北京市產業住宅項目最低要求

『壹』 北京的經濟適用房需要滿足什麼樣的條件可以申請，經濟適用房價格是多少面積有多大

到申請人戶口所在地辦事處或鄉政府領表，領表的時候最好就帶著下面要的材料，否則有可能（記住是可能，不是一定）連表都領不到。 辦法全文：北京市經濟適用住房管理辦法（試行） 供應對象： 具有本市城鎮戶籍時間滿5年，年滿18周歲；單身家庭申請人需年滿30周歲；申請家庭人均住房面積、家庭收入及資產符合政府規定標准 申請標准： 1. 1人家庭成員，年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在24萬元及以下； 2. 2人家庭成員，年收入在36300元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在27萬元及以下； 3. 3人家庭成員，年收入在45300元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在36萬元及以下； 4. 4人家庭成員，年收入在52900元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在45萬元及以下； 5. 5人及以上家庭成員，年收入在60000元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在48萬元及以下。 所需材料： 1. 申請人身份證原件及復印件。 2. 家庭戶口簿原件及復印件。 3. 《最低生活保障金領取證》或《定期撫恤金領取證》或《定期定量補助領取證》的原件及復印件。 4. 房屋尚未拆遷的，需提供《房屋所有權證》或《公有住房租賃合同》原件及復印件以及區拆遷辦開具的房屋拆遷證明。 5. 房屋已拆遷的，需提供《房屋拆遷補償安置協議書》原件及復印件。 6. 配租申請人有其他住房的，提供《房屋所有權證》或《公有住房租賃合同》。

『貳』 萬科的預制裝配式住宅產業化走到了哪一步

這叫拼裝房， 提到拼裝房子「住宅產業化」，人們往往會聯想到日本、歐美等發達國家用吊車搭積木一樣蓋房子：將凡是能在施工現場分解出來的部件，都事先在車間的生產線上按照統一標准做好，然後，運到工地像「搭積木」一樣組裝起來。買下一座小洋房，等待貳0天，至多三個月，就能住進去，也不用擔心房型變形、牆體傾斜開裂以及漏水等問題。 這部分事先做好的部件，叫「PC構件」，是英文Prefabricated Concrete Component的縮寫，即「預制裝配式住宅混凝土構件」的簡稱，是實現住宅產業化的重要途徑。 拼裝房子現場施工員，首先通過放線確定好PC構件的位置，然後利用塔吊進行構件吊裝。吊裝時，使用特製鋼扁擔，通過鋼絲繩及吊環與構件連接，利用塔吊吊臂勻速提升並緩慢向樓面轉動。到達樓面後，安裝工人通過攬風繩、調節螺栓進行構件安裝就位。一塊PC凸窗的吊裝大約需要依5-貳0分鍾，需要依名指揮人員和三個吊裝工人。 拼裝房子由於減少了傳統施工現場的鋼筋綁扎、模板支護、混凝土澆築等環節，安全隱患隨之減少，塵土飛揚情況也減輕不少。 而此前在PC構件實驗室里，我們看到這些PC構件的製造過程：用金屬模具在「模具加工線」上開模，然後在「PC加工線」上，把混凝土倒進模具澆築完成。這一技術還運用在園林景觀上。在實驗室車間的外面，我們看到一塊塊混凝土製成的預制塊，有仿大理石的，有仿木紋的。 據工程師介紹，此前有國內三D列印合作方找到他們，想為他們「定製」構件，成本也比較低。結果一試，成品非常粗糙，完全不能用。 標准化鋁合金模板：讓你家的牆面更平整 傳統的房屋建造過程中，主體結構施工的模板是木製的。隨著技術的發展，鋁合金模板和鋼模板陸續被開發商使用。傳統木模施工技術更多依賴於工人的手藝，精細度與穩定性較差，拼裝房子鋁模則通過系統配模及現場標准化作業，能達到較高的精度及保證質量穩定性。 最主要的是，傳統木模在澆築混凝土時容易脹模漏漿，結構垂直平整的精度較差，後續需要較厚的抹灰層進行找平，容易出現空鼓開裂的質量隱患。而拼裝房子鋁合金模板，模板強度及精度高，可以省去抹灰找平工藝，減少空鼓開裂的情況。 鋁模也有局限性。當建築物的戶型結構無法做到標准一致時，木模板可以現場切割加工，而鋁模板的就無法實現這一點。對此，現場工程師解釋道：「我們的標准化戶型都是經過調研分析，考慮建築物通風、採光、保溫等性能，結合客戶的需求導向，進行反復論證修改，盡可能地為客戶提供滿意的產品。」 預制內隔牆：讓施工變得輕松環保 拼裝房子，我們到房子里去看「預制內隔牆」的路上，現場工程師用「干凈的廚房」來比喻施工現場：「我們也想在安全、干凈、整潔的環境里，為工地的工友們提供安全舒適的環境，這樣也能促使建築質量得到提升。」 預制內隔牆是由工廠預制，現場拼裝，也就是說，根據戶型進行排板，在工廠生產後，運到現場，一塊塊拼起來。好處在哪呢?現場工程師介紹，首先，牆板垂直平整度精度高，誤差大約在三毫米左右，精度的提高可以省去抹灰找平的工藝，從而減少牆面空鼓開裂等質量隱患，並且，牆板輕質高強，便於施工，施工時僅需兩個工人進行作業，工效高，可大約縮短一半的工期;其次，預制內隔牆在抗震、防火、隔音等方面也達到了國家規范的要求;再次，輕質牆板採用了部分建築廢料，屬於綠色環保的材料。 中國的拼裝房子參照了什麼樣的標准？ 在陸0年前，中國建築業已經開始採用多層預制裝配剪力牆結構（俗稱大板結構）。不過，由於當時預制裝配技術不夠成熟，建築材料標准較低，使用過程中出現隔音效果差，外牆滲漏等問題，在唐山大地震時暴露了抗震性能差的詬病，上世紀八十年代以來，北京地區的預制裝配住宅逐漸被現澆混凝土取代了。 日本也經歷過慘痛的地震傷亡教訓，而模塊化住宅的建造正是從依995年神戶大地震後得到普及推廣。當時，震中兵庫縣實施了「不死鳥」計劃，要求建築物遭受吧度地震不倒，日本政府也提出了「零死亡」計劃，後來，抗震性能卓越的輕質材料等各種先進的防震手段被廣泛應用。貳0依依年日本遭遇了人類觀測史上最高級別的大地震，還伴隨有特大海嘯的襲擊，事實證明，日本建築經受住了9度地震的考驗。 值得注意的是，徐總介紹，房子是否滿足抗震性能目標，是在圖紙設計階段就已經完成了，接著會有具備施工圖審查資質的專家組進行圖審，圖審過了，說明設計是達標了，接下來就是施工是否按圖紙完成，施工過程中會分部分驗收，混凝土、牆板、鋼筋、裝修、水電、消防等，每個部分驗收完後又要通過總的驗收，所有過程都通過後，房子的抗震就是達標的。 這些住宅是否抗震、防水？ 從全球的重大地震災害調查中可以發現，95%以上的人命傷亡都是因為建築物受損或倒塌所引起的，而一棟房子的抗震性能主要取決於承重樑柱。 我公司生產的拼裝房子，是採取「內澆外掛」體系，承重的剪力牆和樑柱是用傳統的鋼筋混凝土現澆而成，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力。而所採用的PC凸窗、預制內隔牆等都只是非結構構件，不會影響樓房的承重能力，而且預製件和現澆部分有鋼筋連接，整體上也很牢固。 拼裝房子結構的抗震要求比傳統現澆方式會更高些。目前在編行業規范中，是要求連接部位的抗震性要比傳統現澆構件的抗震性能還要好。 預製件之間縫隙的防水問題難以處理。對此，萬科工程師解釋道，PC凸窗是用現澆結構連接起來的，預製件有預埋鋼筋，和現澆部分是互相咬合的，所謂的「縫隙」已經由混凝土液蓋住;預制內牆是用了粘合劑，經過了接縫處理，至於衛生間，也是按國家規范做了防水處理，比如用了防水塗料。 預制裝配式的「住宅產業化」在中國走到了哪一步？ 目前，住宅產業化在發達國家普及率較高，尤其是日本，接近漆0%左右的住宅均採用工業化建造方式，預制率到達陸0-漆0%左右。國內大城市中，北京和上海，住宅預制率可達四0-漆0%左右。 上海浦江瑞和新城5.依5萬平米的保障房，是國內首個高預制率住宅項目，預制率達到50-漆0%，已於去年竣工。北京首個「住宅產業化」超六成的工程——通州區馬駒橋公租房將於今年依0月交付，整個工程的疊合板、樓梯、陽台板和部分內外牆，約陸0%的零部件實現產業化預制。經統計，工地上的沙塵和渣土分別減少三吧%與四陸%。 成本和政策問題倒逼中國住宅產業化進程 隨著人口紅利淡出，依靠廉價農民工建房的道路已漸行漸窄。自依999年住宅產業化正式提出，已經進入第二個十年，但由於房企參與度低、產業鏈不成熟、成本居高不下、缺乏政策有力扶持、市場質疑聲不斷等原因，我國住宅產業化進程仍顯緩慢。 首先，住宅產業化的每一項都會增加成本。價格是市場定的，增加的成本只能由開發商自己承擔下來。 「如果PC凸窗、鋁合金摸板和預制內隔牆三種一起用的話，大概每平米要增加三~四百元的成本，其中，鋁模和預制內隔牆的成本增加相對較低，PC凸窗的增量成本大約是這兩項的依0倍左右。」 據了解，由於成本原因，大部分採用工業化建造的項目，也是選擇性的採用，暫未全面推廣應用。 目前，中國的住宅產業化進程大約相當於日本的八十年代。而成本太高、產業鏈不成熟是其中最大障礙。尤其是PC構件，由於生產規模小，不僅選擇餘地少，還需多繳納依漆%的構件生產增值稅，產品只能維持高價位。據了解，在珠三角生產PC構件的工廠雖多，但主要供應香港和日本，一方面這兩個地區住宅產業化程度更高，需求量更大，另一方面，城市發達程度更高，出價方面更「大方」。 雖然為了工藝革新、環保嘗試以及更實際的縮短工期的需要，一些開發商表示還是願意去做這樣的事情，比如說，本月萬科聯合了北京住總、北京住宅建築設計研究院簽署《戰略合作框架協議》,合作發展住宅產業化，但目前更多內地開發商還在觀望中。 其次，拼裝房子相關的國家標准和政策制度也還未得到規范。業內人士不止一次呼籲，應營造完善的政策和制度體系。作為全國唯一一家制定住宅產業化的技術標准單位，中國建築標准設計研究院的專家表示，住宅產業化的相關技術標准已經在編制過程中，會把一些比較成熟的、完善的、適宜的標准結合起來。不過，政策補貼和獎勵機制仍未成熟。 目前，拼裝房子在北京、上海都實行了一定的獎勵。例如，北京在貳0依依年就發布政策，以容積率和住房面積獎勵方式，吸引房企參加，對於積極推廣應用經權威部門認證的產品和技術的企業，在財政和融資方面都給予優惠和傾斜。上海於貳0依三年就已發文，把PC住宅變成硬性指標，貳0依四年，對「裝配式住宅面積」的比例提高到三0%，還根據預制率高低給予專項資金支持，對滿足條件的PC商品住宅還給予不超過三%的規劃建築面積獎勵。深圳對貳0依5年起新出讓住宅用地項目和政府保障房必須採用住宅產業化方式建造，到依/三層數提前預售、獎勵三%建築面積

『叄』 北京戶口在北京市購買住宅的要求是什麼

北京市戶口在北京購買住宅有以下規定：

1. 北京市戶口個人可夠買回一套住宅答，家庭可夠買兩套。

2. 如果家庭名義想要在通州市購買第二套，需要符合以下條件：

（1）在通州落戶滿三年後家庭可在通州購買第二套住宅

（2）如果不是通州戶口，家庭名義想要在通州購買第二套住宅需要近三年的社保或者個稅是在通州繳納。

『肆』 房地產住宅項目營銷戰略研究論文三

房地產住宅項目營銷戰略研究論文二
房地產住宅項目營銷戰略研究論文

房地產住宅項目營銷戰略研究論文三
第二節 營銷風險
房地產不僅僅是一個高收益的行業，也是一個高風險的行業，特別由於房地產項目投資價值大，周期長，實物形態是不動產以及市場競爭不充分、滾動開發的特徵，控制風險就是項目總體營銷戰略中的一個重要部分。
1、營銷風險內容
房地產投資中所存在的風險主要包括政治風險、經濟風險，另外還包括一種其他投資方式所沒有的或然損失風險。其中，政治風險包括時事風險及政策風險，時事風險主要是指國際、國內的社會形勢、政治時局等因素引起的風險；而政策風險包括產權風險、法規風險、稅收政策風險等。經濟風險則包括了市場風險、財務風險、利率風險、購買力風險、流動性風險等（詳見下表）。

房地產市場的風險程度分析表
市場風險 房地產市場 公寓
政策風險 政策環境風險 3
經濟體制改革風險 3
產業政策風險 3
土地使用制度改革風險 3
住房制度改革風險 2
金融政策變化風險 3
環保政策變化風險 3
社會風險 城市規劃風險 2
區域發展風險 2
公眾干預風險 3
住客干預風險 2
治安風險 1
經濟風險 市場供求風險 1
財務風險 1
地價風險 2
融資風險 1
管理風險 3
國民經濟狀況變化風險 3
技術風險 建築材料改變和更新風險 4
建築施工技術風險 4
建築設計變化或計算機失誤風險 4
設備故障或損壞風險 4
信息風險 3
說明：1表示最嚴重；2嚴重；3一般嚴重；4不嚴重；5沒有影響。
資料來源：根據棲霞建設集團統計調查資料

由於房地產供應的時間誤差，致使房地產商錯誤地估計供需關系，形成錯誤的決策會造成風險。例如，當樓價因供應短缺而上升時，開發公司便紛紛興建樓宇，但由於房地產的開發建設耗時較長，因此雖然待建樓的總體規模已遠超出實際需要，短期內樓價仍會上揚。一旦新樓落成，樓價就會隨樓房落成而下滑，原因很簡單：供過於求。因此，要防止這種投資風險，在投資時切實做好調查研究，找出真正的供求關系。
定位不準確也會造成風險。比如，在中國的14個國家級經濟技術開發區，都有房地產公司在那裡大興土木，大規模開發公寓住宅項目。其結果也可想而知，那些在外資企業打工的白領們，本來就痛感於與市區都市生活隔得太遠，又如何願意在這里買房定居，把自己完全封閉起來呢？
又如，有的發展商在步行購物街開發高檔住宅，樓盤雖處市中心，但其功能與街區功能不相符合，其結果自然是那裡商業越旺，住宅越難銷。
不對街區功能進行透徹的調查分析，就不可能對項目作出准確的功能定位。任何項目都不是孤立的，它只能在某個特定的環境中充當一個角色。定位出現偏差，產品賣不出去，是因為投資商在投資決策時沒有對街區功能進行認真的研究分析。
2、風險的控制
由於開發建設周期長，期間環境變化不可避免，因此房地產項目風險是客觀存在的。一般來說，房地產開發企業可以通過以下幾種策略來控制風險：
1）做好充分、詳盡、正確的前期分析預測
要從根本上解決風險控制的問題，必須在前期階段做好充分詳實的市場調查，並對可能出現的環境變化做出正確的預測，以實行正確的決策。包括投資項目的選擇、區位的選擇、質量的選擇、籌資的選擇等，這樣就能把不確定性降低到最低限度。
以北京萬科為例，該公司在方案設計之前，往往會給出一份建立在大量市場調研和開發經驗基礎上的設計要點，作為規劃師、設計師構思方案的基本要求和設計參考。
2）項目定位檔次適度超前
在充分調查分析市場需求水平的基礎上，住宅項目定位檔次決不能過低，也不能過高，要適度超前，適度引導消費，以適應消費者需求水平和消費品位的提高。
3）正確把握項目的開發節奏
項目定位一旦確定後，各開發建設環節務必緊湊，加快工作節奏，要盡可能的縮短規劃設計周期、工程建設周期和銷售推廣周期，盡快地把項目推向市場銷售，促使簽約成交。

第三節 項目開發的節奏
1、項目開發的時間節奏
房地產項目開發要注意時間節奏的主要原因是：
1、房地產項目的市場環境是變動的，這就要求項目具有適應外部市場環境的性能，以期對營銷戰略進行適當的調整；
2、房地產項目本身的戰略目標要求，是以賺取最大利潤為目標，還是以資金流轉迅速為目標，或者是以樹立品牌為目標，目標不同，就需要不同的開發節奏。
根據上述的兩個原因，房地產項目開發節奏就產生了一些實際操作方法。
1、緊湊型
緊湊型的開發節奏一般是以資金流轉迅速為目標，不追求高的利潤，注重項目的現金流，多以「薄利多銷」的形式，快速出手，通過滾動開發，用規模來實現利潤目標。
以南京的錦綉花園、碧水灣為例，項目的選地均為偏遠的郊區，碧水灣樓盤的價格以1200-1300元/平方米開盤，然後逐漸小步加價，項目快結束時價格提升到1800元/平方米，項目的綜合價格在1500-1600元/平方米，這個綜合價格比周圍的樓盤低200元/平方米左右，所以14萬平方米規模的小區在半年內即基本銷售完畢。房地產開發企業在碧水灣的銷售款到帳後，迅速將資金投入到錦綉花園的開發中去，錦綉花園的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的價格開盤，迅速吸引了大批購房者前去購買。
2、長期型
當房地產開發企業實力雄厚，資金充足時，可以選擇長期型的開發節奏。因為一般說來，在經濟大環境較好的時候，如果地塊選擇得當，地塊的價值總是在不斷上升的，將項目的開發期拉長有利於賺取更多的利潤，或者有利於樹立房地產開發企業的品牌。
以南京的梅花山莊為例，房地產開發企業在月牙湖居住區有一塊面積較大的土地，可供開發的項目建築面積約20萬平方米。當月牙湖居住區成為南京房地產市場的一個熱點時，各家房地產開發企業紛紛進入到這一區域開發，梅花山莊的房地產開發企業仁恆地產沒有急於開發，而是根據市場上的購房需求不斷調整，從剛開始的普通公寓，到高級公寓、再到目前的5幢高層「湖畔之星」，物業的品質越來越高，並通過不斷的宣傳樹立了仁恆地產開發高品質物業的良好形象。
3、調整型
當市場發生變化時，要根據市場的變化及時調整項目的營銷戰略。
以南京的方圓綠茵為例，由於率先在城北地區開發了高品質社區，房子銷售情況很好。但是當南京要建地鐵的計劃被批准並開始實施時，當方圓綠茵的品牌形象在公眾中逐漸樹立時，對項目的部分房子就可以進行銷售控制，等價格上來後再對外銷售。
4、均衡型
項目的銷售量和竣工量保持平衡，這是萬科地產率先研究並實施的開發節奏。
以上海萬科地產為例，事先預測未來的銷售量，然後安排竣工量，從而避免房屋竣工數量跟不上銷售或者是竣工數量超過銷售產生一定的空置這樣的情況發生，目前上海萬科基本上能做到每半年交付一個住宅組團。

2、項目開發的空間節奏
從對消費者購房行為的調查看，房地產項目在空間上的各個組成部分受到的「關注」是有差異型的，這就使房地產開發企業在制定總體營銷戰略時必須考慮到這種差異性的存在並且利用這種差異性。
1、入口和內部的開發順序
消費者出於私密性的考慮，喜歡購買小區內部的房子，房地產開發企業可以先開發小區入口處的房子，價格較內部部分的低，待入口處的房子銷售的差不多時，同時價格又已經上升時，再開發小區內部的房子。
2、離景觀遠近的開發順序
消費者喜歡離景觀較近的房子，房地產開發企業可以先開發離景觀較遠處的房子，價格較低，同時又可以聚集人氣，待價格已經上升時，再開發離景觀較近處的房子。
以上海浦東的天安花園為例，該項目南臨世紀公園，房地產開發企業先開發了小區北面的房子，價格開始只有4000元/平方米，兩年後，最後開發了小區南面離世紀公園最近的房子，這時價格已經上升到13000元/平方米。
3、多層、小高層的開發順序
在多層、小高層同時存在的情況下，消費者將首選多層，而對於小高層，消費者更願意選擇現房。所以房地產開發企業應盡量避免在項目開發時，同時將多層和小高層推向市場，在建設方面，由於小高層的工期比多層的工期長，兩者可以同時開工。
4、配套工程的開發順序
為消除消費者的顧慮，增強消費者的購房信心，有實力的開發商已開始打破常規的「先住宅、後配套」的建設程序，而先開發建設會所、中心花園及主要環境景觀工程，甚至於在（小）高層主體建至三、四層樓時（腳手架懸挑），就開工建設小區道路、外排管線工程和組團綠化環境工程。這樣提前兌現承諾，一方面可以大大促進銷售，加快資金周轉率；另一方面也有利於全面提升銷售價格，獲取超額利潤。

第七章 主要營銷戰略
本章主要研究經過市場定位和項目定位環節之後，營銷戰略管理過程中的產品戰略、價格戰略、推廣戰略和品牌戰略，由於和製造業不同，房地產住宅項目營銷的渠道相對簡單的多，在本章中就不做專門研究。
第一節 產品戰略
與價格戰略、推廣戰略和品牌戰略相比較，對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為，它對銷售的影響力是其他營銷方法所無法取代的。
1、產品戰略的制定思路
在前面關於項目定位的敘述中，已經提到了產品戰略的制定思路。一種是根據定位市場的需求和行為特徵直接確定產品差別化的內容；另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然後再將差別化的思路具體體現到產品的各個方面中。
1）房地產產品戰略的制定具有整體性。
凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或慾望的任何有形建築物、構築物和各種無形服務均為房地產產品。前者主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等；後者則主要包括可以給消費者帶來附加利益和心理上滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商和代理商聲譽等。所以，房地產產品包括三個層次的內容：核心產品、形式產品以及延伸產品。
核心產品，是房地產整體產品概念中最基本的層次，為消費者提供最基本的效用和利益。如果物業沒有使用價值，或者使用價值不能滿足人們某種特定的需要，就不可能有實際的銷路，勢必造成閑置。
形式產品，即產品的形式，它是目標市場消費者對某一需求的特定滿足形式，一般以物業的質量、套型、外牆裝飾、環境景觀、品牌等不同的側面反映出來。房地產的基本效用都是通過產品形式得以體現的。
延伸產品，是房地產各種附加利益的總和，通常指房屋的售後服務，如房屋的說明書、按揭保證、物業管理等。在現代市場營銷環境中，房地產開發企業銷售的不只是特定的使用價值，而必須是反映房地產產品整體概念的一個系統。
必須說明的是，雖然核心產品是產品的基本，但對於一般消費者來說，理解房地產產品的基本價值還是有一定障礙的，所以形式產品及延伸產品在溝通中顯得更為重要。形式產品可以使消費者較全面地理解和認同產品，而延伸產品能給消費者帶來更多的利益和更大的滿足感。
2）房地產產品戰略的制定具有適應性。
除了盡量考慮到消費者更多的需求，有時候還應該考慮到消費者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標准，在上海，因為上海人節儉且喜歡自己擺弄，所以所銷售的樓盤最好是偏重於室外和公共部位的精心裝修，而對室內的裝潢則一律從簡，這樣，成本低，效果又好。
3）產品戰略制定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。
同樣兩個產品規劃方面的建議，一個在銷售上容易顯現，另一個則不容易表達，這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上，注意恰當的選擇。
4）投入和產出的價值比是產品戰略的最後決策准則。
和其他營銷組合不一樣，房地產產品戰略在產品規劃方面的投入往往是巨大的，也是很難修正的，因此只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
2、產品規劃
市場定位明確了項目的目標市場，項目定位明確了項目的特色或營銷主題，如：水景住宅、山景住宅；產品規劃則是對項目定位的具體體現。
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解：
第一方面，簡稱「殼」。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃，以及由其延伸至整個大樓或小區的面積（格局）配比，外觀造型（社區環境）和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一，更是房地產開發企業在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在營銷組合的產品策略方面，因為『殼』的變動更傷筋動骨，更費時費力，是最難調整的要件。所以，它的前期規劃就顯得尤其重要，一般到了中後期，是不作任何大的更改的。
第二方面，簡稱「體」。它是指對整個大樓或小區，滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置，是對『殼』的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展，不但一些基本配置的標准在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施，也已經在不少住宅小區中出現，如社區俱樂部，網球場，游泳池等等。
有關上述兩個方面的基本要求，國家頒布了相關的設計和建設規范來加以約束。因此，一些最基本的配置，房地產房地產開發企業都會盡力辦到，這不但是樓盤建設的品質底線，而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力，吸引更多的客戶，已漸漸成為發展商們的共識。
產品規劃特別要注重各構成要素間的相互協調配合關系：
1） 戶型設計。戶型設計應根據項目定位，以滿足使用功能為前提，面積大小、層高、戶室比、平層與錯層等要合理搭配。戶型設計時一般應考慮2-3種主力戶型，占總戶數的80-90%。同時要特別注意底層和頂層戶型的設計處理，現行通常的做法是：底層增加一半地下室，即解決了防潮的問題，又增加儲藏空間；頂層利用坡屋頂做成躍層，以利客戶以較低成本獲得更大的使用空間，但要注意屋面的保溫隔熱、防水處理問題，並要控制好戶型總面積和總售價，避免與市場定位發生矛盾。
2） 規劃布局。規劃總平面布局既要注意住宅間距、朝向、道路骨架、容積率和覆蓋率的合理性，還要處理好集中性與均好性的關系、多層與（小）高層的比例關系以及組團行列式、圍合式、點群式的組合關系，同時要注意配套設施建設（會所、超市、幼兒園、運動健身休閑設施等）的規模、檔次的科學性和合理性。
3） 建築品質。要注重建築內在品質的提升，大力採取代表住宅產業化發展方向、科技含量高的綠色環保型品牌材料，保證產品的內在使用價值。環境景觀建設要堅持「以人為本」，突出均好性（整體性）、自然性和參與性，同時要採用成熟的智能化技術並留有發展改造餘地，以確保物業長期保值、增值。
4） 立面風格。建築是一個時代技術與文化的外在表現，要體現時代精神，崇尚簡約、美觀、和諧；更要吸取中國傳統文化精華和地方民族文化精華，以形成獨具地方特色的現代居住建築。

下表是一個按照家庭的歷史階段細分的市場定位對產品戰略的各個方面影響程度的例子。

『伍』 住宅產業化最早是怎麼產生的

 縱觀國外住宅產業化的發展，會發現歐洲、美國和日本等國家地區都在進入二十世紀後相繼提出過相似理念。但住宅產業化的初具規模和迅猛發展是在第二次世界大戰後得以形成。戰後的十幾年中，上述地區都面臨著戰後重建、人口增長和住宅需求加劇的問題，住宅的批量、快速生產成為必需。而中國亦在新中國成立後逐步開始了住宅工業化進程，並隨著商品房市場的開放進一步有計劃地發展住宅產業化的進程。

  一、日本

  1955年，日本的房地產業在二戰後進入了復甦階段。日本政府為促進住宅的大規模批量生產制定了一個十年計劃，大批量相對簡易的住宅快速建成以滿足市場需要。隨著房地產業的發展，日本政府提出了住宅工業化的想法。1965年，日本政府發布了第一個住宅工業化的五年計劃，把預製件住宅比率占市場份額15%作為目標。在隨後的30年中，日本政府通過連續的五年計劃持續推進住宅工業化進程，並在二十世紀六十年代末提出了住宅產業化的理論，將住宅的設計、建造、建材生產、科技研發有機的聯系起來，形成一條產業鏈。

  為推動住宅產業化的發展，日本政府制定了一系列政策和法律。1974年由政府頒布的《工業化住宅性能認定規程》和《工業化住宅性能認定技術基準》被認為是日本住宅產業化標注化的奠基政策。日本對工業化住宅的具體認定標準是：建築物所需的全部材料和部件66%以上必須在工廠中完成製造，其中房屋的主要結構如牆體、樑柱、地面、外立面、樓梯等必須為工廠生產的標准部件，建築物有現場組裝建成。

  在日本，住宅的工業化程度隨項目的不同而變化。通常高層集合建築的預制率最高，而中低層建築和低層獨棟建築的預制率逐步下降。這一變化主要是由項目成本決定的。首先，高層集合建築所用的模板重復利用率高，有效攤薄建設成本。其次，高層建築物建造過程中混凝土泵送成本高且施工耗時，預製件現場組裝有效的緩解了該問題。

  隨著人口的迅速增長和土地的日益稀缺，高層住宅在日本市場所佔比率逐漸升高。目前，日本超過八成的高層住宅都不同程度的使用工業化生產的預制部件。

  二、歐洲

  歐洲各國在二戰後都面臨住房短缺的問題。住宅產業化隨著市場的需求應運而生。其中發展較早、較典型的是法國。

  1950年-1960年的十年間，法國面臨嚴重的住房短缺問題。為此，法國政府集中建設以強調功能性為主的高密度高層建築，以便快速實現以較少的佔地建成較多住宅的目標。這部分住宅多採用預制混凝土結構，採用預制板和工具式模板組裝的施工方式，是法國工業化住宅的雛形。這種施工方式使短時間內建設大量成片的住宅小區成為可能。這一時期在法國被稱為「數量時期」。施工企業與建築設計公司聯合開發了結構-施工體系：一種或幾種模式的住宅由建築師設計後，由大中型建築企業批量施工建造。這些「結構-施工」體系，雖然有很多實際工程遵循，但是沒有形成確定的設計標准。預制板在工廠加工生產的過程中並不是一成不變，由於沒有一個統一的技術標准，預製件會隨著不同住宅的需要進行調整。這種有體系沒標準的情況並沒有大幅度提高建築成本，因為法國社會當時對住宅的需求量非常大，因而每種磨具使用的絕對數量仍能保證攤低生產模具的成本。

  二十世紀七十年代初，法國社會對住宅的需求已基本緩解，此時人們開始更加註重建築物的功能性和品質，住宅產業化從數量階段進入質量階段。市場對住宅提出新的要求，在功能上要求新建住宅具有更高的保溫、隔熱、隔音等性能，更大的居住面積和更好的裝修質量;在住宅品質上開始強調建築物的美學外觀和更好地居住區環境。順應市場的要求，法國政府制定並推廣樣板住宅政策，推行住宅建設的標准化。六十年代末，法國政府就已經開展住宅標准化設計競賽，在全國或者區域范圍內篩選出優秀的設計方案推廣使用。獲得認可的設計方案在全國公開發行，任何工廠都可以按照標准批量生產。這一舉措推動法國住宅產業化由「有體系-沒標准」階段進入標准化階段。

  二十世紀七十年代前半段，法國政府通過設計競賽的方式進行建築物設計和施工技術的創新，並選拔出25種住宅設計樣本，建立起以單元住宅標准為體系的住宅標准化體系。

  七十年代後期，法國政府還提出過一種以模數協調為基礎的「模數體系」，但由於模數理論太過復雜難懂以及照此模式設計生產出來的建築過於呆板僵化而難於推廣。

  1978年，法國政府提出了以建築物結構配件為標准化的生產體系―構造體系。按照構造體系建設的住宅由一系列可以相互拼接組裝的配件構成。建築物主體結構所有的配件都有設計製造標准並全部對外公布，任何工廠都可以批量生產，建造企業可以按照施工需要進行采購再運輸到施工現場進行組裝。這一體系推動了法國住宅產業化向開放式工業化的過渡。

  二十世紀八十年代，法國政府對本國住宅產業化的政策進行了調整，新政策提出政府在住宅產業化進程中的作用是設立目標，然後由企業自行決定怎樣達到這一目標。政府不再制定或推廣某種體系，而是由企業自行研發適合市場要求的技術並實施推廣。法國政府進一步制定出「居住88計劃」，提出到1988年全國應該有2萬套樣板住宅，其成本要比1982年降低25%並且質量不能降低。

  三、美國

  上世紀的五十年代後，美國對於住房的需求大幅攀升。主要歸結為以下幾種因素。其一，美國出現「嬰兒潮」美國家庭平均人數增加。其二，與此同時，二戰後的現役軍人大規模復原。復員軍人回歸社會，產生住房需求。其三，從世界各地湧入美國的移民，又增加了美國人口總數。在這多方因素的推動下，美國住房供需缺口不斷擴大。為了迅速解決住房短缺的矛盾，美國政府放鬆了政策限制，許可簡易房屋的使用。使用汽車作為簡易房屋的替代品的現象由此產生。這種民間自發產生的現象，給予房屋製造商以啟發，部分房屋製造商發明了可移動房屋。他們都被統一製作，外觀與傳統房屋類似，功能與傳統房屋一致。但是房屋的重量較輕便於搬運。如有需求，房屋製造商可以使用運輸設備，將其運輸至指定地點簡易安裝即可。至此，工業化、標准化住宅的雛形出現了。

  由於美國的傳統居住習慣和豐富的土地原材料資源，政府在住宅建設方面，沒有採用預制構件裝配的住宅建造模式，而延用了傳統的低層木結構建造模式。這樣的方式更注重住宅的舒適性、多樣性。為了提高生產效率，降低製造成本，適應大規模工業化生產，住宅設計和建造出現了細化的社會分工。住宅部件和結構構件逐漸標准化和系列化，房屋製造商根據客戶的功能需求，設計出不同樣式和不同品類的產品，供客戶自由挑選。獲得訂單後，拆分訂單到不同的部件和工種。最終歸類訂購標准構建，委託專業承包商建設，形成一整套流水線作業方式。這樣既保證了建造速度，又保證了工程質量。

  隨著美國經濟的發展和人民生活水平的提高，原先的簡易房屋已經不能滿足美國國民的需求。更大居住面積，更全使用功能，更美觀並突出個性的房屋，成為消費者的新訴求。1976年，美國政府批准通過《國家工業化住宅建造及安全法案》並制定了HUD國家標准以適應房地產市場發展的需要。HUD國標對房屋設計、施工和建造的諸多指標進行了規范，並要求所有標准化工業化住宅必須遵守。在其出售時，建造商必須出示第三方檢查機構的證明。

  到2001年，美國已經建成使用約一千萬套工業標准化住宅，供2200萬人口居住。2007年，美國的工業化住宅國民生產總值總值達到118億美元。

  由於工業化住宅的成本只有非工業化住宅成本的50%，成本優勢促進了工業化住宅的發展，很大程度上解決了低收入人群、無福利購房者住房問題。

  四、中國

  二十世紀五十年代，住宅產業化在中國進入萌芽階段。中國政府學習蘇聯模式，發展預制建築模式，推行建築業的工業化、標注化、機械化。

  1970年至1980年的十年是中國住宅工業化的初級階段。這一時期中國開始住宅建設的「三化一改」即設計標准化、配件生產工廠化、施工機械化和牆體改革，為實現建築工業化的高速度、高質量、高功效和低成本打下基礎。同時，政府出台一系列相關政策推進住宅產業發展，包括改革城鎮居民住房制度，逐步停止福利分房。二十世紀八十年代中期，政府開始引導批量建設住宅小區，發展房地產業。隨著住宅的逐步走向市場，住宅產業逐漸發展起來。八十年代末期，政府提出住宅產業化概念。

  二十世紀九十年代的前五年是中國房地產業第一個迅猛發展時期，但此期間住宅產業化並沒有同步發展甚至有所倒退。直到1995年，隨著中國政府對房地產業畸形發展的反思和實現小康社會的需要，國家開始注重住宅的功能和質量，提出：建築工業化，尤其是住宅建築工業化仍是今後的發展方向。國務院辦公廳。關於推進住宅產業化提高住宅質量的若干意見，1999年)九十年代中後期建設部正式大力提倡住宅產業化發展並進行了試點建設。

  二十世紀的最後五年，中國政府部門與日本合作，先後推出了「中國住宅技術與人才培訓中心」以及「2000年小康型城鄉住宅科技產業工程研究」等項目，中國住宅產業化的技術改革由此開始。同時，建設部頒布了《住宅產業現代化試點大綱》並在全國范圍內選取重點城市、企業作為住宅產業化試點基地。1998年，中國住宅產業化辦公室正式成立，標志著中國的住宅產業化進程進入快車道。

  2000年以後，建設部擴大了住宅產業化試點基地的規模。2010年，住建部在天津設立了全國首個「住宅產業化集團型」模式基地―天津住宅集團。天津住宅集團建立了一個涵蓋科技研發、規劃設計、新型建材和住宅部品生產、房地產經營開發、建築施工、綜合服務等多方面綜合性建設模式，形成住宅產業化的一條完整的產業鏈。

  數十年的努力大力推動了中國住宅產業化的發展，對房地產業產生立深遠的影響。但是目前住宅產業化在中國仍處於初級階段，需要國家政策扶植和資金支持。
沈陽衛德住工科技

『陸』 2018年北京住宅用地供應量計劃為多少

《北京市2018年建設用地供應計劃》於6月22日正式發布。根據該計劃，今年北京建設用地計劃供應總量4300公頃，住宅用地為1200公頃，與2017年度持平。根據計劃，1200公頃住宅用地中包括商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃以及集體土地租賃住房用地供應200公頃。

按照「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，北京將推動住房供給側結構性改革，有效保障中小套型商品住房、共有產權住房、保障性安居工程等建設，鼓勵農村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房，構建租購並舉的住房供應體系。

此外，計劃中還明確，將加強公共服務資源在薄弱地區和重點領域的配置，綜合利用疏解騰退空間，推動存量土地優化，修補完善道路、綠地、文教體衛等公共服務設施，促進基本公共服務均衡發展。

來源：中國新聞網

『柒』 北京落戶最低住宅面積本人集體戶口想落戶

北京市集體戶口轉成個人戶口，只要您買房子了，不管面積大小，都可以落戶口啊~~

『捌』 國家強制性標准規定的住宅設計最低套型面積標准

到 山東省的城管 網站看看吧@

『玖』 北京市申請經濟適用房都需要什麼條件

根據《經濟適用住房管理辦法》：

第二十五條城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮戶口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標准；

（三）無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標准。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標准和住房困難標准，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。

(9)北京市產業住宅項目最低要求擴展閱讀：

根據《經濟適用住房管理辦法》：

第二十六條經濟適用住房資格申請採取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核並公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第二十七條經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放准予購買經濟適用住房的核准通知，註明可以購買的面積標准。然後按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。

第七條經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

第八條經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

第九條購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門准予購房的核准通知。

購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。

第十條經濟適用住房的貸款利率按有關規定執行。

第十一條經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。

第十二條嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發。