我覺得因素是多方面的，但是總的說來可以簡單概括成以下三點：
第一，也是本人覺得最關鍵的，是要讓消費主體對樓盤的前景和預期充滿信心，放假的不斷飆升已經讓樓盤成為更大更新更有利的增值儲值方式，一個樓盤想要營銷成功靠價格戰已經遠遠不行，因為現在的社會現狀是，買得起房子的四處買房但不住，買不起房子的四處向買房但哪裡都買不起，只能眼巴巴望著建設中的保障房，而到了最後他們多數連保障房還是買不上…… 所以個人認為現在買房的多是是作為增值投資的途徑而非自己住，所以想方設法讓他們對你們的樓盤充滿好的預期對幾年後的增值空間和力度保持強有力的信心至關重要！
第二的話，我認為樓盤的配套設施，軟環境一定要齊全或者起碼在比較近的時間里會發展得很齊全，讓他們相信樓盤周邊將會充滿商機，從居住的角度的話，要讓他們相信你們樓盤從環境到物業，從安全到人文素質都很高，能夠住的安全舒心，絕對不會出現新聞里頻頻曝光的種種負面，並且他們的權益可以得到確鑿的保障。
最後的話，必不可少的一點，疲勞轟炸，廣告效應，雖然很俗套，但是絕對是不可或缺的。一定要有知名度，因為只有別人知道了你的樓盤先，才有可能去考慮你的樓盤是否符合上述兩點，才會去關注你的樓盤究竟怎樣，不管是電視的海量廣告，還是明星的還吹鬍侃，又或者鋪天蓋地的傳單廣告畫，甚至的士電子屏……總之在樓盤發售之前，城市及周邊的人可以沒去買但一定要聽說過並且知道你樓盤在哪！
也就是 要有知名度，軟環境要硬，購買前景要一片光明（這個很大程度上依靠廣告效應）！至於銷售者業務素質啊 開發商啊等因素，不想贅述，如果沒有足夠優秀的銷售團隊，那麼所有的關鍵斗不過是處處的破綻而已，希望個人以上觀點對你有用！~
㈡ 商業地產對於住宅地產的優勢有哪些呀
就商業地產而言，可能相對住宅會有一個優勢，住宅是開發區以直接的方式銷售給終專端客戶，而商業是屬讓消費者有一個長期的回報，相對於住宅而言，它的投資回報率不是很高。而且最近一些很大的項目，它會彌補一些不足。這個會給房地產補充一片很大的市場空白。您覺得呢？希望能夠幫到您！
㈢ 如何調動積極性 房地產商業銷售
其一，要適時對經紀人進行培訓，讓他們時刻保持賺錢的慾望。
其二，要制定定時定量的計劃。每月或每周下派任務給經紀人，獎懲相結合。獎勵機制應多樣化。
其三，監督評估
其四，使用末位淘汰制。當然，可以選擇調崗等
㈣ 本人做了8年房地產銷售了，包括：住宅地產，商業地產，模式包括：坐銷，行銷，等等，如何做個代理公司
做了8年了。你應該知道想要做一個代理公司所需要的東西。人脈-資金-團隊，三項缺一不可。
首先談談坐銷項目。不管是商業還是住宅，如果是剛起步，人脈最重要，其次是資金，再其次是團隊。開公司，最重要的是要有業務做。8年經驗，你可以看看手上積累的開發公司人脈。接項目最直接的辦法就是你認識開發公司的董事長，接項目可能就是他一句話的事情，或者你認識政府部門的，最好是土地局方面的，由此介入開發商。再其次是你認識開發公司的貸款銀行，由銀行介入。接到項目之後，開始的資金投入也是必不可少的，在開始銷售房屋之前，你是沒有傭金可拿的。團隊，既然做了8年，復制團隊很輕松，招一個有經驗的案場經理可以解決不少問題。
行銷項目，這個所需要的東西順序是這樣的，團隊-人脈-資金。行銷講究的是團隊的力量，應為既然能用到行銷的項目肯定是坐銷效果不是很好。你的團隊凝聚力就很重要。這里的人脈是指你手上既有的潛在客戶，行銷的提成點很高，開始的話不能全指望手下的人來產生業績，自己的單兵作戰能力就尤其重要了，不然沒有業績，撐不了多久。資金方面你懂的，行銷的資金無非就是一個辦公地點，和員工的基本工資，而行銷人員的基本工資很低。
希望能幫助您，純手打，望採納
㈤ 商業和住宅對於銷售哪個更容易做
給你個建議，第一：假如那邊你有100%的把握可以進入，第二：現在的項目版在一年以內不能拆遷。是權可以跳槽的，人往高處走，賺錢的機會要把握。順便給你提個醒：在別處那裡的銷售也知道自己的樓盤好呀，那有這么容易讓你插手哦，先考慮到最壞的結果，再開始行動，[最好是那邊不行，這里還有位置留著}我是支持你跳槽的，做為一個男人，要經歷過，趁自己還年輕，敢於嘗試。不要做一個百思不動的人。說的再好聽都是費話。
㈥ 房地產商業團隊與住宅團隊一起銷售的利弊
沒什麼不來利因素，目自前一線城市很多樓盤開發商都是進行「聯合代理」銷售模式，就是一個項目兩家代理公司（甚至更多）來共同銷售和競爭。就你所說的，應該還算溫和的開發商。一個項目兩個類型的物業進行分別獨立銷售，沒什麼不好。唯一可能有影響的就是在根據開發商的銷售進度要求下，會有住宅或者商業存在不同的集中銷售階段，對沒有重點啟動的銷售團隊來說有點「寂寞」啊！哈哈！也就說看著人家賺錢，自己還在開荒！其實這種沒有絕對的，都是相對的，銷售人員互相挖牆角到時會有的，人員流失（流至對方）還是需要謹慎對待的。
㈦ 商業產權做住宅，該如何策劃以及營銷
正好剛剛接到騰沖的一個產權酒店項目，給你說下我的思路，供你參考。商業產權作住宅，完全等同是不可能的，畢竟土地年限有差別。不太理解你怎麼想到把商業的變住宅？把住宅變商業還差不多吧！不過你提出來，我想可以考慮把商業性質變更成酒店，然後做產權酒店。起碼土地年限問題可以解決，而且當地政府都比較支持酒店（畢竟面子工程嘛）。讓開發商想好是自己經營還是委託給管理公司經營。不過一般也都是管理公司經營。其次你說的位置不好，描述的也太不準確，是指交通配套？距離？周邊環境？還是其他？不詳。但你說離旅遊景點比較近，那起碼還是有優勢的。看看佔地規模，是否能夠支持有特色的配套功能，比如集散功能等。切忌，所有和後期經營相關的問題一定要和經營公司溝通，不只是開發商，畢竟是他們在經營的。市調的話我覺得首先明確酒店定位吧，分為三類被訪對象。第一類是普通遊客或者本地商務人士，可以在旅遊景點出口、高檔消費場所甚至有車群體去做，主要了解他們的酒店需求特點和生活習性；第二類針對旅行社，對酒店的返點、當前區域旅遊景點和線路選擇、酒店定位和客群以及價格做研判；第三類針對當地的中大型企業，主要了解會議需求，這個可以通過深度訪談來做。有了這些，酒店的定位、客群、價格、經營預期、渠道、回報率等關鍵問題就解決了。然後才能是營銷策劃方案。不知道是不是你想要的，供你參考吧，祝成功！
㈧ 寫字樓和住宅的銷售策略有什麼
住宅和商業來(寫字樓)兩者的區別源可能最主要的是在於是否可經營。前者的購買者基本就是使用者，無論他是自住還是投資，不存在經營的情況，其價值也就不與精英呢情況相關。後者的購買者不一定是直接使用者，可能是自用可能是投資。對於自用需求，他們對價值的判斷類似住宅了；對於投資者，經營情況會對他們認知項目的價值有較大影響。所以住宅一般直接銷售就可以。商業、寫字樓就要考慮面對什麼樣的客群。如果投資客戶為主，也許在銷售進行的同時或者之前，就要考慮招租或者引入相應的管理公司，以讓客戶對未來的經營情況也就是未來他們的收益有信心，或者有保障。在具體的銷售方面，前後兩者的細節上還有些分別的了。
㈨ 商業經營：如何為商業地產增值
商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。