寫字樓改住宅的弊端

『壹』 寫字樓改住宅有什麼利弊

1、理論上，寫字樓的用途是商業辦公，不能住人的。
2、寫字樓為商業用房，產權為40年，內而商品住宅的容產權是70年的。
3、寫字樓的設計為滿足辦公需求，不適合居民長期居住，消防、物業、安全等方面均有隱患
4、日常水電費，寫字樓比住宅要高。

『貳』 辦公樓改成兩層住宅算破壞結構么

您好。

辦公樓擅自改建為住宅的，通俗點說就是違章建築。版對於房屋違章修建、改建的，權房屋所在地的城市管理局（城管）有權要求房屋所有人或使用人進行整改、拆除。
對於城管的執法，一般是根據城管部門的操作流程，先行向房屋所有人、使用人發出書面整改通知，在整改通知期滿後仍未整改的，城管部門可以聯合公安、法院對房屋進行強制性整改、拆除。

希望我的回答對您有所幫助。

『叄』 寫字樓改建住宅樓該買還是不該買呢

首先應該看看他的預售證是商產，還是，民宅，如果，是民宅，就可以買。如果，不是就就是商產。那樣就沒有什麼意義的

『肆』 購買寫字樓當住宅有風險嗎

只要房管部門認可，購買者日後不會有影響，可能水電費按商用房計算。

『伍』 買了寫字樓租不出去，想改成住宅住，但是我的寫字樓不是商住兩用的那種怎麼辦

不是商住兩用應該不可以變住宅，但是可以找平台幫你出租寫字樓啊。鏈商雲辦公平台就可以免費投放房源。希望鏈商雲辦公幫到你！

『陸』 商業用地建商品房的利弊

弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公年，比住宅的70年縮水嚴重；
產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。。最可能的方案是：到期後，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴！
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
如水費：3.7（住宅）/5.6（工業商業）/6.1（賓館、飯店、餐飲業）
5、設計標准
設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
6、落戶問題
無法遷入戶口
優點主要有以下幾點：
1、關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變現性強，風險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強！能實現較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
3、可以注冊公司
2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產，可以注冊公司

『柒』 買寫字樓當住宅可以嗎有什麼風險嗎

1、請您確認一下，寫字樓一般是商業用房，是不能改為居住用的，2、寫字樓的年限不是住宅的70年產權。有的是30年，有的是50年。

『捌』 寫字樓性質改建住宅的問題。

你這個問題分成幾個部分：
第一，用地性質。在規劃上用地性質分為居住用內地、農業用容地、工業用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個用地性質看起來，寫字樓或者住宅，都屬於居住用地，性質上沒什麼區別，只是業態上的不同，換句話說他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質，只是屬於商業操作的決策變化而已。
第二、你說到這個價格上面的因素，我很奇怪，寫字樓在售價上現在比較平穩，當然要也看地段，但是肯定比住宅單方價格要高呀！你說比周圍的樓盤便宜好幾千，有兩種可能，一個是開發商在改建住宅後，順便勾兌了規劃局把原來定好的容積率改大了，這樣就地價一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價格肯定就便宜啊。另一個是，產品類型的不同也可能會導致單價上的不同，這個要視具體情況定。總之我覺得該落實一下這個價格的問題，不可道聽途說也。
第三、產權證的問題，你需要查這個開發商這塊地的相關手續和資料，產權證的問題就能落實個大概了，還有就是和其他購房者或有意向購房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

『玖』 寫字樓能不能改商住樓

理論上不可行的，但從目前情況而言，能夠辦理完整的改建手續難度很專大。

我們看一下屬兩者的定義：

商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。

寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用於住人的。這是房屋的房產證上有明確註明的。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：「寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。」

目前來看，只有辦改建手續。

『拾』 商用房能改成住宅嗎

不可以。

我國《物權法》七十七條明確規定，業主不得違反法律、專法規以及管理規約，將屬住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

商用房按揭貸款是用於購買商業用房的擔保貸款，包括新建房與二手房。商業用房指立項為辦公、商業等非居住用途的各類房屋。貸款期限最長10年。貸款到期日不超過房屋土地使用年限到期日。貸款僅用於借款人購買商用房，不得用於其他用途或提取現金。

(10)寫字樓改住宅的弊端擴展閱讀：

注意事項：

商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，《物權法》並沒有做出相應規定。

商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅徵收評估價的3%，個稅徵收差額的2%，營業稅徵收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。

參考資料來源：網路-商用房