㈠ 一個房地產開發商開發樓盤，需要哪些程序，需要哪些部分的審批
房地產開發
五證的取得程序一般分為以下幾步：
（一）、立項批准。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批准。
（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，規劃局根據各地的城市發展規劃，發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用於住宅建設。
（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個《國有土地使用權證》。
（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然後就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。
（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建築商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。
（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）第二十三條規定：「房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」第二十四條規定：「房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。」第二十五條規定：「房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。」
五證的復印件只能作為一種參考。由於商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」
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㈡ 建築設計圖向哪個部門申報審批後返回什麼批文給開發商
這些申報工作復都是由開發制商來完成的。一般工程方案成果和初設成果應該提交當地規劃局進行審批，施工圖階段需要提交當地審圖中心，其實審圖中心也應該審批初設成果，但大都合並審批，現在又開始強調初設的審批程序了，審圖中心審批之後當地規劃部門還需要留底存檔。審批的結果就是取得兩證，還有一套蓋了N個章的圖紙。
㈢ 房管局備案的戶型圖有什麼作用
1、戶型圖就是住房的平面空間布局圖，即對各個獨立空間的使用功能、相應位版置、大小權進行描述的圖型。可以直觀的看清房屋的走向布局。
2、房屋備案，就是房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。 由出租屋管理服務中心工作站內勤崗負責受理房屋租賃雙方當事人的資料，並進行審查，並對稅收員負責對房屋租賃雙方當事人的資料進行復查。
㈣ 房地產開發必須經過什麼審批,有哪些要求
房地產開發審批的主要流程 一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分 房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。 第二部分 行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建 房地產開發築工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。 1.政府部門的項目計劃批復 2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、規劃許可證 3.持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣） 4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證（辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經營許可證並具備開發企業開發資質） 5.再持以上辦理好的證件到規劃部門辦理施工放線手續 6.具備以上條件可以開工 房地產開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質
㈤ 開發商辦理房產證流程需提交什麼資料需要通過那些部門詳細順序是什麼樣的
如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一,那麼您只需要跑一個部門就行了。 如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離,那麼您就需要跑兩個部門。很多地方還無法辦理購房者的「小《土地使用權證》」,只能請您關注相關消息,待相關規定出台再辦理。 房產證辦理流程如下: 第一步:確定開發商已經進行「初始登記」,即完成「大確權」 開發商辦理「初始登記」是您辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常,主管部門辦理「初始登記」所需時間大約為20-60日不等,因此在收房人住後的兩三個月之後,您可以向開發商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。 注意事項: 《購房合同》中應對開發商辦理「初始登記」的時限加以約定,尤其是開發商辦理「初始登記」的最後期限以及辦理完畢後的「及時通知義務」等,明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。 第二步:到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》 這個填寫好之後需要開發商簽字蓋章。有的時候開發商手中會有現成的蓋好章的表格,只需到開發商處領取並填寫就行了,省去奔波之苦。 注意事項: 可以事先向開發商詢問,房產證應該在哪個部門辦理,然後直接向該部門查詢,以免跑冤枉路。如果要辦兩個證,有可能要跑兩個部門,領兩份不同的申請表。 第三步:拿測繪圖(表) 可能有三種情況,第一種是到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪圖;第二種是帶身份證直接到開發商處領取就行,這一種比較簡便;第三種是向登記部門申請對房屋面積進行測繪,這種情況己經比較少見,現在登記部門往往是根據現有的測繪圖填寫房產證上的面積數據。 由於測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據,因此是必需的材料之一。 第四步:填寫表格、蓋章、領取相關文件 填好表格後,找開發商簽字蓋章,並領取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。 注意事項: 在前面詢問相關部門時,一定要明確需要領取哪些文件,一次齊全,免去奔波之苦。 第五步:繳納公共維修基金、契稅 繳納的方法,可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。 公共維修基金一般由房產所在地區...
㈥ 開發商屬於哪個部門管
管它的部門多了去了：它的「開發資質」，由房管局負責審核發證或吊銷，日常經營的合法性，歸工商管理局負責，依法納稅，由國稅局地稅局監管，勞動用工、交金，等等的業務，也有國家相關部門管著。
㈦ 房地產施工圖紙審查需要經過哪些部門以及流程
需要經過消防、交通、綠化、環評、人防、施工圖審查等部門批復。
流程：
1、施工圖內審工作的執行程序
（1）公司工程部在施工圖設計前，編制詳細的施工圖設計委託書，委託書內容要詳實和具體，同時要有限額設計的具體要求。
（2）公司工程部在施工圖設計階段，要積極和設計單位溝通，對設計圖紙要進行研究和分析，對發現的問題及時進行溝通和處理，並及時校正設計。
（3）設計工作完成後，公司工程部接收圖紙並清查登記，然後分發給該公司項目部相關工程師。
（4）在工程部經理和項目經理的組織下，項目部相關工程師對設計圖紙進行閱讀，施工圖紙審核的目的是為了充分發現問題，相關工程師對圖紙進行必要的熟悉和了解，審核完成後，要將審核結果匯總，並填寫「施工圖審查記錄表」。
（5）公司工程部將圖紙審核中發現的問題及時與設計單位溝通並解決。
2、施工圖集中審核工作的執行程序
（1）公司工程技術部根據擬建項目特點確定項目施工圖集中審核時機，組建審圖組，制定施工圖審核計劃,在審圖前發至項目所屬公司。
（2）公司根據「施工圖集中審核計劃」做好相關准備和配合工作。
（3）審圖組按「施工圖集中審核計劃」進行項目施工圖集中審核，形成「施工圖集中審核成果記錄」。
（4）審圖組就「施工圖集中審核成果記錄」會同公司召開審圖交流會，與公司確認審圖成果。
（5）公司在一周內將施工圖集中審核成果的響應項落實詳細情況和未響應項的未響應原因以正式文件反饋至公司工程技術部。
3、施工圖會審工作的執行程序
（1）公司工程部將圖紙分發給施工單位和監理單位，並負責督促施工單位和監理單位對設計圖紙進行審查。
（2）在公司項目部、施工單位、監理單位均對圖紙熟悉之後，公司工程部應及時組織項目部、設計單位、施工單位、監理單位及其它必要部門進行施工圖會審，設計交底工作可以和圖紙會審一並進行。
（3）施工圖會審記錄由公司項目部負責整理，並經該公司工程部、監理單位、設計單位一致確認後，形成書面的施工圖會審紀要，各會審單位簽字蓋章，以公司文件的形式下發，施工圖會審紀要作為施工圖紙的組成部分，由各單位分別保存。
（4）公司項目部相關工程師要填寫「施工圖會審記錄表」，詳細記錄相關內容。
（5）在圖紙會審中需要設計單位重新設計出圖，或未能當時解決的圖紙設計問題，公司工程部負責進行督促解決，以免影響施工。
㈧ 房管局能查到開發商設計圖嗎
這個問題比較籠統，需要區分是什麼類型的設計圖。
第一類，也是購房消專費者比較常關注的就屬是戶型設計圖；取得銷售資格的房地產項目，其戶型圖是在房管局備案的，同時按照銷售管理的要求在售樓處是要予以公示的，包括平面圖和戶型圖，樓號、房號和價格以及銷售情況，所以既可以在售樓處查到，也可以在房管局查到。不過在售樓處查詢更便利。如果銷售公示的戶型圖跟實際不符或者跟在房管局銷售備案的圖紙不符，是違法相關規定的，可以去房管局投訴。
第二類，規劃涉及、建築涉及和配套設計的圖紙；這類有兩個途徑1、在房地產項目的公告公示中會有，一般當地規劃局網站、項目所在地的公示牌上就有。2、在房地產項目立項、報規的時候肯定需要在規劃局留存。不過這類是否個人能去規劃局查詢，需要咨詢當地部門。
總之，房地產項目設計圖紙，除了很細節的部份，一般來說並非秘密，規劃文本對於普通消費者來說有技術門檻也不一定能看得懂。如果需要某些圖紙的具體技術問題，建議一方面找圖紙，一方面找業內人士咨詢一下。
㈨ 開發商制定的購房合同需經哪個行政部門審批
房管局 一般房管局有固定模板 以後都要去房管局辦理網簽備案抵押 登記 等等 不可能一個開發商一個樣子
㈩ 開發商新房交房需要什麼機關部門驗收
開發商在交房前需要驗收的整個流程
一般情況下，開發商也就是建設單位在施工單位施工完畢後可以組織各項驗收，主要有以下一些：
一、竣工五方主體質量驗收：施工單位先將竣工資料做好，先進行初步驗收，由建設單位牽頭組織設計單位、勘察單位、監理單位、施工單位共五方主體對所建房屋進行質量驗收。
二、質監站驗收：由地方質監部門對施工單位提交到質監站的全部竣工資料包括五方主體驗收合格證明文件進行資料檢查，之後在認為資料合格的情況下，可以約定時間對建設單位所建房屋進行竣工驗收。竣工驗收合格後，質監部門將會在幾個工作日之內將資料提交到建委，建設單位在建委處領取《房屋工程竣工驗收備案表》，每個單體5份，三正兩副。
三、專項驗收：主要有規劃、綠化、消防、環保、交警、防雷、人防、衛生、土地復核驗收，下面分項介紹：
1、規劃驗收：施工完成後，勘測院對所建房屋進行竣工測量，對照規劃報批圖紙，查看有無與規劃報批不一致問題，若無，則由規劃部門發放《竣工規劃驗收合格證》。
2、綠化驗收：建設單位委託有資質的綠地測量單位，對所建房屋的綠地率進行復核，與初步設計批復進行核對，若沒有問題，則發放《綠化審查意見書》。
3、消防驗收：所建房屋通上正式水、正式電之後，由施工單位進行消防聯動調試，若無問題，先進行消防試水，試水通過後，報消防驗收部門備案並抽簽驗收（杭州2009年5月1日起抽簽驗收），驗收合格後發放《消防驗收意見書》。
4、環保驗收：應首先完成排水接管審批手續、排污許可證申請，衛生驗收，驗收後發放《「三同時」驗收意見》。
5、交警驗收：施工單位完成車位和標志標線的施工後報交警驗收，驗收合格後發放《交警驗收意見》。
6、防雷驗收：項目完成後，由建設單位委託具有相應資質的防雷檢測機構對所建房屋進行防雷測試，測試通過後，將測試報告和其他資料交由當地氣象部門驗收，驗收合格後發放《防雷驗收合格證書》。
7、人防驗收：地下室完成後，建設單位將需要驗收的資料整理好提交到人防辦，現場驗收合格後，發放《人防工程驗收意見》、《平時使用證》、人防紅線圖（房屋測繪用）。
8、衛生驗收：辦理好排水接管審批手續、排污許可證後，可辦理衛生驗收，驗收合格後發放《衛生驗收意見》。
9、土地復核驗收：房產測繪正式成果取得後，委託有資質的土地測繪單位進行土地測繪，後由國土資源局進行土地復核驗收。
四、資料歸檔：將建設單位、監理單位、施工單位的全部資料和綠化、交警、防雷、人防、衛生驗收證明文件交由檔案館歸檔，歸檔合格後發放《歸檔合格證書》。
五、竣工驗收備案：將備案需要提交的資料整理好，包括《歸檔合格證書》、規劃、消防、環保驗收證明文件、《房屋工程竣工驗收備案表》交到建委，幾個工作日後便可以取得經建委蓋章的《房屋工程竣工驗收備案表》。
六、房產測繪正式成果：規劃驗收合格證和人防紅線圖是必備材料。
七、物業管理用房、社區配套用房確認：物業管理用房在繳納了物業維修基金（多層35元/㎡，高層65元/㎡）和工程保修金（造價2%）後可以在房管局進行移交確認（地上建築面積3‰物業管理用房，地上建築面積4‰物業經營用房），社區配套用房（30㎡/百戶）和當地街道進行移交。
八、各專業管線專項確認：對工程實施期間的自來水、電力、燃氣、郵政、電信、數字電視、網通進行確認，要求各家管線實施單位填寫《分項確認書》，並蓋章。
九、配套公建驗收：完成以上全部工作後，可以進行配套公建驗收，由建委組織房管、街道、建設單位、城管辦、物業公司進行配套公建驗收，驗收完成後街道、城管辦、物業公司、房管填寫《分項確認意見》。
十、房產初始登記：完成以上全部工作後，可在房管局進行房產初始登記工作。