某開發商經批准

A. 某開發商要建一批住房，經調查了解，若甲、乙兩隊分別單獨完成，則乙隊完成的天數是甲隊的1.5倍；若甲、

（1）設復甲隊單獨完成需x天，制則乙隊單獨完成需1.5x天．根據題意，得

B. 某開發商購得一宗商業用地的使用權,期限為40年,擬建一商場出租經營。據估算,項目

解法1：

（1）借款需要量的計算 單位：萬元
1 2 合計
建設投資 1000 800 1800
資本金 400 230 630
銀行貸款 600 570 1170

（2）解款還本付息表 單位：萬元
1 2 3 4 5 合計
年初借款累計 0 630 1291.5 861.0 430.5
當年借款 600 570 1170
當年應計利息 30 91.5 121.5
當年還本 430.5 430.5 430.5
當年利息支付 129.15 86.1 43.05
年末借款累計 630 1291.5 861.0 430.5 0
註：
（1） 當年利息=（年初借款累計+當年借款/2）×年利率
第一年應計利息=（0+600/2）×10%=30
第二年應計利息=（630+570/2）×10%=91.5
（2） 等本還款付息：各年還本=1291.5÷3=430.5
(3)資本金現金流量表（稅前） 單位：萬元
0 1 2 3 4 5 6-20
1現金流入
租金收入 2000 2500 2500 2500
2現金流出
資本金 400 230
經營成本 600 650 650 650
經營稅金 130 150 150 150
本金償還 430.5 430.5 430.5
利息支付 129.15 86.1 43.05
3凈現金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700

(5) 凈現值
NPV(15%)=∑(CI-CO)(1+i)-t
=-400/(1+15%) + -230/(1+15%)2 + 710.35/(1+15%)3 +1183.4/(1+15%)4+1226.45/(1+15%)5+ 1700/15%×[1-(1+15%)-阿]×（1+15%）-5 =6173.90

解法2：
不用表格《借款還本付息表》直接計算
（考慮求的資本金流量表，且建設期計息不還款。所以資本金現金流量表的數據為：（主要是還貸付息的數據，其它數據都是題中給出）
（1） 第一年資本金為-400萬元；年末欠貸額為600+600÷2×10%=630萬元
（2） 第二年資本金為-230萬元；年末欠貸額為630+570+(630+570÷2)×10%=1291.5
（3） 第3-5年各年的還本金額：1291.5÷3=430.5
（4） 第3-5年各年的付息金額：
第3年付息金額：1291.5×10%=129.15
第4年付息金額：(1291.5 – 430.5)×10%=86.10
第5年付息金額：430.5×10%=43.05
（5） 資本金現金流量表（稅前）及凈現值同解法1

C. 求物權法案例題~~~拜託拜託~~有加分！！！

1.物權效力

關於合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題

案例：某開發商甲將房屋賣給乙，合同約定，若逾期不交房，開發商將承擔五萬元的違約金。合同簽訂後，開發商甲未在房產管理部門辦理登記手續;此後，甲又將同一套房屋賣給丙，並辦理登記手續。

本案涉及的問題：
1、乙簽訂合同後未辦理登記手續，其房屋買賣合同是否生效?乙要求甲承擔違約金的請求能否得到支持?
2、乙能否主張甲和丙的合同無效?乙與甲先簽合同，丙後簽，但丙辦理了登記手續，那麼丙是否對該訴爭房屋享有物權?
3、將來遇到類似情況，乙應該怎樣維護自己的權利?

該問題涉及到合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題 。

立法背景：

當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那麼，在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下，在房屋價格上漲之後，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效並返還房屋，這樣，將有可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付使用，買受人對房屋進行了裝修的情況下，如果因未登記而確認合同無效並返還房屋，將可能妨礙現有的財產秩序。此外，如果因為未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區分合同效力和登記效力，以及建立預先登記制度，則可以防止此種現象的發生。

分析本案：

《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。實際上明確了以下觀點：當事人雙方訂立了房產買賣合同之後，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生轉移;違約的合同當事人一方應當承擔違約責任。

同時，《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權。《物權法》關於預告登記的規定，使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對後來發生的與該項請求權內容相同的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護，購房者將能夠獲得約定買賣的房屋，這對預防商品房銷售中一房二賣起著特殊的作用。

本案中，甲乙之間簽訂的合同是雙方真實意思的表示，雖然沒有辦理登記手續，僅表明不能發生物權的變動。根據物權法十五條的規定，乙和甲之間簽訂的合同已經生效;乙要求甲承擔違約責任的請求將得到支持，甲將被判令支付五萬元的違約金並賠償乙的實際損失。同理，甲與丙之間簽訂的房屋買賣合同屬於有效合同，由於辦理了登記，該訴爭房屋的所有權屬於丙。乙為避免遭遇一房二賣，將來在與開發商簽訂購房合同後，應向登記機構申請預告登記，預告登記後，若開發商又將該房出售，雖然其與購房者簽訂的合同可能有效，但將不會發生物權的效力。

二、涉及善意取得的案例

案例：甲乙系夫妻。雙方於婚後購買一棟別墅，但產權證上的所有權人登記為甲。後夫妻雙方感情惡化，甲遂私自將夫妻共有的該別墅賣給丙。丙在查詢了房產登記部門的登記簿確認甲是該房屋的所有權人之後，與甲簽訂合同。合同簽訂後，丙支付了房款，甲、丙到登記機構辦理了房產登記。乙知道後，將丙告上法庭，認為甲無權處分夫妻共同財產，甲丙簽訂的房產轉讓合同無效，丙應將該房產返還。

物權法實施之前可能的處理後果：

合同法第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。反推過去，無處分權的人處分他人財產，權利人不予追認的，合同無效，因此，在物權法實施之前，法院將可能判決甲丙之間簽訂的合同無效。

《物權法》實施後，該判決結果將發生逆轉：

《物權法》第106條規定，「符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」

《物權法》的該條規定是關於善意取得的規定。善意取得的條件是：1、受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權處分人。2、受讓人支付了合理的價款。3、轉讓的財產應當登記的已經登記(如房產)，不需要登記的已經交付給受讓人(如貨物)。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。善意取得既適用於不動產，又可適用於動產。

本案中，由於甲乙是夫妻，而產權證上登記的房產所有權人是甲，根據《物權法》規定的不動產登記生效原則，丙有充分的理由認為產權證上的產權人甲有權處分房產，因此，其符合善意的條件;第二，丙取得該房產支付了合理的價款;第三，已經辦理了產權登記，完全符合物權法關於善意取得的規定，丙取得房屋所有權。法院將可能判決駁回乙要求丙返還房產的請求。
當然，乙的權利並非不能得到保障。根據《物權法》的規定，其有權請求甲賠償損失，甲應當將轉讓房產的款項作為與乙的夫妻共同財產而不能作為其自己的財產。

三、抵押案例

（08年司法考試卷四第四題）案情：A房地產公司（下稱A公司）與B建築公司（下稱B公司）達成一項協議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬元，8個月交工，任何一方違約，按合同總標的額20%支付違約金。合同簽訂後，為籌集工程建設資金，A公司用其建設用地使用權作抵押向甲銀行貸款3000萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。

B公司未經A公司同意，將部分施工任務交給丙建築公司施工，該公司由張、李、王三人合夥出資組成。施工中，工人劉某不慎掉落手中的磚頭，將路過工地的行人陳某砸成重傷，花去醫葯費5000元。

A公司在施工開始後即進行商品房預售。丁某購買|法;律/教育i網匯h總|了1號樓101號房屋，預交了5萬元房款，約定該筆款項作為定金。但不久，A公司又與汪某簽訂了一份合同，將上述房屋賣給了汪某，並在房屋竣工後將該房的產權證辦理給了汪某。汪某不知該房已經賣給丁某的事實。

汪某入住後，全家人出現皮膚瘙癢、流淚、頭暈目眩等不適。經檢測，發現室內甲醛等化學指標嚴重超標。但購房合同中未對化學指標作明確約定。

因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發的商品房行使抵押權。

問題：

5.若甲銀行行使抵押權，其權利標的是什麼？甲銀行如何實現自己的抵押權？

答：甲銀行的抵押權標的為土地使用權，不包括商品房。物權法規定建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。甲銀行實現抵押權時可以將商品房一並處分，但不能就商品房所得價款優先受償。

6.丁某在得知房屋賣給汪某後，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，其主張應否得到支持？為什麼？

答：不能得到支持，因為汪某已經取得商品房的所有權，不動產以登記作為物權變動的依據。

四、添附案例

案例:從本案看動產與不動產的添附
甲乙同為一單位職工，住的都是單位公房，後來，該單位對公房作了一次大調整，將乙住的一套公房（兩間平房帶一個院子）重新分配給了甲，並為甲辦理了房產證。因為乙在住該公房的時候，在兩間半房後又接了一間，於是糾紛出現了：甲稱「我有房產證」，要求入住，乙稱「這里有一間房子是我自己蓋的」，拒不交房，因此雙方訴諸法院。

評析:

乙方在甲方的院內土地上蓋房屋，這房屋也就是附著於甲方使用的土地上，房屋所有權與土地的使用權是不可分的，也不能異其主。因而在這種情況下，該房屋應為土地使用權人取得所有權。甲方取得該房屋的所有權是因乙方的財產添附在甲方使用的土地上，因此甲方雖可取得房屋的所有權，但卻應當給乙方以補償。

本案爭議的焦點是添附物的所有權歸屬問題。在添附物的所有權歸屬上，依我國民法的一般原理，當事人得就添附的權利歸屬進行協商。若當事人對物的權利歸屬協商一致，自應按其協商一致的意見確定添附物的所有權照明屬。但苦當事人不能協商一致時，則應依據添附的具體情況來確定添附物的所有權歸屬。

物可分為動產、不動產，添附物也就有動產與不動產的附合、動產與不動產的附合、不動產與不動產的附合。動產與動產的附合，是指兩項動產附合在一起。命名：將他人的輪胎安裝在自己的自行車上，將一人的寶石鑲在另一人的戒指上。動產與動產附合時，應由主物的所有人或者價值大的物的所有人取得合成物的所有權。若相附合的兩物不能區分主從，或者在價值上相等，則合成物應為原各物的所有人共有。

不動產與不動產的附合，是指一不動產附合於他不動產上合成一物。然而，不動產與不去產的附合，在我國基本上不會發生。在我國，因為土地上建築物的建造須經一定程序批准，並以取得土地使用權為前提條件。如沒有取得土地使用權，則也不能取得建築物的所有權。命名，在建築物上增建建築物，如經有關部門批准，建造人可以單獨取得所有權，則不發生附合；如未經有關部門批准，則建築人不能取得建築物的所有權，因此地增建的建築物上不發生權利。在這種情形下，應看作是動產（建築材料）與不動產的附合。可見，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人並不能取得建築物的產權。

不論為何種情形的添附，均為使原物的形態發生變化而成為新物，並且增加了物的經濟價值。在此種情形下，苦口婆心能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟是不便理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，此雖在社會經濟方面看是必要的，但在當事人方面說，對於喪失所有權的一方卻是不公平的，因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人得要求獲得利益的一方返還其所得的利益。

在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關於不當得利的規定。因為，法院雖出於避免經濟上浪費的考慮，規定得由一方當事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有權，但該當事人並沒有因此而取得較之原所有權更大的利益的根據，喪失所有權的當事人一方也沒有失去其利益的根據，並且所有權擴大的一方取得利益與所有權喪失的一方的利益受損失之間是有因果關系的。因此，雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，受損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所增的利益。

從本案來看，乙方是在甲方使用的土地范圍內建築房屋的。如前所述，土地的使用權與房屋的所有權是一致的，只能為同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有權的。所以，在這種於他人宅基地上建築的情況下，發生動產與不動產的附合，即乙方的建房材料附合於甲方的宅基地上。由於動產與不動產附合，由不動產的權利人取得所有權，因此，乙方在甲方宅基地范圍內所建築的廂房應由甲方取得所有權。然而，在添附中，取得所有權的一方並沒有取得利益的根據，其對因此而使他人造成的損失應於所得利益的范圍內予以返還，所以甲方應當向乙方返還其所得的不當利益，該返還范圍應為乙方建房的費用及其相應的勞務報酬。

另推薦兩本物權法案例書：
1、書名：物權法案例教程(高等教育法學專業案例教材)
作者：房紹坤 張洪波
出版社：知識產權

2、《新編中國物權法要義與案例解釋》第二版 作者：李顯冬 法律出版社

D. 開發商擅自變更規劃 業主應該怎麼辦

如果開發商擅自變更規劃業主可以拒收房屋，並以此要求開發商退還購房款並額專外賠償屬損失。
具體法律依據如下：
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：
房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
2.《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定：
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
參考資料
華律網.華律網[引用時間2018-4-1]

E. 建設法規案例分析，求大神解答

本案中，原被告雙方對「房屋必須經竣工驗收合格方可交付使用」這一點並沒有異議。爭議的焦點在於：是取得了《工程竣工驗收報告》就可以交付使用了，還是必須取得《工程竣工驗收備案證》後才能交付使用；更進一步說，房屋竣工驗收合格到底誰說了算，是開發商還是建築工程質量監督機構。
事實上，建築工程竣工驗收制度在2000年初隨著國務院《建設工程質量管理條例》的頒布實施發生了很大變化。2000年1月10日《建設工程質量管理條例》頒布實施前，建設工程的竣工驗收是由建築工程質量監督機構組織實施的，驗收合格的標志是建築工程質量監督機構出具的《單位工程質量等級評定證書》，如果該證書評定的等級為合格或優良，則房屋具備交付使用的條件。在這種情況下，建築工程竣工驗收是否合格由建築工程質量監督管理機構一家說了算。《建設工程質量管理條例》頒布實施後，組織竣工驗收的責任（權利）落到了建設單位（即開發商）的頭上。該條例第十六條規定：建設單位收到建設工程竣工報告（建設工程竣工報告由施工單位提供——筆者注）後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。這條規定的組織驗收單位與以前規定的完全不同，建設單位而不是建築工程質量監督機構或其他單位，可以而且「應當」組織相關單位進行竣工驗收。這一規定實施後，在實際竣工驗收工作中，開發商的意志起了很大的主導作用，開發商取得竣工驗收報告比以前容易得多。有些人一方面對法律的這種變動不了解，另一方面在習慣上認為房屋竣工驗收是工程質量監督機構的事，只有工程質量監督機構出具的驗收合格證明才是最權威的，開發商無權組織驗收，開發商的驗收報告不可信，因此產生糾紛。
另外，《建設工程質量管理條例》還規定了工程竣工驗收備案制度，這也使一些人，象本案中的趙先生，對工程竣工驗收的效果產生了誤解，認為工程竣工驗收報告必須經過備案後才算有效，房屋才能交付使用。該條例第四十九條規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。其實，這種備案制度的作用在於對建築工程竣工驗收工作進行監督，而不是重新做一次權威的竣工驗收報告，也不是對竣工驗收報告進行批准。而且，該條例第四十九條還規定：建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。這一規定在說明建築工程竣工驗收備案制度的作用的同時，也再一次表明了在竣工驗收合格後備案之前房屋就可以交付使用了，否則就沒有「責令停止使用」一說。
綜上所述，取得《工程竣工驗收備案證》不是房屋交付使用的前提，只要建設單位（開發商）組織了竣工驗收並且取得了合格的《工程竣工驗收報告》，就滿足了將房屋交付使用的條件。但是房屋竣工驗收合格也不是開發商一家說了算，還必須經過建築工程質量監督機構的備案，如果在備案時發現了在驗收過程中的不法行為，驗收報告就要作廢，並停止將房屋交付使用，重新組織驗收，責任單位還會受到相應的處罰。
具體到本案中，開發商在合同約定的期限內通知了趙先生辦理收屋手續，並在之前已經依法進行了竣工驗收取得了合格的《工程竣工驗收報告》，符合交付使用的條件，開發商不應承擔逾期交房的違約責任。

F. 經濟適用房的價格低，開發商的利潤也很低嗎是不是政府給開發商補貼了

政府沒有補貼來

實際上，自開發經適房並不是單純的一個開發過程。現在的經適房，都是開發商在取得商業項目的開發資格之後，承擔的政府公益責任。

簡單說，某開發商取得一塊大宗土地的商業開發權，那麼在進行商業開發的同時，他還需要建設N平米的經適房、兩限房或公租房等保障性住房，作為對政府批准商業項目的回報。開發商建設保障房，只需要回收成本即可，其餘稅金、土地出讓金等等政府收費都是全免的。

這是目前政府對房地產開發企業的一個強制性政策，你在獲得商業地產高回報的同時，必須承擔的社會責任。

G. 開發商五證都是哪五證

房產五證是指《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證版》、《建築工程施權工許可證》、《商品房預售許可證》。

其中《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

(7)某開發商經批准擴展閱讀：

注意事項

開工證是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要合法，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

H. 行政處罰法案例分析題

行政處罰案例
將實體牆改為透景牆處罰案某開發商在建設開發某居住區時，按照專有關部門對施工工屬地要求，將小區工地用實體牆圍檔，竣工入住後未拆除。後來，該開發商又將實體牆改為透景牆。某區執法機關發現後進行查處，認定開發商實施了違法行為，決定處以罰款2000元。開發商不服，認為其行為符合《天津市市容和環境衛生管理條例》第十四條中關於新建建築物臨街一側應當設置透景圍牆的規定，屬於正當合法行為。而執法機關則認為，開發商將實體牆改為透景牆，屬於對改變構築物結構，未到有關行政許可機關辦理審批手續，應予處罰。

I. 25．某開發商進行商鋪促銷，廣告上寫著如下條款： 投資者購買商鋪後，必須由開發商代為租賃5年，5年期

這個題目是江來蘇無錫2012年中考題自目，有不懂的再問我吧
解：（1）設商鋪標價為x萬元，則
按方案一購買，則可獲投資收益（120%-1）•x+x•10%×5=0.7x
投資收益率為
07x÷x×100%=70%

按方案二購買，則可獲投資收益（120%-0.85）•x+x•10%×（1-10%）×3=0.62x
投資收益率為
0.62x÷0.85x×100%≈72.9%

∴投資者選擇方案二所獲得的投資收益率更高．
（2）由題意得0.7x-0.62x=5
解得x=62.5萬元
∴甲投資了62.5萬元，乙投資了53.125萬元．

一切事無法追求完美，唯有追求盡力而為。這樣心無壓力，出來的結果反而會更好。