Ⅰ 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）
Ⅱ 土地出讓金加收的利息交土地使用稅問題
出讓方
1.營業稅
根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，按照5%的稅率徵收營業稅。
2. 城市維護建設稅和教育費附加
以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。
3.土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的余額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。
法定的扣除額
(一)取得土地使用權所支付的金額
「取得土地使用權所支付的金額」可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)與轉讓土地使用權相關的稅金
指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標准如下：
級數土地增值額稅率(%) 稅率%
增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 40
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 50
增值額超過扣除項目金額200%的部分 60
註：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
4.企業所得稅
按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率徵收企業所得稅。
5.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。
受讓方
1. 城鎮土地使用稅
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，凡在城市、縣城、建置鎮、工礦區范圍內使用土地的單位應繳納城鎮土地使用稅。
根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
以納稅人實際佔用的土地面積(平方米)為計稅依據，按一定的稅率按年繳納。
2.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。
3.契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定，土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3%稅率徵收契稅
Ⅲ 土地出讓金政府純收益如何算
土地出讓金—土地徵收成本（征地補償、拆遷補償）—土地基礎設施回建設成本（三通一平、答勘察測量、規劃設計）—土地收儲融資成本（政府債的利息）—土地審批成本（補充耕地費用、防洪保安基金、征地管理費、新增建設用地有償使用費）
Ⅳ 土地出讓金收取的費用主要是哪些
1、土地出讓抄金包括土襲地使用費、市政建設費、土地開發費三塊。土地出讓金不包括房子的價格。房子的價格=土地價格+建築物價格。
2、土地使用年限到期後，是不是要再交一次（住宅），現在還沒有法律明確講，如果要交，那一定是全體業主分攤，跟開發商已經沒有關系了。估計過幾年就會有法律明確這事了。如果是商業用地，那肯定得重交一次出讓金了。
3、土地出讓金=土地使用費+市政建設費+土地開發費 至於要交多少，這是一個十分復雜的問題。每個城市每塊地在不同的時間都不同，需要專業機構估算。
Ⅳ 土地出讓金利息催繳函
這個是根據合同約定，如果你的土地出讓金是分期繳納，則除首期出讓價款之外，其餘價款應支付銀行同期利息，直至交款完畢。但實際操作中，很少收取該項費用。
Ⅵ 在銀行項目貸款中，開發商繳納的土地出讓金是否可以算作項目自籌資金的一部分
當然不可以啦，自籌資金是用於項目開發建設的，准確應該是叫做項目資本金。所謂專項目資本金是指在投屬資項目總資本中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務，投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。
土地價款是購買土地繳納給國土局的。
簡單說來，土地價款是買麵粉用的，自籌資金是做包子用的，根本就不能混在一起用。
Ⅶ 開發商交的土地出讓金是非法集資的錢我們報案了，公能不能去財政局凍結
公安可以凍結的
涉及非法集資的罪名有二個：1、非法吸收公眾存款罪； 2、集資詐騙罪。
量刑要看具體情節。
1、【非法吸收公眾存款罪】
《中華人民共和國刑法》第一百七十六條 非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。
非法吸收或者變相吸收公眾存款，具有下列情形之一的，應當依法追究刑事責任：
（一）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款，數額在20萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款，數額在100萬元以上的；
（二）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款對象30人以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款對象150人以上的；
（三）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款，給存款人造成直接經濟損失數額在10萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款，給存款人造成直接經濟損失數額在50萬元以上的；
（四）造成惡劣社會影響或者其他嚴重後果的。
【具有下列情形之一的，屬於刑法第一百七十六條規定的「數額巨大或者有其他嚴重情節」】：
（一）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款，數額在100萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款，數額在500萬元以上的；
（二）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款對象100人以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款對象500人以上的；
（三）個人非法吸收或者變相吸收公眾存款，給存款人造成直接經濟損失數額在50萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款，給存款人造成直接經濟損失數額在250萬元以上的；
（四）造成特別惡劣社會影響或者其他特別嚴重後果的。
非法吸收或者變相吸收公眾存款的數額，以行為人所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。
非法吸收或者變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可以免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。
2、【集資詐騙罪】
《中華人民共和國刑法》第一百九十二條 以非法佔有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。
個人進行集資詐騙，數額在10萬元以上的，應當認定為「數額較大」；數額在30萬元以上的，應當認定為「數額巨大」；數額在100萬元以上的，應當認定為「數額特別巨大」。
單位進行集資詐騙，數額在50萬元以上的，應當認定為「數額較大」；數額在150萬元以上的，應當認定為「數額巨大」；數額在500萬元以上的，應當認定為「數額特別巨大」。
集資詐騙的數額以行為人實際騙取的數額計算，案發前已歸還的數額應予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的廣告費、中介費、手續費、回扣，或者用於行賄、贈與等費用，不予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的利息，除本金未歸還可予折抵本金以外，應當計入詐騙數額。
Ⅷ 借款支付的土地出讓金，利息可以資本化嗎單獨作為無形資產核算，這個應該不符合資本化條件吧
可以。
根據《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定：企業為購置、建造固定資產、專無形資產和經屬過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本。
Ⅸ 土地出讓金分期支付產生土地出讓金利息財務怎樣處理
要看金額大小，如果金額較大，出讓金應該折現按照現值計入無形資產，相關時間價值攤銷計入財務費用。如果金額較小，可以按照分期支付的全款計入無形資產或利息直接計入財務費用。
Ⅹ 借款付土地出讓金，利息怎麼核算
是房地產公司嗎？
利息進財務費用。
蓋自己的辦公樓自用。在建造期，按所用資金比例資本化。