接盤，就意味著後續的這種接盤的能力實際上是在下降的，這是一個很重要的判斷。

除此，尹中立還認為，

「它有很強的慣性，就形成一種有價無市。」

現在房價的上漲是市場慣性的作用，但有價無市。尤其是像北京這樣價格特別高的地方，尤其是大戶型，其實有很多客戶在半年前都掛上去了，從市場價來看已經漲了20%，但是事實上成交不了。

尤其是從9月份之後，央行有意識的控制了住房信貸，特別是購買二套住房的貸款審批的速度明顯放慢，就使得從需求的角度來看，步伐大大的放緩了。

相比一線城市，二三線城市還是持續不被看好。

「二三線城市整體上處在一個非常滯漲的狀態。」

尹中立認為二三線城市的房價之所以還堅挺，是因為受一線城市的價格上漲的刺激，讓它有一個信心在那沒有崩潰，但是實際上交易量是極度低迷了，有些很多城市根本上就賣不動了。

大多數三四線城市，實際上已經是嚴重的供過於求，因為它本身沒有新增加的人口，它的吸納人口的能力是有限的。

（以上回答發布於2013-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 如何評價高房價是一線城市用來淘汰低素質群體的觀點

全球中心城市，也就是房價最高的那些區域居住的都沒幾個科技人才，而更多的是政商界人士、各行業大佬，說穿了科技人才也只是高級打工仔，除非轉職創業成功目前的科技水平還很難把服務業完全無人化，所以從事服務業的大量勞動者因為要服務權貴，也會在一線打工，只不過很難有固定資產魔都和帝都的情況其實和國外並沒有太多差別，最發達的商業區和高端住宅區基本是大佬們的地盤，其餘地方分布著各個階層各個行業的小中產，走下坡路的土著和缺乏特長的普通勞動者一點點被向外遷移，頑固的城市貧民窟零星散布所謂科技人才，都在高新區有固定地盤，和矽谷類似，屬於地價升值潛力最大的，當升值到一定程度，門檻越來越高的時候，系統又會再在便宜的地段上再開出高新區來這就是新城代謝，浦西就是沒新鮮活力逐步沒落，陸家嘴原先便宜現在最貴，張江貴了就去松江，再貴去臨港，其實魔都地皮有的是，只不過慢慢放出來輪番升值，大家都賺錢，配合好一波又一波青年才俊在窮地方慢慢變富，開荒收割所以我不認為一線城市在趕走高新人才，恰恰相反，是高新人才造就了一線城市的房價剛需，因為他們是整個社會暴發戶最密集的人群，如果你要炒房，就得密切關注這個人群的去向，而各地方政府都不傻，都在拚命開發高新區招攬這個人群創業致富帶動新城代謝帶動房價上漲你肯定會說高新人才成了受剝削者，但是這是個分蛋糕的問題，剝削的節奏掌握的好大家都開心，剝削過快，高新人才出逃，那房價就會快速回落，非剛需的投資購房自己承擔剝削風險任何城市的房價都是給自己尋找在社會生態系統中的定位，大家都想用最少的資源獲取最大利益，所以如果魔都帝都羊城深圳能剝削年薪百萬的人群，為毛要給年薪十萬的留空間？那不是資源浪費？一線當然要設計一套規則來留住適合人群，夠不到標准就得讓開，魔都開的留人方案就門檻很高，能達標的在住房方面會有政策優惠，至於你走別的非高端人才途徑紮根魔都，那也是你本事而且每個城市不管幾線其中心地段都是留給當地政商名流的，古往今來莫非如此，年輕一代後起之秀只能開自己的荒建設自己新開的地盤使之變成中心，成熟後自己成為名流，又迫使後生們去開荒其實深圳就是如此，而且還會有後來者大自然就是這樣，連森林都是如此慢慢擴張的，作為一顆小種子只想著往大樹底下乘涼紮根，恐怕本身就是弱者心態的表現咱已經識趣的滾了，嘉興挺好，適合養老，買完就漲，不得不服，開荒的真多

⑦ 高房價還將持續多久 房產接盤俠又會是誰

正常情況應該是未來很長一段時間，十年，百年都有可能 大多數人買房子也不是內為了投資，容是為了祝所以房子不會有接盤俠，因為房屋不會因為降價就不能住，它本身的居住性質不會變， 房屋漲價一部分是因為炒，但更多的是因為城市人口太多

⑧ 我也來說說高房價，最後誰接盤

不管是誰接盤，最後銀行都消化不了，所以政府不會輕易讓房子下降。

⑨ 購買改善型住房在挑選戶型時應注意哪些方面

人世間最美好的感覺莫過於此，柴米油鹽、人間煙火、有人問候、有人安慰，這就是家的感覺！隨著經濟條件的改善、家庭人口的增加，原先狹小的房屋已經無法承受，越來越多的中年人開始購買自己的第二套新房，來改善一下自己的生活條件。那麼，購買改善型住房在挑選戶型時應該注意哪些方面呢？今天小編就和大家聊一下吧！

1、保障私密性

看過樓層平面圖的人都知道，一般大戶型都占據著小區或者樓棟較好的位置，比如風景、採光、視野等有利條件。在這種情況下，難免在樓下有人流量大，噪音大等人群聚集的情況。

雖然後期可以通過窗簾窗戶等保障安靜與私密性，前期挑選戶型的時候，也要考慮到這些不利因素對生活的影響。如果非常介意，那麼在選購的時候就要盡量避開。

2、各功能分區的空間要更加合理

改善型置業是為了居住的舒適，在家庭人口增多的情況下，在有大面積保障的前提下，挑選戶型的時候，一定要注意查看生活空間的面積是否合理，功能劃分是否合理。

客廳方面，寬敞度、容納能力，以及與卧室的距離一定要足夠，保障動靜分區。卧室最重要的是採光和通風。改善型置業中遇到的很多問題不能像首次置業那樣睜一隻眼閉一隻眼，必須為日後家人的健康考慮。

3、干濕分離

大戶型面積足夠大，如果不能做到干濕分離，一旦發生什麼事情，那收拾的難度就會更大。尤其需要注意的是衣帽間與衛生間一定要有足夠的距離，避免潮濕發霉。這些問題，在戶型設計圖上都可以看到，如果有擔心的話，還可以將干濕分離的要求寫進購房合同。

4、高度適中

無論是大戶型還是小戶型，樓層的層高是大家一定要注意的，因為在裝修的時候，如果是要吊頂的話還會占據一定的高度，如果層高不高的話，很容易就會產生壓抑感，影響居住的舒適度。作為自己未來長久居住之所，甚至是最後一套房子，購房前，層高一定要看清。

5、考慮自己的實際能力

大戶型面積大，在同等價格下，總價肯定要比普通中小戶型貴，而且在如今的樓市下，房價也是居高不下。那麼，考慮置換大戶型的購房者，在做出選擇之前，一定要考慮一下自己支付首付的能力以及還貸款的能力。

另外，大戶型也要考慮公攤面積，裝修成本和物業開支以及要繳納的各種稅費等相關費用。戶型變大，各種費用支出也是一大筆預算。

看完了小編為大家分享的關於改善型置業挑選戶型的注意事項，大家的心裡是否稍微穩當了一點呢？對於改善型購房者來說，第二套住房與你後半生的幸福息息相關，所以購房者在購買新房時，一定要小心謹慎，多方比較之後選擇屬於自己的新房，最好事先多多考察，以免以後出現不必要的問題。

來源：網路

（以上回答發布於2018-05-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑩ 想在松江置換一套大戶型住房，最好旁邊能有配套的學區，不知有何推薦

建議在松江大學復城地鐵站附近制考慮。除了你所說的星辰園以外，附近還有三湘四季花城，御上海，保利西子灣，龍湖好望山以及綠地薔薇九里。這些小區都有大戶型，龍湖和綠地還有別墅。它們都對口上海外國語大學松江外國語學校（九年一貫制學校），學校具有英語特色，口碑也不錯。不過這幾個小區都是二手房了，需要你多去看，多對比。現在均價約在2萬1左右。
此外在萬達附近還有萬科夢想派，信達藍爵等新樓盤，但對口的學校目前未定，據說會在附近新建一所九年一貫制學校。