2013重慶主城住宅銷售面積

㈠ 重慶房地產市場研究報告

重慶房地產市場研究報告
一 、重慶市宏觀市場分析
1. 重慶城市經濟概況
城市化率迅速提高。直轄7年來，重慶市城鎮化率從1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7個百分點，高於全國同期平均水平0.3個百分點。城鎮人口從852萬人增加到1192萬人，年均增長5.8%。人口的增加必然會帶來住房需求的增加，從而促進房地產業的發展。
經濟快速發展。1996年，重慶人均GDP不足500美元，僅為北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以後，重慶經濟翻開了新的一頁，2003年，重慶市GDP達到2250億元，人均GDP達980多美元。而且主城區內人均GDP還遠遠高於這一水平，像渝中區的人均GDP就已達到3085美元。根據GDP與房地產發展的關系，重慶市主城區房地產已進入快速上升階段，而且還會有幾年的高速發展時期。
2. 重慶自2001年以來的房價走勢
自2001以來，重慶房價一路飈升，2年多的時間里重慶房價已翻了一番，下面是各個時段的重慶房價對比。
2001年底：
重慶各類商品房銷售均價為1442元/㎡。
2002年：
重慶住宅銷售價格達到1415元/㎡，同比增長1.53%，非住宅銷售價格達到6369元/㎡，同比增長9.42%，人均住房面積為22.8㎡。
2003年秋季房交會：
重慶商品房成交均價為2098元／㎡。
2004年春季房交會：
重慶成交房屋11880套，成交面積近11萬㎡，成交金額近37億元，均價為3100元/㎡，其中商品住宅成交面積近85萬㎡，銷售均價為2540元/㎡。
3. 重慶房地產市場發展概述
1）總體房地產市場概述
確切地說，2002年7月是重慶房地產市場的一個分水嶺。在此之前，除了少數開發商如「龍湖」開發的樓盤銷售狀況較好以外，大多數樓盤的銷售都比較緩慢。由於重慶城市呈組團式分布格局，一個區域到另一個區域往往需要花費較長的時間，交通時間和交通成本的增長使人們不願意選擇到渝中區以外的其他區域購房，「寧要渝中一張床，不要南岸一套房」一度成為人們的擇房准則。交通曾一度是制約重慶樓市發展的重要瓶頸。
2002年，一系列的利好政策終於喚醒了重慶房地產市場，重慶的房價一路高歌猛進，竄到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公攤折算後的房價為2580元/㎡•建築面積）。
重慶房價上漲主要源於以下幾個方面的原因：
A. 2002年6月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行了調整。調整內容涉及兩個方面：一是土地出讓金商業用地和住宅用地上漲了91%；二是土地基準地價商業用地和住宅用地上漲了45%左右，這意味著重慶房地產市場的門檻將進一步提高。
B. 「七橋一隧」路橋實行年票制收費。2002年7月1日，重慶市政府對主城8區「七橋一隧」實行年票制收費，該項政策的實施，對房地產市場的促進作用是顯而易見的：從短期來看，實行年票制後由於降低了各組團之間的通勤時間和交通成本，使人們的購房半徑擴大，從而帶動了江北區、南岸區等地的房地產發展；從長期來看，由於改善了重慶的投資環境，大量的外來資本將湧入重慶，使重慶的GDP和人均收入水平增加，從而進一步刺激重慶房地產市場的發展。
C. 大規模舊城改造帶來的集中消費人群。2003年，重慶房屋拆遷量為326.4萬㎡，有5.1萬拆遷戶，其中71.4%實行的都是貨幣安置，也就是說將有3.6萬的拆遷戶將進入商品房市場。據悉，2004年，重慶主城區仍將有300萬㎡左右的拆遷量，這將進一步刺激重慶房地產市場的發展。

2）商業房地產市場概述
據統計，2004年重慶商業地產投資額突破28億元，新開工面積160餘萬㎡，可銷售面積同比增長23%，其中10萬㎡以上的Mall就有10多個，總面積近100萬㎡。目前重慶主城區營業面積在5000㎡以上的商場有55家，專業市場近80個，營業面積在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重慶商業營業用房面積為287.05萬㎡，但銷售面積只佔竣工面積的一半。全國40個重點城市中，重慶商業營業用房的空置面積達224.68萬㎡，居全國第一。
從以上數據可以看到，重慶商業營業用房的整體銷售情況不太理想，有一半的商業物業被迫作為固定資產沉澱下來，這與重慶大量商業物業是裙樓商鋪是密切相關的。
從重慶一家專業市場研究機構的調研分析得知，目前重慶最受歡迎的是獨門獨戶的臨街獨立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開放式商業街被投資者認可還需要一定的時間，商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街二樓以上的商鋪關注度非常低，這和經營者的選擇是密不可分的，如解放碑好吃街二層以上鋪面空置率非常高就是一個佐證。
重慶主城各個區域都有自己獨立的商業步行街，並圍繞步行街形成一個一個的區域商業中心。從重慶主城幾大區域的商業投資競爭力來看，渝中區的商業競爭力仍排在第一位，其次是沙坪壩、江北區和南岸區。
從商業地產的發展方向來看，重慶商業地產開發主要集中在大型購物中心、開放式商業街和社區商鋪三大類，據業內人士介紹，目前大多數住宅小區都有一定數量的商業地產開發，商業地產開發量約占整個社區開發總量的20%。

3）土地市場概述
早在2002年7月，重慶就實行了土地招標、掛牌、拍賣出讓政策，但是至今土地交易市場仍不是很規范， 「靠關系拿地」仍是重慶土地市場的主要特徵。而且，重慶很多土地還未完全拆遷之前，就與開發商簽定意向性土地出讓協議，至於什麼時候能夠拿到地，則未為可知（因為拆遷難度越來越大）。
重慶市交易中心於2003年8月29日成立，截至2004年3月近7個月時間內，共辦理土地使用權交易71宗（其中招標1宗、拍賣8宗、掛牌62宗），面積581.7公頃，平均成交單價為60.17萬元/畝。2004年3月16日重慶市土地交易中心出讓的10宗土地的平均成交單價為264.9萬元/畝，最高單價為1141.35萬元/畝（該地塊位於「江北區觀音橋街道渝北二村1號」，屬江北核心商業地段），也是交易中心成立以來地塊成交的最高單價。
據業內人士透露，目前重慶有大量土地握在開發商手中，估計有3萬多畝，相當於16個「國際社區」的土地開發面積，外地開發商要與之競爭，很難在拿地方面獲得優勢。
4）重慶樓市與成都樓市的主要區別
 計價方式：成都以建築面積計價銷售，而重慶一律以套內面積計價銷售；
 土地交易：成都以拍賣出讓方式為主，採用凈地出讓，土地交易透明化程度較高，而重慶一般採取先公告，然後再根據報名的開發商的多少確定出讓方式（3家及3家以上採取拍賣出讓方式，2家採取掛牌出讓方式，1家則採取招標出讓方式），從2003年8月交易中心成立以來的土地出讓方式來看，以掛牌出讓方式出讓土地的居多，土地交易透明化程度較低，「靠關系拿地」仍是主要方式，而且，在重慶，一般拿地後還需自行進行拆遷，難以准確預估前期所需花費的時間及成本。
 商鋪租售關系：成都商鋪的租金一般能夠支撐其售價，而重慶商鋪售價較高，但租金卻比較低。以龍湖•北辰天街為例，商鋪在前期銷售非常火爆，而從後期的經營狀況來看，不僅專賣店人流量稀少，連北京華聯經營也比較艱難，一直處於虧損狀態。
 運營模式：成都商鋪運營模式呈現多元化的格局，出售產權、出售經營權、承諾一定比例投資回報等多種方式並存，但重慶由於大部分商業物業都是購物中心形式，大多數都以承諾「返租回報」的形式進行銷售。
二、主要考察地塊評析

㈡ 重慶主城的房價

2008年重慶主城九區房價差距縮短 房價漲幅緩慢
焦點房地產網 house.focus.cn 2007年12月28日10:29 重慶時報 譚盛予
之前有媒體報道，當前的房地產市場走在一個岔路口。但是，最新數據顯示，重慶房地產市場監測數據結果顯示：上周共有18個項目批准上市，批准預售面積46.00萬平方米，其中新增住宅預售面積35.75萬平方米，非住宅預售面積為10.25萬平方米。交易數據方面也有所回升，商品房成交面積26.85萬平方米，成交價格4130元/平方米。
到底明年重慶房地產市場將如何變化，房價還漲嗎？還要漲多少？

有專家認為，成本、需求和競爭是影響房價走勢的三大因素。房地產業的地域性很強，不同地方的房價差別很大，因此，房地產市場很少發生價格戰。不過，在通脹的大環境下，急於將房子賣出去的變現心理也會引起不同房地產商之間的競爭，特別是在那些實力不濟的開發商間更易出現競爭行為，會影響到房價的走勢。在住房需求中，投資性需求、改善住房條件的需求也會促使房價走高，但漲幅有限。

重慶市開發辦主任張新益接受媒體采訪時也稱，未來的重慶房地產還有一個大發展。重慶城市人口未來要達到2000萬，有這個需求。今年房價雖然漲了一點，但是在合理上漲的幅度之內。我認為每年漲8％就合理。貸款利息達到7點幾，買了房子升值不到8％，銀行貸款利息都達不到，那不是越來越虧嗎？

猜想

主城九區房價差距縮短 房價漲幅緩慢

重慶聚豐房地產開發（集團）有限公司常務副總經理金瑜認為，2008年重慶房產價格將以平穩，且非常緩慢的態勢上漲，物業形態多樣化，商業地產、工業地產、旅遊地產、復合型商業地產有契機，都市生態農業也將會在2008年漸漸呈現。

金瑜還表示，主城九區的房價差距縮短，隨著交通、城市化的發展，周邊區縣房地產發展也值得市場關注，特別是新的城市中心組團，大學城、茶園等。

重慶銀星集團營銷副總經理劉澄認為，明年整個房價會穩中有升。同創集團營銷總監何剛也表示，2008年的房地產價格也將呈現穩中有升的態勢，但明年的房地產市場行情也會變得更為復雜，可以說是前所未有的復雜，包括本地房企和外來房企的競爭，都將出現較大的競爭態勢。

外環出現圈地熱 濱江物業繼續看好

隆鑫地產仙女山拿地，恆大地產江津度假旅遊項目明年有望面市，碧桂園長壽拿地開發旅遊地產，卓越地產在大學城開發的復合型商業地產項目明年初面市……

「2008年，休閑旅遊地產將陸續入市。」重慶同創集團營銷總監何剛認為。他還表示，明年外環線開通後，外環線將會出現圈地熱現象。

事實上，重慶直轄十年來房地產業的發展，主要集中於常規的商住領域，房地產投資方向和產品結構單一，遠遠不能適應重慶城市新定位的要求。因此，今後房地產業的投資方向將圍繞適應新的城市功能定位進行全方位的調整。工業地產、物流地產、商務地產、休閑地產等將成為地產投資的新方向。重慶凱悅房地產開發有限公司營銷總監尹嵩表示，開放而集成的城市復合體，是任何國際級大城市在謀求經濟一體發展進程中不可規避的選擇。復合型商業地產具有聚集人流、物流、資金流、信息流等極強的產業拉動效應。

對於一路引漲的濱江物業來說，重慶銀星集團營銷副總經理劉澄認為，熱點區域高端物業的價格也將上升到一個新的層面，特別是濱江物業。

㈢ 政府政策對重慶房地產市場的影響

前些年，房地產市場發展太過迅猛，開發量及銷售價格方面，2007年級2010年兩次達回到高峰，考慮住房保答障及民生問題，國家與2010年開始對房地產市場進行宏觀調控，抑制房地產投機。但經過3年多的消化，2013年下半年全國形勢明顯好轉。雖然也有一些城市配合中央的調控政策，出台了一些新的緊縮性措施對房地產市場進調整，但這些調整相對溫和，不會住房需求形成大幅抑制，至多是延緩了一小部分的簽字啊購房需求。從整體上看，2014年的政策環境與2013年並無根本性差異，甚或好於2013年。

㈣ 重慶購房算套內面積還是建築面積

一般情況下，一般以套內建築面積計價，但如果購房者要求，則可以按照建築面積內計算。

根據《容重慶市人民政府關於印發重慶市商品房價格計算方法暫行規定的通知》：

第十一條 商品房銷售價格應以套內建築面積計價，如購房者要求，商品房開發、經營企業也可按建築面積或套（使用面積）計價銷售。

不論以何種面積或方式計價銷售，其列入計價的公攤部位和面積應在商品房買賣合同中予以明確。每平方米套內建築面積售價=建築總造價÷∑（套內建築面積）建築總造價=成本+利潤+稅金 套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積 建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

(4)2013重慶主城住宅銷售面積擴展閱讀：

套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a.套內房屋使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所佔面積。

d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。

㈤ 重慶2014年購買建築面積多少平米才算高檔住宅，超過多少平米才夠收房產稅

《每日經濟新聞》記者從重慶市國土房管局、財政局與地稅局三部門了解到，從版2014年初開始，重慶市高檔住房應稅權價格起征點將從2013年的12779元
/平方米提高至13192元/平方米。實際上，自2011年重慶推行房產稅試點以來，已進行了3次起征點調整，每次都比之前有所上升。
據了解，2013年，重慶主城九區新建商品住房成交建築面積均價為6803元/平方米，2012年，重慶主城九區新建商品住房成交建築面積均價為6389
元/平方米。按照對高檔商品住宅的定義，將上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍(含2倍)作為起征點的徵收標准。而主城九區2012年與
2013年新建商品住房建築面積均價的2倍，即為13192元/平方米。也就是說，2014年在重慶新購住宅，建築面積均價在13192元/平方米及以上
的，要繳納個人住房房產稅。

㈥ 重慶市2011年房地產狀況相關數據

2011年全市商品住宅銷售面積4063.42萬平方米，同比增長1.9%。商品住宅仍為市場銷售中的主導產品，但增速回較答低，較2009年回落39.3個百分點，較2010年回落3.8個百分點。研究機構認為，我市商品房銷售市場理性回歸，銷售增幅繼續放慢。

投資增速和建設速度放緩

市統計局數據顯示，去年我市房地產開發企業完成投資2015.09億元，同比增長24.4%，但較一季度回落19個百分點，較上半年回落10.6個百分點，較前三季度回落9.5個百分點，開發投資增速呈現出放緩的發展趨勢，較近十年投資平均增速27.8％略低3.4個百分點。

在投資不斷放緩的情況下，商品房的施工建設速度也在回落。去年，我市商品房施工面積20397.24萬平方米，增長19％，較前三季度分別回落20.5、11.4和7.5個百分點。其中商品住宅施工面積15923.84萬平方米，增長15.9％；商品住宅新開工面積5214.42萬平方米，同比下降1.0%

㈦ 請問重慶現在的新房子是按套內面積銷售還是按照建築面積銷售

賣房子都是按照建築面積吧！開發商會替你付公攤的費用嗎？要知道，高層住宅的公攤能達到百分之二十多的。

㈧ 2012年買房,計算2018年重慶市個人住房房產稅時,上兩年新建商品房建面均價應以

重慶市《暫行辦法》規定，凡納入徵收對象的應稅住房用於出租的，徵收繳納房產稅不再以租金收入計征房產稅。獨棟商品住宅和高檔住房一旦納入應稅范圍，只要沒有新的規定，就一直屬於征稅對象。無論產權是否轉移、變更，被納入應稅范圍的房產的計稅交易價和適用的稅率都不再變動。在這個基礎上，重慶房產稅的稅率如下：

1.
獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；

2.
獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍（含）至4倍的，稅率為1%；

3.
獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價4倍（含）以上的稅率為1.2%；

4.
在重慶市無法達成戶籍、企業、工作條件的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

個人住房房產稅應納稅額的計算公式是：應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率。

應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積。納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

㈨ 遷戶口入重慶主城購買的房屋面積有要求嗎需多大可遷入

沒有面積的限制，但是對購買商品房戶口遷移有如下的要求：

1、在城市地區購買成套商品住房（含二手成套商品房、按揭商品房）實際居住的，可申請購房者本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母戶口遷移入戶。

2、憑以下材料到入戶地派出所辦理：購房者本人的書面申請；購房者本人的《房屋產權證》或《購房按揭合同》原件及復印件；購房者本人及其申請一同遷移的直系親屬的《居民戶口簿》、《居民身份證》原件及復印件；有直系親屬隨遷的，還需《結婚證》等關系證明。

(9)2013重慶主城住宅銷售面積擴展閱讀：

遷戶口入重慶主城其他途徑：

1、夫妻投靠戶口遷移：

結婚並已在配偶戶口所在地實際居住申請遷移入戶，憑以下材料到被投靠的配偶戶口所在地派出所辦理：夫妻雙方簽字的書面申請；《結婚證》原件及復印件； 夫妻雙方《居民戶口簿》、《居民身份證》原件及復印件；合法穩定住所手續。

2、未成年子女投靠父母戶口遷移：

18周歲以下（在校中學生不超過19周歲）子女投靠父親或母親遷移入戶，憑以下材料到被投靠的父親或母親常住戶口所在地派出所辦理：書面申請；父母《結婚證》或者離婚手續原件及復印件；父親或母親、子女的《居民戶口簿》原件及復印件；年滿18周歲的子女在校《學籍證明》。

3、年老父母投靠子女戶口遷移：

年老父母（男性年滿60周歲、女性年滿55周歲或者已退休）投靠子女遷移入戶，憑以下證明材料到戶口入戶地派出所辦理：父母、子女雙方簽字的書面申請；父母《退休證》原件；父母、子女雙方《居民戶口簿》、《居民身份證》原件及復印件；合法穩定住所手續。

以上「三投靠」申請戶口遷移的，若申請遷入農村村民小組轄區范圍內落戶的，還需持有農村住宅房屋合法產權手續且實際居住半年以上。

㈩ 重慶市現在普通住宅多少面積

2014年末，全國商品房待售面積為62169萬平方米，較2013年末增加12874萬平方米。統計數據還顯示出去年商品房銷售面積同比下降7.6%，全國房地產開發投資增速繼續回落。