住宅物業服務標准

『壹』 住宅物業服務標準的作用

有利於業主發現物業管理的核心價值
物業管理的核心價值是通過日常的管理服務使物業保值增值。長期以來，由於宣傳引導不足，業主對物業服務的認識僅停留在環境清潔、秩序維護等工作，忽視了房屋使用安全管理。《標准》在結構和內容設置上強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建築部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、安全防範系統、電梯、水景、消防設施設備等的日常運行和維修養護，占《標准》全部內容的50%以上；《標准》要求每個物業項目配備房屋建築安全管理員，三級標准以上還要求每年組織業主參觀共用設施設備機房，旨在使廣大物業服務企業和業主正確認識物業管理，樹立責任意識，保障房屋的住用安全。
有利於實現對物業服務內容的量化考核
物業服務本身具有無形性和即時性的特點，難以量化評估。《標准》對物業服務事項予以細化，對服務頻次、深度、結果等進行定量描述，幾乎每項服務內容均設立了量化的維修養護、檢查要求，改變了物業服務質量不可追溯、價格難以評估的現狀，可以作為評估物業服務質量，測算物業費的依據和基礎。為業主和物業服務企業的物業服務質量和服務價格爭議提供了解決途徑。
有利於構建質價相符的物業服務市場環境
《標准》劃分為5個等級，滿足了不同層次物業服務的需要，構成了物業服務標准體系。建設單位在銷售房屋前、或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況、以及業主的需求選定相應的物業服務標准，並委託第三方評估監理機構參照北京物協按季度發布的物業服務成本信息測算出服務價格，為逐步建立質價相符、物業服務市場機制奠定了基礎。

『貳』 北京市住宅物業服務標准五級之間區別

這個一般都是和物業費多少掛鉤的

『叄』 住宅物業服務的三級標準是什麼

住宅物業服務有哪些標准？住宅物業服務的三級標準是什麼？小便在此恭候多時了，那就給大家講解一下住宅物業服務標準的和住宅物業服務的三級標准吧。

住宅物業服務有五種標准分別是

住宅物業服務一級標准

住宅物業服務二級標准；

住宅物業服務三級標准；

住宅物業服務四級標准；

住宅物業服務五級標准。

什麼是住宅物業服務的三級標准？

一．基本要求：

☆ 客戶服務場所1 設置客戶服務中心，配置辦公傢具、電話等辦公設備。2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標准、收費項目、收費標准等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標准、收費標准。3 客戶服務中心工作時間，工作日不少於8 小時，其他時間設置值班人員。4 設置並公示24 小時服務電話。

☆ 人員1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。3 配備物業服務項目負責人，房屋建築安全管理員。4 項目負責人具有2 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

☆ 制度1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防範、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。2 建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業服務工作記錄。 ☆ 檔案1 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。 ☆ 標志設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 ☆ 客戶服務1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻並報告相關行政主管部門。4 水、電急修20 分鍾內，其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鍾內告知。報修進行回訪。5 業主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴進行回訪。6 每年公開徵集1 次物業服務意見，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織1 次社區文化活動。10 設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。 ☆ 專項服務委託管理1 簽訂專項服務委託合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督管理及評價。

二、 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

☆ 綜合管理1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，並按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前後進行檢查並落實防範措施。8 設備機房1） 每月清潔1 次，室內無雜物。2） 設置擋鼠板、鼠葯盒或粘鼠板。3） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4） 設施設備標志、標牌齊全。5） 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6） 交接班記錄、工作日誌等齊全、完整。

☆ 共用部位1 房屋結構每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時採取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建築部件1） 每季度檢查1 次外牆貼飾面或抹灰、屋檐、陽台、雨罩、空調室外機支撐構件等。2） 每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3） 每季度檢查1 次共用部位的室內地面、牆面、天棚；室外屋面、散水等。4） 每年上汛前和強降雨後檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構築物1） 每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2） 每季度檢查1 次雨、污水管井等。3） 每月巡查1 次大門、圍牆、圍欄等。4） 每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5） 每年檢測1 次防雷裝置。☆ 空調系統1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門並除銹。5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔雜訊。6 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

☆ 二次供水設施1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標准。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。4 每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網並保持完好。

☆ 排水系統1 排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前後對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。3 化糞池每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

☆ 照明和電氣設備1 樓內照明每周巡視3 次，一般故障1 日內修復；復雜故障5 日內修復。2 樓外照明每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1 次時間控制器。3 應急照明每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓櫃每日巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制櫃每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1 次蓄電池；每周巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測每5 年檢驗1 次內部核算電能表。409 配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿牆線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志准確。

（以上回答發布於2013-09-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 物業服務部服務標准

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨後所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用於本標准。鼓勵根據本標准達成協議的各方研究使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用於本標准。
《房屋修繕范圍和標准》（試行）城鄉建設環境保護部城住字[1984]677號
《江蘇省物業管理條例》江蘇省人大常委會（2000）公告第17號
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》建設部第110號令
3 總則
通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業管理服務內容及標准，體現「質價相符」和「明明白白」消費，規范物業管理服務行為，保護雙方當事人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展。
本標准可作為雙方當事人選擇或提供物業管理服務的參考依據，同時作為規范服務行為的標准，物業管理雙方當事人應根據分類、分項、分級選擇，在委託管理合同中具體約定執行。
4.公共服務
4.1 接待
佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主(使用人)時，用語准確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄A，服務忌語附錄B。
對業主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標准、服務方式、收費標准等事項，徵求業主（使用人）的意見。
4.1.1值守
有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。
4.1.2服務時限
4.1.2.1一級
急修（如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委託合同約定，大、中、小修標准見建設部《房屋修繕范圍和標准（試行）》等確定（下同）。服務2小時內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾；小修7日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4.1.2.2二級
急修服務1小時內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修5日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天築漏可不受5日限制）。
4.1.2.3三級
急修服務45分鍾內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天築漏可不受3日限制）。
4.1.2.4四級
急修服務30分鍾內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天築漏可不受2日限制）。
4.1.2.5五級
急修服務15分鍾內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天築漏可不受2日限制）。
4.2房屋、共用設施、設備維護與管理
物業管理服務標准

『伍』 哈爾濱住宅物業費收費標准:分四個等級

物業費是物業產權人、使用人委託物業管理單位對居住小區內的房屋建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

2011年哈爾濱住宅物業費收費標准

2010年11月8日，《哈爾濱市普通住宅小區物業服務定價成本表》和《哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標准》正式公布，哈爾濱市城區普通住宅小區物業服務按標准劃分為四個等級，政府部門按不同等級確定了不同的收費成本價格。

屆時，業主和物業服務企業可根據政府公布的成本價格再加上利潤、稅金後，協商確定具體物業收費標准。買房,購房,裝修論,房產論壇按服務標准物業服務分四等，按照綜合管理、清潔衛生物業秩序維護、綠化養護和共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修等五方面的內容，哈爾濱市將物業企業服務標准劃分為四個等級。

一級服務水平最高，而四級則為基本服務。其具體標准為：其中，在綜合管理方面，一級服務的小區要每天24小時有人員接待住戶，處理公共性事務。24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修30分鍾內、其它報修按照雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。而二級及以下服務則接待時間，處理事故的時間都相應放寬。而在綠化、清潔衛生等方面，一級服務標准則要求樓內公共區域地面每天清掃1次，擦拭1次；牆面、天花板、公共燈具每月除塵1次；樓梯扶手、欄桿、窗檯每周擦拭2次；門窗玻璃5-10月每月擦拭2次；電梯轎廂每天擦拭1次，保持清潔；操作板面每周消毒2次；每月對電梯門、壁保養1次。樓外公共區域硬化地面、主次幹道每天清掃1次，保持干凈整潔；綠地無垃圾、紙袋等雜物；垃圾桶、果皮箱每天清運2次至垃圾中轉站，保證無滿溢現象，夏季每周進行清洗。門崗各主次出入口24小時勤，其中主出入口5-10月不小於10小時立崗；對外來機動車實行詢問登記，引導車輛按規定路線行駛並在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。草坪及地被植物整齊，草坪適時修剪，高度不應超過10公分。而其他等級標准則逐級遞減要求，四級標准則保證居民基本服務即可。政府按等級確定成本價格與以往公布的統一物業收費模式不同，本次哈爾濱市創新了物業費的定價機制，將按物業服務等級標准公布每項服務內容的成本價格。

屆時，物業公司則根據每項服務情況符合哪個等級來確定整體服務的物業成本。比如在衛生管理方面，物業公司達到一級標准按一級成本價核算，而綜合管理方面符合二級標准則按二級成本價核算。最終5個方面成本相加確定物業成本，然後按照質價相符、平等協商、保本運營的原則，由業主委員會(未成立業主委員會之前由社區代表居民)與物業企業協商確定具體收費定價。

哈爾濱市規定，業主和物業服務企業可根據服務等級和實際服務情況，並據此成本在加上利潤、稅金後，由業主委員會與物業服務企業協商確定具體收費標准，從便利工作和便民利民出發，最後確定的收費標准以「角」為計費單位。而在基本物業服務標准基礎上增加服務內容、提高服務等級標準的，物業服務企業要以菜單方式提出物業服務內容及服務等級標准，供業主選定。

（以上回答發布於2013-08-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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『陸』 物業服務等級

1、一級住宅物業保潔服務等級規范劃分。

小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次；小區公共清潔區域每日清掃1次；保持電梯轎箱清潔衛生；按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動；在雨、雪天氣應及時對小區內主路、幹路積水、積雪進行清掃；發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

2、二級住宅物業保潔服務等級規范。

垃圾裝袋分類管理，塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封閉。桶內垃圾不外露；每日集中清運垃圾2次，保潔車外觀整潔，清運垃圾不遺灑；小區公共清潔區域(地面)每日清掃1次、巡視1次，發現堆積物和遺灑物及時清理。小區無明顯垃圾，無衛生死角；樓內地面每日清掃1次、巡視1次，每2周清拖1次，樓內無堆積物，發現堆積物和遺灑物及時清理，無衛生死角。樓梯扶手、欄桿、窗檯每3日擦抹1次。窗戶溝槽、玻璃內面、防火門、消防栓、指示牌等公共設施每2周擦抹1次，無積塵。燈具每半年除塵1次；大堂(一層侯梯廳)每日清潔1次，門廳玻璃每日擦拭1次。侯梯廳牆面每2周清潔1次；電梯轎箱每日擦拭1次，巡視2次，目視無污跡；樓頂天台、屋面每月清掃1次，有天台、內天井的每周巡視檢查2次，無垃圾雜物；小區公共照明設施每半年清潔1次，燈具底座有寵物尿漬的，及時清潔;宣傳欄每月清潔1次;雨蓬、門頭等每半年清潔1次；按照有關要求對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。投放葯物事先有公告，投葯點有明顯標識；在雨、雪天氣應及時對小區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。雨雪天晴1日內，主路、幹路無積水、積雪、積冰；發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

3、三級住宅物業保潔服務等級規范。

垃圾裝袋分類管理，塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封閉。垃圾桶分類標識清晰、外觀整潔。桶內垃圾不外露。垃圾桶內套用垃圾袋；使用專用保潔車清運垃圾。每日集中清運垃圾2次，保潔車外觀整潔，清運垃圾不遺灑；小區公共清潔區域(地面)每日清掃1次、巡視3次，發現堆積物和遺灑物及時清理。小區無明顯垃圾，無衛生死角；樓內地面每日清掃1次、巡視3次，每周清拖1次，樓內無堆積物，發現堆積物和遺灑物及時清理，無衛生死角。樓梯扶手、欄桿、窗檯每日擦抹1次。窗戶溝槽、玻璃內面、上海保潔公司防火門、消防栓指示牌等公共設施每周擦抹1次，無積塵。燈具每季除塵1次；大堂(一層侯梯廳)每日清潔2次，門廳玻璃每日擦拭2次。侯梯廳牆面每周清潔1次；電梯轎箱每日擦拭2次，巡視3次，目視無污跡；樓頂天台、屋面每月清掃2次，有天台、內天井的每日巡視檢查1次，無垃圾雜物；小區公共照明設施每季清潔1次，燈具底座有寵物尿漬的，及時清潔;宣傳欄每周清潔1次;雨蓬、門頭等每季度清潔1次；按照有關要求對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。投放葯物事先有公告，投葯點有明顯標識；在雨、雪天氣應及時對小區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。雨雪天晴1日內，主路、幹路無積水、積雪、積冰；發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

『柒』 住宅物業服務標準的新標准

新標准將住宅物業服務細分成五個級別，並對每個級別的具體服務進行了細化。業主版可以直接選擇權標准服務，也可以自助組合採用標准中的具體服務。
新標准遵循「質價相符」原則，業主要選擇更高標準的服務，物業費會相應增加。
新標准還為業主和物業服務企業的物業服務質量和服務價格爭議提供了解決途徑。
業主和物業公司還可以根據自身需求，超越新標准內容的限制，採用適合的服務內容。
不過，新標準是個推薦性標准，並不要求強制性執行。因為新標准畢竟剛剛發布，其中還有不少需要完善的環節。原因如下：
1、新標準的部分內容對物業公司的要求過低。一、二級標准中只要求物業客服場所配備基本辦公設施，電話、電腦、傳真機等設備從三級起才逐漸有規定。
2、新標准在綠化和消防方面要求過高。新標准建議，在綠化方面，一級服務標准要求植物存活率達85%；五級服務標准則要求喬木等植物存活率達98%。
3、新標准在新交用小區順利實施沒有什麼障礙，而已經執行舊標準的老小區如何與新標准銜接，還需要更明確的指導細則。

『捌』 住宅物業服務標準的背景

2010年11月16日，北京市《住宅物業服務標准》出台，宣告了北京市住宅小區物業費按內住房面積全額收取的容時代正式終結。
據悉，根據北京市住建委等部門制定的新標准，業主有可能就服務內容、測算物業費與物業公司展開協商。這是國內首部以地方標準的形式發布的物業服務等級標准。
標準的主要內容是： 總則； 術語和定義； 基本規定； 住宅物業服務一級標准 住宅物業服務二級標准； 住宅物業服務三級標准； 住宅物業服務四級標准； 住宅物業服務五級標准。